“相当于买一赠一！这算不算房价飞降呢？”在北京美利山业主论坛上，一位网友发帖感叹新推出的LOFT价格“恐怖”。2008年楼市的“金九银十”低迷仍在延续。但有个别项目逆势大卖，位于北京东四环外的美利山就是其中之一。

9月中旬，美利山西区LOFT小户型以13000元/平方米的价格开盘，278套房源在开盘当日即售罄。一位当天“抢号”的购房者表示，花60万元买一套40平方米的LOFT，就会有近70平方米使用面积，非常实惠。

不仅是美利山，金秋楼市LOFT产品普遍大热。北京房地产交易管理网统计数据显示，美利山、金地名京、智地?香蜜湾、茂华?璟都会、尚城等LOFT小户型都有上佳的表现。

在很多人眼中，LOFT意味着低总价、高使用率，这也成了投资者的“抄底”首选。但也许事实正好相反。

产权与价值迷局

“目前市场上存在的LOFT产品通常是商业或写字楼立项，产权只有40年或50年，其产权能否续期暂无定论。最重要的是，商水商电使日常生活成本大幅提高，对投资十分不利。”北京中原地产市场研究部总经理张坤昱告诉《投资者报》。

按照现行土地使用年限规定，居住用地为70年，工业、教育等用地为50年，商业娱乐用地产权40年。由于LOFT建筑用地多是商业或公建立项，并非真正的住宅用地，因此产权鲜有70年。

美利山LOFT为酒店立项，产权40年。这是否意味着其价值也会“缩水”？对此，售楼员表示：“房子的产权时间从拿地时计算（2004~2044年），2010年12月交房后有34年的产权。到期后只需上缴房款总价3%土地出让金即可继续使用。”

不过，事实好像并非如此。

“那个位置商业用地的出让金并不便宜。况且，在这34年里国家可能会发布新的政策。”朗星投资中国区副总裁郭伟如是说。

他还提出，《物权法》规定了住宅用地使用期满将自动续期，但是这一政策中并没有包括商业用地或其他用地。也就是说，商业立项的项目产权到期后，何去何从现在尚无明确的政策指向。

据本报统计，目前北京在售的40年及50年产权LOFT楼盘约为20余个。尚城、城南大道等办公立项的LOFT产品产权为50年；美利山、茂华璟都会、万科中粮紫苑、东阙都等商业立项的LOFT产权仅40年。而只有金地名京等极少数项目以住宅立项，产权达到了70年。

被忽略的高生活成本

产权问题还不是LOFT的最大“隐忧”。从定位上看，这些产权年限严重“缩水”的项目打出“LOFT”牌，宣称自己低于周边住宅的价格，为购房者造成一种“低价”假象，却忽略了产品真正的价值。

“商业立项项目先期投入比住宅立项的项目大。如果购买的是第一套房，商业立项的项目需要首付款一般是50%，贷款年限最长为10年，而普通住宅需要首付款仅为30%，贷款年限最长为30年。”国家开发银行高级经济学家吴志峰认为，“对于投资者来说，成本更加增多。”

“近年来公建项目不如住宅好卖，且成本高，不少开发商纷纷把一些公建项目改为LOFT”。 一位业内人士指出：“LOFT实际售价并不便宜，而且日后使用问题不少。”

他进一步解释，公建的规划和建设指标与住宅不一样，其建筑密度更大。比如一些LOFT 2梯13户和5梯29户这样的电梯配比对于住宅来说是不可想象；另外公建在规划上没有日照、采光、楼间距、绿化率指标限制，这对于居住的人来说非常不适合。

美利山LOFT便是1梯18户，根据其公司网站的数据，其使用率为68.7%。也就是说13500元/建筑平方米的价格折算到使用面积就变成了19650元/平方米；即使按照普通住宅80%的使用率，也相当于每建筑平方米15720元。

“水电都是商水商电，生活成本会增加一倍”。 张坤昱接着说，“由于是商业立项，入住后业主日常生活用水用电都需要按照商水商电的标准来支付。”

北京市商水商电究竟比民水民电贵多少？张坤昱告诉记者，民电的收费标准是每度0.483元，而商电的收费标准是每度0.8元至1元。另外，民水的收费标准是3.9元/吨，商水的收费标准则是8元/吨。

此外，生活用气、物业费等方面，商业立项的项目也较高。大部分商业立项的LOFT公寓没有天然气，需要使用电磁炉和灌装煤气。物业费也非常高，一般在4元/平方米~8元/平方米之间，而普通住宅大多在3.5元/平方米以下。