新年伊始，惯常是各家银行对跨年度贷款进行实际执行利率调整的当口。日前，关于存量个人住房贷款哪些能享受7折利率优惠，成了各方关注的焦点。

记者通过了解几家大型银行的房贷部门后发现，这种热闹其实有点自我安慰的味道。农业银行称，房贷利率优惠问题，一切以2008年10月28日发布的房贷细则为准，暂时不会有新的措施出台；建设银行新闻处于处长则对《投资者报》记者表示，落实央行对房地产信贷的举措，建行总行层面只进行宏观性指导，由各地分行自主决策。

“存量房贷利率优惠问题，总行的要求是，各地分行根据市场、客户、楼盘及风险防范四方面情况，自行决断。”于处长说。记者发现，这其实也就是2008年11月建行出台房贷细则的口径。

一位不愿署名的业内人士直言，“银行方面根本就无意去大肆渲染这个事，毕竟这种优惠会减少银行的利息收入”。

房贷“大户”建行

任何一项住房信贷政策的变化调整，在银行业来说，建行受到的影响都要甚于其他银行，因为建行传统优势领域不仅是基建投资，它同时也是住房信贷的“大户”。建行2008年中报显示，截至2008年6月30日，该行个人住房贷款在全部贷款中的占比高达16.04%。

建行是国内住房信贷第一大行，长期保持着国内最大个人住房贷款和住房公积金贷款银行的地位。记者从建行了解到，个人住房贷款在2008年下半年又有了飞速发展，至2008年11月20日，该行当年新增个人住房贷款670多亿元，增幅11%。建行个人房贷余额近7000亿元，这比一部分全国性股份制商业银行全部的贷款总额还要多。

而央行2008年11月的统计数据显示，全国个人住房贷款余额2.95万亿，建行一家就占了23%。

建行认为，在去年房地产市场低迷、成交清淡的不利环境下，这是很了不起的成绩。建行方面还披露，通过发放个人住房贷款和公积金贷款，建行累计支持1200多万户居民实现了安居梦。

“要继续推进我们的结构调整和战略转型计划，重点支持基础设施和民生工程项目。”建行董事长郭树清在秋季工作会上这样强调。住房贷款显然就是一项民生工程项目。据悉，建设银行黑龙江分行与北大荒集团所辖18家农场合作，累计投放个人住房贷款6800万元，仅去年1~10月就投放近3000万元。

利率7折减收不多

利率打折，银行的利息收入无疑会有所减少。那么，房贷利率打7折，对银行的影响到底有多大呢？

2008年9月以来，央行连续5次降息，5年以上的贷款基准利率由7.83%下调到了5.94%，打7折后利率为4.158%，此前，央行规定的个人房贷利率可以打8.5折，如果商业银行执行新的优惠政策，利率让利幅度仅为0.891个百分点。

从2008年上半年的情况来看，当时是7.83%的基准利率水平，建行个人贷款的年平均收益率为7.03%，测算下来约有三分之二的房贷享受了8.5折优惠。按此比例，目前建行7000亿的个人住房贷款中，能打7折的在4700亿元左右。

如果建行将原8.5折的全部优惠到7折，2009年全年减少的利息收入约42亿元。这对于一家全年税前利润在1500亿元左右的大型银行而言，影响还不到3%。

建行此前也曾经对规模因素和利率因素对利息净收入的影响有过测算，结果是规模因素和利率因素对利息净收入增加的贡献，为六四开。也就是说，规模因素对收入的影响要大于利率因素。业内人士认为，优惠政策对利率有损，但无疑有益于规模的增加。

由此可见，房贷利率打7折，对银行业绩的影响并不会太大。对房贷规模占比最大的建行尚且如此，对其它银行的影响只会更小。

有利于降低贷款不良率

1月6日，国务院新闻办公室举办了2009年第一场新闻发布会，专门介绍促进房地产市场健康发展的有关情况。央行金融市场司副司长霍颖励明确表示，2008年10月22日央行发布的302号文件核心思想就是扩大贷款利率下浮幅度，调整首付款最低比例，在这个基础上，要求商业银行对居民首次购买普通自住房和改善性住房的贷款利率和首付款比例提供优惠条件。

那为什么包括建行在内的各家银行还是遮遮掩掩呢？说到底还是怕自身利益受损。

其实未必就是受损。上述不愿署名的银行业内人士也承认，真要优惠了，是有利于降低贷款不良率的，因为是“有条件的优惠”，每个人都会更加注重信用，尤其是对住房贷款本身。

个人住房贷款作为银行低风险的业务品种，从收益与风险匹配的市场化原则来看，利率还是有很大的优惠空间。2008年上半年，建行住房贷款的收益率与全部贷款的收益率基本持平，在7%；但是从风险程度来看，房贷的不良率仅为0.90%，要远远低于整个贷款2.21%的平均不良水平。

个人房贷不仅仅在建行是优质资产，在其它银行亦是如此。现在银行几乎都是把“商业化”奉为金科玉律，在给自己最优良的客户以些微便宜时，不应再这么闪烁其词。