胡景晖：与去年同期相比，今年北京第一季度租金，涨幅已经超过了20%，场馆周边的涨幅有可能高达40%-50%，有不少投资者已经提前收回了比赛场馆附近出租的房产，甚至有人认为，8月8日以后，单日的日租金会是现在的10倍以上，其实这已经有些过度了。

深圳和上海这些城市，房屋租金价格整体还是比较平稳的，上海国际化程度高，涉外租赁比例大，租金本来就高，而广州、深圳毗邻港澳，港澳同胞的需求更多一些，高租金也在情理之中。

邵海鹰：既然邻近比赛场馆周边的房价都涨了，要来北京看奥运的话，不如选择轨道交通附近的房子，无论是酒店，还是普通的住宅，交通非常发达，看奥运会比较方便，但租金价格肯定会便宜得多。

李南：房价是越等越涨，现在租金也开始上涨，月租金比房价，是衡量出租收益率的一个指标，有点像市盈率，现在这个比率是多少？

胡景晖：其实就是市盈率。合理的月租售比应该1比250或者1比300之间，之前比较低，但现在可能是1比400，甚至是1比500，也就意味着一年的投资回报率可能才0.25%。

比如，月租金4000元，一年房租收入4万8千元，扣除其他各种费用，收益大概是4万，如果出售房产，价值160万，是1比400的一个概念，这也就是说投资者如果用出租投资，收回投资大概需要40年。

李南：0.25%还不如银行一年期存款。

胡景晖：是的。但是之所以租售比偏离这么大，是很多投资者并不是想获得租金，这就像炒股票不是为了分红，而是想赚价差。

李南：住宅、商铺、写字楼，哪种投资收益率比较高？

邵海鹰：我认为收益最高的是商铺，其次是写字楼，最后才是住宅。

胡景晖：我觉得可能在某些特定区域，写字楼的收益会高于商铺，比方说北京的雅宝路。我一个朋友最初在雅宝路卖衬衫、卖裘皮，后来很偶然的机会买了雅宝路的一间写字楼，按租金回报的话，6年半就能收回成本，比从事服装收益高多了，这对他本人也是一个不小的启发。所以，从这个角度上讲，写字楼可能收益会更高些。

李南：选择怎样的商铺才会比较有好的回报？

胡景晖：独立的铺面最好不要选择。独立的铺面一般都是产权式的，之前有不少将一个大商业区进行实体分割，最后经营失败的案例。研究失败的原因发现，其实也不是商铺的位置不好，而是由于分割，多个小业主很难管理，缺乏协调的机制，比方说有的商铺业主经营内容本来就是相冲突的，但两家商铺相连，最后，不单纯是两家业主亏损，整个商业区可能就毁了。

投资商铺可以投资那些入住率比较高、相对定位也比较明确、比较成熟的社区商业，甚至是一些住宅的底商。租给便利店、SPA 美容院等，这些能算出投资回报率的比较成熟的业态，是不错的选择。
李南：2008年投资者做一些房地产投资规划，你有哪些比较好的建议？

邵海鹰：我认为今年投资住宅还能有不错的收益，而投资二手房则是相对更好的选择。

有些投资者可能犹豫，是投资一手房，还是二手房。其实投资二手房产生的成本低。只要付完首付，二手房就完成了过户，投资者立刻就可以把房子租出去，虽然每月也在还月供，但是已经有租金收益。与二手房不同，交完首付之后，一手房还有一个交房期，这个过程就比较痛苦，需要还月供，却没有租金，成本相对就比较高。另外，如果是一手房，买房、收房、拿到房产证，也需要一段时间，这个时间段里，如果发现好的投资机会，想把房子卖掉，由于过户没有完成，是不可以交易的，二手房却很灵活。第三个方面，二手房的投资，租金是多少就是多少，收益是比较实际的，确定性很强，但是一手房，收益却是预期的。

李南：我特别赞成未婚女性买二手房，工作的时候交通又方便，又有安全感，结婚之后，房产证已经是自己的了。

邵海鹰：没错，尤其是30岁左右的未婚女白领，比较独立的。买了房，买了车，婚前可以自己住，结婚之后，房子也具有投资的潜力，未婚女性有条件最好给自己先安一个比较符合自己的家。要是给父母买个房子的话，二手房也比较好。

李南：对于房地产投资，投资者应该关注哪些问题呢？

邵海鹰：关注投资回报的隐性成本。投资者在计算投资回报率的时候，一定要关注一些隐性成本，他们认为多少钱购买的房产，是成本，在计算收益的时候，可能很多人会去算，月租4000元，年收入就是4万8千，实际上不是这样，因为这里面会有一些隐性成本，比如说取暖费、物业费，最重要的一点就是空置期，不可能一年12个月都租出去，这个是非常重要的。