网络版专稿 评论员 吕尚春

8月成交量到底怎么样？

一个简单的问题，在官方数据未公开之前，引发了各方争议，比消费者更为焦灼的是地产商，潘石屹在近期的一个业内论坛上称，8月成交量居然有6、7个版本，到底哪一个准确，无法确认。来自市场机构、中介公司、商业网站分别给出了自己的统计结果，而来自统计局的数据也难以信任，因为其全部采用抽样调查所得，不能概括全貌。

平息争议的，当然是建设系统的北京房地产交易管理网，由于采用联网机制，北京市任何一个项目每签约一套，会自动在该网站显示成交结果，因此这样一套一套迭加起来的数据，不会引起争议。

交易网平静地公布了8月份的成交情形：较7月份环比，成交套数下降48%，较去年8份同比，成交套数下降61.3%。既在情理之中，又多少有些意外，毕竟降幅确实不小！说情理之中，是因为从交易网每天公布的日成交量中，一个楼盘一个月成交20套以上就是佼佼者，而2、3套为正常现象，多数为0。而从2008年3月份开始的观望持续至今已达6个月这久，浓厚的游疑心态及观望意愿仍然弥漫在风雨飘摇的楼市上空！

房价到底向何处去？

首先说跌幅，会出现所谓的腰斩吗？这可能需要看一下房价暴涨的分水岭，简单说就是2007年，在这个年度，股市冲到6000点、到处涌现“地王”、房地产纷纷捂盘，后被称为“疯狂的十月”。多数楼盘每个月的涨价幅度是10%，这几乎是房地产业内在2007年共同执守的营销准则，以此累计匡算，一年的涨幅就是100%。 因此如果看是否跌价，或者说“跳水”，应看一下入场时机是不是恰在“疯狂的十月”。如果是在2006年之前购置的物业，那就不用担心会被沸腾的房价烫伤。那在“疯狂的十月”之后购买的物业是否会面临大的跌幅，目前处于各方意见纷争，但基本上认可“中调”的格局，也就是房价小调解决不了问题，但“大调”，“大跳水”不可能。

有论者认为，目前出现的“冷空气”，会冻僵一部地产商，但对于房价则只是微寒而已。因为在资产价格与银行偖蓄的比较中，可以看出资产价格的坚挺之势。目前，中国一年期存款利率为4.14%，而上半年房租上涨幅度同比为2%，北京、上海由于房价升高，转而租房增多，反而至使房租上涨高达20%以上。那么CPI呢？上半年涨幅为7.9%，也就是实际存款利率为－3.76%。在这样的情形下，或是实际存款转为正值，或者是房租大幅下降，可以让货币回流储蓄，否则，选择房地产做为资产管理工具，仍然是难以回避的选择，而在这样情形下，房价是难以出现所谓腰斩现象的，充其量会靠近2006年的水平。

也就是说，需求是有的。只不过，甲地产商被宏观调控挑落马下，但他的地盘会被乙地产商收走经营，乙地产商拿过土地，盖成商品房之后的售价，可不一定是按收购土地的成本制定，而是根据整体市场平均价格水平制定。况且不同地区，对于不动产吸纳能力是不同的，由于不动产不具有物流特征，不可流动，因此价格传导与工业产品不是一样的，在历次经济动荡中，房地产价格的波动往往都是处于最后环节。深圳、北京的住宅市场虽然低迷，然而三线城市却依然春光明媚，在GDP贡献主力区域长三角一些城市，如无锡、江阴；另外在煤炭资源丰储区，内蒙古呼和浩特，河北唐山，以及山西一些县市，对不动产的购买仍然十分积极。在更多二、三线城市，房价本来就没有“跳升”，因此一线城市的观望与滞胀，不会在短时间波及二、三线城市。

那么一线城市京、沪、深的房价又会是何走势？

尽管采取种种打折措施，有的折让幅度至30%，但观望情绪仍然持续。买方心里显而易见，由于宏观调控“定向制导”卡住了房地产开发贷款、第二套住房贷款，地产企业的资金深陷饥渴，而买家亦明了，为了营运楼盘，房地产商必然打折销售。而房地产企业的打折行为，从暗到明，由少至多，正在无奈地把等待低价入市的购房者的胃口越撑越大。

而在地产商与购房者博弈的同时，9月初来自央行与银监会出台的一个文件（214号文件）称：“严格商业性房地产信贷管理。禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款......”此文件一出，引起轩然大波，有报章甚至刊出了“政府保银行不保房地产”的夸张用语。任志强在他的博客中写到：“214号文件的出台给本就已处于下滑趋势的经济景气，狠狠的打了迎头一棒，也被几乎所有的媒体放在了重要的位置传播着中央要继续打压房地产行业发展的信号，在社会中引发着强烈的恐惧感。似乎央行与银监会在对待房地产行业的看法仍停留在坚决打击并不惜一切代价的地步。”据了解，由地产业相关的代表正组织地产界的声音，积极向高层反映，以期地产业免遭“特殊”待遇。

无论如何，对于地产行业而言，一场真正的转型正不期而至，对于大型企业而言，由于资源厚实，反倒是可以低吸壮大的机会，对于中小型地产企业而言，生存境遇就比较严峻了。如果把这个过程，视为是挤压前几年吹起的泡沫，那么这个淘汰过程称其为难得一见的良币驱逐劣币倒也不为过。

就房价而言，确实在一定程度上，与地产企业为求生存而大幅折让出售有关。哪里是地产商的底限？哪里是购房者的底限？哪里是时间节点？如果就短期而言，年底的春节“民工返乡潮”是一大关卡，因为那时房地产商必须要支付民工的工资，那已经不是经济层面上的问题了，没有地产企业敢于在这个问题上怠慢，因此商品房价格在这个节点上，是否会出现大的动向，是否会因此拉动疲软的市场，房价平稳在一定的水平，还有待观察。