专题：宅基地换房的天津争议调查

“宅基地换房”，这五个字仿佛一块随时都会砸下来的巨石，压得王明强（化名）和老伴喘不过气来。60岁的王明强，古铜色的脸庞，又瘦又高，最多时种过30亩金黄的稻谷。6年前，他失去了所有的土地，全家八口由此失去了生计来源。现在，又即将失去这座耗费大半生心血经营的小院。

试图以“宅基地换房”来替农民做主、为农民选择一种新的生活方式的天津市华明镇政府，现在正面临被王明强这样的当地农民送上被告席的尴尬。

因为华明镇贯庄村的部分农民认为，这个“变相征地”的方式并不是真正的宅基地换房，农民缺乏发言权，并且利益受到了损害。

2008年3月开始，贯庄的866户的3368名村民就委托了北京的农权律师事务所，欲起诉华明镇政府、东丽区政府和贯庄村委会。到目前为止，天津市各级法院都未受理此案。法律界人士认为，如果此案受理，将是有关宅基地换房争议的第一案。

包括宅基地在内的农村建设用地，占全国总建设用地的4/5，在十七届三中全会明确了农村土地流转的原则思路后，农民的宅基地正在成为各方力量争食的金矿。

宅基地换房试点于天津，有望逐步在全国铺开。现在，北京等地区都在准备学习天津的宅基地换房试点，还有很多省市正在以集中居住等各种名目开始置换和整合农民的宅基地。其中一般都是地方政府部门出手，涉及农民权益，由此激发了部分群众上访上诉。

据《投资者报》记者调查和分析得出，以天津华明镇贯庄为例，农民宅基地90%以上的土地增值权益都被政府和开发商所侵占。地方政府既获得了土地流转和建设新农村的美名，又获得了巨大的土地升值权益，名义上的受益者农民却有可能成为最大受害者。

另外《投资者报》独家获悉，国土部将在今年3、4月出台一个农村集体建设用地流转的办法，以此规范现行的宅基地换房等做法。而在今年“两会”前夕，民进中央有关人员专程赴华明镇调研宅基地换房，虽然天津市高层热情接待和推介，但调研组的最后意见结论只是简单的几个字——“无推广价值”。

换房换来的负担

王明强的院子位于天津市东丽区华明镇贯庄村，这里离天津市中心仅仅十多公里，紧邻天津空港开发区，土地价值正在连年上涨，其周边的土地挂牌出让价格最高已经到了每亩三四百万元。

从2005年开始，贯庄村所在的华明镇就成为了天津“宅基地换房”的首批试点镇，现在已经入选上海世博会城市最佳实践区，将作为“新农村建设的先行者”，向全世界展示建设成果。

王明强的要求并不高，地方政府卖地从中赚多少钱都不管，只要自己总面积165平方米的宅基地能够1：1地换来华明镇上165平方米的楼房就可以了。

“这样换多省事，这才叫宅基地换房”，王明强对《投资者报》记者说，而按照现行的政策，王明强的院子不算，65平方米的正房一比一地换，50平方米的侧房则两平方米换一平方米，这样算下来，王明强只能换到80多平方米的楼房。

一家八口，老少三代，王明强无法想象挤在80平方米楼房里的拥挤生活。按当地政策规定，如果换来的楼房不够住，每人可享受30平方米的优惠房价，每平方米600元。

也就是说，拥有165平方米宅基地的王明强，按现有政策要住上165平方米的房子，还要花近5万元，要想住上240平方米的房子要花10万元左右，而如果还想住更大的面积，则要按每平方米4000元~5000元的市场价购买了。这还不算装修、搬迁和水电物业费等开销。

对于王明强来说，宅基地换房换来的还有一定经济负担。6年前，王明强家每口人获得了10万元的补助，由此成为失地农民。现在全家人都是失业状态，还有两个孩子在读书。王明强老两口的20万元，除去换盖房子和老伴看病吃药以外，已经所剩无几。

“坐吃山空。”王明强的老伴含着眼泪说，“现在的生活水平大不如从前了，以前种稻子，全家一年能有个七八万块钱，十年前就花10多万盖了这个小院，现在两个儿子和儿媳妇都找不着活干。”

“这是不是一个骗局？”站在这个已经被拆得支离破碎的村子里，王明强说。

正是为了给宅基地换房找个说法，包括王明强在内的3000多名贯庄村民开始不断上访上诉，要求政府按1：1的比例实行宅基地换房。

“侵害农民利益的可能有，但是极少数的。”主抓天津市宅基地换房试点工作的天津市发改委区县处的郝先生对《投资者报》记者说，“当地政府给了农民土地升值的巨大好处，没有盘剥农民，实现了农民的安居、乐业和有保障。”

