经济观察报-上投摩根之高校论坛之二：走进复旦 主题：宏观经济和地产迷局
主持人文钊：各位朋友大家好！我是经济观察报的副总编文钊，非常高兴来到复旦大学和大家一块做交流。我们活动叫做上投摩根·经济观察报走进高校论坛，这次和复旦大学与上投摩根、经济观察报、经济观察网一起做这个活动。我到这里有一种亲切的感觉，因为我们经济观察报有很多优秀编辑和记者，他们都出自复旦大学，他们的工作使得我们这个媒体变得很优秀，所以我感谢复旦大学给我们报纸输送了非常优秀的人才。
我们这次的活动主题是宏观经济和地产迷局，这个时候做这样的讨论是非常合适的。两个月之前我们刚开始准备做这个题目的时候，还没有想到两个月以后宏观经济和地产格局发生怎么样的变化，我们现在看得更清楚一点，我们大家一块来到这里试图讨论这个问题的时候，发现我们更加看不清楚了。我先为大家介绍一下今天的四位演讲嘉宾，他们是国家信息中心经济预测部经济师、高级经济师祝宝良先生，安徽徽商产业投资基金管理有限公司总裁阚治东先生，中国建设银行行长办公室高级经理赵庆明先生，光大证券研究所副所长潘向东先生。
首先，我们有请复旦大学正大管理发展中心培训部项目主任李元红女士致辞。有请！
李元红：尊敬的各位嘉宾、亲爱的同学大家下午好！我是正大中心培训部地产和金融的项目主任，在房地产新政的作用下，房地产的价格没有松动，但是成交量跌到了历史新底，受希腊债务危机的影响，中国和欧洲的贸易二次探底。房地产以及经济形势何去何从，趋势怎么样，我们在座每一位同学特别关心和关注。
经济观察报是一家专业的经济媒体，上投摩根是一家专门的专业基金，今天我们有幸和这两个行业前沿单位合作，是我们在座每一位同学的荣幸。我相信在座几位专家今天下午一定可以为大家答疑解惑，在这里我们掌声感谢今天下午莅临的几位嘉宾。
今天下午我还看到了多年毕业的同学，地产一期的同学也回来了，看到了很多熟悉的同学回来很亲切，以后我们会多举办关于经济形势的话题，欢迎我们的老同学常回来看看，常回来走走。在这里我特别感谢经济观察报的很多同事，在这次会议当中他们前面做了很多大量的工作，掌声感谢他们。最后预祝今天下午的论坛圆满成功。
谢谢!
主持人：下面，请上投摩根基金管理有限公司总经理助理朱戈宇先生致词。
朱戈宇：尊敬的经济观察报的文总，尊敬的四位演讲嘉宾和在座各位房地产班的总裁们，你们今天的到来让我们会场蓬荜生辉。讲到房地产是过去十年以来我们中国人谈论最多的话题之一，虽然我们上投摩根做资本市场的，但是在股市最低迷的时候，股票是没有人谈的，我想无论任何时候，房地产是我们绕不过去的话题。随着房地产价格的逐步攀升，房地产牵动了我们每个家庭的事情，同样我们看到了总理为房地产感到了担忧。中央到地方，土地供给到二套房的认定，以及到房贷的收紧，组合拳的不断推出，力度前所未有。房地产对于中国宏观经济的影响有多大，对于资本市场的关联度有多高，我们可以看到随着房地产调控以来，资本市场也是进行了下调。我们在座总裁班的老总，你们也是一线最有发言权的同志们，今天希望看到各位演讲嘉宾的智慧和专业的研究成果，同时我们也希望看到台上和台下的互动。
最后，我回顾一下和经济观察报的合作。我们和经济观察报的合作始于2009年，当时开办了月度经济观察。经济观察报是国内办得最专业、最顶尖的一家财经媒体。昨天我和文总吃饭聊天的时候讲到，我每期看华尔街日报多次引到经济观察报的文章，经济观察报做的选题被华尔街日报做了延续的报道。我们选择了北京和上海6所知名的高校走进来，和高校里面的学生和总裁班的学员进行一个探讨。我们觉得高校是 学术的殿堂，也是思想活跃的区域。我们和复旦也有很多的渊源，我们上投摩根总部在上海，我们很多优秀的同时来自于复旦大学，复旦大学给我们公司和全国各地的金融行业和各行各业输送了最好的人才。我们08年的时候，金融危机最严重的时候，当时和复旦管理学院办了一个系列论坛，我们请了亚太区的总裁过来和复旦同学们进行深入交流。当时剖析金融海啸的成因和它未来的演变趋势。当时我们判断到中国经济会率先反弹，并带领全球经济走向复苏。在现代这个结骨眼，我觉得也是一个有意思的时点，随着国内外经济不确定性的增加，关于二次探底的说法层出不穷，我们每次和复旦合作的时候都是处在经济最迷惘的时候，每次也是我们希望通过讨论拨开迷雾，给在座各位提供宝贵建议。
最后我介绍一下上投摩根，它总部在上海的基金管理公司，2004年5月成立，现在管理了11个基金产品，我们旗下管理的资产规模在将近600亿，我们旗下多支股票基金得到很多投资人的认可。我们提供的产品从高风险的股票基金到低风险的货币和债券基金，我们的产品线很全。去年我们推出了专户理财业务，可能也是给在座各位夺身订做。我们在座各位都是成功人士，在财富上面是已经先行一步了，今天带了几个同事，专门给高端个人客户提供理财建议的同事。如果会后大家有需要，可以和他们进行联系，可以留下你们的个人信息。
