蓝筹地产评选
导语:

杨熙:各位新浪网友,下午好!欢迎大家访问我们新浪嘉宾聊天室,参与我们今天的地产论坛。今天是我们新浪房产与经济观察报合办的2009蓝筹地产系列评选论坛之一。首先,我介绍一下今天参加我们论坛的嘉宾,坐在我旁边的是成全顾问的总裁全忠;全总旁边是华远集团总裁任志强,任总,也是我们广大网友熟知的人物。任总旁边是我们虎杰投资首席分析师张寅;旁边这位是经济观察报的地产主编吕尚春。我是新浪乐居的主编杨熙。下面请经济观察报的地产主编吕尚春先生给我们做一下介绍。
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??? 吕尚春:我们每年都以企业为线索来选择我们的题目,这次我们想从目前的状况谈起。建行现在也是全面停止了二套房贷的收紧,对地产企业来说,银行涉及到按揭的回款。这是第一个影响。第二个话题,目前从整个企业面来讲,也许多公司都在试图重启IPO,从这个意义上讲,第二个话题是这个。
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??? 杨熙:首先,我们请虎杰投资的张寅老师先介绍一下上半年的大体情况是什么样的。
??? 张寅:很高兴来到新浪跟各位网友交流,今天来之前带来的主要是北京今年以来成交的情况和上海的整个成交情况。大家可能看得不是太清楚,就目前整个情况来讲,每日成交量走向包括它的十天成交量和三天天成交量有一个曲线,大家现在看到的是北京的情况。
??? 从三月份以后整个成交量在逐渐放大,进入7月份以后成交量在逐渐萎缩。但我要提到,北京无论从月成交量和日成交量来说都有萎缩,但是萎缩的程度并不是特别大,或不像其他城市那样大起大落特明显的感觉。我对北京的判断就是,回落是存在的,但是它的幅度要小于其他城市的比例。
??? 我们看一下上海就知道了,它的起伏就比较大。上海这一段的成交量跟进入8月份以后的成交量差距就非常大,大概在六七月份日均成交量在1100左右。上海是回落最晚的一个城市。这是我对成交基本的判断。
??? 还有一组图,是北京的图。大家都知道,今年以来有一个词经常在业界上流行,叫“去库存化”。确实已经在流行“去库存化”。但从上个月开始,北京现房库存走势已经在7月份又出现了回升的迹象。如果我们下半年销售情况与现在情况没有任何变化,随着投资六七月份逐步向上,如果现有的成交不像七月份以前的成交,那我们可能是增库存化。这是现房的情况。
??? 而我们现在看到的恰恰是进入到8月份期房的库存,第一次出现了上升。根据历史情况,咱们可以看这两个图表,根据以往的经验,这个库存再次上升的情况往往是现房库存先上升,一般提前一至两个月,然后期房再上升,这是第一个概念。
??? 第二个,大家看到这个柱状的是未售出房的单套平米数。我们先看一下期房的单套平米数在上升,这告诉我们,随着未销售出去房子的数量在增加,它的单套平米数也在上升。这就告诉我们大户型的相对比小户型的要缓慢。否则就不会出现单套平米数的上升。
??? 相对而言,期房比现房较为明显。这跟业绩的销售情况有关。这是房子的基本情况。
??? 另外一点,二套房这方面,实际上大家都没有拿到一个文字性的东西,也许这是我们宏观调控的一个特色,我们称之为“电话调控”,大家都没有看到一个特别明确的东西。
??? 这是一张居民从07年以来的每月短期贷款和长期贷款的一个走势图,实际上我们7月份,虽然从1万5变成不到4000,但中长期居民贷款还是在一个历史比较高的位置上。进入8月份,更多实施了二套放的政策,这是两条线。
??? 我们再总结一下,整个7月份信贷出现了突然紧缩的情况,不到4000亿。但从结构上来说,我们中长期个人贷款还是一个仅次于6月份天亮的一个情况。回落比较大的是个人短期贷款数量。
??? 这就告诉我们,如果8月份回落速度更大,可能就出现整个贷款的结构性变化,也就是说,二套房贷政策实质上也影响到了房地产的销售。这个方面相对而言对大户型影响比较大。小户型,我认为影响不大。
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??? 吕尚春:任总对二套房的成交量谈一谈。