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据他介绍，宅基地换房的标准，天津市的镇与镇不同，有的地方1换1，有的地方1换1.2或1.3。

地方政府的隐形收益

在华明镇华明家园小区南门口，开一辆红色三轮汽车跑黑出租的幺先生挂在嘴上的一句口头禅就是“胳膊拧不过大腿”。 一年前，他通过宅基地换房搬进了这里，虽然对换房政策十分不满，但也没有办法，他告诉《投资者报》记者，政府让你换，你能不换吗？村子周围的学校、医院都拆了，不换也得换了。

2008年3月，国务院批复天津滨海新区综合配套改革试验方案，由此拉开了以天津为核心的环渤海区域的抢跑序幕。历史上因为种种原因，环渤海地区在经济发展上远远落后于长三角和珠三角，错过了几轮经济增长的机会。而在农村土地财富释放的所有可能带动的新一轮增长中，天津这一次稳稳地抢了一个头彩，那就是宅基地换房。

2008年5月，天津市召开了示范小城镇建设现场推动会，天津市市长黄兴国指出，“宅基地换房”写入了市委工作要点和政府工作报告，并列入市委、市政府推进新农村建设的20条意见中。

一位接近天津市高层的知情人士说，宅基地换房是天津市的一号工程，市长亲自抓，自上而下一条线，一直到镇长村长，都要写军令状，政府非常强势。

他说，天津的政府很强势，甚至小城镇的建设风格，市长都要出主意。有个村子历史上是从安徽搬迁过来的，市长就建议新建的小区要有安徽建筑风格。

和天津市一样，很多城市都面临着城市建设用地紧张，而农村宅基地闲置的局面，怎么样为城市寻找新的发展空间，据说天津市高层“冥思苦想”，才设计出宅基地换房的发展模式。

据上述知情人士说，不是每个地方都能实现宅基地换房，一是要当地政府强势；二是必须在城市周边地区，地价高，这才能资金平衡。建房资金由开发商来拿，开发商的资金从土地出让上来；三是在去年的三中全会之前施行，因为三中全会以后，农民宅基地可以自由流转，再用宅基地换房这种变相的征地方式就没有意义了。

通常的宅基地换房模式是：一块宅基地征为国有，三分之一的土地给农民盖楼，三分之一的土地给开发商商业开发，以此收益为农民盖房，剩下的三分之一政府自用，比如建开发区招商引资等等。这样下来，政府既给农民提供了住房，又获得了城市发展空间，而且政府也用不着掏钱。

据了解，目前华明镇是自己的地产公司在开发运作，但在这次金融危机中，资金出现了缺口，已经“有一定风险了”。

上述知情人士还说，虽然天津市高层表示，政府这样做，是为农民做好事，不沾钱，不赚钱，但实际上下面的地方政府获得了巨大的隐形收益，获得三分之一份额的城市建设用地。

缺失市场的交易

农民认为地方政府占了便宜，而地方政府则认为这是在为农民做好事。

天津市发改委的郝先生对《投资者报》记者说：“我经常对农民们讲，宅基地换来了什么？一是从平房换到了楼房；二是换来了配套完善的服务设施，学校医院有了；三是换来了环境，小区的排水、道路等市政设施都有了。”

其实，宅基地换房，是否合算和公平，市场是最佳的衡量标准，而在天津的宅基地换房中，缺乏的恰恰就是必要的市场手段。

新华社在2008年8月的一篇报道中，曾经给天津的宅基地换房算过一笔账。文章中指出，原来农民居住土坯房或者砖混房，估价在2万元到5万元。到新的小城镇置换一套80多平方米住宅，价值超过了40万元，农民的住房资产增加了10倍左右。

而贯庄村民贾秋发给《投资者报》记者算的一笔账则显示，农民的住房资产在宅基地换房之后，有可能缩水90%。

按贾秋发的推算，贯庄宅基地平均每户165平方米，但是加上道路、村办企业占地等集体建设用地，平均每户748平方米。而按现行政策，平均贯庄每户宅基地换房获得华明家园75平方米的楼房，正好是宅基地的十分之一。

从市场估价上来看，75平方米的楼房按每平方米4000元的均价，是近30万元。而749平方米的宅基地，折合成1.12亩，仅按一亩地计算，贯庄周边的土地挂牌出让价格是每亩300万到400万，仅按300万计算，农民如果将自己的一亩宅基地出售给市场，将获得300万的收入，是宅基地换房30万收益的10倍。而华明家园的建筑成本只有每平方米800元，因为土地本身就是村民的，若按此推算，农民的宅基地只换来了其土地价值2%左右的建筑物。

