经济观察报 记者 言咏

经济观察报：你如何评价长沙从“补砖头”到“补人头”的转变？

聂梅生：我2001年就写过相关的文章，我是力主“补人头”的，它能规避“补砖头”带来的很多弊端。经济适用房政策也实施十年了，十年前好的东西现在不一定还好。

当前地方政府推出的一些政策，我觉得都是占了两边，一方面要解决中央要求的廉租房问题，解决低收入家庭的住房保障问题，这是个实指标，没达到是要问责的；另一方面，楼市不好，商品房大量积压。平衡这两边就是不再新建了，不然商品房更要空置。补低收入这块政府总归是要拿钱的，这笔钱“补砖头”的话是新建，“补人头”的话可以消化一部分存量，这种方法我很支持。

经济观察报：作为一种救市措施，这种方式能达到它的预期效果吗？

聂梅生：不一定会起到很大的作用，消化空置房的比例不会很大，因为这部分人群的比例本来就不会很大。

其实不在于解决的比例有多少，而在于这个举措实际上是给楼市的一个信号，再说这起码避免了重复建设。

经济观察报：作为一项住房保障政策，它能起到实际的作用吗？受益的其实只是中低收入人群中买得起房的那一部分。

聂梅生：不管释放的是最低收入人群的购房需求，还是相对有钱的那一部分人的需求，释放一部分总归是好的。对于那些收入很低的人，要解决的恐怕不是买房的问题，而是廉租房的问题。政府应重点先把最低收入人群的廉租房解决了，这群人属于救助性质，不是给5万、10万就能把房子买到手。

经济观察报：现在中国廉租房的建设能否覆盖需要保障的人群？有些开发商担心廉租房大跃进。

聂梅生：各地政府都在大力推。各地方政府对这块还是认可的，像我们协会关注的重点是商品房，也希望这块建起来。这部分人不进入购房群体，但他们有话语权，这对商品房市场是有影响的，本来也买不了商品房，还使劲认为房价太高。所以我认为把这部分人稳定下来，平衡下来，对整个房地产市场有好处。

开发商担心的可能不仅仅是廉租房，而是整个保障性住房。因为保障性住房已经扩展到中等收入人群，把夹心层放进去了。这对商品房有很大的冲击。比如北京今年要建750万平方米的保障性住房，基本上占了北京年开发面积的1/2。

经济观察报：现在楼市处于比较低迷的状态，你认同政府采取一些救市措施吗？

聂梅生：我觉得比较管用的是购房退税，就是重庆的做法。二手房的交易最近上升了，为什么？就是交易环节的税，将近5％的税免了，这很厉害的，交易一下子就起来了。

我还有一个看法，中国的房子盖得已经足够多了，但空置量很大，缺房住的又住不进去。所以重点需要解决的是把房子盘活的问题，要把一手房、二手房流转起来。现在刺激二手房买卖的政策力度还不够，流转不动。

中国二手房的买卖还有一个机制瓶颈，中国只有开发商，没有经营商。如果一个经营商持有十万平方米的房子进行租卖，这样你对的是一个机构，不是个人。这跟写字楼很像，是由物业管理的，你到这里来租房子是从物业手上租，如果写字楼都像民房一样从个人手上租，那就坏了。经营商和中介不一样，中介只负责介绍。

经济观察报：目前楼市的空置率居高不下，是不是也有价格超过承受能力的问题？

聂梅生：是。但房价的抬高是多方面引起的，有土地问题，有税费问题，政府拿走了差不多百分之五十，还有成本问题，开发商利润问题。你说你压哪块？压开发商利润，他不盖了，压成本更不好，那变成豆腐渣工程了。只有政府这方面让了。只有这几方面都解决了，房价才能从现在比较高的状态到比较平稳的状态。