非常感谢各位！
文钊：感谢朱总对于经济观察报的表扬，我们会继续努力，请大家继续关注我们的报纸。今天四位嘉宾应该压力很大，李老师人我们看到了总裁班的热情，朱总提出了一个挑战，在似乎看不清情况的时候，让大家看到一个可能的路径，在这样的情况下，可能挑战、压力也是一种动力，四位嘉宾可能会给我们有着前瞻性的答案。
下面开始正式的演讲环节。比如三个月前大家不会问这样的问题，中国经济继续好下去还是有可能坏下去，三个月以后的今天，大家对于二次探底的担忧多起来了。所谓内忧外患，大家可能非常清楚，中国经济会怎么样，房地产会怎么样，都是一个疑问。我想和大家首先介绍一下祝宝良先生。
祝宝良：到目前为止有三个问题在一块，欧洲的主权债务危机对于中国经济带来了哪些因素，不仅我们没有看清楚，欧洲委员会也准备评估，欧洲委员会自己对于自己的影响没有看清白。
第二个问题关于房地产的问题，新政出来以后对于房地产价格的影响，对于房地产投资的影响，对于国民经济的影响到底是什么大家的看法不一样。第三就是我们地方政府的融资平台问题，很多因为土地财政、土地担保带来的钱进行融资平台的投资。实际上在去年参加中央经济工作会议报告起草的时候，开了经济工作会议以后，两天以后大家知道了国十条出来了，然后国十一条出来了，我当时和大家说到目前为止，针对房地产出台的政策可能结束了。要进一步抑制房地产价格上涨应该靠货币政策。两会开完了以后，4月份房地产政策出台了，当时出乎我个人的看法。
这几个问题搅在一块，对于全国经济发展和未来发展扑朔迷离，要把这些问题看清楚个人的看法不一样。2008年美国的次贷危机，它对于中国经济和世界经济有什么影响的时候，我们是2008年10月份，研究2009年中央经济工作会议的时候，开始的时候大家认为美国的次贷危机对于全球的影响不会太大。2008年5月份鲍尔森来到中国，我们问鲍尔森对于美国次贷危机怎么看，我们中国买了很多的两房债券。鲍尔森说次贷危机对于美国来说是非常小的问题，不到3万亿的次级贷款，有10%—20%的违约率，我们马上就可以给你处理掉。2008年11月中旬，他来到中国参加会议，当时问鲍尔森怎么看？鲍尔森说次贷危机的影响前所未有，我自己也判断不出来，这个事儿我也管不了，给它交给下一任财长。在华尔街干了这么多年，这么一个人判断美国次贷危机影响的时候都没有判断出来。刚才文钊讲了想把这个问题理清楚，欧元区的问题到底有多大影响。现在我看没有哪个经济学家敢明确说这个问题影响很小，也没有经济学家说这个问题影响非常大，我估计借鉴了那个时候的经验教训。我觉得现在用什么样的数学模型和对比分析都不能解决问题。
今天由于时间关系，我不按照PPT讲了，想针对当前的问题讲三个问题。09年主要的经济工作就是保增长，到了官方正式的说法是去年10月22号提到要保经济增长还要控制通胀预期。为什么宏观调控目标在2009年10月22号政策就变了，我认为2009年7月份变的。
10月22号官方宣布宏观调控目标发生变化以后，到4月份快半年过去了，到底怎么评价宏观经济的政策，取得什么样的效果，就是结合了我们宏观经济的数据给大家做一个简单分析。
我们下一步大概怎么走，这涉及到我们刚才讲的主权债务危机怎么看这个问题。第二就是房地产新政出来，国十条严厉的房地产政策出来以后怎么看。第三个问题就是融资平台这个问题怎么看。房地产在12月10号左右了国十一条，我认为那个时候房地产政策就结束了，剩下就是靠货币政策抑制房地产价格是没有成功的。应该用房地产的投资替代一部分的政府投资，保证2010年的投资增长速度平稳增长。现在房地产开始下滑，融资平台投资怎么办？这些问题谈谈我个人的看法。
第四个问题，我们的宏观调控政策怎么走。前一段时间争论的是利率和汇率的问题，利率要不要动，什么叫适度宽松的货币政策。大家看到主权债务危机出来以后，汇率和利率政策会不断的推迟。
第一个问题大家知道，为什么在10月22号国务院宣布宏观调控目标，2009年从保增长转变成保增长又要控通胀。当时我们几个专家商量的时候，认为从7月份开始货币政策应该适当控制。为什么这个时候变了呢？2008年四万亿出台以后又出台一系列的政策。我们认为08年以来一揽子刺激内需的政策取得了很好的效果，大家看到GDP出现了V型反转，第二就是把中国的国际地位一下子抬高了。中国在全球经济快速发展的过程当中，中国的经济发展的更快一点，那个时候中国就是一个好学生。我们邓小平同志的教诲韬光用晦，好好干自己的事，别人的事不要管。到了2008、2009年就不能韬光用晦了，你过去是一个好学生，现在让你当副班长了，也从8国集团转成了20国集团了。中国取得的成效，按照我们领导人的说法，怎么评价都不过分。这是好的，确实保增长成功了。
