2009年伊始，随着众多银行集体宣布放松存量房贷优惠政策，加之与二手房营业税优惠等地产新政呼应，中国楼市迎来牛年的第一轮利好。

但是从目前实际效果来看，利好尚未能给“寒冬”中的楼市升温。

“银行对房贷实行7折利率优惠，难以改变当前严峻的房地产形势。现在楼市低迷的根本原因在于人们不敢花钱。”1月7日，专门从事房地产营销的北京GVL广告资深策划郭利在接受《投资者报》记者采访时如是认为。

买涨不买跌不仅是中国投资者的常态，也是中国消费者的习惯。

郭利说，现在的市场情形是，购房者观望，不得已开发商降价；一旦降价，市场的观望气氛又更加浓厚，简直就是恶性循环。

据悉，天津一开盘价每平方米8000元的楼盘，近日已经急剧跌到了4000元左右，郭利告诉记者，“这已经是开发商在折本甩卖了”。但结果是，销售形势依然不景气。

在如此巨大的折价面前，消费者依然“无动于衷”，显然，房贷利率的一点折扣更难以打动消费者。

银行助力房地产政策利好

多项房地产新政从2009年1月1日起进入正式实施阶段，房地产市场迎来利好集中实施期。从2009年1月1日起，购房者和开发商都将获得不同程度的政策支援。

购买2年以上的普通住房交易免征营业税。超过2年的非普通住房或不足2年的普通住房对外销售的，按差额征收营业税；外资投资方面，1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人与内资企业享受房产税方面的“无区别待遇”，同时《城市房地产税暂行条例》废止。

尤其是，房贷新政出台两个月以来一直“按兵不动”的商业银行，日前也集体放出口风，存量房贷利率也可以享受7折优惠，虽然附加了一些条件，比如房屋面积、贷款金额之类的。

房地产金融政策的重点，在加大对居民住房消费的金融支持力度。

2008年12月22日国务院出台若干意见，进一步明确了国家推动住房合理消费，促进房地产健康发展的基本态度，在更高层次上提出了加大对普通自住房和改善性住房的信贷支持力度。

但是房地产业内人士认为，这一系列举措，对房市的刺激作用“恐怕没有预想的那么好”。

一年可释放消费资金473亿

过完元旦，普通购房者吴先生知道了存量房贷可以享受7折的优惠利率。1月6日，吴先生去了民生银行的营业部查问情况，被告知自己的房贷已经自动享受7折优惠了。

吴先生看了看账，自己月供比一年前节省了约20%，每月能省近1000元钱，每年能节省约一万元钱。省下的钱怎么用，吴先生已经想好了，买一个42英寸液晶大彩电过春节。

一个典型的住房购买人，假设购置首套住房，除了首付和公积金之外，商业房贷50万元，他的房贷一年来能省多少钱呢？

如果20年的等额本息还款，每月可节省702元, 约18.6%，每年可节省8424元。(见图1)

目前全国约有3万亿元的存量个人房贷。据《投资者报》测算，其中的2/3, 约2万亿元的存量房贷可望享受到7折的优惠利率, 适用利率从6.66%降到4.16%, 如果还款期平均考虑为20年的等额本息还款, 那样一年可以节省支出337亿元。

另外的1万亿元假设各时期都没有折扣, 适用利率从7.83%降到5.94%,还款条件一样,一年可以节省支出136亿元。总计消费者一年可以节省个人房贷支出473亿元。

如专家所预期的,明年将继续降息54至108个基点, 可望释放出更多的消费资金。

市场观望情绪不减

进入到2009年以来，在众多利好政策“驰援”下，楼市的表现还是差强人意。

在北京，和银行的高调优惠、开发商的热情洋溢相反，购房人表现得依然慎重，售楼处人少不说，购房人也更加挑剔，价格、地段、物业，每一方面都要权衡比较、精打细算。

在上海，元旦三天，上海中原地产日均上门客户比12月上涨2成以上，看房客户也比12月有所增长。

对于1月的二手房成交量和成交价格，业内人士认为，1月上半月成交量会继续保持平稳上行，下半月受到春节的影响会有所萎缩。

在广州，元旦期间市内各区一手楼市看的人多，二手成交量也未有明显增加，144个楼盘共成交了736套住房，其中中低价房最好卖。买卖双方观望气氛有所减淡，但暂时未有进一步行动。

这样的反响，无一不在表明，前期市场观望气氛依然还在弥漫，房地产行业寒意依旧。郭利称，春节前他们已经不做任何“幻想”了，现在的工作，主要是为春节后的大营销做策划。不过他坦承，他本人“对2009年的房地产形势持悲观态度”。

业内人士的这种悲观其实更应该引起投资者的关注，尤其是像郭利这种从事商品房销售的专业人士。他们可以说是与房市一起脉动，在工作上与房市“同呼吸共命运”，他们对房市的了解，甚至要超过一般的开发商。

市场观望可以说是源于两种情况，一是希冀房价再降，持币待购；二是面对经济危机之下中国经济下行的预期，敢花钱的人越来越少。

温家宝总理曾说过，“信心比货币、黄金还要贵重”，看来，楼市回暖的大前提还是取决于人们对经济形势的预期。