广州:供地越多地价越涨
导语:2006年广州市政府把大量土地推向市场,不想地价节节攀高,非但未能拉低房价,反而大幅上涨。

  2006年岁末,广州历史上最昂贵的商业地块诞生,楼面地价达10037元/平方米。
    创造这一身价的琶州PZB1301地块占地仅2.49万平方米。此前,该地块曾三次被推出,两次因购地款未如期交付而被收回。此次经过145轮争夺,来自香港的神秘买家南港投资有限公司(下称南港公司)以7.42亿元价格竞拍成功。
    事实上,2006年广州市政府把大量土地推向市场,不想地价节节攀高,非但未能拉低房价,反而大幅上涨。房地产商囤积大量土地的同时,亦不惜高价大量拿地,类似琶州天价“地王”竞拍的火爆场面多次在广州上演。
    广州房地产专家表示,寄望于政府增加土地供应量来平抑地价难度很大。

天价“地王”


    这已经是标号为PZB1301的该地块第三度被封“地王”。
    该地块为办公用地,位于广州琶州会展中心南侧,用地面积仅约2.49万平方米。琶州地段每年承办“广交会”,近年来已成为地产开发的热门地段。
    上个月20日,该地块再次推出。竞拍当日,两个主要竞争对手南港公司和琶州地段“大地主”保利集团竞相提价。期间,拍卖主持人四度提醒“请注意投资风险”,但只见楼面地价不断攀升。现场其他早已收起牌号的竞投者不断发出惊呼声,有开发商摇头苦笑说“疯了”。
    最终,南港公司经过145轮出价,以7.42亿元竞拍成功,远远高出该地块首次拍卖价4.6亿元。
    该地块是会展中心附近所剩的最后一块办公地块,但面积不大,盈利空间有限。此前在琶州并未拿地的南港公司,不惜以如此高价拿下这块弹丸之地,着实让广州地产界“看不懂”。
    而琶州地段最大的“地主”,正是与南港公司一路竞争并在最后关头放弃的保利集团。该集团在琶州已先后拿地120多万平方米,其开发的保利国际广场在此次拍卖前后正在推出租售,定价每平米超过一万元。据称,销售效果并不理想。
    而根据此次“地王”价格,在PZB1301地块上建成的写字楼,势必将超过2万元/平方米。因而,新“地王”的诞生,某种意义上将可能促进保利集团楼盘的销售。
    广州寒桐投资顾问公司总经理韩世同认为,在琶州地块被瓜分完毕后,不排除有人为炒作地价的嫌疑,而占地不大、总价相对便宜的PZB1301地块正是较好的炒作工具。
    事实上,广州市去年以来大量推出土地,试图借此平抑地价,进而平抑房价,然而却事与愿违。地越推越多,地价和房价却越来越高。   

大量推地 地价反升


    事实上,PZB1301地块只是广州土地市场的一个缩影。
    2005年,广州房价持续走高,面对各界质疑,房地产商公开宣称,房价上涨是因为政府放地太少,在广州拿地困难。对此,广州市有关部门予以回击,称土地供应从来都不会短缺。
    2006年,广州市回收闲置地块的同时,大量公开出让土地,土地供应量创出新高。
    据最新数据统计,去年广州共出让45宗土地,总成交金额139亿元,比2005年增长127%。其中,1-11月,总出让宗数为32宗,总用地面积高达190.05万平方米,是2005年的4.6倍;规划总建筑面积为445.47万平方米,是2005年的2.2倍。
    然而,令人费解的是,大量推出土地的同时,地价却并未降低,反而出现大幅度上涨。
    与2005年相比,广州去年楼面地价上涨幅度高达17%。土地一级市场的楼面地价已从3年前的2400元/平方米左右,跃升至2800元。
    类似琶州“地王”火爆出让的场景多次出现,以往底价成交甚至流拍的情况,不复出现。
    房价也随之迅速攀升,统计数据显示,去年广州市区均价升至6800元/平方米,比上年上涨超过22%。
    这期间,央行两次加息、“国六条”、“国十五条”等国家多项政策宏观调控,但是广州地价、房价仍然持续走高。
    广州合富辉煌房地产市场研究部首席分析师黎文江表示,虽然土地供应量增加了,但是当年的住宅供应量却并未增加,基本与上年持平。
    大量土地被囤积起来。   

2000万平米的储备土地


    大量的土地供应并未导致住宅供应量的大量增加,这当中除了去年实施的“国六条”等宏观调控政策导致不少项目延期之外,房地产商手中也囤积了大量土地。
    仅在广州老城区,房地产商手中就握有900万平方米的储备用地,此外在新的居民集中区番禺区和花都区,房地产商也分别掌握有500万和600万平方米的土地。
    大量的存量土地主要集中在富力、保利、中海等大房地产商手中。一些较小的地产公司也在抓紧储地。去年9月拿下广州首个“限户型”地块的房地产商广电集团,其营销中心副总杨海滨表示,该集团手里掌握的地块已足够开发两三年。
    大量的存量土地,令广州市政府感到不安。
    去年9月底出台的《广州市住宅建设规划(2006—2010)》中,5350万平方米的住宅建筑面积,政府有意安排43%由房地产商用手中的存量土地解决,其他由政府通过土地供应。
    但是,在动用存量土地方面,政府却与房地产商陷入了博弈。
    事实上,在土地供应过程中,政府获得了巨额资金。2006年,广州计划土地出让金收入70亿元,但实际上则达到了139亿元。在广州,巨额的土地出让金大都用在了地铁和城市建设方面。
    在此情况下,房地产商往往通过高地价诱使政府大量供应土地,从而使政府被迫放弃逼迫房地产商动用存量土地的意图。2005年,广州土地供应大幅度减少,原本就是出于此意,但最终却以去年的大量土地供应宣告失败。
    广州满堂红地产置业总监龙斌认为,政府垄断了土地,并且在土地供应过程中获利,通过土地供应平抑地价难度很大。
    黎文江认为,政府应该做的,是在保障正常的房地产市场秩序的同时,无偿出让部分土地,用于经济适用房和廉租房建设,从而最大程度地满足城市中低收入者的居住要求。
    在《广州市住宅建设规划(2006—2010)》中,广州计划每年平均提供180万平方米的保障型住房。
    但事实上,目前的情况是,一边只见高价地块不断出售,一边却迟迟未见有关保障型住房的具体方案公布实施。

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