《投资者报》特约专栏作家：主持人 李南  嘉宾：钮文新  张贻伦

李南：最近出台了很多关于促进房地产市场的政策，为什么你还认为房价近几个月的走势不乐观？

张贻伦：10月、11月以来，北京、上海、深圳这三个城市的确出现成交活跃的现象，不过我觉得这种反弹，是在8月、9月成交极度减少的情况下出现的。现在我们要考虑的是，进入2009年一季度，尤其春节期间是房地产销售最清淡的阶段，因此这种活跃的成交恐怕不会持续很久，有可能昙花一现。

李南：地产新政中二手房的交易营业税有所减免，你怎么看待二手房对于整个房地产市场的冲击？

张贻伦：营业税的减免会增加二手房的供应，扩大二手房的溢价空间，导致二手房的实际交易价格下降，从而可能对一手房市场形成冲击。也就是说，二手房的税费减免政策，对一手房市场来说是个利空消息。

钮文新：我不同意。我认为二手房交易的放宽，是给那些投资房地产的人提供了运筹的空间。过去投资房地产的时候要交很多的税，负担非常重，这实际上不利于整个市场的活跃，不利于投机性地购房，费税的降低有利于在一级市场出现一些投机性的买卖。一个市场是不可以没有投机者的，如果全部都是投资者，这个市场就会不够活跃。

李南：二级市场流通顺畅，能够促进一手房的销售。

张贻伦：钮老师的观点是没错的，但是在目前房价下行的轨道上，我想主要还是应该为已经投资房市的人提供套现机会，而不是为新的投资人提供进场机会。

钮文新：如果二级市场套现行为得到了其他投资者的确认，并且有钱可赚，它就会对新的投资人起到一个鼓励作用。

李南：那现在是不是到了投资人可以进场买超跌房产的时候？

张贻伦：恐怕现在还不是。目前来看，我觉得抄底无从谈起，这次反弹是一个出货的最好机会。房地产销售的传统淡季即将到来，而且二手房交易会对一手房市场造成冲击。更重要的是，2009年一季度，经济危机带来的恐慌气氛可能会全面蔓延，所以我预计在未来几个月内，我国房价可能会出现较快速度的下跌。如果此前你还觉得周边的房价没怎么跌，我想几个月之后，你就会明显地感觉到房价真的跌了。

李南：难道之前还没有实质性的下跌吗？

张贻伦：是的，比如北京，根据国家统计局发布的最新数据，11月北京房屋销售价格指数同比去年11月还是上涨的，只是深圳新建住房价格同比下降了18%。全国2008年8月、9月、10月、11月的房价环比跌幅分别是0.1%、0.3%、0.3%、0.5%，幅度是非常小的，大家并没有真正感受到下跌。

钮文新：但是现在政策已经转向了。在过去那么强烈的打压政策之下，房价还只是微幅下跌，现在政策转向会使人们的预期发生转变，再加上开发商的一些造势技术，以及地方政府的优惠政策，房价可能不会突然间出现陡跌的状况。

张贻伦：我反对钮老师观点。政策的确在转向，但是这种政策的力度目前来说还不够大，一些力度比较大的政策，像二套房贷政策完全放宽，以及买房退税等短期内还出不来。

李南：为什么你觉得已经出台的政策力度不够大？

张贻伦：目前出台的政策，一个是降息，一个是按揭优惠，首付从原来三成降到两成，但是房价有改变、有降低吗？可能你的支付能力相对来说更强了，但是总额并没有改变。降息就是每个月减少几百块钱，我想如果是几千块钱的月供，减少几百块钱，意义也不是很大。其中最关键的是利率七折优惠，但是我们看到，它的惠及面是比较窄的，只能是第一套普通住房，而且不超过90平方米。我觉得好多人可能还是享受不到这个优惠。

李南：只有投资性住房的需求释放出来，房价才会真正见量、见底、回升。

张贻伦：利好政策的累积效应需要一段时间才能显现出来，市场信心的恢复需要时间。

李南：房地产业存货比较多，这也是一个大问题。

张贻伦：存货处理是目前房地产企业和其他企业面临的共同问题。在前两年，开发商疯狂地拿地、囤地，而且惜售，这导致他们手中没卖的房子以及囤积的土地非常多，一般来说，开发商拿地的价格非常高，因此在楼市出现调整、销售低迷、价格下调的情况时，这些囤积的土地和房源将是开发商最大的包袱。

李南：存货到底有多少？

张贻伦：根据国家统计局的数字，截至2008年11月，全国商品房控制面积超过7000万平方米，这是一个非常庞大的数字。按照目前的销售进度，要卖出需要超过两年的时间。

前两个月出现了交易回暖的情况，但我觉得不会持续，因为老百姓对楼市的观望，除了价格因素外，现在又出现一个新的因素——观望政策。像买房退税这样的重磅政策还没有出台，那我为什么现在买房？

李南：你对此有预期吗？

钮文新：有，在目前的情况下，政府拿出什么样的政策来救楼市都是不过分的。

张贻伦：但是在下行趋势中，拿出什么政策来救，恐怕都难以改变局势。

从目前的供求态势来看，通过对全国一线和二线城市的销售竣工比进行测算，我们发现供求是严重失衡的。像北京2006年、2007年的销售面积持续下跌，每年跌幅在16%左右，但是北京市场上2002年以来累积购置而未完成开发的土地面积，以2007年的开发进度来算，至少还够开发商开发7、8年。也就是说从现在开始一寸土地都不向开发商出让的话，仅开发手中囤积的土地，也够他们开发7、8年。

李南：另外一个数字是房价收入比，像北京这样的一线城市，合理的房价收入比是多少？

张贻伦：国际上这个数字是3~6倍，就是说买一套房，要用一个人3到6年的收入，但我国2007年的房价收入比在8.45倍左右。中国人口众多，房屋的需求量大，比国际市场高一点是正常的，但是目前来看，北京、深圳等一线城市，甚至一些二线城市，高达15~18倍，远远超出了正常水平。即使像东京、中国香港这样的国际性大都市，它们的房价收入比也不可能长期处在15倍以上。国内一线城市比较合理的区间是10~12倍。