??? 任志强:二套房在收缩,现在是大量房贷的时候,因为下一步利差会增加。有人说上海把0.7变成0.85,取消0.7的利率。我们没有看到任何缩紧二套房贷的说法,没有一个银行承认。昨天开的北京银行董事会也没有承认。社会传言中对二套房贷的说法有很多,因为没有8月份数字,我们不知道。但提出严格按照二套房贷规定执行,是在6月份。如果各个银行严格按照二套房贷办法执行,应该在7月份出现二套房贷的紧缩。但实际数字告诉我们,二套房贷是增加的,而且增加的幅度很大。
??? 个人销售贷款这块增加了接近80%。这个增长不能说明二套房贷已经实现了一个紧缩。也许8月份数字出来以后可以得出这样的结论,起码现在我们还看不到。从历史上的情况来看,房贷特别是个人消费信贷对房地产市场的影响是巨大的,这是毫无疑问的。我们98年施行房改的时候,首先是突破了个人信贷的有关规定。比如降低了利率,比如降低了首付,比如延长了贷款期限,这就是98年配合房改出台的一系列文件。因此,我们开始有了从3亿多的个人贷款变成了3万多亿的个人贷款,不到十年达到了一万倍。
??? 可以明显地看出,消费信贷是国际上的一种惯例。美国住房信贷大概是13万亿美元,和它的GDP差不多。但中国3万多亿大概只占8到12的样子,这是因为我们GDP在增长。和美国相差大概80多个点或者90多个点。也就是说,我们现在对消费的支持力度和发达国家差得非常远。这就产生了一个问题,我们每个人的收入是从低到高有一个过程,因为你刚毕业的时候由于年龄不足,经验不足,所以你拿一个低职位的低工资。但是十年以后你的工资可能很高。所以我们消费应该是30年或者20年。
??? 国际上利用信贷的消费是把你未来的消费流变成了你今天的消费基金。这就是消费行为。如果我们紧缩了消费信贷或者限制了消费信贷,或者提高了消费信贷门槛,意味着有大量的人不能把未来的收入流变成今天的消费基金。这是我们金融政策的问题,就是在中国鼓励扩大消费的基础上,却实行了一个不能让老百姓把未来收入流变成今天的资金,这是错误的。
??? 如果我们总理发出了宏观调控政策不变的情况下,谁在做一些违反这方面的做法,如果是银行银行肯定有问题,如果是央行央行肯定有问题。如果出现这种事就是对抗我们总理宏观政策的一个不变的说法。从7月份到现在为止,大概总理已经发出好几次了,主席也发出了,还有财政部部长、银监会、发改委一些部级领导多次发出我们银行利率不变。如果银行或者央行发生了一个逆向变化,我想挽救中国危机,恢复到一个正常增长的努力就会失败了,下一步就可能是多个“W”型再次起伏的情况。
??? 如果因为消费信贷对我们房改市场刚刚有所回暖一种情况产生了一个巨大打击,未来问题可能会非常严重。就像张寅刚才提出的情况,我们去库存化不是在加剧而是在消失。从目前来看,全国很多地方的去库存化过快,它的库存可能只有两三个月的消费水平,即使按上海的销售情况来看,它的可供应量才不到500万。如果按照历史上6、7月份来看,7月份比6月份差了500万多平米。仍然是不足的。我认为市场中应该有一定的库存量,一点库存量大家没有挑选的,对市场发展是非常不利的。
??? 有一定的库存,但库存不能过大。如果到市场上去买电视机,只有一台电视机了,它有毛病你也得买它。如果大大小小有很多选择,大家的购买力就会上来。现在是我们没有太多的选择余地了,只有更多的功能。现在没得选择了,就会使销售量下降。只有增加库存,大家有可选择条件的时候,这个销售量才有可能上升。
??? 石家庄已经连续数月,它的一手房、二手房价格大幅度下降,为什么石家庄会出现这种情况?就是因为这个地方供过于求,库存量过大。但同样,石家庄在连续多月下降的时候,其他地方在上升,就是因为库存量不一样。房价过高的城市有人希望有二套房贷的销售抑制需求,但中国在当前爬坡的时候,限制消费需求或者抑制消费需求都是一种错误。
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??? 杨熙:谢谢任总谈了他对信贷的看法。下面我们请全总谈一下,您对二套房贷是怎么看的?
