“投资股市的资金最好不要超过所有投资资金的三分之一。” 针对目前房地产资金转战股市的情况,徐先生说。而作为一名投资者,徐先生自己在股票市场和房地产市场的投资却各占一半。这显然是一个充满了信心的投资者。
其实在见到徐先生之前,就听他的朋友说,徐先生的资本积累曾经与某些开发商不相上下。当然这是相对于徐先生最辉煌时期的一句戏言。作为一个多年从事房地产投资的人,徐先生不可避免的经历过失败的打击。不过现在他依然活跃在地产投资的第一线,并保持着不错的成绩。提到投资的问题,徐先生喝茶的频率增加了,语速也快了起来。“我们开始吧。”
如何抉择
“随着政府的调控,房地产投资将逐步进入萎靡的时代。”徐先生说,“现在基本上处于观望状态。”
2004年之前,徐先生根据自己的判断,将主要的投资集中在写字楼和住宅市场。“事实证明,当初的判断是正确的。”他说。目前,除去房价的增值外,他获得的租金回报率保持在10%左右。
“做投资有一句话:快牛不如慢牛,慢牛不如嫩牛。”徐先生笑到。这句话的意思是说回报来的快的不如来得稳,来得稳的不如潜力大的。而产权式商铺就其宣扬的回报率来说,正是一种快牛的姿态。
其实当初徐先生也考虑过投资商铺,但是,经过仔细的分析,他发现了其中的一些问题。2003年,首创投资的产权式商铺项目“巨库”在北京现身,并以“北京首家新青年时尚卖场”的称号获得许多投资者的青睐。徐先生也作为一名投资者去参加了与开发商的见面会。
“所谓的回报率没有任何担保,如果租不出去,投资者就得不到回报。”他说。实际上这个问题一直都是产权式商铺投资的一个共同问题。“当时的价格非常高,每平米卖到2万7到2万8,其实就值1万多。而且根据开发商保证的5到10年的回报率,即使完全不经营,用购买者付的钱来返还回报,开发商还有盈利。这是一个最根本的问题。”
徐先生最终决定放弃投资“巨库”。果然到了2004年11月,“巨库”正式宣布运作失败。首创集团最后将投资资金返还给购房者。这成为产权式商铺运作失败后,将资金返还购房者的极为少见一个例子。在产权式商铺投资中,巨大的风险和损失,基本上都是由投资者承担了。
2006年左右,有一些投资者找到徐先生,表示愿意降价出售自己的商铺。徐先生对此毫不动心。“王府井附近的一些商铺,以前卖到8万,现在降到6、7万也没人要。目前都是惨淡经营,租金低了,买了也是赔钱。现在回报率达不到8%到10%的,我问也不问。”
徐先生表示,现在开发商铺,不管是在包装、宣传还是定价方面,开发商已经将利润和未来升值潜力挖干挖净,这对投资来说,不是好消息。另外,了解周边的租金情况也很必要。有个例子,兰州火车站附近的商铺,物以稀为贵,曾经卖到8万每平米,租金达到每天每平米15元。但是好景不长,2、3年以后,由于火车站扩建,周边出现了大量的商铺,价格一般在2万每平米,租金相对要低很多,结果经营者纷纷从以前的商铺撤离。
“如果经营状况不好,租用者很可能在租用2、3个月,半年以后就撤走。他们宁愿损失部分押金。这样投资者不仅得不到回报,即使降价出售也卖不出去。”徐先生建议,对投资产权式商铺,应该保持相当的警惕。
看好写字楼市场
目前,徐先生将投资主要集中在写字楼和住宅方面。而他最看好的写字楼投资区域是金融街和中关村西区。“中关村西区的写字楼基本上是绝版。”中关村西区能够用来开发写字楼的土地有限,这保证了写字楼的稀缺性。另外,写字楼价格与住宅价格相当或持平,暗示了还有较大的升值空间。“在其他国家,写字楼价格要比住宅价格高出1倍多。”
在戴德梁行写字楼部高级经理张大明看来,中关村西区写字楼由于前几年存量较多,集中放量对价格带来一定限制。“虽然中关村东区也有几百万平米的开发面积,但由于写字楼的开发周期比较长,短期内不能供应。”他说,未来3到5年内,东区的写字楼还不能供应,而中关村西区及周边地区,“由于价格偏低、物业品质高,未来供应量少”,该区域写字楼将会有较高的升值空间。
“前几年,写字楼投资的确受到商住楼的影响。”张大明说。由于在住宅项目中办公的企业主要以中小企业为主,这一类企业将会扩大中低档写字楼的需求,从而增加中低档写字楼升值的可能。徐先生认为,这将是写字楼价格回归的一个过程。“价格绝对趋于上升。低端需求量大,也会推动高端市场的发展。”他对自己的判断很有信心。“例如天创科技大厦,档次非常高,层高3.7米。每天每平米租金只有1.3元。潜力是很大的。”作为一种周期较长的投资方式,写字楼价格的趋势显然还需要时间的检验。
“二手房市场已经被推到极致了。”徐先生说。现在二、三环的住宅,价格涨了80%左右,一些90年代的房子,售价也到1万。在徐先生看来,已经没有什么升值空间了。
目前,股票市场的良好形势吸引了许多房地产资金进入。“投资股市、债券的回报率大概是2—3%。”他说。“不过,投资股市需要具备专业知识,一般人还是不要轻易投资股市。另外购买一些股票性基金会相对安全一些。”