但是问题也有很多。第一个大问题，这个经济增长就是靠政府的政策推动的。一旦政策推的太快，民营企业跟不上经济还会回落。如果经济基础进一步加大，通货膨胀的压力就会更大。第二
个风险是结构调整的问题没有解决。我们当时认为在2008年提出了倒闭机制，倒闭中国进行经济结构调整。世界范围内很多经济学家认为在经济周期四个阶段，箫条期最重要的，箫条期迫使一些产能过剩、技术水平落后的企业倒闭。在这个过程多种催生出一些新的产业和新的技术，利用经济进一步往上发展，箫条期过去了经济复苏的时刻就出现了。中国出了大量的救市政策，箫条期非常短，半年不到就起来了。起来的过程当中我们看到了产能过剩的行业没有被淘汰掉。另外大家不愿意讨论国进民退的问题非常的严重，包括城乡结构、区域结构、产业结构、需求结构、要素投入结构、收入分配结构、微观周期结构我们都要调的。产能过剩，经济需要靠政府政策刺激，不刺激经济就会落下来，刺激通货膨胀就高。大家看到了通胀的压力，PPI、CPI、房地产价格不断往上走。
第四个问题就是融资平台的风险。地方政府就靠融资平台推动当地的经济发展，特别是在去年2009年中央经济工作会议提到了加快城镇化的步伐，解决新一代农民工的问题。什么叫城镇化。中国不允许地方政府发债，地方政府想办法就是融资平台。融资平台不规范带来了一大堆的财政风险和信贷风险。这个问题交流在一块。
第五个问题就是担心就业。08年我们担心农民工的就业，后来我们发现判断错了，反而是大学生的就业解决不了。当时觉得这几个问题没有解决，政府退的太快，把经济回落，政府不退通货膨胀往上走。同时这个过程结构在恶化。这个时候官方正式的文件，保增长已经差不多了，没有什么问题了，这个时候就是调结构成为非常重要的任务。我们去年把宏观调控政策转变了。中央经济工作会议确定以后，有没有效果，我个人觉得这次宏观调控还是非常有效果的。如果看效果的话，主要集中在这么几个问题。
从去年7月份开始，我个人觉得这一轮宏观调控里面，货币政策、信贷政策相对来说控制结构相当不错。看M2的增长速度，去年10月份开始回落，从最高点慢慢回落到25点左右，我们目标到今年年底回落到17%，大家认为这个是没有什么问题的。我认为这次宏观调控里面，接受了2008年宏观调控的教训，2008年宏观调控目标大家知道，当时要把宏观调控物价控制在3%，2008年2月份中国的CPI涨到了8.7%。每年两会的时候都在3月5号—15号之间，2008年2月份CPI在8.7%的时候，正是在两会期间公布的。两会定的目标是把当年的物价控制在3%，那个时候给出了一个信号，货币政策要非常的紧，不紧怎么从8.7%的通货膨胀率控制在3%。08年有一次宏观调控，8月份股票到了最高点也往下落了。2008年一年的宏观调控政策我们变了三次，5月开始紧缩的货币政策改成稳健，9月开始货币政策就变成了宽松。我当时写了一篇文章，控通胀千万不要忘了保增长。我觉得也一轮的宏观调控，央行接受了这个教训，控的过程当中节奏还是不错的，信贷控制目标也是控制的不错。另外，财政政策配合的也是不错，财政支出的力度在逐步往下减。我们的财政政策有四万亿是两年的目标，今年的财政政策力度也在减。
第二从实体经济增长来看，大家知道今年1—4月份，整个宏观经济的需求是下降的，投资大家知道26.1%，比去年同期的投资增长速度回落了4.4个百分点。大家看看零售额，今年1—4月份零售额的实际增长速度比去年同期下降了0.9个百分点，进出口方面我们的贸易顺差也是下降的，投资下降，消费零售额下降，为什么我们工业增长速度比去年高了那么多，我们1—4月份比去年同期快了13.6个百分点，为什么这些需求在下降，但是生产在上升呢？我个人估计，经济增长一季度也好，今年1—4月份也好，最主要的经济增长原因是因为库存的增加，造成了实际经济增长速度很快。一季度的数据大家知道，消费拉动了0.2个百分点，当然消费里面我们说零售额动的比较慢，服务业的消费增长比较快，今年1—4月份旅游、文化、教育增长比较快。
