投资者报(记者肖君秀)6月30日，招商地产80亿元增发方案获证监会通过。80亿元将主要用于收购公司控股股东蛇口工业区拥有的6宗土地使用权及投资本公司的房地产开发项目共14个，项目总投资约171亿元，除80亿元增发融资外，其余资金由招商地产自行解决。

招商地产不遗余力进行增发拿地的举动被认为是试图创造“弱市英雄”版本，从而突破数年徘徊在二流房地产商梯队的困局。但是房地产与股市同弱的背景下，招商地产增发本身亦遇到相当困难。

保守变激进的得与失

弱市中扩张的确不失为好时机，但前几年房地产市场火热时期的观望，使招商地产不得不承担错失的时间成本和机会成本。

2006年之前，招商地产除了深圳的大本营，在全国其他城市仅有不到10个项目；2006年招商地产主营业收入29.39亿元；2007年主营收入41.12亿元，仅相当于万科同期1/9左右，招商地产强大的品牌与其业绩平平形成了鲜明对照。如果招商地产像其他房地产一样，抓住2005、2006、2007年3年房地产市场和资本市场发展契机，积极融资扩张，突破百亿销售大关应该不是难事。

2006年、2007年招商地产在资本市场一度受到热捧，去年11月，招商地产的股价更是狂冲到102.89元的最高位，市场对名门之下的“招商地产”壮大发展深信不疑，在市场一致看好的情况下融资扩张是顺水推舟的事，增发将变成一件轻而易举的大好事，而融资额度很可能远远高于80亿元。但招商地产错过了最佳的股权融资时点，2007年在股市最旺、地产板块被追捧的时点，招商地产没有公开增发融资，仅仅只是向大股东定向增发融资23亿元。

随着房地产调控政策日亦趋紧，招商地产拿地却有增无减，在绝大多数地产商都收紧口袋过冬的时候，招商地产拿出足够的勇气大胆拿地。“每一次市场调整都是开发商增加土地储备的最佳时期。”招商地产董事总经理林少斌说。2007年底，招商地产土地储备约995万平方米，仅去年就新获取约447万平方米的项目。

招商地产的扩张仍然有大股东的支持。随着80亿元增发方案的尘埃落定，控股股东招商局蛇口工业区有限公司的优质资产注入正式兑现，招商地产背后的强大支撑招商集团的整合效果显现。此次80亿用于收购蛇口工业区有限公司拥有的6宗土地使用权，及包括上述6宗地块在内的14个房地产项目的开发建设，项目总投资约171亿元。

基于招商地产一改保守姿态，业内也有对其的认可。对于招商地产接下来几年的表现，中金公司白宏炜表示看好：“招商地产将加快发展步伐，未来两年业绩将快速增长。”

但是，去年大规模拿地，今年又要大规模收购大股东土地项目，招商地产自身积存资金已不足以支持如此的扩张，而且当前又面临楼市价量同缩，回款乏力之势。如今，半年披批露在即，招商地产财务总监黄培坤向《投资者报》透露：“上半年卖楼销售19亿元左右，但可结转不多，由于楼盘上半年入伙不多，下半年是入伙高峰期。”招商地产需要股权融资方能缓解资金问题。

80亿或缩至60亿

招商地产方面表示，其资金并不紧张。招商地产财务总监黄培坤对《投资者报》表示，“这笔资金我们是分批逐步支付，所以不会紧张。今年支付22亿元，明年35亿元，后年24亿元，也就是前3年支出总额80亿元上下，增发的80亿元基本可以应付。而3年之后此次纳进项目陆续完工进入销售，会形成一个良性的循环状态。”大股东的支持，在付款方面采取了十分宽松的方式，以保证招商地产现金流处于良性状态。

但是，招商地产仍然需要面对公众投资者募集80亿元资金。为了能够顺利融资80亿元，招商地产尽量从投资者可接受的角度出发，对融资方案几经细致修改后，最终才获得监管层的批准。不过，随着股价不断下行，招商地产“增发A股数量不超过45000万，募集资金不超过80亿元”的制约性增发，很可能最终到手时已经只有60亿元上下，形成约20亿元的资金缺口相于打了七五折。

早在今年2月份，招商地产董事会就已经提出拟增发方案。在3月17日公司2007年度股东大会审议通过了《关于公司2008年度增发A股股票方案的议案》。在5月17日董事会审议修改增发议案中的发行数量及规模，原方案为“本次增发预计募集资金不超过80亿元”，修改后为“本次增发预计发行人民币A股股票数量不超过45000万股（含45000万股），募集资金不超过80亿元”，修改方案在6月2日顺利获得股东大会通过。

以上修改方案的微妙之处于，增加了“增发A股数量不超过45000万股”内容，增发数量限制则将招商地产最终融资额度跟股价捆绑在一起，如果股价高，则融资金额多，反之则融资缩水。从招商地产“退一步”与投资者共赢的表态来看，暗示公司有足够能力推高业绩扛住股价。按“45000万股募集资金80亿元”来算，则招商地产相对应的股价应该是17.78元。

然而方案通过后股价飞流直下，增发成功通过审批后复牌第一天，7月1日，股价直指近两年的最低点13.6元。如按此价估算，招商地产增发融资到手的金额只有61.2亿元，距其需要的80亿元存在19亿元的左右资金缺口。