根据《北京城市总体规划（2004年～2020年）》，到2020年，北京市总人口将由1493万人增长到1800万人，年均增长率1.4%。
   然而，按照公布统计数字计算，过去5年北京市人口平均增长率为2.6676%，其中05年为3.014%，有明显加快增长迹象。考虑到目前北京市居民家庭人均可支配收入为全国城镇平均水平的1.68倍，而且增长率大大高于全国平均水平，因此，未来15年北京市人口年均增长1.4%显然是低估的。我们认为，在未来5年中，受奥运会影响，北京市人口年均增长率将保持在3.1％的水平，随后10年可降至2.7%，15年平均年增长率接近2.83%。照此计算，到2020年，北京市总人口将增至2192万人，进而加入世界超级城市的行列。
    不过，我们认为本报告关于城市人口增长的以上种种预测和估计忽视了一个颇为重要的因素，这就是一国特大城市在全国总人口当中所占的比例。有关世界各国特别是亚洲国家特大城市占全国人口比例的统计数字，令人对国内特大城市面临的未来人口增长压力感到更大的担心。根据联合国提供的统计数据，东亚主要国家（不包括中国在内）目前特大城市占全国人口比例平均大致为15.52%。其中，韩国首尔高达43.2%，日本东京为27.32%，菲律宾马尼拉为12.46%，泰国曼谷为10.10%，印度尼西亚雅加达为5.52%，马来西亚吉隆坡为5.33%，越南河内市为4.72%。
    理论上不排除中国的特大城市人口占全国人口的比重接近2.5％的可能性。对于北京、上海、深圳这三个特大城市来讲，这似乎意味着未来常住人口的长期增长目标为3000万人。退一步讲，这三个目前的特大城市至少将是最早跨入人口规模超过2000万的世界超级城市行列的中国城市。

城市人口密度及其均衡化

     如果孤立地看待中国城市人口的增长，考虑到目前国内城市现状，似乎很难得出现有大城市人口快速增长的结论。但我们更相信世界城市人口的发展规律可以适用于对中国城市人口增长的判断。换言之，别人做到的，我们也很可能会做到，只是时间问题。
    许多人将欧洲城市人口向郊区发展的现象定义为逆城市化，但我们认为，这应当是人口结构城市化进程中的一个重要发展阶段。目前日本东京人口密度为每平方公里5630人，大阪为4650人，伦敦为4679人，纽约市为9912人，巴西圣保罗为7149人。在世界范围内，目前特大城市人口密度最大的是韩国首尔，每平方公里平均人口为19835人。对比之下，目前北京市人口密度仅为每平方公里平均708人，上海市为每平方公里平均1970人，均存在很大的上升空间。
    在很大程度上，正是由于国内大城市人口主要集中在内城区或传统意义上的市区，因此形成了城市人口密度总体大大低于其他国家的局面。
    为说明国内特大城市人口密度与国际水平之间存在的巨大差距，我们选择了北京和伦敦做比较。图表3显示，伦敦市2002年全市平均人口密度为每平方公里4679人，其中内伦敦为8980人，外伦敦为3582人，内外城区人口密度差距大致为60%。而北京市2004年全市平均人口密度仅为每平方公里708人，其中内北京5350人，外北京279人，内外城区人口密度差距高达95％。
    进一步说，发生在内伦敦西区和东区之间的人口密度差距也不明显，大致是7585人对9295人，二者之间的差距为18.4%。而内北京旧城区（东城区、西城区、崇文区、宣武区）的人口密度平均为23519人，新城区（朝阳区、丰台区、石景山区、海淀区）仅为3732人，二者之间的差距高达84.1%。
    不难发现，在北京与伦敦之间，人口密度最高的城区差距不是最大的。例如北京市人口密度最高的东城2004年仅为2.4%，而且有进一步下降的趋势，特别是在水价大幅提升以后，伴随农业生产成本的提高，生活用水对农业用水的替换空间很大。与此同时，随着工业用水复用率提高和高水耗产业（如纺织业、金属冶炼业等）的逐步退出，生活用水对工业用水的替换空间也是可以预期的。进一步说，正在实施的南水北调工程将对北京市缓解生活用水资源压力做出贡献。总之，水资源短缺不会成为北京市未来人口增长的障碍。