“大户型一解禁，我的房子还有什么优势？”看着最近的一条楼市新闻，北京奥北某项目业主刘芳不由暗自叫苦。

2006年，刘芳购买这套“拼接”大三居时，就是看中销售员口中“大户型日渐稀缺”的升值前景，但如今，她的美梦难以实现了。

不久前，兰州成为第一个为大户型“松绑”的城市。其去年发布的16条救市新政中规定，自2009年1月1日起，将90/70（商品房建筑面积中90平方米以下比例要达到总面积70%以上）政策调整为90/50（商品房建筑面积中90平方米以下比例达到总面积50%以上）。而北京、杭州等地近日也酝酿对90/70政策进行“改动”。

“只要政策一出，市场上会出现更多纯粹的大户型产品。这样一来，就让那些‘合二为一’、‘合三为一’的户型产品十分尴尬。即便它们比单一房产证的大户型产品更为便宜，但其中的隐形费用和风险也是不可小觑。”对于刘芳的案例，一位业内人士分析说。

事实上，2006年出台的90/70政策并未难倒“聪明”的开发商们，打着政策的“擦边球”，全国各地“一房多证”之风盛起，不过这种做法很快遭到市场质疑。究竟“一房多证”存在何种困局，困局背后有着怎样的投资机会，应该规避哪些风险？

游走政策边缘

“我都已经见怪不怪了，‘一房多证’已经在市场上存在很长一段时间了。因为购买此类的房产会有很大程度的优惠，所以我准备买来作为投资之用。”刘芳对《投资者报》说。

早在3年前，刘芳购买这一套投资型房产时，并不理解这种操作方式。售楼员给她的解释是：“项目开发时正赶上90/70政策出台，所以将三居室按三个小户型报批。因此，需要签订三份购房合同，然后签订一份补充协议，内容是双方认可在装修过程中做了一个连通改造，并附上实际的户型图。”

近日，记者走访了万科公园5号、星源汇等30余个高端楼盘。调查中发现，北京市80%以上的楼盘都存在该现象。

在北京嘉里华远房地产公司推出的 星源汇销售中心沙盘上，记者看到星源汇两座19层高的塔楼12层以下都是面积80平方米左右的一居，而大户型价格则较为昂贵，每平方米在5万元左右。为了留住青睐大户型的购买者，星源汇打起了90/70政策“擦边球”：用两个1居室“拼接”成许多中等面积的户型。

2008年，万科无疑是最吸引眼球的开发商：在全国各个城市一系列促销行动掀起了楼市的降价潮。但在北京，售价2.6万元/平方米的万科公园5号却仍显昂贵，虽然看房者络绎不绝，但近1/3的公摊面积降低了性价比，房屋的吸引力大打折扣。

在户型图上，记者看到了170平方米的两居室。销售人员介绍：“它由两个小户型拼接而成，使用率为68%。而价格相对于3.4万元/平方米的纯大户型产品每平方米便宜了5000元左右，性价比是所有户型里最好的。”

“这只是‘签一份合同’和‘签两份合同’的区别，房子的两个产权证始终是房主的。”在开阔的样板间中，售楼员并不讳言“一房两证”是在规避国家政策。

“拼凑房”先天不足

目前政府对“一房多证”的现象没有明文规定，于是开发商在申报户型以及设计结构等方面大玩“擦边球”游戏。由于90/70政策的限制，很多号称高端住宅的楼盘都热衷于大户型比例的提高上大费脑筋。不过，想在盛宴结束之时，分到一杯羹也并非那么容易。

“小户型项目目前在市场上不能称为高端住宅，然而，由于很多小户型拼接成大户型产品，堂而皇之地标榜为高端住宅，其实在居住品质上并不高端。”五合国际建筑设计集团总顾问刘力认为。

据悉，这类户型在领取规划许可证时都是按照两个或多个户型进行报批，竣工验收时也是按照两个或多个户型进行验收，交付时则做些施工上的调整。

刘力研究过不少此类案例。他介绍，此类户型一般要求客户在签合同时作出承诺，验收后才能合并施工。只要设计师花心思去“拼”，拼好的大户型从舒适度上看和原创大户型差不多。

“但不管怎样，拼凑的大户型还是存在一些‘先天不足’：走道空间偏大，公摊面积偏多，很可能有3个以上卫生间，而且会出现一些暗卫。更关键的是，由于两个户型都设计有一个厨房。拼为一套后，其中一个厨房可能会改作房间，要将烟井、煤气管道盖住，可能会损失一些室内面积。”刘力如是说。

他建议购房者，如何购买此类户型的话，最好选择可以将两个厨房合并成一个厨房的，或者可自由组合的大开间结构户型。

在星源汇售楼处现场，一位准备买房的李小姐也表示了自己的担忧：“虽然2.9万元/平方米的价格算下来单价比大户型低很多，但难免产生空间浪费，不仅实用性不强甚至会影响到居住品质。”

目前，星源汇两栋塔楼10层以下部分已经完成了内部装修。由于客厅采用大理石地面，卧室则是木地板地面，一旦将两个户型拼接在一起，就要涉及到装修材料统一的问题。

而且，业主需要自己支付近20万元的材料和人工费用，实际上成本并不低。