更重要今年1—4月份增长比较快的很重要的原因还是库存的大量增加造成了今年1—4月份工业的快速增长。我们估计一季度库存把GDP拉动了2.5个百分点，实际上投资消费加上出口消费，加上投资的实际增长不到10%。我们认为到目前为止经济增长速度从速度来说过去了，但是去掉库存因素，实际的增长速度还是比较吻合的。从货币政策来说，适当的往下紧缩，实体经济增长速度的时候也是往回走。这个过程当中为什么两会结束以后，房地产的价格在进一步往上涨呢，这当时出乎我们的意料。两会之前领导同志问我们今年的经济增长怎么样，物价是怎么样的情况，物价大概会涨到什么程度。如果物价涨，哪些商品在涨。后来我们的文章在经济观察报发表过了，我们当时没有敢说背景，只是讲了一个简单结论。年初1月份，当时说今年的通胀基本上是温和的，第二、物价涨是食品价格和房地产价格涨，食品价格主要涨在蔬菜上，因为主要是农民工的工资上升。农民工在工业部门工作的话，他的劳动生产率比较高，如果是在农业部门工作的话，中国的农业现在也开始分工，农民把土地转让给一个公司，公司雇佣这个农民作为工人种地，所以蔬菜的价格和劳动力的成本密切联系在一起。当时我们担心蔬菜价格涨，弄不好就带动粮食价格上涨。中国和世界各个国家都一样，增长都是靠库存，库存稳定下来，大量对于初级产品的需求就会下降，这样初级产品的价格当时我们认为是稳定的。当然我们觉得物价上涨不要担心输入性的通胀，当时的政策建议是人民币汇率没必要大幅度的升值。第二个结论，现在的货币政策控制的是不错，但是货币供应量的增长速度相对于经济增长比较快，造成后面房地产的价格可能略有上升。另外考虑开发商的投资，你们都是房地产界的老板，我们去年和房地产商接触了不少，房地产供给在上半年不会太快，在这个过程当中房地产的价格会平稳。大家预期到了明年下半年房地产的供给增加了，由于这个预期，我们当时认为房地产的价格也会基本稳定。到了下半年，个别城市会略有回落，当时是判断房价不会大涨。我当时说房地产的调控政策到此结束了，你靠货币政策慢慢收缩，房地产价格就稳定了。第二涨是在食品上，进行大量的财政补贴，当时就是这么一个思路。
我们当时这个报告得到的很多人的赞同，1月份数据刚出来的时候我们做的报告，现在把我们前面的部分验证了，房地产的价格完全出乎我们的意料。两会开完房地产价格马上涨，后来我们总结这一点，为什么房地产价格那么涨，我个人认为就是国进民退造成的。房价会往上涨，还要有人配合朝这个方向，炒房子的钱从哪来？特别是我们温州的炒房团，这些老板的钱哪来的？钱都是从山西煤矿、河南的煤矿、内蒙的煤矿退出来了，这样一炒肯定房地产的价格起来。我个人认为边际性的变化，当然还有土地政策的政策，地方财政的问题，突然为什么在这个时候房价往上涨，我认为这是国进民退的问题造成这个情况出现。
既然是国进民退的问题，开两会的时候很多记者问我两会讨论什么议题，我觉得一个是国进民退的问题，第二就是房地产价格的问题。但是开了两会，大家知道我们发言人说中国没有国进民退的问题。剩下一个问题就是讨论房价，越讨论房价越热，就成为了唯一的问题。两会上推波助澜，给你一个很大的预期也有关系，宣传的预期我认为这里起了一个非常重要的作用。我个人基本的判断宏观调控是好的，经济慢慢的回落，货币政策也是很紧，通货膨胀的预期就会下来了。当然那个时候还是想着世界经济复苏，复苏的经济预期比我们好，尽管复苏的步伐很满，慢的理由我们找了好几个。第一、这一轮箫条期间创造了新的新的技术没有看见。第二就是美国的消费模式要转变，减少消费，增加投资，还有贸易保护主义等等问题。即使世界经济复苏也不会太快，但是是在复苏。在这样的条件下，我们认为宏观调控政策今年应该不会有太大的问题，我们说了这个角色也很困难，不能把一年的政策目标确定的好好的，因为中间还有很多会发生变化的。
我现在认为这一轮调控上，调控的手段也好，调控的政策也好，调控的结果也好应该是不错的。有一次在北京碰到了任志强，我们一块说这个问题，觉得这个挺好的，这种预期出现以后房价不会大涨。后面出来了房地产调控政策完全出乎我们的预料。现在房地产的价格成为最主要的问题。但是房地产的产业作为国民经济当中地位是不能动摇的，到底怎么处理房地产的问题，未来怎么把它稳定下来可以再讨论。至少短期之内，这么严厉的房地产政策会带来什么影响，看看下一步经济会怎么走。
刚才我说了这三个问题新出来了，主权债务危机问题，房地产调控问题，地方融资平台的问题。这种情况下，我们下一轮经济怎么走法呢。既然今年上半年1—4月份经济增长还是靠库存拉动的，我们认为今年到了二季度中国库存的调整结束，这意味着我们对于钢铁、水泥、有色金属的库存，由于库存增加带来了这些行业快速增长的局面结束了。库存一旦恢复到平稳的水平GDP就稳定了下来，我们认为二季度在10%左右，我们现在预测10.7%，到了下半年库存不增加了，今年靠投资消费的增长应该回落到9%以下。现在主权债务危机会对于我们下半年的经济带来多大的影响，第一个问题谈谈主权债务危机的影响到底有多大，怎么看主权债务危机。
