毋庸讳言，市场对于“热钱”流入中国楼市的担心从未停止。

近期房市的宏观调控上，出现了一些值得关注的现象。一方面，南京、无锡等地物价局采取直接行政手段控制房价；另一方面，长沙、成都等地方政府在托市，甚至由政府买单，以缓解房价下降给地方财政与开发商带来的巨大压力。

不同的地方政府对房市的处理思路截然相反，在一定程度上恰恰反映了中国房市所面临的左支右绌的困局：房价既不能大幅下降，避免拖累银行与资产品价格，使50多个相关行业产量直线下降；房价也不能大幅上涨，这将把更多的民众推到保障性住房的队伍中，增加政府的负担。

支持第一种做法的民众显然是多数，然而“民意”或者“公益”的名义不能为这种计划经济式行为提供足够的合理性依据。事实上，无论是南京还是成都，地方政府的做法是从一个误区陷入另一个误区。

房地产行业充斥不公平现象，脱离民众收入，使得房地产市场非常不理性。房地产市场化的大力推进，一度成为拉动中国内需的主要杠杆，此后房地产行业与地方财政的密切结合，使房地产引起众怒的暴利披上了合法化的外衣。房地产利润之高，除了地方政府的土地招拍挂的收入，和占成本25%左右的税费之外，即使以目前18%的民间融资利率，房地产企业依旧有10%至15%的利润空间。

房地产行业的风险在增加。据预测，在目前的需求状况下，维持现在的开发节奏，我国房地产业将出现4000亿元～5000亿元左右的年度资金缺口。同时，深沪等地出现成交量下降的情况。北京市房地产交易管理网最新数据显示，2008年上半年全市商品住宅期房共签约32286套房源(日签约183套)，与2007年上半年楼市签约的54390套(日签约300套)相比，交易量同比下降41%。与2007年下半年市场签约的66923套(日签约364套)相比，降幅达到51.8%。

面临房地产行业转型的关键时刻，政府尤其应该保持非常清醒头脑，不应追随任何一种偏激的见解，而应站在中国经济和金融发展的高度来认识房地产发展，既要保障房地产的公益性质，同时给市场以必要的自由度，平衡保障型住房与住房市场，而不是发表一些挑逗性的言论，或者发出前后不一致的政策信息，致使市场更加非理性。中国房地产目前最关键的是实现软着陆，进入专业化、市场化与公益化并举的良性循环。

就政策调控层面而言，国土资源部、住房和城乡建设部、商务部等有关部门切忌为临时应急，采取机会主义的做法，就某一时期的市场情况不断发文件进行政策调整，这种做法不仅使前后叠加的文件冲销了彼此的作用，更重要的是使市场发展缺乏战略规划，市场主体莫衷一是，从购房者、地方政府到地产商，都无法形成明确的预期。市场规划可以适时调整，但大政方针不宜朝令夕改，建设部门应有纲领性文件，作为市场的中长期指导。

以外商投资房地产为例，笔者印象中就有十几个文件，自今年7月1日起，商务部将委托省级商务主管部门，对外商投资房地产业备案材料进行核对，并由地方商务主管部门进行审批及核对。审批权的下放疏通了外资投资房地产的渠道，从杭州出台的配套细则来看，也可以看出引入外资入市的动向。而去年商务部相继颁发了《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产企业审批和监管的通知》，以及《关于外商投资房地产企业备案有关问题的通知》，还在严厉收缩外商投资中国房地产的战线。

政府所能够做、应该做、必须花力气做的，是建立保障房、经适房等公益性质的住房，明晰相关细则，解决资金渠道、建立公开及时的信息披露机制，科学制订保障型住房与有权享用保障型住房人士的标准，使之更符合房地产市场发展的要求。本轮调控房地产的最大亮色，是区分是保障型住房与市场购房之间的界限，政府与房地产商各尽其责，较2003年制订的政策有很大改进，但是不足之处在于行政之手过于涉足微观市场，试图用行政之手一刀切调控房价，调控思路还存在偏差。

目前中国房地产融资之难，涌入热钱之多，市场机会之好，是历史罕见的。任由发展、不作调整的话，中国房地产市场将遵循商业、工业、住宅地产的模式，逐一被外资抢走，最终受害的还是中国经济和中国的购房者。改革进入深水区后，房地产的问题已不仅仅是房地产行业本身的问题，而是宏观经济调整和国际金融战争中至关重要的一环。

要发展中国的房地产业，卡住房地产商的融资咽喉并不是好办法。卡住本土开发商咽喉的同时，却拱手迎接外资进入，是为不智。实际上，如果用国内收入房价来作为中国房价的基准，现在的房价确需下降；但以往外资购买房产没有限制，并且居民收入过于不均衡，这使得房地产很难以当地居民平均收入作为基准，大城市房价动辄与香港、伦敦的中心城区房价相比较，涌入的外资与其他资金拉高了房价，把中国的房价拉升到普通中国民众无法承受的地步。

房价这么高，还能维持，以一句市场疯狂解释过于轻松，市场是不会轻易疯狂的，房市的现状恰恰说明，有资金在托盘，国际热钱与银行资金、民间剩余资金对中国房地产非常之热情。如果想建立一个面向国内消费者的房地产市场，那就必须控制外资。

按照成熟房地产市场的运行经验，一是控制外资的行业准入，二是灵活运用税收杠杆。就我们目前的情况来看，限制外资的行业准入并不具备操作性。目前热钱大量流入，外管局的控制无法彻底堵塞外资流入的通道，因此，在人民币汇率市场化之前，锁住内部市场大门、调整房地产市场结构，培育本土专业素质强、有信托责任意识的开发商，建立严厉的监管制度，十分必要。

要保证国内消费者的利益，政府应尽到该尽的责任：通过税收杠杆和拍卖土地，对高档商品房和外资购买的住房，征收高税收来弥补国内普通购房者资金不足，将相关收益专款专用到保障性住房。值得注意的是，调整税收并不是简单的加征税收，而是将税费规范化，理顺房地产税收体系，实行费改税。目前复杂、漏洞百出的房地产税费必须重新调整、简化，并用好房地产税，加上土地拍卖的收入，放到保障性住房专用帐户中去。

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