投资者报(记者窦亚南)2008年，在政府宏观调控和美国金融危机的双重影响下，国内房地产业遭遇了严寒。而过去一年中究竟业绩如何，冷暖自知的房地产商们交出了各自的答卷。

随着中国海外发展有限公司（00688.HK，下称“中海地产”）2008年12月业绩的公布，其全年业绩也得以展现。公司全年实现销售收入266.11亿港元，同比增长19.3%。签约面积同比增长25.4%至270万平方米。这一成绩意味着公司刚好实现了2008年合同销售面积目标，并再创新高。

2009年1月中海地产实现房地产销售额12.02亿元人民币及销售面积16万平方米，同比分别增长60% 和149.7%。

2003年起，中海地产从港澳转战内地，业绩逐年提高，迅速成长为内地最大的房地产开发商之一。截至2月17日，中海地产市值为873.43亿港币，万科市值为888.8亿元人民币。

面对2008年的成绩，中海地产认为，相对于价格策略，企业自身的基本面是渡过难关的最主要原因。

保证业绩

从1992年17.73亿港元销售业绩到现今的266.11亿港元，中海地产的业绩增长有目共睹，其2008年业绩的取得在同业内可谓鹤立鸡群，但也显得来之不易。

“去年上半年影响房地产的两大因素是调控，以及部分地区房价增长过快、过高；而去年下半年主要受美国经济和国内经济影响，所以国内观望程度更重。”中海地产投资者关系部主管姜永进对《投资者报》记者表示。

此观点也在中海地产的去年业绩变化中得到印证。

去年1~6月，中海地产销售额为158.14亿港元，每平方米均价为10763.68港元，同比增长84.9%。而在下半年实现的业绩仅为上半年的68%左右，中海地产的销售均价也从7月份的11165.89港元/平方米逐渐降至12月份的6994.98港元/平方米，上半年一直稳定在10000港元的均价在下半年受到明显压力。

整体看，中海地产去年的均价和2007年均价下降有限，基本在10000港元/平方米，下降了约3%~4%。这与中海地产产品结构和地域分布有关，据介绍，中海地产70%收入来自北京、上海以外的二线城市，当地价格调整的有限也保证了价格的相对稳定。

姜永进表示，中海地产要求的是价量的平衡，公司的商业模式是追求利润的最大化，这也是为投资者创造价值，在追求利润的同时兼顾量的增长。他还表示，中海地产不会主动做减价销售，但会把利润放在第一位，同时顺应市场，以灵活的策略迎接市场的挑战。

虽然低调，但中海地产对于市场价格的应变速度和决心并不亚于大张旗鼓的万科。2008年上半年，中海地产位于深圳的中海康城就打出了“4988元/平方米起”的惊人广告。

而与行业的“量价齐跌”的情况不同，中海地产楼盘销售呈现“价跌量升”的局面，价格的有限下跌，有效促进了销量的上升。

2007年，中海地产销售额达到223亿港元，增长57.2%，售出物业216万平方米，增长25.3%，折合均价在10324港元/平方米。简单分析可知，销售额的增速快于面积增速，显示其物业单价增长的贡献较大。

而这一情况在2008年发生了变化，销售额增速为19.34%，而面积增速反超达到25.38%，销售面积的增长保证了中海地产全年业绩的达标。

专业化

“中海地产的基本面与其他公司有很大不同，这也是我们为什么能比别人做得好的原因。”姜永进表示。中海地产2008年业绩的取得是多方面的。而专业化、全国性布局、财务稳健等是主要因素。

根据中银国际分析师田世欣的观点，由于一线城市价格压力，中海地产越来越依赖于二级城市的销售。而实际上，全国性布局也被中海地产方面认为是应对市场价格调整的重要因素。

目前，中海地产主要在珠三角、长三角、环渤海地区、中西部、港澳地区，20多个重点城市布局，2008年除了珠三角下降11.22%以外，其他四个区域业绩都获得增长，特别是环渤海区域增长176.80%。

“我们的策略是一贯的，一是全国性布局，一定要做到各地的贡献相对均衡，这样即使在一个地区调整的时候，各地调整情况也是不一样的，非常好的规避了风险，也得到了好市场机会。”中海地产在西安市场的楼盘价格在去年就较为稳定，业绩达到18亿~19亿元。

而作为中国建筑工程总公司旗下的上市公司，中海地产从建筑起家，追求产品品质以适应买方市场，在成本控制方面也更为优秀。

“不能买贵地！”姜永进对记者强调。据介绍，中海地产主要在内地城市的核心区域拿地，中并且寻求价格合理的地块，2007年，中海在内地拿的地面积都比较大，因此均价较为合理。位于广州和佛山交接的金沙湾，均价在6000~7000元，性价比较好。“在这样位置的楼盘，性价比好，价格下跌有限。”

“财务稳健对于企业安全度过调整期也是非常重要的。”前述人士如是表示。中海地产的净资产负债率的目标位置在40%，特别是2008年完成25亿港元的配股后，中海财务状况达到了“非常舒服的水平”。标准普尔认为，通过此次配股，中海地产的资产负债率将下降到28.4%（原为62.4%）。这样水平的负债率在内地房地产上市公司中可谓绝无仅有。

收放之间

公司主席孔庆平于2月6日在香港表示，今年的楼市会好转，随着有利楼市政策的出台,预期整个地产市场形势不会如去年般差。

为迎接行业回暖，中海地产做了准备，也做了调整。根据半年报的公司预期，销售目标定在400万平方米，计划新增土地450万平方米。但随着环境的变换，这些目标都做了调整以顺应形势。

而自从上半年在环渤海地区等地拿了230万平方米的土地之后，中海地产的土地储备达到2478万平方米，可以满足未来4~5年的发展需要。但此后，公司再没有大的动作。

姜永进表示，对于中海这样的大地产商来说，土地资源尤为重要。公司追求持续发展，土地储备非常重要。市场的调整会增加低价优质的土地资源，中海一定不会放过这样好的机会，包括来自公开市场的机会，来自并购的机会（包括中小企业、上市公司）。

公司一直维持总资产10%的现金持有率，而且在去年12月份配股获得25亿港元，以及银行授信额度等，简单计算其可动用的资金约达150亿港元。

据了解，目前中国有数万家房地产商，过去门槛比较低，毛利较高，吸引了大量非专业开发商。

从长远来说，很多非专业开发商注定会退出，专业开发商市场份额会得到增加，而前期市场的调整加速了这一过程。

“我们有在香港的周期性经验，所以我们知道在高点的时候一定要谨慎，在低点时，一定是买土地、投资的机会。”对于这家在香港有27年历史，亲身经历了香港房地产几轮周期的内资房地产企业，中海地产对于内地房地产的调整显得处变不惊。