大家清楚主权债务危机，国家借完钱还不上，而且我认为中国的领导人还是非常有预见性的。主权债务危机去年的经济工作会议部分官员提出来了这个问题，当时开会期间迪拜的主权债务危机出现了。我们当时感觉欧洲要出事儿，迪拜的债务全部卖给了欧洲的政府，像汇丰银行、渣打银行、兴业银行，法国和英国的银行，我们认为一旦迪拜主权债务危机违约，这些银行都要出问题。我们当时觉得欧洲先队没有问题，因为欧洲最关心通胀，后来迪拜主权债务危机觉得欧洲不会先退。在这种情况下，人民币汇率也要不升值。货币政策上我们尽量收缩为主，而不是对应价格杠杆。因为都不退，我先退热钱肯定往你这里流。我刚才说了人民币汇率不贬值不是汇率机制不改革，这是两个问题。
第三个问题，那个时候已经看到了欧洲各个国家债务占了GDP比重非常高，这些国家已经没有能力再刺激经济增长了。当时我们也画了一个图，我们和联合国一块研究的，大家看一下2009年各国采取的财政政策，美国出了事以后，中国、日本拼命的救。美国、日本、中国这三个国家很大的财政政策修改。再看看德国、英国、法国，它用的财政钱非常少，当然这里没有把几个小国家列进去。我们基本的看法，这些国家货币政策不退的时候，财政政策可能会适当加大力度，但是一旦加大以后，这些国家经济可能就会好一点，就是这么一个基本判断。那个时候我们已经预测到了这个问题，欧洲出了问题，觉得它财政可以拿出一点钱救救它的银行，但是也要看看它到底能够拿多少。那个时候几个小国家主权债务危机出现了一些问题，首先看到了希腊问题，但是没有想到主权债务危机严重到这么一个程度，这些国家还不上，导致这种严重的局面。
现在看下来欧洲的主权债务危机那么严重，这个冲击就非常厉害，我们认为欧洲的财政是最好的，德国、法国都没有太大问题，债务危机出来以后怎么办？大家知道现在7.5万亿的借助方案出来了，我们在欧洲大概的基本看法，我认为主权债务危机出来以后对于欧洲的影响有好的，有坏的，主权债务危机出来以后欧元开始贬值了，欧元贬值对于欧洲的经济是有好处的，好处是它的产品有竞争力，好处最大的就是德国，德国在2000年12月31号，欧元正式启动的时候，大家认为德国的马克是一个强势货币，当时我们正好在德国，德国说欧元启动以后影响最大的就是德国，按照最后一天的汇率结算，马克升值是最快的。最后的结果欧元启动以后，德国的经济持续增长不快，有一个解释的原因是西德援助东德的结果，还有一个解释是汇率的问题。既然欧元贬值了对于德国的经济比较是好的。
第二个问题是欧洲的利率肯定要降低，欧洲的利率降低，当时我们在欧洲用它的模型算过，欧元贬值对于德国的影响最好，其次是法国，还有比利时和荷兰这种出口导向的国家。但是利率下降，影响最好的是希腊、西班牙那些国家，因为那些国家的物价涨幅最高。这次主权债务危机出来以后最坏的就是财政政策，财政政策是紧缩的，货币政策是放松的，我们担心如果现在债务危机仅限于在欧洲这几个国家里面影响是非常小的，如果把意大利和西班牙放进去问题就大了，因为在欧元区里面德国占了20%的GDP，法国占了15%，意大利和西班牙进来，对于经济增长影响很大。如果这几个国家不进来，我认为欧洲的主权债务危机对于欧盟的影响不会太大。第二就是货币政策利率降低降到什么程度，欧盟委员会是一个没有前景的机构，它的财政来源是两块，一块是1.2%各个国家的GDP上缴到欧盟委员会，还有一块是关税，这两块的收入来源归欧盟委员会支配。欧盟委员会除了日常的财政运营其建了四个基金，用来援助那些经济发展不好、产业结构调整受影响的国家和地区。现在它说了这600亿欧盟委员会付，他发国债，真正用于扩张性货币政策就是600多亿。我给它判断，即使它利率下降，欧盟的货币政策适当宽松一点，宽松的程度也不会太大，剩下的4400亿是政府之间的相互担保。昨天我看了1450亿是德国付的，德国和法国各付五分之一，再加上荷兰、比利时这些国家承担比较多，我觉得还可以撑得过去了。我觉得现在世界各个国家反应过度了，原来欧元区做假的国家到什么程度还需要判断，当时我们知道2000年十二国先进去的时候，当时希腊没有进去，有一些国家西班牙是条件不够进去的。这里面有没有做假的风险，如果作假的风险很大是另外一回事，现在需要进一步的评估。我个人主权债务危机有影响，但是不大。
