“如果说去年10月,高端住宅市场的营销还属于无营销都可占据主导地位,那么从2008年开始,很多楼盘销售几乎就跟‘把冰卖给爱斯基摩人’一样艰难。”
2007年的北京楼市,让开发商赚得“钵满盆溢”。但“贪婪”者们丝毫“不满足”现状,“多领证,少批房,勤涨价”成为其惯用的伎俩。
不过,赚得太多,失去的往往最快。许多在去年涨幅太大的楼盘,在2008年却没有交上满意的答卷。将近一年时间里,只拿一次销售许可证甚至不拿证的开发商比比皆是。《投资者报》调查发现,降价幅度最大的楼盘与去年多次领证、多次涨价的楼盘几乎成为正比。
《坦伯顿投资法则》一书里,描述“便宜股猎人”是一群狐狸精,能够察觉别人歇斯底里,并从中牟取利益。当别人极度悲观时候,正是他们最乐观时候。这个法则在楼市同样适用。
尽管触底尚待时日,但去年“多领证,少批房,勤涨价”的楼盘是最值得关注的投资对象。或者,2009年,是“低价房猎人”最好的时机。
疯狂“领证”
2008年的房地产市场似乎显得格外地冷清:低迷的楼市让很多楼盘成为“把头埋在沙子里的鸵鸟”,只开一次盘甚至不开盘成为其最生动的“表情”。
与之形成鲜明对比的是,去年的牛市里,很多项目在短短几个月中频频开盘,而且每次都十分“吝啬”。在有节奏地控制销售速度的同时,伴随更多的是“疯狂的涨价”。
在一家大型知名外企工作的张华,是一位精明的投资家。除了在股市赚钱外,他也将更多的目光锁定在高端住宅。君山高尔夫别墅是其关注的对象之一。
他告诉记者:“本来早在去年6月,就想购买君山高尔夫别墅。但等我再次关注的时候,房价已经超过1.8万元/平方米。”
据悉,早在2007年4月左右即完成了72套别墅封顶工作的北京卧龙国际山庄(推广名:君山)在6、7、8、10月分别取得四次预售许可证,每次推出的套数分别是26、14、29、20套。在将近5个月的时间里,君山高尔夫别墅总共推出89套房子。
记者致电君山高尔夫别墅销售热线,一位销售人员向记者证实了该项目曾短时间多次开盘的事实。“2007年开了三次盘,时间分别是5月、7月和9月。”
分批拿证并不是关键,奥妙在于价格的提升。调查发现,从6月推出项目时成交均价为10735元/平方米到年底时,成交均价已高达18398元/平方米。5个月内,君山高尔夫的销售均价实现7663元/平方米的增长。
北京市建委相关负责人表示:“去年,像君山高尔夫别墅这样在短时期内拿多个预售许可证的项目很多,甚至有些开发商给每栋楼都拿一个预售许可证。”
位于朝阳北路上的天鹅湾也丝毫不输给君山高尔夫别墅,在2007年4月、5月、6月密集地拿证,成交均价实现了三级跳,分别为14379元/平方米、16536元/平方米和24980元/平方米。
从2007年5月开始,泛海国际居住区开始热销,售价也水涨船高,5月部分楼栋卖1.7万元/平方米,随后推出的5号地楼宇售价达到2.5万元/平方米。涨价达8000元/平方米,一个月涨幅高达50%。对此,开发商的解释是:“售价较高的楼栋,其景观更好,装修标准更高。”紧接着,在9月和10月泛海国际居住区取得了两个销售许可证。预售均价上涨到3.2万元/平方米,实际成交均价也变成29602元/平方米。
除此之外,北京新天地、金都杭城、富力桃园、华彩国际公寓、国奥村、金地格林小镇、上第MOMA、尚东庭、龙湖滟澜山、富力又一城等30余个项目,在2007年的拿证次数都在3次以上,涨幅在20%~80%不等。
“上帝要其死亡,必先让其疯狂,疯狂的涨价只会让开发商自食恶果。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰说。
投资洼地
但2008年的“疯狂”没有继续。低迷成为了楼市的代名词。
北京11月新开盘的31个项目均价为13462元/平方米,环比10月的开盘均价下降了1.4%,同比2007年下降了16.3%。而11月北京二手房交易均价为8317元/平方米,环比前月下跌6.77%,也创造了今年月跌幅最大的纪录。
当然,降价幅度最大的就是那些去年“疯涨”的项目。“如果跌幅超过40%,投资者可以综合其品质、开发商资质等考虑购买。”CBRE住宅部中国区董事Anton告诉《投资者报》。
天鹅湾今年仅在5月和11月拿了两个销售许可证。其中(2008)154号批准的总销售套数为191套,已签约套数仅为60套,成交均价为22499元/平方米;(2008)412号批准销售总套数为112套,仅售出4套,成交均价为16870元/平方米。相对于其24980元/平方米的价格,目前价格已降至去年5月的水平,降了近8000元/平方米。
不过,业内人士分析说:“随着朝阳北路地铁的修建以及中粮集团大型商业在该区域的落户,长期来看,天鹅湾还是值得投资的。可以在明年2、3月份时观察价格后再出手。”
君山高尔夫别墅在去年的最高成交均价达18398元/平方米,然而京房售证字(2008)156号的销售许可证,截至2008年12月3日,仅售出30套,成交均价降至13905元∕平方米。一位接近其高层的人士向记者透露,“如果过段时间仍然卖不动,君山高尔夫还会继续降价。”
而北京新天地更难熬,自去年4月、7月、10月拿了三次许可证后,价格也是水涨船高,从7755元/平方米的成交均价一直飙升至13149元/平方米。2008年4月拿的销售许可证(2008)136号260套住宅仅售出4套,还有1套退房。“照这样的销售,年底连银行贷款都还不上,降价也只是时间的问题。”
天恒别墅山、The House国际花园、龙之湾嘉苑、北京香颂等去年疯狂拿证的项目似乎也逃脱不了经济规律的惩罚。
不过,出手需选准时机。
一般而言,房产长线投资中的年出租回报率不应低于7%,折合成“租售比”约为1:200。所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的“售租比”一般界定为1:200,如果租售比低于1:300,意味着房产投资的年租金回报率低于4%,其投资价值偏低。如此看来,只有2006年及以前购买的住宅,目前的投资回报率才有可能达到7%。
“尽管有的项目已经跌破50%,但是区域内租金偏低,仍然让投资充满变数。但是,永远也不可能在最低点买入,最高点卖出。对于投资人而言,只需根据涨幅和跌幅决定进出场足矣。”杨少峰说。