北京房地产市场格局出现新动向，10月份，北京市住宅销售套数创年初以来新高，达13042套。其中，限价房和经济适用房销量是抬升总销量的主力，达8799套，占总销量的67.47%，并首次超过商品住宅4243套的销量。

10月份的这一销售数据，表明保障性住房冲击商品住宅市场的大幕已经拉开，预计未来这一趋势将持续，并改变目前房地产市场的格局。

保障性住房投资不断加大

近年来，保障性住房一直是北京市投资重点，且规划规模不断扩大。

2006年11月，北京市规划委员会制定了《北京住房建设规划（2006年~2010年）》规定在“十一五”期间，北京市将推出经济适用房1500万平方米，约21万套。年均推出300万平方米、约4万套以上的经济适用房。

2007年8月，北京住房保障办公室发布的信息显示，“十一五”期间保障性住房计划规模，将扩大为计划每年新建开工量为2500万平方米，其中，包括两限房和经济适用房在内的保障性住房年开工建设量约为1500万平方米，占新开工总量的60%，一年的建设量相当于此前规划的4年建设量。

2008年下半年以来，随着国家相关投资的不断加大，北京市的保障性住房投资也不断加大。根据《投资者报》11月初的统计数据，北京市近期保障性住房投资约为2000亿元，相信随着4万亿元投资的启动，这一数据将还会增加。

明年保障性住房19万套

2009年，北京市将进一步加大保障性住房建设力度，在计划新建的2830万平方米的住宅中，包括廉租房、经济适用房、两限房及其他政策性住房在内的保障性住房新建住宅面积占去43.46%的份额，达1230万平方米，商品房建筑计划仅为1600万平方米。

虽然商品房在面积上略占上风，但若换算成套数，其优势将不再。考虑到保障性住房的面积一般在40~90平方米，1230万平方米面积约19万套的住宅，而商品房以每套90平方米计，约为18万套，也就是说，2009年，约五成新房为保障性住房。

约占四成的保障性住房面积，换算成套数甚至有可能超过商品住宅的保障型住宅套数，都将会对商品住宅的市场份额形成前所未有的冲击。

就建筑地段而言，北京市规划的地段主要分布在昌平、大兴、顺义、房山等新城，城区内朝阳区的定福庄、酒仙桥、东坝以及石景山区和丰台区也有备选地块。可见，保障性住房的建设，将使得周边区域的商品住宅价格和销售面临挑战。

符合条件者多无力购买

需要指出的是，如此高比率的保障性住房投入市场，实际上并非能切实解决当前低收入者住房困难问题，绝大多数符合申请条件的居民无力购买或租用保障性住房。

以一个符合条件的三口之家申请一套两居的两限房为例，假设申请面积在70~90平方米的两居，保守估计价格约为6500元/平方米，因此房屋总价约为45.5~58.5万元。扣除20%的首付，需申请贷款额为36万~46万元。

我们以最低的36万元为计算对象，首先按照商业贷款来算，设定20年的还款期，月供为2383.8元，10年还款期的话，月供则为3825.4元，5年还款期的月供为6779.47元。

再看一下符合申请条件的家庭收入和资产状况，北京市的《关于印发北京市廉租住房、经济适用住房家庭收入、住房、资产准入标准的通知》规定，三人户家庭年收入需不超过4.53万元，即月均收入不超过3775元，这一收入状况，如果设定20年还款计划月供2383.8元，压力较大，设定10年还款月供3825.4元，入不敷出。

由此看来，一般情况下，绝大多数符合条件的居民无力购买两限房，而按照国家发展规划的数量巨大的保障性住房投入市场，究竟能否落在真正需要的人手里不得而知。