政府工作报告中列出了四项具体措施来明确今年的重点工作。
措施一，重点建立全面的住房保障体系、加大廉租房的建设。其中中央财政加大了支出力度，预算收入68亿元，比去年增加了17亿元，增长了25%，比例很大。但可惜的是绝对数太低，也无怪乎有些经济学家会用68亿占全部财政收入的比例来佐证并攻击政府对廉租房的投入太低。
美国2007年住房保障的预算约350亿美元，按美国的人口平均大约是中国用城镇人口平均的70—80倍。而明显的是中国的GDP总量或人均总量与美国的差距没有70倍。当然中国的重点在于地方财政的支出和历史上的福利分房让住房的贫富差别远远小于家庭收入之间的贫富差别。这是两个国情之间的差别，不能简单的用此来横向比较。
但教育增长了494亿元，医疗增长了167亿元，社保增长了458亿元，目前三者的原有基础数本就较高，因此凸显出廉租房建设的财政支付增长太少了一些。
不同于前三者的是，大头在土地的收益和公积金的收益上，这两部分的财权主要集中在地方政府的手中，因此地方政府仍是廉租房建设保障的主角，中央财政只是平衡地方之间贫富差异的工具。
除廉租房之外，还要加强经济适用住房的建设与管理，积极解决低收入家庭的住房困难。
措施二，要增加中低价位、中小套型的普通商品房供给，并增加建立多渠道投融资机制，以帮助中等收入家庭解决住房问题。
我不清楚的是，这些普通商品房是算在市场的部分，还是算在政府的部分，或者算在政府帮助的部分。也许是在两者之间。
解决供地的源头，毫无疑问在政府了。如果是政府限制了地价与房价，也算是政府的帮助。如果政府限制了户型面积的完全商品房，当然也可以理解为政府帮助的一部分，但这种完全市场化的商品房不是在指导原则中明确面对高收入家庭的吗？或者政府还会出台中小户型的租赁性住房、债券或低息贷款等其他措施，而不仅是用购买的方式解决住房问题。
世界各国都头痛的是夹心层的住房问题，完全有支付能力的中高收入家庭靠市场解决住房问题；完全无支付能力的最低收入和低收入家庭靠政府无偿保障解决住房问题，但只有部分支付能力的家庭既无缘去伸手索要国家的保障，又缺少能力靠市场自由解决。
香港的小户型占主导地位并不完全在于土地资源的供给矛盾，而在于土地的利用效率与价值致使高房价让民众只能接受小户型。户型的面积不是靠政府出台强制性规划指标的政策来指导与限制的，而是靠市场的价格和消费人群的选择由开发商决定的。但价格让开发商不得不巧妙的设计、利用好每一寸土地与建筑面积，以满足不同收入群体的需求。因此香港的住房分为A、B、C、D、E五个类别来表示不同面积的住房。
A类住房分两级，小于20㎡和20—39.9㎡；B类的为40—69.9㎡；C类为70—99.9㎡；D类为100—159.9㎡；E类分三级，分别为160—199.9㎡、200—279.9㎡、280㎡以上，以便于统计。
总数中大约A类占15—18%，B类占65—70%，C类占8—10%，D类占3—5%，E类小于1.5%。虽然每年供给的情况有所变化，但大体相差不大（不包括政府建设），主要是70㎡以下的住房。D类以上的住房大多被称为是豪宅了。
美国则住房面积标准较大（套均165㎡），没有人口与土地资源的过度矛盾，市场的价格也就相对的较低，对夹心层更多的是租赁和贴息贴租的方式帮助，因此美国的住房私有化率反而大大的低于中国。
而中国普遍追求住房面积扩大，与传统的农村建房面积较大有关，也与传统的福利分房有关，更与帝王将相的排场有关。因此在实行市场化改革之后，突然爆发出的住房消费能力与当时的低价格让这种欲望有了充分释放的条件，这种示范效应带动着羊群作用，让新建住房的面积在迅速扩大。廉租房与经济适用住房的面积也都远远大于香港的A、B类商品住房。
于是中国政府在强制推行中小户型、中低总价的住房。但如果市场所面对的主要是中等偏上收入水平的高收入家庭，他们的选择也许恰恰是面积的扩大。大约只有价格才能抑制人们对面积扩大欲望的追求，真正起到市场调节的作用
中国并不是房子太多了和太大，现约1.3亿多套存量成套住房中，85㎡以下的存量住房占了1亿多套，大于100㎡套面积的住房在总量中大约连15%都不到。2003年时新建住房户均才突破了100㎡，但到2006年之前大户型在新建住房中的比例很高，这让用新建住房解决居住问题的非中高收入家庭缺少了选择权，让中等以上收入家庭更为供不应求了，这种供求关系自然导致了房价的上涨。