??? 全忠:我们现在基本也两个服务一个在长三角,目前在我们来看二套房贷销售量在下降。但价格在上涨,而且价格上涨的幅度基本是大家在比着上,就我们来看基本上恢复了08年的价格水平。同时,一些大型项目也明显出现中小户型销售仍然比较好,超过140平米或130平米以上的速度开始下降。在7月份之前这种改善性投资需求受到了激发。最近为什么出现关于二套房贷收紧的传言。
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??? 吕尚春:不是传言。
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??? 全忠:这里面有两个规定,实际上原来的规定被打破了。这里面我觉得它反映了市场的预期心里,从消费者心里大家觉得消费涨得比较快,希望通过信贷政策对市场做出一些调整,对价格上涨做出一些制约。就我们目前在售的情况来看,还处于观望状态。拿上半年单个楼盘来看,半年就完成了任务。因为在去年年底的情况下我们定的任务也不是特别高。现在各个楼盘已经出现了销售不像7月份那么顺畅,我们站在营销的角度,觉得在楼盘销售特别好的时候,除了去库存化的问题,还有一个营销问题。这个营销问题就是对于产品的关注度问题,如果有一定的库存,有一定的选择,这时候还得比拼服务,比拼产品,比拼性价比。
??? 从这个意义上来讲,我觉得二套房贷的紧缩与否还要看到相关的政策。但市场上形成集体有意识的预期是值得关注的。从我服务商角度来讲,我觉得现在有些企业对利润要求比较高,在一定程度上有点偏高。不管二套房政策紧缩与否,客观上讲现在成交量确实有些下降。
??? 以苏州市为例,今年7月份价格涨幅在20到25%左右。这种价格情况下,因为上半年走得量比较大,因为第一轮刚性需求走得已经差不多了。到7月份之后确实有一大批所谓的通胀预期下的投资性客户在出现。现在由于市场成交量的变化或者新闻引导,大家开始观望。目前从我们一线多个售楼处来看,来得人比原来少了,来的人成交率比原来低了。
??? 就这个问题,我觉得开发商要根据自己的情况,对于价格上涨幅度和程度做适当的控制。
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??? 杨熙:好,谢谢全总分析了目前市场的情况,也给我们开发商支了一些建议。我们知道07年整个市场是一个非常好的市场,07年整个房地产市场价格也有一个非常高的提速。可以说第二套房贷的提高对市场影响是比较大的。下面我们请张寅来谈一下,你觉得下一轮如果是这样调整,对企业界的影响有多大?
??? 张寅:随着成交量的下降,大家在探讨两个问题,一个是价格在往上走。但我觉得价格往上走也是不平衡的,一线城市明显一点,因为一线城市弹性比较大,比如07年6月份开始的深圳情况。但是它复位的能力也非常强,这就是一线城市的特点。
??? 现在关键是大家有一个基本的判断,一是现在这种涨是不是在重复07年的状况,再变成08年的情况。还有一种看法,大家认为现在是一个季节性的调整,也可能到金九银十的时候又上来了。还有一种看法,就是前一段不太正常,现在是真正的需求。
??? 我听到大概有几种观点,一,是又一个简单的轮回;还有一个是正常的调整。可能投资客观望程度比较大,我自己对市场的判断是这样的。首先,我们要看信贷政策。咱们先不说短贷,就说长贷。我们在8月份看到,特别是7月份,房贷并没有下来。从银行这方面看,它更愿意贷,它觉得铁公鸡个人坏账比这个高。我们再看8月份的数据,我们要看未来宏观政策特别是信贷政策有没有变化。
??? 我个人觉得也许二套房政策会持续一段时间;但一手比例不会变太多。第二,就是利率调整情况。我这有一张90年以来中国的利率走势,一般来说,低利率保持至少是一年半的时间,现在低利率在这一轮才这么短。利率调整,我看不出在三个月之内可能会升期。还有一个,就是信贷总量的问题,我觉得现在的信贷总量,我们看到在7月份确实在下降。是不是到明年上半年有一个稳定的货币供应量,不要大起大落。当然这个大落前面肯定有个大起。时间得连续着看,不能单一看那个低或者高。
