近日，温家宝总理多次公开表示，本届政府在任期内一定能使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。两会之后，预计本轮针对房地产的调控政策还会陆续出台。然而，在波动弱复苏(央行副行长朱民语)、不确定性强的国际大环境下，如何切实平抑房价， 同时又保持中国经济的平稳发展将是政府在这一年中最大的考验。

2009年曾被预期将是中国经济最困难的一年，但不曾想成了中国房地产最辉煌或者说是最疯狂的一年。去年房价之所以能如此飞涨，其中一个重要的原因是适度宽松的货币政策在执行中演变成了极度宽松的货币政策，全年9.59万亿元的天量信贷，其中近2万亿元直接注入房地产领域。天量信贷支撑起地产商的腰板，稳定了其将绷断的资金链，使其在定价上变得更为主动，这也使得越来越多的地产商开始捂盘抬价。而其中绝大部分的信贷都给了大型企业，土地需求的增加催生出的无数“财大气粗”的地王，也成为了高房价的重要推手。与此同时，地价的抬高带动了楼价上涨预期，配合着贷款的优惠政策以及抱着避免财富缩水的想法，不论是自住还是投资，消费者的需求都被彻底激发了出来，“买涨不买跌”的心理导致房价在“越涨越买，越买越涨”的怪圈中节节攀高。

新一轮对房地产的调控已经启动，问题是以什么手段作为主要调控方式?

当前房地产调控的重点是增加供给。这当然是对的，但短期不易见效。短期要见效，则必须回到房价上涨的根本问题上来，即旺盛且刚性的需求才是房价高涨的基础，宽松的货币政策才是真正的推手。

事实上，目前的一系列政策，包括开征物业税，矛头都指向抑制需求，特别是投机性需求。税收手段是一方面，金融手段是另一方面，但事实上后者更重要。要想切实抑制需求，“解铃还须系铃人”，主要的手段还应该是金融手段。

在房地产调控中，金融手段包括信贷、利率、首付比三个方面。

信贷方面，应保持合理的放贷量，像去年那样井喷式的放贷量肯定将不会出现。去年年末银行实际已经在执行紧缩的货币政策，2009年第四季度新增贷款低于前几季度，已回到2008年的水平，这是政府和银行共同作用的结果。一方面，由于此前贷款过高、觉察到政策微调的信号，银行开始有意识地控制贷款;另一方面，政府政策也有所调整，在公开市场回收流动性力度加大，出现了“打左灯向右拐”的情况。鉴于本次政府调控力度之大、决心之强，相信往年银行为了利润甘冒违规风险放贷的冲动会大大减弱。随着今年的信贷恢复正常水平，全年的信贷量可能最终只及去年的一半，即5万亿元左右，正常的信贷量将切实有助于房地产市场降温。

利率方面，加息一方面可以尽快的控制信贷规模，一方面增加了购房人的成本，也将会达到抑制需求的目的。央行年内已两次上调人民币存款准备金率，已经开始为收紧信贷和抵御通胀做准备。不过，鉴于我国经济刚刚企稳，过早加息将会对我国经济的复苏造成一定影响。

首付比方面，我们已经看到“国11条”已明确规定二套房首付不得低于40%。虽然政策相对较为温和，但是无疑给市场发出了抑制二套房投机性需求的信号。

可以预见，今年还将会有更多的调控政策出炉，而一个重要方向是回归居住本质，回归2006年和2007年政府已经确定的启动保障的道路。“国4条”提出，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，这相当于在住房和城乡建设部原计划的基础上增加了一倍。

以金融手段为主来抑制需求，防止房价过快上涨，同时多种手段并举，再辅之以加大土地供应并加快房屋开发销售步伐，加大保障性住房建设力度，使得未来的供应量放大，以满足市场的庞大需求，避免需求滑落太快，这可以说是精明的政策组合。

还要说一句就是，本轮房地产调控实际上错过了最佳时机，最佳时间点应该是2009年七八月。而至2010年，房地产市场已有自我向下调整的趋势，因此要避免顺周期调控导致调控过头的问题。如果调控力度过头而“错杀”了房地产行业，那么不仅仅是房地产行业受到损失，中国经济也将再陷困境。

（作者系北京科技大学管理学院教授）　

（文章来源：2010年4月1日   中国宏观经济信息网）