《投资者报》特约撰稿人：孙兆东
在刚刚结束的2009年“两会”上，房地产在经历了落选十大产业振兴规划的失落迷茫后，温家宝总理的政府工作报告让房地产业迎来了期待已久的暖风，也释放了令市场盼望已久的重大政策信号。
其中提到“对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”，使当天A股房地产板块受此消息刺激陡然拉升，大涨3.35%。
最新数据表明，2009年的头两个月，全国大部分一、二线城市的商品房销售面积环比出现上升。从新建商品房价格指数来看，在2008年环比连续下降四个月后，1月份的指数显示环比已经开始回升，虽然同比仍然处于下降的态势，但已经开始回稳。
虽然从“只有成交量、销售均价至少环比增长3个月以上，才能初步认定行业出现向上拐点”这一标准来看，现在定性拐点还为时过早，但今年开春的行情对于房地产商来说是一剂强心针。
自2008年以来，政府已出台了一系列利好政策，随之而来的疑惑提上心头：房地产行业是否已度过一年多的“冰期”而拐头向上？还是按照L型发展进入停滞期？未来能否重现1998年以来的“黄金十年”？究竟什么时机适合买房？
要回答这些问题，必须要了解近几年中国房地产市场发展的情况，并且只有通过比较与借鉴其他国家，才能正确预测未来。美国由于房贷引发的次贷危机，给中国上了一堂生动的课。中国房价去年表现出“成交量猛跌”、“价格徘徊”等与美国次贷危机类似的特征。
《次贷危机与房地产泡沫》一书正是通过这样的比较与借鉴，同时梳理近几年中国房地产市场发展状况，对未来做出了可供参考的预测。
镜鉴美国房市之路
据统计，从1998年至2008年的10年间，全国不少地方房价已经上涨了4至5倍，甚至10倍以上。同样时间，美国房价上涨仅仅50%。
但在次贷危机爆发后，中国房地产业遇寒流。从2007年11月到2008年上半年，中国房地产经济出现了很多新情况，如销量开始下滑、部分城市房价下跌、房地产投资持续增长、CPI指数不断上涨、通货膨胀压力迫使央行不断采取加息、提高准备金率等紧缩政策等，这种情况下，房地产贷款还款压力增大，加上流动性过剩问题严重，大量游资聚集在房地产市场。
中国与美国有相似的宏观环境，在某些方面中国面临更大的风险；2008年初中国经济的泡沫问题已相当严重，尤其是房地产和股票市场，楼市缺陷与股市相似，且大量热钱仍在流入；而2008下半年，一系列房地产市场政策的出台，意味着市场出现拐点机会大。
也有乐观的理由。与美国不同的是，中国贷款市场结构简单；大量流动人口增大城市房屋市场需求，短期内市场不会出现拐点；中国商业银行对于城市房屋贷款风险控制实际上很严格。从这几点看，中国房地产市场陷入低迷的可能性很小。
实际上，对于如何加强风险防范，从美国次贷危机的教训来看，首先，要将首付款比例确定在一个合理水平，同时要求商业银行根据借款人的购房实际情况、信用记录，以及借款人的收入、偿还能力等风险因素，合理确定具体的每一笔贷款的首付款比例。
第二，规定借款人每月偿还贷款的支出与个人收入的最高比例。第三，商业银行必须加强内部控制，密切监测房地产市场运行情况。
泡沫之花终将破灭
在2007年的《福布斯》中国富豪排行榜和胡润百富榜上，中国房地产大亨“多得离谱”。胡润百富榜中的前25位巨富，业务主攻房地产或兼营房地产有20位之多，占总数80%。
然而，股市所催生的房地产泡沫之花，必将随着资本市场和房地产市场价格的回归走向虚无。如孙悟空一样大翻筋斗的房地产暴富人物，也终将会打回原形。
本书作者形容：泡沫就像一个幽灵，在最近30年游荡在地球村，骚扰着不同的人，几乎当今世界所有主要的经济体都曾吃过泡沫的苦头。
“高收益伴随高风险”是经济学的基本常识，然而在高收益面前，美国的金融机构和来自世界各地的投资者就像当年追逐泡沫的投资者一样，又一次把这条基本规律抛至脑后。然而是泡沫就有破灭的一天，只是迟早的问题。
中国也没能够迈过这道坎。值得回忆的是，海南省就曾经是“泡沫”的重灾区，上世纪90年代，占全国人口6%的海南岛积压商品房占全国的10%，在泡沫过后，550多幢“烂尾楼”遍布于海口、三亚。最终留下的遗产是数目巨大而不详的金融不良产。
本书作者在书中选取若干评价指标，对中国房地产市场泡沫问题进行实际分析。作者还根据数据以及计算形式，向读者分析和计算房地产泡沫程度。在书中所列举的35个城市中，将泡沫分为没有泡沫、轻度泡沫、中度泡沫、严重泡沫四个级别，其中严重泡沫的城市达9个之多。
万科集团董事长王石语出惊人：“房价泡沫就是秃子头上的虱子，一定要挤掉，无非是你主动挤，还是你被动挤。”
房价波动有律可循
中国房地产价格特点十分明显，是以住宅商品房价格为主体，即房地产价格主要反映的是住宅商品房的价格，而不是办公楼也不是别墅或高档公寓；期房价格举足轻重。2007年，中国期房销售额大约是现房销售额的2.8倍，而销售面积是现房的2.1倍。
本书作者用通俗语言和大量图表，再结合研究成果，根据统计学原理，设计出预测房价走势的科学理论。作者预测了未来1至2年中国商品房的供应量，并通过2007年房地产购买量的大幅下跌，以及利率等多方面因素，作者预计，未来3~5年，中国房价增幅将放缓，这必将对购房者和房地产投资者的心理产生微妙影响，房价波动将有规律可循。