??? 这就给人一种信贷不太稳定的情况。我自己觉得在目前情况下,信贷还有一个手段,就是提高存款准备金。就目前来看这种情况也不太大。信贷带有一定指导性,就不会再提高存款准备金。简单来说,下半年所谓流动性肯定要比上半年弱。
??? 我觉得在利率环境是这样的情况下,很可能到10月份、11月份买房高潮的时候,不会像以往那种轮回。因为我们以往的淡季反而出现了暴涨,实际上我们等于透支了。我觉得11月份是一个非常敏感的月份,如果我们二套房政策持续下去,有可能我们二套房的销售会继续下降。如果这个政策持续到明年1月份,会发生什么变化?大家会非常敏感,我自己认为是今年11月份。现在的成交量已经一点一点在往下走,我觉得到11月份的时候,不同的人就有不同的想法,因为大家情况不太一样。
??? 上市公司还有所谓的报表压力。如果出现明年上半年第一个月或者今年年底,有个别开发商,特别是上市类的开发商做出一些优惠的价格,我觉得绝不意外。这是我最基本的判断,我觉得最敏感的月份可能是11月份。
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??? 吕尚春:任总这边有什么评价?
??? 任志强:从政策来讲,一个影响是我们刚才讨论的二手房房贷问题。中国为什么现在可以施行车辆以旧换新,因为到了这个时候。如果你把家电以旧换新十年,大家没有车,它跟住房一样。我们从98年到现在大概是十年多的时间,过去是没有房子,攒了一点钱,到房改的时候都花掉了。98年开始涨工资,人们又换房了。所以以旧换新应该占主导作用。人们永远会忌讳你在二套房贷政策上给我一个限制性条件,所以我会一次性到位,我就不敢先买中的,再买大的。因为我贷了款以后会被永远限制。这个政策,我个人认为它是违背市场规律和金融逻辑的政策。
??? 按道理来说,人们抵押的不是房子,这是一个巨大的错误观念。银行认为我们抵押的是房子,抵押是你有没有还贷能力,你能不能还上我的贷款。否则金融消费公司就没法开展了,因为它没有抵押,连担保也没有。这就违背了金融逻辑。所以二套房贷从彻底上来说是违背金融逻辑的一个做法。
??? 至于房价的走势,就是我们二手房交易政策变化不变化。我们现在可以明显看到,二二手房交易政策是到12月31号有效,到明年1月1号可能无效。刚才我们谈的都是一手房交易市场。二手房交易现在在许多地方已经远远超过了一手房。但是我们现在很多媒体的目光都关注在一手房上,实际上我们北京每个月二手房交易量已经超过了两万套。而这个势头并没有因为二手房贷或者其他原因出现大幅度下降。
??? 起码我们到7月份以前还没有看到。从现在来看,二手房市场交易量还是很活跃,包括上海和北京。如果这个政策发生了逆转,可能二手房对一手房的推动作用就没有了,置换能力或者改善性需求可能通通没有了。包括许多投资人,如果二手房没有转化,他可能没有资金去投入一手房。这个因素也很重要。
??? 这两个政策都会对我们下一步交易产生影响。我不认为我们在短期内会调整利率,银行现在的准备金率已经远远大于我们国家银行公布的准确金率。比如北京银行,超存的比率已经占到21%了,但是我们准备金率没有那么高。
??? 要说提高利率,我个人认为在今年年底之前,美国不会提高利率,我们也不会调整利率。因为利率的变化会涉及到汇率的变化,汇率的变化又会影响大我们的进出口,我们的境外旅游、矿石和大宗商品的价格。所以这个影响非常大。从全球情况来看,如果美国没有从低潮中走出来去提高利率,任何一个国家提高利率的可能性都不大。尤其是我们对世界的影响力远不足美元的影响力。
??? 因此在今年年底之前,我们可以看到中央如果保持这个货币政策不变的情况,我没有那么悲观,我认为下半年市场还会比较好。但是比较好有另外一种理解,第一是房价的问题。如果按今年年底的房价情况来函,房价的增长是非常快的。但前提是以今年年底的计算,因为去年我们有大幅度的下降。