第二个危机就是房地产对于我们国家的影响。中国房地产作为一个国民经济支柱产业毫无疑问，现在国十条、国十一条出来这么严厉的房地产政策，对于中国的经济影响到底有多大，我个人基本的评估看法，中国房地产价格不断上升，毫无疑问在一线城市北京、上海，甚至杭州、广州这些地方比较高，可能在座的老板比我们更清楚；另外就是房地产的政策，我们鼓励改善性需求，抑制投机性需求，但是没有提到抑制投资性需求。什么加投资性需求？你买了房子装修一下出租了，这是采取鼓励的方式。但是你买了以后空在那用来投机是需要严格限制的。
第二就是部分抑制部分城市房价过快上涨的趋势。房价按照道理来说，我个人觉得一线城市房价涨的太高了，可能会有一个泡沫。另外北京的统计50%是是投机性需求。他们调研过长沙和武汉，有些地方投机性需求在15%左右，这是比较正常的，50%的投机需求确实太高了，有一半的房子用于投机性需求。
第三个问题也是一个矛盾的问题，房地产作为支柱产业的重要作用要发挥，同时，房地产价格决定了我们城镇化速度很重要的指标。如果老百姓不进来买房子，我们的城镇化怎么弄，这是我们需要解决的问题。我们在中国经济收入差距和贫富差距的调整关系上，提到宏观经济的发展来看四大目标，讨论到社会问题的时候开放收入平衡的问题，当时我们认为中国的经济发展到现在贫富差距太大，很重要的原因就是房地产，因为房地产在财富里面占的比例太大。1.5亿农民工什么都没有，现在富士康的问题已经反应了。第二我们每年还有600万大学生工作找不到，其中一半大学生来自农村。这300万农村出来的大学生没有办法买房子。这300万农村大学生再加上1.5亿农民工是非常大的一个群体，你要解决这些问题，你要给300万大学生一个希望，他们要是能够买到房子就稳定了。把这些人的问题解决了再回头解决廉租房的问题，解决城镇化的问题。但是农民工的问题我们这么讲，农民工作为一个要素配置，他可以自由流动，到一个城市你可以租房子，这个也没有什么太大问题，地方政府可能给你一个类似“绿卡”的政策。
至少按照现在的收入水平，应该让300万大学生买得起房子，这个房价要控制在这个水平上。现在在北京、上海他们是解决不了的，只能进入二、三线城市解决。所以对于沿海城市房地产价格严厉打压是毫无疑问的，我觉得是必要的。
现在风险在哪呢？各位开发商你们手上都是很有钱的，而且去年开发商有了一些经验，比如万科的王石，王石先降价以后是亏的，他一降别人不降，政策调整起来了大家都赚钱，就王石没赚钱。今年大家谁都不敢先动。最近房价调控不动很重要的原因就是主权债务危机出来了，世界经济下滑，政府会不会出政策，很多开发商等这个问题。其结果带来交易量的下降，交易量的下降以后就是个人投资在下降。物价没有降，如果我是中央政府的话，总理说得很清楚，要合理的价格水平。什么叫合理的价格水平，我个人觉得有两种度量方法，就是每年的物价控制在3%，这是合理的。但是资产价格没有说控制3%，我认为资产价格接近3%是可以的，每年房价涨的别超过3%就够了。第二就是让300万大学生就业以后，6—10年的时间他们可以买得起房子，那也是一个合理的价格水平。在这样的情况下，我认为今年房地产的投资增长速度会慢一点，但也不会太慢。第二、大家不要认为房地产的政策会松动，他一定要把房地产的价格稳定住。另外，我们刚才说了接受2008年的教训，不要指望一调控物价马上涨，要知道宏观调控滞后两三年都是有可能的，针对房地产的调控政策我认为不会变。针对房地产的政策是不会再有什么变化的。
第三个问题，如果今年房地产投资速度下降比我们快，如果我们又要维持经济比较快的增长怎么办？除了民营投资以外，如果要保持经济比较平稳的增长和投资的适度增长，融资平台之间的投资和房地产之间的投资就成了一个翘翘板，地方政府的融资平台里面再放一块口子，可能就是允许一些地方政府以城投公司的名义搞一些募集资金，从银行贷款。我想今年下半年能调的政策，如果我们的房地产投资下降比较猛，到了今年7—9月份房地产投资肯定往下降。大家不要担心中国的经济增长会下降的很快，它短期还是有替代关系的。担心就是明年、后年怎么办，特别是明年通货膨胀的压力还会起来，因为全球的流动性问题。
这种情况下我们的增长调控政策怎么动呢？我们当时说利率和汇率怎么动，我主张汇率基本稳定，利率和汇率之间谁先动，经济学原理很清楚就是独立的货币政策，浮动汇率和资本的管制这三个政策里面选两个，当然独立的货币政策是最重要的。这个过程先动汇率机制是对的，保持汇率的基本稳定。第二个就是利率要不要动。现在看起来我觉得主权债务危机出来以后，我们货币政策就会推迟了，汇率机制改革要不要推迟，我赞成上半年把汇率机制改革。今年总的来看，动利率的时间不断往后推，利率也不会太大的动。针对房地产政策的力度肯定是不会减的，甚至有关财税的政策都有可能在今年这一段时间提出来。
