招商地产（000024.SZ）作为招商局旗下的唯一地产公司，招商局走到哪里，招商地产就跟到哪里。

从跟随招商局开发深圳蛇口工业区；到转战漳州开发区部门楼盘，现在，招商局正在建设深圳前海物流园区，而这将会是招商地产的下一个蛋糕。

2008年招商地产卖楼变现、增发募资，并饱受质疑，但仔细琢磨，公司或许正在为新项目筹备实力。截至2008年年底，招商地产手握70多亿现金，公司董事会秘书刘宁表示：“公司认为下半年加大土地储备将会是一个较好时点。”

一个项目即可完成一年利润

招商局作为中央直属企业，在工业区尤其是港口园区建设上，与政府常常会有大手笔的合作。蛇口工业区便是招商局上世纪70年代末，在深圳创办的中国第一个对外开放的工业园区。起步于蛇口工业区的招商地产，其大股东蛇口工业区直接和间接共持有的股份超过51%，招商局集团则100%持有蛇口工业区，是招商地产的实际控制人。

招商地产最早在蛇口工业区运作的模式，就是在一片开炮填海的空地上，紧随蛇口工业区的现代化发展，不断建设配套的办公场所、商务设施和中高端住宅。占地1076万平方米的蛇口工业区的开发，支持了招商地产十几年的发展，在过去十几年间，招商地产开发的土地，不仅规模大，而且地价便宜。一些延续到最近才开发的项目，能为招商地产创造的利润更是惊人。

2008年，招商地产的房地产毛利率是50%，仅比2007年减少了6个百分点，而这可能与兰溪谷二期等高端产品的销售占比不高有关。2007年8月已经竣工的深圳兰溪谷二期，是靠山面海的高端住宅，在深圳两年过山车似的楼价动荡中，招商地产的兰溪谷销售策略是价格保持稳定，甚至可以说“惜售”。截至2008年底，仅销售37%，剩下的7万平方米可售面积，估算下来，还能产生18.9亿元的销售收入。而在稍有回暖的2009年第一季度，兰溪谷已经销售1万平方米左右，可结算收入2.7亿元。如果按照56%的毛利计算，18.9亿元销售收入，剩下的兰溪谷二期能产生毛利10.58亿元，与这一个楼盘相对比的是，2008年一年，招商地产房地产开发的毛利也才9.6亿元。

对招商地产来说，在前期如火如荼地大规模开发蛇口工业区后，时至今日，对剩下的价值大增的土地，似乎更愿采取“珍惜”策略。事实上，在蛇口工业区基本建成后，招商地产能从蛇口工业区掏出的土地，只会越来越少，后续的土地，可能多是重建和改造项目。

蛇口工业区副总经理、招商地产董事杨百千表示，2009年，蛇口工业区将启动再造新蛇口工程。在2008年底，增发注入的大股东的六宗土地，占地面积合计也仅12.26万平方米，是蛇口工业区的1%，建筑面积则合计33.84万平方米，相当于3个兰溪谷二期。蛇口工业区可掏出的土地，与其他开发商一年动辄新增土地储备上千万平方米建筑面积相比，差距明显。而这可能也是招商地产近几年开发规模落后于万科等开发商的原因之一。

对此，招商地产董秘办人士表示，公司未来通过大股东平台，在深圳拿地的两个方向是：蛇口海上世界片区和靠近现代蛇口码头的太子湾地区。在深圳，蛇口海上世界片区，40万平方米的占地面积，全部为填海形成，被称为“焊在陆上”的海上世界，海上世界片区改造工程（总建筑面积80万平方米）则被称为是招商地产在蛇口的最后晚餐；而蛇口太子湾区域（总建筑面积130 万平方米），77公顷的占地面积中，也有一半多是填海面积。

蛇口工业区土地资源稀缺，再加上背靠国有大股东，“股权激励计划的设计与沟通工作一直在进行”，何时推出尚不明确。这种背景下，招商地产只会慢慢将利润释放出来。

复制蛇口

对于投资者来说，最兴奋的莫过于看到第二个、第三个蛇口的出现，重温过往长达十几年的低价大规模开发蛇口的历程。在最近的网上投资者交流会，招商地产董事会秘书刘宁表示：“公司已经开始尝试携手科技、工业领域的优秀企业合作进行科技地产、工业地产的开发，探索新的经营模式。”

这实际上是早在2007年就提出的策略，应验招商地产这一策略的动作是：2008年12月22日，招商地产取得福建漳州开发区四宗地块的使用权，总占地面积是38.99万平方米，总建筑面积约67.8万平方米，土地出让价合计5.87亿元，楼面地价仅800多元/平方米。

号称“第二蛇口”的漳州开发区，总体规划面积5600万平方米，由招商局集团与福建省、漳州市等政府机构联合开发，招商局负责经营管理。招商局集团持有漳州开发区78%的股份，并在开发区拥有大量土地资源。

而作为招商局旗下的唯一地产平台，招商地产无疑又在尾随招商局，进入漳州开发区大搞住宅、商务等配套设施的建设。招商地产董事杨百千表示，漳州开发区是招商局的一个发展区域，也给招商地产提供一个发展的机会。事实上，招商地产早已在漳州开发区拿地、销售，其在2008年年报中提及的漳州开发区的项目，就有漳州招商花园城、漳州假日365、漳州珊瑚苑、漳州阳光花园、漳州依山海漳州金三角商业公寓等。

招商地产董秘办人士表示，漳州开发区隶属招商局，虽然，招商地产与漳州开发区不是控股关系（漳州开发区仅在去年增发时认购了不到10%的增发股份，最终持有招商地产2.21%的股权），招商地产与漳州开发区之间，不能像与蛇口工业区之间一样，通过资产注入的方式获得土地，而是主要通过当地的招拍挂方式拿地。“但是在招拍挂过程中，会适当地在设置条件上给公司一些优先。如果与漳州开发区进行土地交易，是关联方的土地交易。可能会在条件设置上，给我们优惠。”该人士解释称。

或许是对漳州工业区开发前景的看好，以及对增发前景的预判，2008年11月26日，招商地产持有公司A股股票的董事及高管均参与了13.2元/股的增发优先配售。截至2008年4月8日的股价20.79元/股，已经上涨了57.5%。

下一个蛋糕

目前，招商局拥有前海湾350万平方米的土地开发权，相当于1/3的蛇口工业区，招商地产显然不能错过。

在这片与蛇口、赤湾、妈湾三大港区无缝衔接的前海湾片区一些或高或低的建筑正在如雨后春笋般冒出。其中一座称为深圳海运中心的写字楼，正是招商地产介入的第一个项目，是与大股东蛇口工业区各持一半产权的出租性商业物业。

在这个半年前已获批为保税港区的港口物流集散地，缺乏的正是办公场所、商务服务等在内的商务配套设施。招商地产如果能依托招商局的优势，垄断前海物流园区的商务配套设施开发，无疑又将会是另一个蛇口工业区。

对此，招商地产董秘办人士表示，招商地产和前海物流园区的关系，与招商地产与漳州开发区的关系一样。招商局即是前海物流园区的主要运营商，又是招商地产的实际控制人。如果通过大股东拿地，实际上是大股东先整体拿地，然后可能做一级开发，土地平整和通水通电等之后，再分块地逐步给上市公司，通过注入的方式获得土地。