如果仅仅靠中低价位、中小户型，但全部是购买的方式来解决夹心层的住房问题，可能仍在一个较长的阶段都无法解决。毕竟这是一个较大的群体，从人口数量、资源与供给量的角度看，这并非是唯一的路。一定需要有大量可长期出租的租赁性用房才能缓解夹心层的从租到买、从旧到新、从小到大的逐步升级的消费矛盾。
看来商品房并非都是属于市场的，也并非都是面对高收入家庭的。中等收入中的相当一部分家庭没有政府的帮助也同样要靠市场解决住房问题。原则与措施之间似乎尚有一些让人们无法识别的混合。
措施三，用综合的调控手段，既要增加有效供给，又要抑制不合理需求，还要防止房价过快上涨，这真是一堆相互制约、互为条件的矛盾。我们不知道这个综合调控手段的具体内容，因此无法判断这些措施对市场的影响和导向，但我们知道必须处理好这几个方面相互制约的关系。
在严格控制投资增长时，会与增加有效供给相制约。银行发放的有限贷款重点从有支付能力的防范风险的角度出发，但支持生产的也许并非是被政府所认为的有效供给。从个人收入与还贷能力上审核把关所发放的个贷也很难界定是否是不合理需求！
本来合理的消费过程应是先租后买、先旧后新、先小后大，但第二套住房个贷的新政让所有的购买消费都无法合理了。先旧后新和先小后大的信贷链条被切断了，成本大大的提高了。因此使用的是抑制投资需求的政策，同时迫使所有的家庭都不得不一次性实现预期的到位消费，将从旧到新、从小到大变成了一次性到新到大的过程。除非这个适度的消费让所有的预期能从面积的需求上同步的压缩。
增加供给是解决房价过快上涨的唯一途径，但人多地少的前提又让供求矛盾无法用充足的供给来调节，不得不在有限供给的条件下限制需求。这些相互的对立让政策左右为难。
如果这个市场重点是高收入者房价的上涨问题，也许并非主要矛盾。报告中为防止物价上涨出台的九条措施中，没有一条是针对房地产资产价格的，说明这个房价并非当前物价上涨中的主要矛盾。尤其是土地价格的上涨中，政府有着远高于整个房地产行业的经营利润的政府收益。但如果市场中还包括了解决非高收入家庭的责任，那么房价的过快上涨就会问题多多了，同样是左右为难的平衡木。
市场之所以能有效的配置资源，正在于市场机制中的价格形成与价格变现。当价格被人为的限制而扭曲之后，就失去了市场有效配置资源的能力。市场决定价格还是由行政决定价格，恰恰是市场经济与计划经济的分水岭。
调控措施恰恰要解决的是这个平衡之中的度的问题，而房地产恰恰又是与整体宏观经济密切相关的。牵一发而动全身，就更为难以在追求单一目标中调节了。
措施四，仍然是对市场的监管问题。但囤地现象似乎并不是来自于市场，不是来自于企业，而是来自于政府。如果每块土地都是小于十亩、二十亩的小块土地（这并不影响整体规划），每块地都有明确的开、竣工要求，哪里会出现囤地的问题呢？
现有的囤地都只来源于政府过大地块的土地粗放型出让，政府懒得去做地块的切分，无能力去做详细的修建规划，于是就将大片的土地推向了市场，让企业去切块。同时用二年内开工不少于三分之一来做限制，那么每一大块土地岂不是都有三分之二被合理合法的囤积了，不但不会受到政府的处罚，反而有了合法的保护，让囤地变得名正言顺了。这也正是为什么大片土地常常爆出投标时的天价的重要原因。合法囤积的土地可以更多的享受后期土地升值的利润，并回避了后期要面对的竞争。小块土地难有分享土地升值的预期，自然也就不会有更多的天价和囤积的可能了。
如果不从政府供给的源头解决可能形成囤地的制度问题，那么仅靠加强市场的监管，大约是无能为力的。严政首先要有严政的合理基础，否则任何严政都只是唬人的空话，让严政在合法的掩护下成为废纸，抓了老鼠而放了老虎。
从政府工作报告中尚看不出今年可能出台的具体税收、信贷与土地的政策，也无法预知对市场的进一步影响。可以肯定的是现有政策条件下，由于去年的土地放量会让今年的涨幅放缓，但城市化、年龄结构与收入增长决定的供求矛盾仍会长期存在。如果信贷利率上调加速，整体宏观经济受内外影响而大大减速，自然房地产也无法避免同步的下降。只要中国整体的宏观经济继续向上，改善住房需求的欲望就会持续不断的增长。
文章来源：08年3月10日 搜房博客