??? 如果和08年本身相比,我们到7月份只有1%的增长。1%可以忽略不计。这样和历史上相比我们没有涨价。而且我们09年是和08年已经下跌了以后的数字在比,只涨了1%。和今年年初相比涨得速度很快,但和去年同期相比几乎没什么比,只能叫恢复。



??? 如果我们现在看主要城市的情况,大概北京、上海都加起来,可能占到10%到15%。上海一个月也就200万平方米,北京连200万都不到。所以不能只看某个个别城市。这跟股市一样,股市在大涨的时候有人涨,股市在大跌的他也在跌。这是普遍情况。所以我们到7月份为止大概有26个城市还是同比下降的。高档住宅,同比下降1.7%。
??? 我觉得价格的增长,从企业资金运行能力来看,那时候的降价还是属于保命的价格状态。它也不是一个合理状态,现在可能相对好一点。再一个,我们认为交易量涨幅会越有下降。如果你和最高峰相比,它是一个下降的过程。如果和07年相比,可能有80%到150%以上的增长。这个增长幅度仍然是很高的。我不期待我们像4、5、6、7这样30%到40%的增长速度,如果保持这样的增长速度,到年底就崩盘了。不但是房子崩盘了,库存崩盘了,价格也得崩盘。所以它适度回调以后,保持在稳定的状态下已经很好了。
??? 即使降下来,我们认为今年还会保持在8个亿左右。这个销售量如果比07年最好记录,也是一个非常大的数字。
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??? 吕尚春:而且是在大家不知道是怎样的情况下,居然超过了卖得最好的成交量。
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??? 杨熙:关于二套房贷的问题我们暂时谈到这。还有一个话题,可能很多房地产企业,在上半年销售比较好的情况下都踏上了重启IPO之路,我们也请几位专家给我们分析一下他们的前景如何。
??? 张寅:首先第一点,一个是愿意上市,还有一个是市场能不能接纳你上市的情况。去年有很多企业就打算上市,但市场没有接受。现在一部分企业打算上市,市场现在处在一个比较关键的时期。我自己认为,我们要问现在或者未来几个月是不是上市最好的时期,还是说现在上市处于一个正在往下走的情况。
??? 我自己认为有这样几个变数。第一点,从上周以来,香港市场虽然保持着外资比较旺盛的情况,但跟一个月前已经有明显的变化了。因为我们知道半个月来A股市场波动非常大,也影响到了港股市场。从香港经管局外汇交易基金存底来看,也少量的外资。已经不是高峰的情况。第二,从最近香港IPO情况里看还是不错的。随着时间的推移,有一个敏感问题,两周前美联储开会说了整个利率没有什么变化,但是它提到在10月份美联储就开始减少购买美国国债。这就意味着货币宽松有所变化。
??? 我们刚才说到利率,今年我觉得不论是中国还是美联储都很难有调动。
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??? 任志强:前几天说8月份的房贷已经到了8000亿了。就是告诉我们8月份没有缩减,是这样的意思吗?
??? 张寅:我看到的是比7月份低,这过于戏剧性。我觉得这也不好,还是一个稳定的货币政策比较好,否则这个市场不可能成熟。我初步感觉,到香港市场,今年最好的时段已经过去了。同样条件下,你的融资量可能不如6月份、7月份时候的融资量大。但依然是比较好的上市窗口,可能这个预期变了。这两个月即将在香港上市的内地企业肯定比之前差,差别在什么地方?就是融资量,同样的条件你的融资量可能减少了。比如你原来打算拿10个亿,现在就7.5个亿了。差别就在这。
??? 总的来说,证监会还是很支持房地产企业上市的,包括融资。因为现在市场上资金还是比较充裕的,你不能说哪一类人合适,哪一类人不合适,主要是条件够,不应该有行业的限制。我自己判断,最好的时光今年已经过去了。
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??? 杨熙:今天我们再看华远,它已经是上市公司了,任总,对融资情况,你们应该有很深的理解,目前房地产市场融资情况怎么样?
