投资者报(记者曾郁兰)今年新一轮降价，万科又跑在了最前面。万科为什么这样做？它为何能够这样做？

即便2009年底房价见底，地产行业预计也要在底部徘徊1~2年，在2009年~2011年的低迷期，万科（万科A，000002，SZ）是否能通过“中档物业”的快速销售，换取较高的总资产周转率，从而尽力维持股东投资回报率，是判断万科中短期投资价值的视角之一；而从中长期来说，万科是否能在这两三年以积蓄稳健的财务能力，收集“质优价廉”的土地，待经济复苏后，搭配更多“中高档物业”的销售，获取高额利润率，从而大幅提高股东投资回报率，是判断万科长期投资价值的另一标准。

平抑工具

与其他小型地产开发商不同，万科虽然在“住宅开发”上保持专注，但却是什么类型的住宅都开发，只是物业类型的配比，在因循市场的变化而调整，而恰恰是物业配比的调整，给万科提供了一个平抑地产波动的主动工具。

中高档物业的市场风险比中档物业大。回顾2006年~2007年，开发商在“中高端住宅”上的毛利率，往往能达到惊人的50%~60%，但是随着经济周期的波动，这类物业的盈利上下浮动也很巨大。

而中端住宅，却在房地产由过热回归理性时，首先被刚性需求所接受，除非中产阶层在经济衰退中受到更进一步的打击，中档物业的盈利，才会受到打击。“低风险、高性价比的普通商品住宅，优势已经越来越突出，并且得到了市场的认可。预计新增商品住宅供应，将逐步向中端产品靠拢。” DTZ戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼表示。

“对万科来说，目前，继续王石2007年提出的2∶8比例发展（中高档产品与中档产品的占比），会更为平稳，在行业低谷时，也能靠中档物业维持销售量。” 交银国际研究部副总裁何志忠告诉《投资者报》记者，“但是，1~2年后，市场可能又不同了。”随着90/70的日益规范、保障性住房的大量入市，中档物业的供给将日益增多，中档市场竞争加剧；然而中高档物业的需求，却随着经济复苏和增长，重新提振，中高端市场重新成为开发商获利的更优选择，恰好，中高档市场的原有参与者，也会在经历本轮洗牌后变少了。

因为，中高端物业的小开发商，在这轮调整中，受到的波动风险往往更大，但要如同万科一样，改变策略，也进入中档物业市场，却受到专业知识和财力的局限，非一年半载能做到的事，还不如硬扛，他们的策略在于财务上如何扛1~2年。

提前筑底

2008年元宵节开始，万科率先抛售中档物业。对市场的直觉和对中央政策的把握，让万科把握了降价的先机。“如果地方政府不会自行推出救市措施，而由中央来统一出台房地产市场规划，则中央层面的政策，更多的是刺激中档市场，而非‘中高档’这一含有投资需求的市场。”何志忠告诉《投资者报》记者。

显然，万科在2008年就已看到中档物业的价格将会大幅回落，赶在房价进一步触底前，将手中的一些不适合市场新需求的中档物业，以一个不算最低的价格出货。

从2008年半年报中可以看到，万科上半年上海项目的结算面积占比近20%，而深圳却仅占比5%。而万科在上海的楼盘则以中档住宅为主，早点出货少受降价损失和压货风险。

在2009年1月28日到2月9日，万科继续对上海几乎所有在售项目推出让利促销活动；而深圳项目的促销活动，比如万科东海岸在2月14日的情人节登山祈福活动，则更多的是以积聚人气为目的。

在尽早出货后，万科提前释放了压货风险，而这恰恰是2009年很多开发商的困扰——“2008年的期房成了2009年的现货”。2008年全年公司累计销售面积和销售金额，仅比2007年减少9.2%和8.6%。

万科最新公布的数据也显示，1月销售面积提高24.2%，销售额提高18.6%，市场份额也从2%提升到2.6%。如果按照往年万科首月销售占全年的比例3%~4%，似乎万科全年完成700多万平方米的销售面积不成问题。

万科集团执行副总裁肖莉向《投资者报》记者解释：“政策效果是一个因素，但因为春节长假的影响，多数城市1月份的销售量同比有所下滑。万科1月销售的增长，主要原因是公司采取了一些促进销售的努力。鉴于市场的不确定性较大，以单月的销售和历史经验数据估算全年的业绩可能并不准确。”随着政策调控的空间逐步收窄，前期政策刺激效果的减弱，万科全年是否能保持1月的势头，并通过“中档物业”的快速销售，维持股东投资回报率，值得进一步关注。

掌握主动

不过，万科提前消化了库存，就提前回收了资金，也就把握了市场的主动权，在2009年，可以因循市场的变化，重新规划和“以销定产”。一方面，在2009年，推出更适合目前市场需求、相比2007年总价更低的中档住宅，并增大中档产品的占比，通过这些物业的快速销售，换取较高的总资产周转率，从而尽力维持股东投资回报率。

万科集团执行副总裁肖莉向《投资者报》记者表示，“中小户型产品由于总价低而更容易受到客户的青睐，基于对不同地区客户需求特征的观察和分析，万科对各地的开发项目进行了相应的调整，以更好地适应市场主流需求。在调整期，万科将通过加快销售，提高周转，保持充裕的现金。考虑到行业调整期内，刚性需求成为主导，高端市场的风险相对较大，公司也有意识地控制高端产品的比例。”

对于以高价获取的土地，肖莉表示，会根据土地的特性，灵活把握，通过精耕细作，深入研究客户需求、提高产品价值创造等方式，提高项目的盈利能力。或许，“从中长期来说，在财力允许的情况下，待经济复苏后，将高价地再建成高档住宅推出，以获取高额利润，对股东来说，是更正面的能力体现。” 何志忠站在投资者的角度，向记者分析地产行业。

无疑，在楼市筑底期，积攒“质优价廉”的土地，是在为行业复苏做积极的准备，尤其是在中高端项目上的提前介入，将为未来带来更高的利润率。

肖莉表示：“2009年万科在拿地上会保持谨慎，重点通过合作并购等方式，获取质优价廉的土地。”万科在2008年4月收购园景台项目后，足足有8个月未在华南地区拿地，直到2009年1月，才在广州市中心荔湾区大坦沙岛拿了一块楼面地价3346元/平米的土地，而荔湾区对大坦沙岛的规划是建成高级商务区，显然，万科是在为中长期搭配“高档物业”做准备。

追溯到2008年9月，万科新增的五个项目，容积率最高的不超过2.04，通过合作方式获得的就有3个，其中，通过合作方式获得的上海赵巷晶园项目，楼面地价仅为4200多元/平方米，而赵巷别墅板块的购地价格曾达到1万多元/平米。“当房价继续下降超越一些开发商的底限时，卖掉部分项目权益，将是比降价更好的办法。”何志忠告诉记者，对于万科来说，剩下的只是等待和谈判时间的长短。