作为天津市房地产开发的龙头——天房发展（600322.SH）的实践表明：尽管商品房利润好于保障房，但开发成本相对较高，且面临销售难题；保障房虽是微利，但成本低廉受益政策，可为公司带来稳定改入和良好的现金流。

天房发展发布的2008年年报显示，公司全年营业收入下降的同时净利同比增长。其中实现营收15.05 亿元，同比减少17.25%；实现净利1.12 亿元，同比增加117.05%。净利增长是因为公司去年以开发商品房为主，销售毛利率较高，销售毛利率达到28.87%。但销售业绩较差，公司存货由期初的53 亿元上升到73 亿元。

与此形成鲜明对比的是，以保障房开发为主的2007年，公司实现主营业务收入20亿元，同比增长一倍，实现净利润5618万元，同比增长50%。“加大现有商品房销售，重新回归保障房开发，是我们今年工作的侧重点。”天房发展销售部一名工作人员4月7日对《投资者报》表示。

商品房开发甜中有苦

天房发展是天津市历史最长开发规模最大的房地产开发企业，累计开发住宅面积1600余万平米，目前业务主要分三块：一是传统的商品住宅开发及商业类物业开发；二是政策保障型住房开发；三是土地一级开发业务。

作为天津本地“官系”地产，天房发展近年一直以政策保障性住房开发为主，公司与政府建立了良好关系，获得了一些位置优越、成本极有优势的地产项目，如天津湾项目、城南新世家、天房美域、汉沽河西老城、空港物流区项目等，公司曾负责过天津市首批经济适用房和限价房开发任务。

但近年由于天津发展规划出台，带动了当地商品房开发热潮，加上商品房近年高毛利的吸引，天房发展2008年一改过去以保障房开发为主的策略，重点加大了商品房的开发，并品尝到了这一甜头。在主营收入下降近两成的情况下，净利却增长超一倍。

年报显示，2008年公司销售毛利率达到28.87%，净资产收益率3.03%，较2007年增加了1.61%。上述销售人士表示，公司天房美域等高毛利率商品房去年销售占比99.8%。“多年的保障性住房建设拖累业绩，但去年由于保障性住房结算极少，毛利率从2007 年的 18.6%上升到27.8%。”

但在享受商品房高毛利率的同时，公司也饱尝商品房销售难的压力。2008年天津市商品房累计销售1252万平米，销售额753.16亿元，同比各下降19.3%和16.3%。受此影响，公司去年末存货由期初的53 亿元上升到73.13亿元，占总资产的76.82%。

与保障房可以带来稳定现金流不同，商品房开发使公司前期投入资金较多，致使预收账款下降，经营性现金流为负值。

年报显示，公司去年预收账款由期初的69亿元降至21亿元，每股经营性现金流为 -1.67元。公司年内需归还的贷款达到 15.6亿元，账面现金却仅有10亿元，山西证券分析师平海庆对《投资者报》表示，如果不加大现金流入力度，公司很难扩张发展，今年业绩很大程度上还要看公司能否快速销售回款和从资本市场上取得支持。

保障房微利却有益稳健

与商品房相比，保障房尽管毛利率低，但是对公司业绩平稳发展和加快资金流动有着较强的支撑。

上述销售人员告诉记者，去年天房发展在天津华明新家园03号和双港新家园123号两个面积逾30万平米的经适房和限价商品房项目在建。此外，昆俞家园限价房工程也正式开工，该项目占地面积18.28万平米，建筑面积36.5万平米，预计总投资21.24亿元。

事实上，保障性住房、经济适用房等微利项目给天房发展带来的业绩贡献是明显的。天房发展2008年中报数据显示，公司上半年实现主营业务收入11.93亿元,同比增长16.16%;净利润1.01亿元，同比增长了448.91%。尽管其中经济适用房的结算不到10%，但中报背后是因为前年同期有大量经适房的结算，2007年上半年经适房结算给天房发展贡献了60%的业绩收入。

记者了解到，天房发展目前尚拥有300多万平方米的储备开发项目。招商证券报告认为，公司现有盈利能力高的项目都将集中在2008年到2010年销售结算，包括天房美域、天津湾、汉沽一级土地开发，平诚大厦、宜宾西道项目和南门BC地块。未来三年内盈利能力较有保障。

近年来，为保证房地产市场的供求以及结构的平衡，从2007年开始，天津市政府就加大了对于保障性住房的投入力度。除去大力建设经济适用房和廉租房之外，政府也不断出台限价房商品用地。

天房发展去年10月公告称，公司拟投资津东丽昆一块地，其中近一半的土地将建保障性住房。该地块是天房发展去年6月通过“招拍挂”以底价10.94亿元竞得的。成交价格为2960元/平方米，远低于周边地段价格。

2008年，公司新增土地储备中有2个保障性住房项目，总建筑面积达到 57万平方米。

三主线符合天津市场趋势

今年天津市调整了限价商品住房政策，以往被排除在外的有房家庭、单人户只要符合相关条件都可以申请；申请家庭人均收入标准也将上调5000元。 此次天津限价商品住房政策调整涉及申请人的家庭住房条件、收入标准、户籍区域、家庭人口等四个方面。

对此，天房发展证券事务代表杨新喆表示，目前国内商品住宅市场正在经历一个低潮期，虽然保障性住房、经适房这一块利润较低，但风险较小，“公司会一直坚持在这块的投入。”在2009年的经营计划中公司制定了两项销售措施：一是利用政府资源，加快现有保障住房销售；二是利用国家加大保障性住房投入的契机，扩大保障性住房的建设项目。

另一个值得期待的是，今年春节过后，成交量开始直线上升，在2月16日至2月22日的一周里，商品房成交面积升至19.42万平方米，接近2007年的每周平均成交面积。价格方面跌幅也不明显，从2008年3月以来，天津商品住宅每周平均成交价格一直在7000元/平方米左右波动。

另外，天津滨海新区纳入国家发展战略，天津将建成北方经济中心，随着天津快速发展，外来人口大幅增长。天津房地产行业专家李明对记者表示，天房发展目前的三大业务主线迎合了未来天津市场的发展趋势，同时也能充分发挥公司目前的竞争优势，以利于公司逐渐由政策型房地产企业向市场化企业过渡。

他认为“当前天房发展坚持在保障性住房、经适房方面的投资是明智的，一方面天房发展在天津地区有一定的政府背景，也有比较好的开发经验；另一方面这有利于公司保持平稳的业绩增长。”