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据一份调查报告显示，华明镇共有宅基地12071亩，原户均宅基地0.8亩。

贾秋发说：“我们的要求不过分，政府赚多少钱，我们不管，我们只按宅基地实际面积一比一换房就行。”

10倍与2%之间，缺乏的就是市场的勘测校量。

天津市发改委的郝先生不同意贾秋发的算法，他说：“华明家园的建房成本在1000元左右，还不包括地价，从农民手里拿地是要给钱的。另外还有搭配套费，煤水电气搭配套费是每平方米二三百元。”

为什么不用市场手段，郝先生对《投资者报》记者说：“我们没有考虑市场问题，因为我们现在还在试点阶段。”

强迫还是自愿

根据天津市相关规定，宅基地换房坚持农民自愿，第一需要农民自己写申请，同意宅基地换房；第二就是村委会需要开会决议，大家同意。开村民大会公决，要签字画押，公证处公证。

而在一些村镇政府的执行过程中却并非如此。贯庄村的村民起诉代表贾秋发告诉《投资者报》记者，市政府要求家家知晓，98%同意，户与村委会签整体拆迁协议，且必须通过村民代表与会议，但贯庄村没有开过会。

很多村民都反映，宅基地换房从2005年开始，电视上就天天宣传，接着就来人直接量宅基地了，然后就被要求搬家，没有充分的协商程序。村民王明强说：“前些天，又来了几十人到村里，老百姓都跑回家里插门了。”

2008年8月16日，华明街道委员会发布了《关于强势推进贯庄村整体搬迁工作的决定》的文件。文件中指出，与贯庄未搬迁户有亲属关系的华明街道办事处工作人员，管委会及物业聘用人员、贯庄村两委会成员、企业负责人等要在规定时间内劝说亲属搬迁，否则将面临停发奖金乃至辞退的措施。

2008年9月6日，华明街道办事处发布了《关于清理经营户的通知》，其中指出，贯庄村所有土地已经被征为国有，凡在此区域生产经营的已不具合法性，要求在规范时间内搬迁，否则“依法强制清理”。

对于是否尊重农民的自愿选择，华明镇管委会和街道办事处都拒绝了《投资者报》的采访要求。

天津发改委区县处的郝先生告诉《投资者报》记者说，华明镇是我们第一个试点，在群众工作上可能滞后一些，和后期的可能不太一样。因为它是先建设，后搞的农民动员，但华明镇92个村庄，现在的农民入户率达到90%左右。

一位全国政协委员说：“怎样尊重和保障农民权益，是个大问题。宅基地换房弄不好就会给地方政府提供一次圈地的借口。”

开发建设中的土地违规

华明镇的贯庄村是天津市有名的地主和种粮大户，解放前，贯庄有十二万多亩耕地，水稻很出名，天津的富裕村，1968年时最多向国家交过6000多万斤稻谷。而现在贯庄却没有一亩耕地，《投资者报》记者在空港开发区看到，大楼之间到处都是大片撂荒的被围起来的耕地。

据贾秋发等村民测算，贯庄有近两万亩耕地被破坏了，荒了6年。仅按每亩产1000斤稻谷测算，6年间就有4.2万吨稻谷凭空消失了，占到了2008年一季度全国大米出口总量的十分之一。

据村民介绍，2003年，天津市建设空港加工区，在贯庄征地3.7万亩，土地作价3万一亩，每亩地方政府截留了1万元，共截留金额3.7亿元，理由是在华明镇贯庄园区盖楼。

2003年11月，国土资源部向新闻媒体公布了5起涉嫌严重土地违规的案件，其中就有天津空港物流加工区。国土资源部称，天津空港物流加工区在未依法履行用地报批手续的情况下，于2003年3月在20多平方公里范围内全线开工建设；加工区范围内共新增建设用地3000亩以上，其中占用的绝大部分是耕地。

贾秋发说：“这次征地给村民赔偿每亩两万，最后是每人10万元，共6亿多元，而我们了解到市政府拨款是28亿，其中有20亿去向不明了。”

目前，这个说法现在还无法获得证实，但大量撂荒的土地确实是亲眼看到的事实。2006年1月1日，天津市公布各区土地价格，贯庄所在的土地片价是每亩6.5万元。

贾秋发说：“我们的要求不过分，只要宅基地按实际面积一比一换房，耕地按天津市片价给我们就行。”