05年我们当时给总书记写了一句话，叫做研究开征物业税。后来写了进一步研究开征物业税，07年我们写进去了叫适时开征物业税，08年次贷危机出来了，我们不敢写了，肯定不能动，动就完了。09年我们考虑要不要写物业税，就犯难了。我个人认为物业税早晚都要出，怎么合理的出不知道，但是我想不会用太长的时间物业税就会出来，只是怎么完善的问题。
我给大家讲这么多。谢谢大家！
主持人：谢谢祝老师，祝老师是很有压力的，因为他今天报了很多料，这些料我以前没有听说过。我想请大家和我一块再次向祝老师感谢！刚才祝老师1月份报告猜中了开头，但是没有猜中的结尾。我觉得比较好的是祝老师给我们提供了一些判断、分析，也给我们提供了政策背景。我们现在看很多的政策，它出来没有逻辑，但是我们听了祝老师刚才讲的还是有逻辑的，只不过那个逻辑和我们所预计的不一样，这是我们看官方政策的时候有一些想法。
另外，我很纠结，在这么短的时间我希望听到每位专家更充分的表达。另外一方面我看到这么多的同学和老总们非常期望有更多的交流时间。虽然很纠结，但是我还要提醒以下演讲各位嘉宾，请控制时间，争取在25—30分钟之内结束你的演讲。我们尽可能留出多的时间和各位一块做充分的讨论。各位嘉宾也是非常的乐于和我们老总做一个交流。谢谢！
刚才很多朋友翻看我们的经济观察报，很多朋友看的时候似乎不太开心。我猜测了一下，可能是因为这期报道里面有一篇标题叫做《房地产边缘化前奏》，是在讲大规模城市化结束，也许大家可以注意一下。这个判断是不是对，大家还可以做充分的讨论，如果大家有什么想法，你可以把观点告诉我们发表在我们报纸上做更多的声明。当然我可以不做结论，至少现在我们来看楼市还是在晃悠，这么说是因为我们已经感受到了震动。但是我们不知道这种震动会带来什么样的结果，是大规模破坏性的地震还是一场虚惊，每个人都在寻找答案，这个答案有的时候在经济当中，有的时候不在经济当中，有时候和社会问题有很多的关联。
请出一位嘉宾，他提到一个问题，楼市股市是否加剧了贫富差距。这个问题的答案和调控密切相关，我们怎么回答这个问题，决定了楼市调控会有什么样的力度。下面隆重的请出阚治东先生！
阚治东：各位专家、各位学家和各位总裁班的同学，今天我受经济观察报的邀请让我们来讲几句。他们跟我们出的题目是房地产新政对于宏观经济的影响。我觉得这个题目对于我来说有点儿为难，因为我对于股市或者对于我们今天所说的搞PE投资了解一点，要是讲房地产新政对于宏观经济的影响，像我们其他几位嘉宾演讲比较合适。房地产政策对于我做的这个行业影响是有的，我们搞PE投资和你们搞房地产联系比较大。大家知道我们国内搞PE投资，有的叫全民搞PE，现在觉得夸大一点，但是还是比较火的。我们搞PE资本来源很大一部分来自于房地产商，往往房地产好的时候，大家对于我们这个行业说，现在房地产挣钱厉害，我给你搞PE还需要花几年时间。但是房地产冷的时候就会想到了我们，现在有人找我们说在房地产不行了，我们的资本应该转移，寻找其他的投资机会。
房地产新政对于我们来说是有影响的，当然房地产对于股市的影响，大家看到了新政出来以后，股市这段时间始终下跌，有的人说下跌原因归于股指期货的推出，股指期货推出一个多月，股市下跌了几百点。股指期货这些做空的人，用什么东西做空呢？就依据房地产新政对于市场带来的利空消息大肆做空，他做空也需要理由，市场很好，没有这些题材他不能做空。所以我们现在股指期货推出一个多月，对于多方来说输的很惨。我相信在座各位对于股指期货很有研究，股市跌100点它就跌3万，跌400点把它的保证金全部输完了。对于股指期货来说做空的人大获全胜，对于多方来说应该说输的很惨。但是对于我们现货市场的人输的也是很惨。我们股指期货推出一个多月的时间，国内股市市值增发了三万几千亿，这是什么概念？我们国内股市开户的人数是1.4亿，平均每个账户市值增发了两万几千块钱。现在有时候电视采访散户，大家都是怨声载道，说不做了，这个市场没有道理好讲，好股、坏股一起跌。
对于我们来说，如果房地产新政对于太多的宏观影响，我们其他专家比较熟，对于我们PE也好，对于股市来说影响是巨大的。今天为什么谈这个题目呢？这个题目我看了两篇文章，给我机会就谈谈这个问题。一篇文章是我们国内贫富悬差到了社会容忍的红线，突破了这个红线会引起社会问题。还有一篇文章我看了，是我们一个网站搞的调查，说股市、楼市是否加剧了贫富差距。整个调查的人回答90%以上都认为股市和楼市加剧了贫富差距。不管它调查结果的目的是什么，我们觉得股市、楼市这几年都是这样的问题，经济一冷就想到了股市楼市，经济热了也想到股市和流失。
