1895年,第一个摩天大楼在纽约拔地而起,1902年在宽街和第五大道之间的三角地上,建筑师丹尼尔·勃纳姆设计了世界上第一个熨斗楼(Flatiron Building),该楼当年被人们称为“勃纳姆蠢楼”,有些人怀疑乃至祈盼它会不堪自重而倒塌。
时至今日,“勃纳姆蠢楼”依然屹立在第五大道、第22街和百老汇的交汇处,而摩天大楼的建造也早已蔚然成风,一百多年来,由于经济和就业的蓬勃发展,办公建筑野心勃勃的影响着世界各地的城市改良工程,在几十年间,就将世界主要大都市改造成为垂直的城市。
约翰·道·帕索斯所描写的20年代中期纽约的景致:雾霭之中,纵横交错的桥梁,爬升和下降的升降机——今天的世界,这种工业化大背景下的城市浮雕随处可见。办公建筑在其中当然不可或缺,《丹佛邮报》曾经论证:一个真正的大都市正需要这种高耸的办公建筑来彰显它的地位。北京也不例外,没有其它的办法抵御金融、贸易、轻工业和其它服务行业向城市集中所带来的压力,只有用高层建筑把钢筋水泥推向高空。在这些大都市里,这些写字楼仅凭商业性质的实体就令人敬畏,曾几何时,建筑艺术家们甚至冀望这些钢筋水泥的高塔式建筑能与高殿深宇比肩并存。面对伦敦、巴黎、纽约、东京到新加坡,写字楼建筑纵使还不具备塑造城市历史与神圣意义的本质,但依然得承认,现代商业社会中,真正能代表城市品牌形象的不是住宅,也不是商业、工厂,而是公共建筑和写字楼建筑。
在北京十多年的写字楼发展进程中,因为物理时间的缩短,写字楼并未获得城市化进程中与之相匹配的地位。在过去的几年中,写字楼并没有过多研究产品,而是以最快速度把产品推向市场,实现利润最大化。这其中有90年代末期写字楼是作为外销房的一个品种,由大量针对东南亚零散投资所带来的写字楼品质下降的原因,也有着以住宅立项、功能与写字楼重叠的大量商住公寓所带来的市场冲击。国贸中心自上世纪90年代初问世之后,在京城写字楼市场的翘楚地位就几乎没有动摇,颇能说明其中问题。
与往年不同,2006年种种市场迹象表明,房地产市场逐渐从营销时代进入产品时代,北京写字楼也进入到一个“大写建筑”的主体时代。所谓“大写的建筑”,是指以写字楼自身为根据,从利润最大化的短期投机市场回归到一个以“我”为主的开发年代,认识到写字楼作为现代商务高度发达的图腾柱,从开发策略,销售思路,到产品开发都要体现开发商、区域和建筑自身的主体意志,展示现代城市化的基本轨迹。整个2006年,北京写字楼市场呈现出多元回归的趋势,一是“住宅禁商”;二是大单成交频频出现;其三,大品牌企业对写字楼项目的持有数量明显增多;四是处于对市场进行细分、对客户群进行精确定位,写字楼产品主题化、个性化发展趋势突显。
正本清源的住宅禁商
写字楼向“我”的主体回归,在形式上体现得最明显的是“住宅禁商”政策出台。商住公寓的出现几乎伴随着外销公寓产生,成为写字楼市场的一个重要分支,自1997年在中关村和亚运村出现以来,商住公寓实际肩负着大部分的写字楼功能,随着功能配套的不断完善,到99年至2001年,出现了SOHO现代城、韦伯豪等典型代表,已经完全模糊了商住公寓与写字楼之间的界限。这种界于高档公寓与写字楼之间的项目一度直接被业内称为第四代写字楼,在“住宅禁商”出现之前,市场上同类产品高达90余个,影响深远。
但写字楼与公寓毕竟不能混为一谈,两者在功能配套上的巨大差异像一个无法弥补的鸿沟,写字楼需要在规划、设计、配套上适应一个日趋世界性都市的发展,形成一个国际化高端客群,提升写字楼新标准,避免产品陷入“实利主义的深渊”,大量的无法规范的准写字楼产品随着时间的推移,由于其以分散产权的中小投资与不规范的特性,总有一
天会过于庞大而无法被市场自我消化,成为巨型城市发展中的建筑痼疾。写字楼的品质影响力,将会影响到这个城市未来在国际化当中的走势,品质。
海外基金大单入侵
