经济观察报 陈杰/文 2008年以来，韩国房价平稳、缓和，已经没有了近两年来剑拔弩张的紧张态势。

韩国近年多次出现房价大幅上涨的现象，2006年更出现房价暴涨，当年上涨11.6%（首尔上涨19%）。当时韩国举国上下怨声载道，同病相怜，国内媒体也给予了不少关注。当时国际上很多媒体、学者都注意到韩国严厉的应对政策，但大多数并不看好。

但事实是，经过韩国政府的一系列积极应对，在经济景气基本不变的宏观环境下 (2006年和2007年韩国GDP经济增长率都为5%)，韩国住房市场的过热现象却得到有效抑制，房价自2006年末以后开始趋向平缓，2007年只有2%的涨幅 （首尔5%）。2008年以来，韩国房价势头一直保持平稳。总体来看，韩国的房地产市场热潮成功实现了软着陆，避免了大起大落和糟糕的结局。

韩国与中国国情近似，都是人多地少、城市人口拥挤、人们向往大城市，住宅房地产完全市场化和房地产金融发展起步时间相差不多。为此，韩国治理房价疯涨的经验值得我们认识和借鉴。

2004-2006：“降低房价市民组织”的在线示威

2004年3月，韩国公寓平均每坪(合3.3平方米)价格是600万韩元，2006年8月升至700万韩元 (相当于每平方米1.7万元人民币)，涨幅为16.6%。首尔3年内房价上涨超过24%。

2005年7月出席金融协商会议的韩国各大银行行长集体声称：“首尔江南和一些新城市的房价非正常地急涨。”并诊断说：“房价处于泡沫破灭之前的状况。”2006年4月，联合国亚太经济社会委员会在一份报告中对韩国房地产市场提出警告。2006年5月18日，韩国副总理兼财经部长官韩德洙发出对住房市场的强烈警告：“江南3区的公寓价格为收入的18.9倍，接近日本房地产泡沫破灭前的21.7倍。政府认为这种泡沫可能难以持续很久。”另有三星金融研究院的研究报告指出，2006年9月末首尔公寓价格与家庭收入之比价——PIR指数达到13倍，超过了洛杉矶(11.2倍)、悉尼(8.5倍)、纽约(7.9倍)等国际大城市。

韩国民间对房价暴涨怨气很大。如“降低房价市民组织”，是无房者组织的在线同好会，“抱着消费者抱团或许就能帮助稳定房价”的想法，他们登录到建设交通部、财政经济部等政府部门的网站展开在线示威。他们的活动还发展为要求公开公寓成本价的市民运动。房价暴涨直接带动租金上涨。据媒体报道，连韩国著名影星裴勇俊都不能接受首尔江南一套房15亿韩元的租房报价（该房售价报价40亿韩元）而放弃搬入计划。据报道，韩国民间“啃老”现象也为此明显增加。

2005年：寄望于税赋 收效不大

从2005年开始韩国出售第二套以上房产的卖主就需交纳9%-30％的资本收益税，对超过6亿韩元标准市价的高价公寓所有者和1户多住宅所有者、不在地主等对象征收巨额所有税和转让所得税，以此回收投机利益。政府希望无法承受课税负担的人会出让房子，房价也就随之稳定；同时积极扩大住宅供给。2005年“8·31房地产对策”核心内容是 “在首尔江南建设200万坪规模新城市”的大规模新建住房计划。在这一系列政策背景下，当时韩国政府曾经很自信房价势头会迅速被压制。一个例证是，韩国国土研究院在2006年1月2日发表报告中说：“由于实施强有力的房地产政策，今年（2006年）房地产价格将出现持续稳定局面”，并预言2006年全国房价和首尔公寓价将分别下降1%和2%左右。但没想到，政府这一系列房价打压措施却没有达到预期效果。2006年上半年房价上涨反而越发迅猛。国土研究院的预测成了一个笑话。

2006年 全方位抑制

紧缩融资。2006年“3·30房地产对策”，宣布从当年4月5日起，“投机过热”地区（房价涨幅高于消费物价和全国房价平均涨幅的30%，即被认定）市价超过6亿韩元的公寓申请贷款时，引进“总负债偿还比率”制度，即要求贷款偿还额和其他负债偿还额加总不得超过申请人年收入的40%。2006年11月23日，韩国央行将一年期以下存款储备金率从5%提高到7%，以此来收缩流动性。