??? 任志强:房地产市场是一个靠资金融资的,一个企业能不能获得成长跟这个企业有密切关系,我们实际上是中国第一家在境外上市的企业。那时候我们就知道,如果一个企业靠自己的积累去扩大,几乎是零增长。比如今年我万了200个亿可以买十亩地,明年我又赚了200个亿,发现只能卖8个亿,因为土地涨价了。所以你几乎没有办法扩大你的资产。你只有额外增加很多资金说我的规模在不断扩大。几乎所有企业都希望能够上市。
??? 去年有一个问题,一个是资本市场不承认你。一个是中国在07年下半年、08年上半年在压缩基本投资,控制房地产投资规模,所以它也不允许你投资、上市。至于时机来说,我认为只要市场接受什么时候都得上。至少你现在拿不到很多的钱,评估值可能低一点,但你一定要跨越这个门槛。只要你跨越了这个门槛,你就有机会再去融资。
??? 如果你去年没有跨入这个门槛,今年你的债是发不出去的。大家为什么不选择中国选择香港?因为中国是一定要经过证监会审批的,要报一大批的材料。但是在香港不用,可能一个小时就搞定了。你发得出去就可以,因为香港已经市场化了,而中国不是。大多数人哪怕低价,也愿意先跨入香港这个门槛。同时,在香港我们还有一个规定,你可以再回来。而再回来的审批就远远低于你发行时候的审批。就是因为香港是个成熟发达的市场。
??? 今年大家重启IPO,是因为政府过去停止了。如果说香港重启IPO,不是这么回事。只是那个时间没人买你的股票,你发不出去。香港有规定,如果发给你两个月之后,你发不出去,就作废了。所以你在香港上市,是没法选择外部环境和时机的。就这两个月之内有效。
??? 因此,IPO,我们这个游戏本身就决定了不合资本市场结合是不对的。你和资本市场结合,就牵扯到香港市场、美国市场,而相对来说对中国最了解的还是香港市场。
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??? 杨熙:投资人相对了解内地市场。
??? 任志强:对,美国市场不一定和香港市场联动。特别是地产企业,美国地产公司上市的很少,只有四五家。因此它对地产的估值、了解程度也不太了解。
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??? 张寅:香港很容易了解我们的模式,因为他们早期也是这样的模式过来的。
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??? 任志强:只要是香港能上得去,没有一个时机选择的问题。你可以在扩股的时候把溢价提高一些,只要没进这个门,你永远是门外汉。现在我们认为很多企业争取在IPO市场上市,也和我们的金融危机有关系。如果我们银行不紧缩,他还没有那么大的紧迫性。但这个企业如果想长期发展,越是在会缩的时候,他越是要想办法,一旦出现金融紧张的情况下我有能力。
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??? 吕尚春:就是让企业变得更为规范的一个机制
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??? 任志强:对,因为香港的法律要比中国的更为严格。中国当了董事可能没有那么多的法律条文,所以他们管理更严格。所以它会让我们资本市场更加健康,也会让我们的企业更加健康。
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??? 吕尚春:全总接触了很多公司,一些民营公司,我也接触过。曾经有一些公司,对上市有另一种看法,他认为控制财富更为自如。你接触的公司,他们有没有认为这是个机会?这些企业是什么样的状况?
