经济观察报 记者 言咏 46岁的吴明利7年前离了婚，现在带着15岁的女儿和年过七旬的父母住在一起。他们的寓所是一套典型的老式住房，70多平方米的面积做成了三室一厅，客厅没有采光。吴明利的职业，是和姐姐一起经营一家眼镜店。

去年9月，吴明利的母亲从社区了解到，长沙开始实施经济适用房货币化补贴的新政策，以后不再新建经济适用房，而改成向符合保障条件的居民直接发放补贴，对无房户补贴8万元，对住房困难者补贴5万元。

她赶紧回去告诉了儿子。吴明利开始向社区提交申请，过程没什么波折，大约过了一两个月，他去区房产局打听得知审查已经通过。

吴明利领到了一张数额8万元的补贴凭证，如果他在一年之内购房，这张凭证可以冲抵8万元现金，超过一年期限补贴凭证则作废。

揣着这8万元补贴，吴明利把买房计划正式提上了日程。

从“砖头”到“人头”

这项让像吴明利这样的市民提前启动购房计划的政策——《长沙市经济适用住房货币化补贴实施方案》，2008年7月21日正式出台。

根据这个方案，长沙不再批建新的经济适用房，而是直接把钱补贴给中低收入家庭。申请对象分为家庭申请人和单身申请人，前者包含离异或丧偶带子女的单亲家庭，后者包括离异或丧偶不带子女的市民，未婚申请者年龄须满30岁。其他一些条件则有：具有长沙市户口5年以上，无房或住房困难，家庭人均可支配收入低于上年度城区居民家庭人均可支配收入的75%——折算起来大约应在1010元以下。

2008年最高补贴标准为8万元。“这是按照国家经济适用房不得超过60平方米的保障面积确定的。”长沙房屋产权管理局局长石长松表示。

补贴所需的资金由市、区两级财政安排，2008年市财政安排6亿元，五个区的财政各安排1亿元。2009年起则由市、区两级财政按7：3的比例安排。

利用货币补贴买房的老百姓只拥有有限产权，上市交易或者另购新房时都须退回所领补贴。

这项新政策出台前的酝酿期近一年。那时经济适用房实施将近十年，弊端尽露，同时，房地产市场在经历了一轮疯狂的高潮之后，初显低迷。

经济适用房聚集了中国房地产市场中诸多怪异的现象。一方面是开着奔驰、宝马的富裕人群拿到购买这些低价房的指标，而那些真正收入菲薄的市民苦苦排队之后却摇不到房号；另一方面，由于缺乏监督，开发商承建经济适用房属于有利可图的好差事，可以从政府手中优惠拿地，获得税收减免，而有些开发商更是只把一部分土地用于建经济适用房，另一部分则建普通商品房。

“和政府没深厚的关系是承建不了经济适用房的，这对其他开发商来说是不公平竞争。”湖南未来置业开发有限公司总经理彭燕妮说，“改成货币化补贴至少堵住了开发商这一头的漏洞。”

长沙市房产局官方否认这项政策有救市的意图，但2008年长沙的房地产市场的确是跟随着北京、上海等一线城市一起进入了低谷。分管营销的长沙湘越房地产开发有限公司总经理助理李俊形容这一年的市场 “不是低迷，而是相当低迷”。湘越旗下楼盘西子花苑去年的成交量和高峰期比下降了一半多，只有三分之一强。

“政府必须出手平衡一下，不可能一边让存量房没法消化，另一边又新建经济适用房。”彭燕妮说。

长沙各城区实施货币补贴政策的起始时间和力度不一样。最先实施的是开福区，然后是岳麓区。长沙房地产市场素有“南帝北丐”的说法，这两个区域的楼市历来不太活跃，发展相对滞后。在市政府的货币补贴基础上，这两个区的区政府各自另有购房优惠的政策，比如在开福区购买某些楼盘可以在享受8万元补贴的同时再优惠2万元。这些开发商多半与区政府有协议，优惠的金额由开发商和政府各出一半。

谁受惠？

吴明利看中了两个楼盘，一个是湘江北尚，另一个是君悦香邸。这两个楼盘的起价都在4200元/平方米。

由于要把父母接过去同住，他考虑买三居。两个楼盘的三居户型面积最小的都是120多平方米。相关政策实施之初规定，利用货币补贴购房售价须在4000元/平方米以下，面积须在120平方米以下。后来，售价和面积的限制在实际操作中均有所放宽，面积上只要不超过140平方米就没有问题。

吴明利打算首付三成，这样算来，月供至少要两千多元。对于眼镜店的小老板来说，这在他的承受范围之内。“省点花就挤出来了，我一个月烟钱都上千呢。”吴明利说。

此前，他从来没有考虑过买经济适用房，他觉得经济适用房户型的选择余地小，地段太偏，周边环境也不好，经常破破烂烂的一块地上孤零零地立着几幢楼。

如果没拿到这8万元补贴，吴明利可能也会购买商品房，前提是“特别中意，机会特别好”。他考虑过买一个90平方米左右的两居，自己带着女儿住过去。

长沙目前一手房的均价大约是3500元/平方米。位于城市次中心、配套设施相对较好的房子，售价在3500-4500元/平方米。售价在3000元/平方米左右的房子，地段相对偏僻。