花旗银行以7亿元的价格收购了位于北京西直门区域内的地标性建筑—西环广场南北侧T1、T3两栋整体写字楼,成为距离最近的一次整售大单。而之前,包括摩根斯坦利购买富力双子座北楼、新加坡嘉德置地购买中环世贸中心AB栋、扬子基金和汇富金融集团购买远洋新干线、瑞海物业购买光彩国际中心、高盛购买京汇大厦等,整栋交易风潮,就像丹尼尔·勃纳姆熨斗楼前刮起的旋风,不期而至。
1998年亚洲金融危机,外销房最大的客户群体港澳台与日韩人投资能力被重创;2002年《关于调整本市内外销商品房管理有关规定的通知》实现了内外销商品房的并轨,为外销房画上句号。时隔4年,六部委联合会签的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》落地,即171号文件,全方位对外资的国内房地产领域的活动的涉及及抑制。但经历多年洗礼的海外资金对进军中国房地产仍旧兴趣浓厚,虽然以个人身份购买散售型写字楼的外资大受打击,但在海外基金的带动下,2006年年前三季度,北京写字楼整栋大单成交面积已经达到了约95万平方米,超过了2005年全年整栋购买的交易总量。与此呼应的是新兴的国内投资机构的大举进入,与大型国有企业整栋自用的强势需求。
整栋的热销与大单交易的频繁出现,说明开发商有意识的根据整栋交易的需求特征来设计、开发产品,像凤凰置地广场、硅谷亮城,同时,海外基金风向明确的剑指写字楼市场,说明北京写字楼产品化已经进入到另一个阶段,写字楼市场相对稳定的状态也予以投资基金良好的信心与期货影响力。
开发商的自持经营年代
在国外,大部分写字楼并不做出售,而是纯租赁。在北京,大品牌企业在解决自身资金链问题后,对写字楼项目的持有数量明显增多,如金隅集团开发的50万平米商务综合体环球贸易中心自持租赁。纯租赁的经营,能够帮助开发商有效的管理、维护和更新,在以实现短期利润为前提的写字楼时代,让大多数开发商的项目保持像国贸这样十几年的高端经营管理根本不切合实际,但进入2006年,越来越多的开发商开始放弃销售,转向自持经营。业内人士认为,除了比较直接的销售压力之外,良好的租金回报和稳健的长期发展趋势,应该是促使这些开发商做出自持的最大原因。而上市公司在资本市场的持续稳定表现期望也成为自有经营的一个推动力。与此同时,业权统一的写字楼在租赁市场的出色表现,也是促使开发商们做出自持的原因之一。
金地集团宣布,金地中心这个由两座超过百米的国际甲级写字楼和时尚购物中心组成的庞大建筑,金地将全部自持经营。10月中旬,中海地产对外透露,位于CBD的20万平方米的中海广场将不再对外发售,全部改为公司持有,对外出租。此前,LG大厦、赛尔网络大厦等写字楼已经先后宣布自持经营。金融街控股也宣布持有150万平方米的金融街中心广场,其中写字楼部分为20万平方米。在这些大品牌开发商纷纷转变主营业务方向时,北京写字楼也将随之进入一个新的经营年代。
主题概念写字楼的兴盛
在分工越来越细,专业化程度越来越高的今天,主题式的住宅产品和主题式的购物广场已经应运而生,在发展相对落后的写字楼产品上,必然随着城市经济形态的变化而发展部分的基因突变。以CBD为例,由于中央电视台的进入,大量相关上下游的企业纷纷随之迁徙,与传媒产业配套紧密的专业性写字楼在光华路上如雨后春笋一样出现,这就是产业聚集带来的对写字楼的特殊需求。
除了因为产业聚集而产生的写字楼形态,“企业总部”和“LOFT写字楼”在这一年得到更大的传播,未来可能还会出现类似MOFFICE高科技下的办公写字楼, KIBS知识密集型企业写字楼等诸多概念写字楼产品上市。对于主题写字楼,好处在于在写字楼产品上引入主题,一方面提高写字楼的专业性,优化行业的资源配置,另一方面,可以更好地体现每一项目的唯一性,提高市场竞争力,让写字楼也有一个焕然一新的面貌,不再给人以沉闷的感觉。这一前提是必须进入市场完全产品化的前提下,对开发商市场定位、产品开发以及主题延续的要求非常高,但目前北京主题概念写字楼趋于成熟的发展从另一个侧面也反应出市场相对以前的成熟性。