??? 全忠:就我接触到的公司,现在想上市的还是非常多,但有一批是没有资格的。刚才任总也提到了,现在不仅是开发商在上市,服务商也在上市。最早的易趣在美国上,最近我知道的上海就有两三家代理商也在准备创业板上,中小企业版上。
??? 我认为是这样的,开发商上市,刚才任总也讲到了他们的一些需求。我也非常同意,不管他是出于什么样的目的,但上市可以让这个企业变得更加透明。从这个意义上讲,假如香港股市是无限大的,我觉得中国一些优秀的,有理想的企业都上市,可能市场会更健康。同时,我们现在探讨的二套房贷收紧,我觉得未来房地产企业主要参与游戏者就两个,一种是国企,一种是上市公司。
??? 现在我觉得确实有这个感觉。因为国企从非上市意义上也是一个资源渠道,也涵了金融资本。对于这些非国有企业来讲,可能上市是把自己做强做规范的一个方法。包括小的中介代理公司也是一样的。就我了解到的,大家还是希望获得一个更充足的资金。
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??? 任志强:起码在公司治理结构上会有所改善。
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??? 全忠:对,因为你不具备条件,是不能申报的。
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??? 杨熙:我记得有一年上市的时候特别看重土地,我不知道在目前的市场上,尤其对国内企业来说,哪方面是他们最看重的?
??? 任志强:他还是要有企业盈利能力的鉴定。为什么要有三年的业绩?这三年业绩是看你企业的营运和决策、和管理能力。所以土地储备是一部分。比如潘石屹上市就不是靠土地储备,不是绝对以土地储备为准的。特别是你持有偏远地区一个不太值钱的地,不一定估值很高。现在他对中国的情况很了解,所以他不会把一些偏远地区的地给你估得很高。所以土地储备是需要的,土地储备是看你可持续经营的能力,我有了过去的业绩以外,我还有最少三年或者四年的土地储备,不是因为我有这个土地储备可以升值,而是考虑我明年、后年有活干。
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??? 张寅:我觉得任总刚才说的土地问题,可能某一年有一些市场性的概念。比如在北京市场,你的排名在20名以后,你的估值可能就相对差一点,有的时候可能上不去。如果你是地区性的,因为有的是全国性的公司,有的是地区性的公司,排名前三名在市场上非常重要。土地,主要是看可持续性,因为香港这些上市公司没有说没有土地储备的,因为他们都经历过几轮的大浪淘沙,他们知道哪些企业是可持续性的。
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??? 任志强:当你干完两年之后不买新的地了,我的股民怎么办!
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??? 张寅:但是我觉得比较重要的还是排名。当然每年,投资银行为了这个市场有更高的溢价,可能把某个打造得更漂亮一点。
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??? 杨熙:刚才全总也提到了将来的企业可能是上市国企的天下,您是怎么看待这个情况的?我想问任总一个问题,我听到有一个房地产大老也讲过,他认为未来房地产如果是国际经济,因为它也有国资流失的情况,未来的房地产市场会大幅下降吗?
??? 任志强:我觉得目前这种事情。91年之前规定只有国企才可以做房地产,是我们有了土地出让制度之后,土地可以私有化,才允许非公企业进入房地产市场。93年我们会看到一个大的变化,89年的时候我们整顿了一次中小企业和乡镇企业,目的就是要发展国有企业。但是93年之后,我们看到大量死掉的是国企,而更多的民营企业雨后春笋的在增加。98年以后又有一大批民营企业进入到房地产市场。
??? 但从现在的总量来看,国有企业才占百分之几,因为国有企业虽然盘很大,但是中国太大了,他们很少进入三线、四线城市。如果把这些总量加起来,国有企业占的总量是非常低的。所以国资在这个比例中,我们不认为它最终会占到一个绝对比例,它可能有几个行业的老大或者城市中的老大,在一个点上或者一个城市的规模上可能会排到前十,但是再往上排可能排不上了。
??? 我们现在数数大概不超过30家大国企,剩下都掉下去了。我觉得中央政策虽然在短期内会为了应付危机更多的支持国有企业或者垄断性行业,但是从长期来看,国有企业迟早会被淘汰,它只不过是一个阶段性产物。再过一段时间,民营企业都在国外上市了,国有企业就跨掉了。公用任务不能散,因为国家会支持它。水电出现问题,国家可能会救。做房地产,不会拿国家的投资去旧。二三十年以后,国有企业的推出很必然。
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??? 吕尚春:从07、08年囤积的土地来看,他们的土地占有率有很大的份额,但是他们用得很慢。
