2008年即将结束，北京楼市却突然露出回暖的迹象。

继中信城低价开盘大卖之后，11月北京又有多个楼盘复制了逆势热销的奇迹：以11800元/平方米入市的“远洋?沁山水”一举获得11月成交额冠军；“5.2折”重新销售的“誉天下别墅”也很快摆脱滞销泥潭；位于东四环附近百子湾的“金都心语”开盘价不足万元，首批房源当日就被抢购一空……

但就在购房者挤破头想买到这些“价格不能再低”的房子时，潜在风险却被忽略了：在开发商资金普遍吃紧的大背景下，一旦资金链出现问题，这些低价期房的未来还保险吗？即便能够按时完工交房，它们的建筑品质是否会“缩水”？物业管理等服务会有保障吗？

“相比之下，那些已经完工的现房项目风险较小，对于金融风暴中的房产投资也显得尤为重要。伺机抄底的楼市投资者更应当在现房项目中寻找可靠的‘优质资产’。”思源经纪董事长陶红兵如是说。

期房“幻觉”

长期以来，北京市场同等条件下的期房价格比现房价格约低10%~15%。在简单算法的刺激下，许多人对购买期房乐此不疲。

“这其实是一种幻觉。”伟业营销总经理徐斌说。他举例：“15000元/平方米的100平方米期房，需在两年内涨1500元/平方米才比买现房合算，在金融危机大环境下，未来北京大部分楼盘不易实现这一涨幅。”

以徐斌所述期房为例，假定从交款到交房尚需两年，从交款到入住的两年时间内，投资者需要为这套房子“变现”付出多少成本呢？

假定这套房子已取得银行7成20年的商业按揭贷款，按等额本金还款法计算，业主两年内共需支付贷款利息约45169元。对于首次购房者来讲，入住前两年的房租也应当算作等待所购期房的“变现”成本。以每月2000元房租计，两年共需支付房租48000元。也就是说，这两年内，对于购买了上述期房的业主来讲，其在等待所购期房“变现”中付出的经济成本是93169元。

从事房地产投资的王女士表示，对于房地产投资型买家来说，回报率和现金回流速度最为关键，一般情况下更青睐于现房的买卖，宁愿选择二手房也不愿意购买期房。对于以租赁型为主的投资者而言，即买即租是最为理想的，可以缩短回报周期。

另一方面，购买期房面临的风险显而易见：看不到实物，真正交房时会发现和开发商当初的描述有差距；等待时间长，在此期间还要自己租房子住，租房成本增加不少；由于是期房，不得不经常关注房子的进度和质量；交房时间不确定，遇上意外情况还会延期交房。

“现房可以实地考察，房间是否够大，采光、通风是否良好，墙角有没有裂痕，门窗关闭是否严密，墙、地面是否平整，天花板有没有裂缝，管道周围是否渗水等。这些细节在图纸上是不可能体现的”，刚看完“奥东18号”现房的姜玮说，“现房对购房者的利益有较大保障，房屋纠纷也将有所降低。”

现房为王

“万科等地产龙头相继在上海、深圳等地传出项目隐性停工的消息，很多投资者对开发商期房销售能否兑现表示怀疑，担心中小开发商楼盘更没有实力保证。”一位不愿透露姓名的开发商表示，购房者担心期房变烂尾楼的心态，或许正是近期现房走俏的原因之一。

“购买高档住宅的投资者开始越来越多地倾向于现房和准现房。”星河湾地产副总裁梁上燕认为，“市场持续表现出的不确定性，提高了投资者的警戒线，特别是在投资期房的风险不断加大的情况下。近期楼市出现的业主要求开发商赔付差价的事件，也在很大程度上影响了投资者对期房的选择。”

于虞是某外资金融机构的行政主管，尽管收入受到金融风暴影响，但仍然可观。她在购房时就坚持“眼见为实”原则。即使穿着高跟鞋穿过杂乱的工地现场，也要亲眼看看。“如果不能站在里面，很难感受到空间大小的舒适度以及层高、通风、采光、布线等。”

“由于今年销售放缓，销售时间被拉长，准现房和现房的存量可能超过目前可售存量50%。”陶红兵透露，截止到11月底，北京累积可售住宅存量超过15万套，准现房或现楼的存量可能超过7.5万套。

进入12月第一周以来，北京现房首次出现了交易量超过期房的情况：交易总套数达到了1233套，而期房只有1228套。而且现房的回暖速度要明显快于期房，环比11月第一周现房交易的428套，增长了188%，而期房环比11月第一周只增长了13.9%。

在价格上，现房和期房一样具有竞争力。帝景博悦（珠江帝景六期）目前处于全现房销售状态，E区起价为17800元/平方米，相比之前25000元/平方米的均价已经降了很多。

目前包括星河湾地产、复地集团在内的北京多家一线开发商不约而同地推出现房房源。保利金泉广场、复地国际公寓、誉天下、海晟国际公寓、星河湾、国奥村等项目均为现房或准现房销售。

不过在采访中发现，不少项目由于销售压力，纷纷打出准现房或现房概念，但真正交房时间却在半年甚至一年之后。陶红兵指出：“真正意义上的现房和准现房，应该是主体工程完成，已经交房或即将交房的物业，这种项目对于购房者而言，才能真正降低项目烂尾的风险。”