抑止土地的倒卖。2006年4月韩国政府宣布从2007年1月1日起，对于非土地所有人自住的土地交易征收60%的交易税。从韩国建设交通部的统计来看，新政策出台后，韩国的土地价格涨幅从2006年4月开始放缓，土地成交量则迅速萎缩，减少了36.3%。

打击房产投机。2006年4月将转让第二套以上住宅的交易税再次提高到50%，以打压炒房投机的收益。对拥有3套以上住宅的居民户转让房地产课以60%的高标准转让税。

限制与规范交易。继续进行“投机过热地区”认定。一旦认定为“投机过热地区”，在签订出售公寓合约1年后，应缴纳两次以上中渡金（定金和余额之间的差价）方能转卖，如果在最近5年内有过中标事例或拥有两处以上住宅的家庭将被排除优先预售行列。

更积极增加住房供应。“3.30房地产对策”中提出，在首尔江北地区选定2—3个 “城市重新整顿推进地区”示范区，并为其大幅放宽容积率和楼层高度限制；在2006年的“11·15房地产对策”中，扩大对金浦、坡州等新城市的开发，提高建筑容积率，增加小户型，将截止到2010年公共租赁住房楼盘供应量比原计划增加12.5万套，扩大到86.7万套。

政府官员诚意。2006年11月15日，韩国副总理兼财经部长官权五奎“向无住房平民表示歉意”。同时表示，“政府将推进原来的房地产政策，同时全力推进此次准备（11.12房地产对策）的扩大房屋供给对策”。韩国总统卢武铉也在2007年1月1日新年贺词表示：“政府在房地产政策上有了错误。目前正在重新完善对策。再次下决心，一定要控制住。而且一定会控制住。”

房价“软着陆”

韩国建设交通部2007年4月27日宣布，随着一系列调控政策，韩国各地 （包括首都圈和首尔）房价，在自2005年1月持续上涨2年零3个月后，首次实现同时下降。2007年韩国只有2%的涨幅，2008年以来，韩国房价势头一直保持平稳。韩国的房地产市场成功实现了软着陆。

来自专家和媒体的质疑

韩国经济学家曾经普遍质疑，从过去多次的经验来看，虽然韩国政府对房地产加收重税等管制措施每次都能在短期内遏制房地产过快升温，在应对如2001-2003年那次房价上涨显出成效，但没有从基本面上入手，房价压力持续存在。

往往新一轮政策实施后不久，房地产市场又开始回升。还有来自外界的质疑。OECD经济开发委员会于2007年6月发表的 《2007OECD韩国经济展望报告》更直接对韩国政府的住房调控政策提出严厉批评：“售价上限制、公开销售成本、重建建筑规制措施等短期的房地产需求抑制政策反而妨碍住房供应增长，从长期的角度看，将会造成抬高房地产价格的副作用”，直称为傻瓜政策。OECD报告里还说：“为了缓解首尔住房矛盾而采取的抑制首尔地区人口、经济活动地区分疏政策，与韩国将首尔建设成国际经济中心的计划相冲突，可能会导致首尔等首都地区丧失国际竞争力。”为此韩国政府还跟OECD经济开发委员会发生严重争执，曾要求其删除这些评论，但遭到拒绝。

韩国经济学家和以 《朝鲜日报》为代表的媒体多认为，韩国政府要解决房产过热，除了税收手段，还应该为韩国由于经济景气而迅速增加的社会资本寻找房地产以外的投资渠道。韩国中央银行总裁朴升指出，为解决房价问题，要从改善住房周边环境入手，要建造符合3万美元收入时代的“高级住房”。

总的来看，韩国政府的各项应对虽有一些不足之处，但总体来说还是标本兼治、长期短期目标结合，对增加住房供应也是切实下了很大力气，并落到实处。尽管2005年初之后韩国政府出台的政策，看起来每一次调控都带来房价更大的暴涨，类似于中国，韩国民众一时也有 “一听有新房地产对策就反射房价又要涨了”的想法。但这一方面说明每一次房价调控都需要时间，政策效应不可期望过急，媒体不应一见政策暂时没有达到预期效果，就制造责难、动摇军心。

另一方面，也是以前韩国政府的一些政策出台之后往往只是嘴上说说，没有履行到位、半途而废，比如治理2001-2003年房价上涨过程中，于2002年初公布的公共住房建设计划在当年上半年只完成14%，动摇了民众的信心，直接带来2004年又一轮房价暴涨时候民众对政府政策的普遍不信任、不配合。任何政策都需要持续坚持、说到做到、前后一致才能奏效，韩国政府在这方面也是吸取了很多教训并有改进。

（作者为复旦大学管理学院产业经济学系副教授）