??? 任志强:这个要问他自己,谁也不可能一下子把它建出来,就得囤着。我们去迪拜,在迪拜你可以看到,这半条街全是楼,那是27个国家同时建设,为什么?招标时候一个楼座一个楼座做,但是每个楼座我给你规定好了,什么时候必须开工,什么时候必须竣工。道理很简单,我的规划是按照市场要求进行的规划,我有这个能力。把它切换到每一个楼座,我是按照一个一个楼座来规定开工和竣工的时间。我不可能把1000亩的地都给开了,我的施工车辆怎么走,这些都要想。你要想我施工阶段怎么组织,小区怎么管理,如果是100万平方米,我同时开始卖,我能卖得出去吗?比如10米一个楼座,一个楼座一个楼座去招投标,就没有这方面的问题。
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??? 吕尚春:从利益方面来看,有一些大型公司也在返回到一线城市。
??? 任志强:我的人是不是要干三年的活,比如我中间有管施工设计的,后面有管理的。所以我要有五个楼盘,让设计人员有设计人员的活干,销售人员有销售任允的活干,管理人员有人员的活干。所以我们现在至少要半个月把一个地具备规划审批条件。我必须有连续作业的可能,我至少有两年到三年的时间才能把人员倒得开。就是这个过程。毛主席说了,深挖洞,广积粮,我要知道以后充分的市场供应,我就可以不做土地储备,我可以随时她着粮票到市场上买粮食。我们承认有人在储备,有人确实不具备开工条件,这是少量,他有钱,他怕涨价,他有通胀的预期。但更多的是为了流程,为了我能持续,为了一些其他合理原因等等。
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??? 张寅:你要搞市场竞争,就得有契约精神。契约精神非常重要,也是一个企业的精神。第二,政府得给市场可预期,一个是契约精神得存在,第二个是可预期。任总刚才提到一个特别重要的政策,就是二手房税费到12月31号,汽车已经给了预期了,明年继续展,但房产这块没有提。
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??? 任志强:如果把现在的情况继续延长,大家就不必在这排队等着一手房下来。当时定一年的政策,是怕今年的经济拉不上去。
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??? 张寅:但是现在二手房的成交量还是比前一阶段有所下降的。像深圳,二手房和一手房每天的比例大概是5:1。
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??? 任志强:美国大概是200多万套二手房,100多万套一手房。
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??? 张寅:二套房的争议可能比较大,严格来说,能启动物业税了,二套房就不应该调整。如果那个地方没法调节,这个地方就容易出现一会儿松,一会儿紧。
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??? 杨熙:最后再请几位老总谈谈我们对下半年房地产市场的看法,给我们消费者一些建议。先请全总讲一下。
??? 全忠:应该说下半年市场,我个人觉得不会像08年那样有一个大幅度的下降。但跟今年上半年相比,可能价和量会是一个比较平缓的走势。我也觉得金九银十是一个比较重要的阶段,对于很多开发商来讲,包括消费者,那个时候也是最终产生比较明显结论的一个阶段。
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??? 张寅:我希望政府在房地产政策上可预期,变化不要太大,包括房贷,包括二手房贷不要太剧烈,这样使业界特别迷盲。最后就变成所有人要么投机,要么不做,就没有理性空间的选择了。
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??? 任志强:温总理说得很清楚,信息比黄金还重要,但是建立信息是要靠政府的宏观政策,如果政府宏观政策多变,所有人都不会有信息。上半年的情况,稍微一个信息就变成这样了,我很明显今年我们在报纸上这方面的事公开得少了。如果我们政策很清晰,我们才能有一个长远的预期,因为房地产是一个长期投资的过程,做这样一个决定,我一定不会看今天或者明天,一定要看长远。所以我们政策的多变,必然会导致市场的混乱。
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??? 杨熙:您觉得今年下半年房地产市场会怎么样?
??? 任志强:前一段时间,我们副总理批示了,就是要稳定房地产市场。但是现在我们其他政策并没有这样做,更多是要打压它。江苏现在又出台了房价的15天限制,这违反了价格法,也违反了建设部的88号令。地方政府没有这种权力。
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??? 杨熙:好的,各位网友,今天的嘉宾聊天就到此结束,再次感谢几位,谢谢大家!
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