相比传统的经济适用房模式，这项政策的覆盖面更广泛，因为它没有名额限制，只要审核通过，都可以领到补贴。而在对经济适用房实行实物分配的时期，动辄是几千套住房、两三万人排队的局面。

据长沙市房产局提供的数据，截至2月24日，已利用货币补贴凭证购房的有1334户，其中补贴资金发放到位的799户，共计5943.6万元。

“不过，从这项政策中受益的是中低收入人群中收入偏上的，甚至是中等收入的人群。更低收入的老百姓，补10万也买不起。”长沙房产（集团）有限公司副总经理汤以成说。

对此，长沙市房产局的解释是，更低收入的人群可以根据自身的实际情况选择廉租房的保障方式。廉租房有实物租赁和货币补贴两种形式，2008年长沙廉租房的住房租赁补贴标准是无房户每人每月160元，住房困难家庭每人每月80元。

吴明利以前的一个邻居属于这种情况。他和吴明利一样离异带一个孩子，和母亲同住一套老式三居，以开出租车谋生，每月收入大概两三千元。吴明利问他为什么不申请货币补贴，他说拿到了补贴也付不起月供。他曾向社区申请廉租房，没有通过，社区的解释是：“分到每个社区的廉租房名额有限，比你住房困难的人多着呢。”

开发商：谨慎欢迎

长沙的大部分房地产开发商都对这项政策持欢迎的态度，至少这是一项没有“坏处”的政策——堵住“补砖头”模式下政府与开发商之间的暗箱操作，房地产市场的竞争更公平，同时也在一定范围内刺激了消费者的购房需求。

但长沙湘越房地产开发有限公司总经理助理李俊把它看作是地方政府为前两年大肆卖地、炒高地价的狂热行为而采取的让开发商、消费者包括政府本身三方都能接受的挽救措施。“政府作为最大的受益者，终于拿出收益的一部分来平衡消费者和开发商双方。”李俊说。

和一线城市一样，长沙房地产市场在2006年和2007年也陷入一片狂热的氛围，开发商认为只要拿到地就能发财，消费者认为只要买了房就能翻倍。2007年7月，北京北辰实业股份有限公司（以下简称“北辰实业”）以92亿元的价格拍下新河三角洲的一块地，成为全国“地王”。这个价格折合成楼面地价，每平方米高达3000多元，再加上建设成本，售价必须达到每平方米七八千才不会亏本。对于房地产行业不是很发达的二、三线城市，这个卖价相当于天文数字。

这个建设项目2008年11月举行了奠基仪式，但据业内人士透露，北辰实业与政府协商过退地，它宁愿损失一半定金。到目前为止退地事宜还没有谈妥。

在高峰期高价拿地，现在却无力付清地款或者囿于成本无法开工的开发商比比皆是。汤以成的一个朋友，当年拿地的时候借了5000多万元高利贷，还搭上自己六七千万的资金。现在自己的钱全赔了进去，高利贷那边正在协商。一个中年男人头发一下子白了不少，晚上睡觉时常惊醒，一身冷汗。

在彭燕妮看来，过去几年里开发商一直扮演了一个不光彩的角色，但政府其实是最大的受益者。土地拍卖的收入以及房地产所带来的税收，大概占到了长沙市财政收入的百分之六七十左右。

和经济适用房货币化补贴相比，开发商期待政府出台一些更具实质意义的政策，比如放宽银行放贷门槛，降低银行利息，以及一些便于二手房交易的措施。“二手房盘活了，一手房就好卖了。因为整个市场流动起来了。”彭燕妮说，她身边很多朋友，本来有改善住房的计划，但由于现有的房子交易环节太繁琐，税费太高卖不出去而作罢。

依然观望的楼市氛围

尽管已经有了中意的楼盘，但吴明利还是打算观望一段再出手。他说，市委书记陈润儿刚刚呼吁开发商不要把价格做太高，这是不是意味着房价还会下跌？

像吴明利这样持观望态度的消费者依然是今年楼市的主流。长沙的房价在省会城市中排名已经倒数，下调的空间不会太大，但消费者依然期待政府释放更多优惠的政策。

彭燕妮的感受是，春节之后每天看房的人数明显回升，成交量却很小。很多客户直言不讳地问，自己肯定要买房，也看中了这套，能不能先交“小定”而不签合同？他们担心签了合同后，政府紧接着出台利率或契税下调的新政策。

不仅准购房者，那些前两年已经买了房子的客户也来问，能不能先不办房产证，等新政策下来后再去房产局备案？

“如果说以前的宏观调控是政府和开发商之间的博弈，那么现在则成了政府和消费者之间的博弈，开发商只能作壁上观。”彭燕妮说。自从去年下半年中央和地方先后出台救市政策后，她感觉成交量明显下滑，几乎到了零量，“不过，开发商今年关注的重点已经不是成交量和房价，而是如何应付交房”。

2007年在最高价位购房的业主，今年普遍迎来了“收房”。面对目前滑落的房价，这些心有不甘的业主们收房时都“拿着放大镜”，希望挑出一些毛病后能和开发商协商退房或者退回部分费用。

一位在长沙从事建筑工程质量监督的工作人员印证了这种说法，近日来，他每天都忙于处理由于开发商和消费者之间的纷争而要求进行的质量检查。

“如何消除消费者和开发商之间的对峙，是政府今年需要好好考虑的一个问题。”彭燕妮说。

（应受访者要求，文中吴明利为化名）