中国住房保障制度正在完善
导语:经济适用房探索建立包括“内循环”在内的相关制度得到大家的赞赏,政府在开始切实地探索并实施适合中国国情的住房保障制度,中国福利制度在逐步摸索和完善。

新闻背景:

11月3日,北京市规划委公布了《北京住房建设规划(2006年-2010年)》。和9月底公布的草案相比,第21条中备受瞩目的“政府将回购经济适用房”字句已被删去。 长达一两万字的《规划》中,这个细微变化,暂时结束了坊间持续了一个月的争论——“究竟政府有没有权利回购经济适用房”。

“由于大量公众反对,‘经济适用房由政府回购’一条被取消,但是在资格人群内部循环依然是经济适用房的流转方式。”市规划委有关负责人说。公示稿中“探索建立经济适用住房实行‘内循环’的流转模式,即经济适用住房不得直接上市,由政府回购”的条文,在《规划》中改为“对今后新建和销售的经济适用住房探索建立包括‘内循环’在内的相关制度”。

 

    饱受诟病的经济适用房再次猛烈地震动了北京房地产市场。
    这源于北京市最新出台的经济适用房回购政策。出台的《北京住房建设规划(2006年-2010年)》提出,经济适用住房将转变供应模式,探索建立政府回购式的“内循环”流转模式,经济适用房今后将不得直接上市交易。政府的本意很明确,直接回购以遏制靠经济适用房谋利现象。
    这项政策的出台立即引发了市场的抛售热潮。北京的经济适用房项目集中地区天通苑、回龙观出现了经济适用房集中抛售现象。据链家地产提供的数据显示,短期内经济适用房成交量同比增长了四成之多。“现在不抛售,我怕以后就没机会了。”一位卖房者说。

暴利存在之地


    “这些人的疯狂抛售说明了什么?经济适用房存在巨大的利润!”中国人民大学研究员舒可心说。
    的确如此。回龙观经济适用房项目在2001年购买时的价格为2600元/平方米,而目前价格为5500元/平方米左右。链家地产市场总监金育松说,按此计算,除去向政府补足的5万元综合地价款和其他的费用,这些经济适用房的持有者出售获得的年收益达13%。
    抛售群体之庞大令人震惊。未经证实的数据显示,将经济适用房出售获利者占全部经济适用房总量的13%,用于出租的更达50%。“这些房子的主人我从来都没有见过,都是外来人在居住。”一位知情人说。换言之,只有不到35%的人选择了长期居住,而这些人的收入情况也未得到有效审核。

毁誉多时


    这种情况的广泛存在引发了社会舆论的激烈震荡。
    “目前的经济适用房没有达到政府的初衷。我建议,经济适用房与其被演变成为获利的工具,不如干脆取消。这样,存在其中的许多审查不严、权力寻租等难题也就解决了。”北京师范大学董藩教授说。但也遭到了另一些人的反对,“经济适用房这项制度没有错,只是执行层面出现了问题,而这不应该成为取消经济适用房的理由”,北京市仁和律师事物所孟宪生说。
    不过,这种争论很快在2006年8月“新国八条”和“九部委的意见”政策相继的出台而暂时平息了下来。建设部开始辟谣,“经济适用房不会取消。”
    然而,到了10月,北京市出台的这项五年新规划再次打破了平静,经济适用房问题再次成为人们激辩的中心。
    这次的焦点的核心是:政府回购是否有权利回购,政府将以什么价格、何种方式回购。
    “我自己的房子为什么不能自己买卖,政府以什么理由强制我们的买卖?现在回龙观的房子都五、六千一平方米了,政府也不能太亏待咱们。”一位房屋持有者说。
    但是,另一种声音随之响起:“政府2600元每平方米卖给你的,你凭什么要以5500元每平方米卖给我们。房子本来就是给我们盖的,应该回到我们手里。”
    前者的潜台词是经济适用房属于商品房,而后者的态度则明确表明经济适用房属于保障性质的住房。是商品房自然可以获利,政府不能强占私人物品。而若是保障性质的房屋是为了居住,自然不能成为一些人的投资工具,政府为了公共利益可以回购甚至征用房屋。
    争论被引向了更远的地方:要不要继续发展经济适用房?

双轨制下的怪胎


    “经济适用房是混合产权。”北京师范大学董藩说。
    “产权其实被分割成为了两个部分:政府以土地出让金和减免部分税费投入的土地所有权和使用权,而房屋持有者则以货币形式购买房屋取得房屋的所有权和使用权。一旦房屋持有者交纳了综合地价款,那意味着房屋持有人合法的取得了土地使用权,经济适用房符合了商品房具备的所有条件。”成业行总经理邵念强说。
    这样,属于保障体系的经济适用房摇身一变成为可以获取利润的商品。
    “产生这种困境的原因是经济适用房脚踩保障和商品两条船的两条边缘”。 邵念强说,“而事实上,人们长期模糊了这个问题,于是才会产生政府是否应该回购,以什么价格回购等问题”。
    “经济适用房就是保障性住房,对它回购保证了房屋只能在保障体系的圈子里循环,无论是租是买都是为了解决保证中低收入人群的住房,避免了成为谋利的工具。” 中国人民大学研究员舒可心说。
“如果居住者的经济条件改善了,他们可以退出经济适用房而选择商品房。一旦被政府回购,就没有了利润,房屋自然会退出经济适用房市场。而对于真正想居住的人则可以长期居住。”
    “回购之后,应该租售并举,甚至以租的形式更好,这样可以降低购房成本,对于真正的中低收入是个好消息。”孟宪生律师说。


重在监管


    经济适用房回购政策显然得到大家的赞赏。但是,也许下一个问题更值得探讨:经济适用房由谁来管理,怎样监督,如何分配,真正能起到对中低收入的保障而不是重蹈覆辙。
    成业行总经理邵念强说,“经济适用房就是保证最低收入(相对而言)群体的住房,因此,就应该是完全以财产的多少,收入的高低而定,而不是让户籍、职业这些歧视性的政策起作用。”显然,他指向的是目前经济适用房的资格是拥有北京市户口,且公务员、教师、警察等职业优先等政策而言的。
    “即使同样是年家庭收入六万元以下的,也应该是收入越偏低的人越应该首先享有。年收入五万的应该优于年收入六万的购买、四万优于五万的。同时,还应该审核人均收入,考虑家庭的老人、孩子的多少问题。政府的管理和监管尤其重要。购房者的资格审查不能交给开发商,政府应该负起审查的责任。总之,一切程序都必须公正、公开、公平,建立完整的信息透明制度非常重要。当然,这些要真正做到还有难度。”
    “政府在开始切实地探索并实施适合中国国情的住房保障制度了,中国福利制度在逐步摸索和完善。”邵念强说。

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