“大部分的广告都是无效的。”
一位有多年从业经验的律师心痛的感叹到。
在他所接触到的大量房地产案件中,
都是购房人将开发商的广告承诺
当成了买房的必要条件。
作为一种广告推销的手段,
开发商许诺的固定回报的条款,
并不具备法律效力。
而将回报率写进合同里,
就可以高枕无忧了吗?
这种想法在目前国内的房地产投资市场并不现实。

任何一个想进行投资的人,都希望自己进行的是喂养一只会下金蛋的母鸡的活动。安全可靠,并且连续不断。而且,最好还有人专门帮忙喂养这只鸡。这些就是产权式房产销售之前的承诺。如“首付3万,月供800”、“年回报率10%”、多少年拥有产权等等。一开始人们以为这是一只金母鸡,到后来才发现这更像是一个圈套。

2000年,秦皇岛维多利亚海湾项目在北京推出。其标榜的产权式酒店的物业形式吸引了众多的投资者。除每年拥有一段时间的度假居住权外,其余的时间由专门的酒店管理公司来管理,租金收入足以支付每月的月供。这是开发商方面的承诺。王先生就是众多的北京购买者中的一个。

有多年国外生活经验的王先生,知道这类产权式酒店在国外运行的很成功。在国内第一次接触到这类项目时,王先生对此充满了信心。1999年,王先生就购买了维多利亚海湾的8套房子,首付30%,50多万元。而按照和开发商方面的约定,月供由房间的出租收益支付。王先生本来以为这样就可以高枕无忧了,但料想不到的是,2001年底,他开始收到银行的催款单。2002年底,银行以拖欠还款正式起诉包括王先生在内的维多利亚海湾的业主。

“银行起诉我们是一个导火索。”王先生说。“本来按合约,每月还款是由开发商代缴的,我们怎么会欠银行的钱?”于是,业主和开发商开始对簿公堂。让业主们震惊的是开发商连正常交房都无法保证,最后该项目以强制拍卖补偿业主损失、银行上亿元贷款无法收回而告终。

然而,对于产权式投资来说,这并不是一个终结。

产权式投资困境

现在,正在经历产权式投资所带来的痛苦的还大有人在。

2002年,由于成本增加,开发商单方面否认之前签订的《商品房购销合同》,“南海传说温泉疗养度假中心”的业主将开发商告上法庭。据称,此案是中国第一例因产权式酒店预售合同纠纷产生的官司。

2002年6、7月份,黄小姐一家购买了延庆金色假日酒店房间一套,总价40万,首付30%,按照与开发商签订年回报率为总价10%的固定收益合同,黄小姐每年可获得的收益是4万元。2002年底,黄小姐果然获得了半年的投资收益2万元。“月供2000多,用这些钱付月供每年还有多余的。”黄小姐说。然而,从2003年开始,黄小姐再也没有得到任何收益。同样被欺骗的业主们将开发商和相关部门告上法庭。“和物业的官司都打赢了,但是赔偿并没有实现。”据了解,金色假日酒店位于八达岭国际旅游会展经济区,是北京市首家产权式酒店。该项目的法律纠纷到目前还没有得到解决。

2003年以后,全国的产权式酒店项目已发展到了200多个,北京周边地区就有六七个产权式酒店项目。但鲜闻成功的案例,相关的诉讼案也将越来越多。产权式酒店成为目前中国不动产投资市场上投资风险最大的产品。

“主要是想投资。”接受采访的购房者,在问到他们当初的购房意图都这样说。产权式房产主要是依托旅游资源而建立起来的,酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。虽然也拥有特定时段的居住权,但购房者更看重的还是投资回报,而正是开发商在推销楼盘时所作出的回报承诺,促使他们做出了购买决定。

“大部分的广告都是无效的。”一位有多年从业经验的律师心痛的感叹到。在他所接触到的大量房地产案件中,都是购房人将开发商的广告承诺当成了买房的必要条件。

一个不成熟的市场

“在购买产权式酒店之类的产品时,要考虑将来的入住率有多高。”作为秦皇岛维多利亚海湾业主的代理律师,中济律师事务所的曹建峰提醒到。以秦皇岛为例,它的旅游资源是季节性的。每年6至9月会有较集中的外来旅客来到秦皇岛,而一年中其他的时间,基本上没有旅客。这很难保证稳定的租金收益。

国内产权式酒店项目往往是单个的项目,不能实现不同地区旅客需求的调配,在旅游淡季,就无法解决稳定租金收入的问题。国外产权式酒店的成功,在于其拥有一套较完整的分时度假网络,范围覆盖到国内多个项目甚至国外的项目,这样购房者可以将自己每年所拥有的居住时间与网络内的其他人进行交换,从而有效减少了空置时间。

“分时度假现在是一个很细小的市场。”金网络置业副总经理杨强宏这样分析,他认为目前国内还处于一个尝试和探索的阶段。“而且人们还有个特点,不太愿意住别人的房子。”他说。

目前,产权式酒店更多的是作为一种异地投资的形式。在购买秦皇岛维多利亚海湾的人群中,80%以上都是北京人,几乎所有的人拥有第一居所。

其实异地置业对于居住在北京的人来说,已不是新鲜事。1999年异地置业开始在北京推行。当时的异地置业主要是以投资为主。而目前,北京人购买外地房地产产品开始向居住型住宅产品转化。从今年6月至今,已有30多个外地楼盘进京推广销售。

“在外地买房的北京人毕竟是一个很小的比例。现在的趋势还是小城市的人到大城市来买房。”杨强宏说,“如果在外地买,很多人宁愿买一个产权。”而作为一个在异地的产权,成为居所的功能难以实现,当投资回报也不能保障的时候,问题就出现了。

“现在还是觉得,最好不要投资产权式酒店之类的项目。”经历了漫长的官司和纠纷之后,维多利亚海湾和金色假日酒店的业主都有这样的感慨。