应该说，在这一轮房地产大调整中，作为行业老大的万科算是一个先知先觉者，在其他地产公司一致唱多的情况下，正是万科最早提出了房地产市场的“拐点论”。
不过，万科执行副总裁肖莉日前在接受《投资者报》采访时依然坦言，“在过去一年的牛市氛围下，万科尽管对市场方向做出了正确的总体判断，但在执行层面仍贯彻不够坚决、彻底，也曾经以高价获得了若干幅土地，尽管这部分项目占公司全部项目的比例有限，但毕竟有悖于公司当时的整体策略，这一点无法回避。
另一方面，公司在快速扩张的过程中，在牛市的乐观氛围中，对于成本的管理、费用的控制也确实存在一些松懈。公司对此类问题已高度关注，将在市场调整期内全力加以改进”。
也正因为这样，在今年第三季报中，万科在国内房地产企业中率先提取了存货跌价准备，共计提5.35亿元。并指出，而如果房价下降的幅度与广度进一步扩大，万科仍可能计提更多的存货跌价准备。
从万科此举不难看出，其对下一阶段房地产的走势依然不乐观。
万科方面表示：“公司对中国经济及住宅市场的长期前景，依然有坚定不移的信心，但短期经营环境的变化，正面临空前的复杂性和不确定性。”
不仅仅是救市
对于近期一系列针对信贷、房地产的救市政策，万科执行副总裁肖莉表示，在全球金融危机之际，这一系列政策不能简单理解为房地产救市，而是通过拉动房地产，带动相关行业，以提振内需，增强经济活力。
事实上，万科的这一判断显然隐含了两层解读。其一，房地产行业发展仍有非常巨大的空间。其二，肖莉表示，“中国目前正处于高速城市化和经济快速增长阶段，房地产是最活跃、快速启动效率最高的行业之一，也是带动效应最显著、与金融行业互动能力最强的行业之一。
在这一背景下，国家选择和国民经济密切相连的房地产行业作为突破口，提振内需、增强经济活力，带动众多相关行业的健康发展，有助于实现国民经济平稳过渡，进而在未来的世界经济格局中为中国争取更为有利的地位。”
这一系列救市政策，肖莉认为将有助于实现房地产“软着陆”。肖莉表示：“2007年中国房地产市场出现了过于亢奋的局面，行业需要经过一个调整过程来回归理性。但持续低迷的成交量和长期僵持的观望气氛，也可能影响到未来的住房供应，增加房价反复波动的可能性；同时可能导致投资规模下降过快，在当前极为特殊的全球经济背景下，显然也不利于整体经济的稳定”。
就具体房地产市场而言，肖莉认为当前一系列的政策“降低了自住购房者的总体支出，有利于自住购房者实现购房愿望”。
根据万科方面的测算：对于首次购买普通住房用于自住的个人，其总体支付成本下降约5%~10%，对于改善型自住需求，则可以使购房成本节省大约10%~20%。而将最低首付下调为20%，也降低了居民自住购房的门槛。
万科的冬天
多年以来保持高速增长的万科，在今年前9个月，其销售也开始下滑。
今年第三季度，万科销售面积、销售收入同比减少29.4%、31.9%。销售下滑随之而来的是，万科的利润增长目标无法实现，管理层股权激励条件亦无法达成。
对此，肖莉表示：“公司预计全年业绩无法达到股权激励要求的15%的增长目标，且不排除全年利润出现同比下降的可能性。”
肖莉对《投资者报》表示，做出上述预计的主要原因在于，2007年中国房地产市场出现了过于亢奋的局面，房价和地价出现过快上涨，而同年第四季度市场开始进入调整，这一房价和地价由高涨到下降的过程，以及成交量的急剧萎缩已经给公司带来了成本上升、售价下降以及销售难度加大等实质性影响，这一趋势在季度报告中已经有较为充分的体现。
2008经营年度还有两个月，而对于救市政策对市场的刺激效果会如何，肖莉表示仍然难以判断。
除了销售、利润出现下滑之外，万科还需准备承受可能的损失。由于后续在全国各地仍然存在房价继续下降的可能，在今年第三季报中，万科在国内房地产企业中率先提取了存货跌价准备，共计提5.35亿元。根据万科三季度表示，此次计提存货跌价准备的项目包括天津、南京、福州、北京4个城市的5个项目。而如果房价下降的幅度与广度进一步扩大，万科仍可能计提更多的存货跌价准备。
计提跌价准备，除了因为房价下降外，还可能源于万科在相关城市获取项目土地价格过高或者运营、开发成本过高等因素 。
房地产弱市之下，万科拿地速度大幅放缓。尽管相比其他房地产企业，万科在弱市之下拿地依然相当进取，但是，今年1~9月，万科新增项目27个，权益建筑面积约502.1万平方米。而去年全年，万科共获取权益建筑面积934万平方米，而今年前三季报的拿地量仅相当于去年全年的54%。
捏着现金过冬
万科将如何度过当前房地产寒冬？答案是“保持充裕的现金与较低的负债”。
今年9月末，万科顺利发行59亿公司债，使得在三季度末万科持有现金达199.4亿，较今年中期末增长29.8%。至三季报末万科短期借款与一年内到期的长期借款合计170.7亿元，低于公司持有的现金。而万科三季报末的净负债仅为34.8%，负债率也有相当空间。
应对当前的弱市与不确定的未来，减少开工面积是万科的重要应对措施。在今年上半年减少了165万平方米的开工面积之后，今年第三季度，万科再次减少110万平方米的开工面积。
对于为何再次调减开工面积，肖莉表示，“受全球金融动荡的影响，目前宏观经济、政策所面对的局面非常复杂，而住宅行业的发展和经济、政策环境高度相关。另一方面，住宅投资减少给未来市场供求关系增加了新的变数，行业资金紧张对土地市场的影响尚未完全体现，而开发成本未来走势也存在不确定性。”
同时，肖莉表示，万科有必要根据市场销售情况调整开竣工计划，合理控制存货规模，保有足够的现金，一旦市场出现转暖，万科能迅速扩大开工，抓住市场机遇。
在弱市之下，万科拿地价格也越来越低。今年第三季度，万科新增项目10个，平均土地成本1930元/平方米，今年1~9月，万科拿地平均成本为2074元，而去年万科全年平均土地成本3580元。
在当前弱市与不确定的未来之下，万科仍然预留了相当的销售收入为明年的业绩垫底。
尽管今年前9个月万科的销售收入出现下滑，但是，今年1~9月，万科的营业收入、净利润分别为225.4亿元、22.8亿元，分别同比增长59.1%和18.8%。这一业绩的实现有赖于2007年万科预留的巨额未结算金额。2007年末，万科有290.9万平方米已销售资源未竣工结算，合计金额总计238.1亿元。而今年第三季度末，万科尚有383万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额约337.9亿元。这一巨额未结算收入，将为2008年全年以及2009年的业绩实现垫定坚实的基础。