首先，我们国内的贫富差距逐渐拉大，这是一个不争的事实。我看到一份调查报告，可能是国务院研究室、中央党校研究室等联合的调查报告，中国今天0.4%的人掌握了70%的财富，财富的集中度高于美国。另外还有一份报告，现在北京富翁最多，大概是14.3万个千万富翁和8800个亿万富翁。广东排名第二，广东有13.7万的千万富翁，亿万富翁7800个。上海千万富翁11.6万个，亿万富翁是7000个。从这个数字来看中国的贫富差距逐渐拉开，中国的财富逐渐集中在少数人手中。这对于我们股市和楼市的角度来说，我们通过财富的集中，有多少是通过我们股市、楼市集中的。有多少是通过权利资本起作用集中的。
我曾经看到一篇文章中国共富的理想追求和现实图景。过去我们叫共富，现在叫先富，一部分先富的人统计了有7个方面通过先富，一个是靠政策致富。第二个致富是实业致富，他们就是搞实业，办工厂。第三个是投资致富，投资股市和地产等。还有就是资源致富，山西煤都是靠资源致富。另外就是中介致富、知识产权致富，最后一个是违规违法致富。我相信7种致富里面和我们有关的就是投资致富，也就是说今天中国这么多富人，这7种致富里面不应该全部靠我们股市、楼市致富的。即使股市、楼市致富。我们有权利资本利用了股市楼市，可以说股市楼市被利用了，而不是股市流失本身加剧了贫富差异。谈到这个问题就联想到一个问题，就是社会贫富差距的问题，我们今天在座有一些年龄和我们差不多，我们对于30年前的情况了解多一点，有一些年轻人对于过去的情况不是很了解。我们年轻的时候或者比我们上一辈在国内追求的就是共同富裕。当时为了追求共同富裕，在建国以后，我们把已经分给农民的土地，在农村集中起来搞人民公社。
我自己感受比较深刻，我在黑龙江下乡，黑龙江下乡的时候当过大队干部，当时天天在田头劳作，除了我们国际礼拜天的时间休息以外天天在田头劳作。最后我们生产的粮食和农作物，对于整个城市的供应是供不应求。所有生产的东西供不应求，所有东西都要凭票证加钞票才可以购买这些东西。但是，这几年我到黑龙江农村去，给我感受最深的是，他们当地农民真正在田头劳作的时间只有十几天，也就是说播种在下面几天，田间管理待几天，最后就是收获。但是他们在地里劳动十几天收拾的粮食和农作物是远远高于我们人民公社生产大队的速度，什么原因呢？我们想追求共同富裕，我们想追求这么做，所以人民公社最后就是没有劳动效率可言。
大家知道过去上海在城市里面叫做36块万岁，小青年到工厂就是36块钱工资，人与人之间的差别没有。但是我们国内经过了那二三十年的努力，我们做到了人与人差距很小，我们还要消灭城乡差别、工农差别、体力劳动和脑力劳动的差别，这三个差别消灭的差不多，但是我们和国际发达国家的差距越来越大。
80年代我到国外研修，到国外一个大学毕业生刚进公司可以拿六、七千人民币，我们自己把差距缩小了，但是我们和国际的差距越来越大。所以我们想走共同富裕，走的路是共同贫穷之路。我们今天的差距越拉越大主要原因是邓小平同志提出的先富理念，让一部分人先富起来，然后走共同富裕的道路，由此我们搞改革开放，特区政策，诞生了楼市和股市。
所以，今天整个情况来看，我们逐渐暴露了一些新问题。今天大家提出共同富裕，我也希望走共同富裕，但是这条路究竟应该怎么走比较好。后面再提一个问题是对于楼市的影响。
前几天我看了一篇报道，30年前邓小平在部委领导下视察北京一个新高楼的工地，邓小平问他们，住房能否商品化，各部委领导下的不敢回答这个问题。邓小平说我也想用自己的积蓄买一套房子，当时我们的房子不是商品化，30年前上海就是分房，每次福利分房都是一次争斗。当时房子不紧张，有一份资料，上海建设部门有五年中间没建过一平方米的住房，后来整个统计数据，我们到了改革开放以前，上海人均住房面积和我们建国之前不是增加了，而是减少了。当时上海特困户是人均2.5平方米以下，重点解决的是人均2.5平方米以下的特困户，让单位想办法解决。朱镕基在上海当市长的时候，在很多大会讲过，上海要解决150万个马桶，150万个煤球炉，这些简易的住房里面缺乏基本的卫生设备和燃气管道，但是当时就没钱，政府没有这么多钱，企业也不能筹集这些钱解决问题。但是后来用了一个简单的政策，就土地批租，住房商品化，短短的二、三十年问题解决了，现在上海人均住宅面积是35平方米。我认为楼市和股市在国民经济当中发挥了重要作用，楼市和股市是我们市场经济的两个产物，这两个产物在经济发展当中起到了重大的作用。我们一出问题就把这个市场贬的很低，应该给楼市和股市必要的市场地位。
大家现在关心的是什么问题呢？是我们楼价涨的过高的问题。对于楼价涨的过高原因是多种多样的，除了我们专家学者讲的问题，实际上对于普通老百姓来说还有两个问题，一个是通胀预
期。还有一个是投资渠道比较狭窄。很多媒体说到炒房团的问题，但是这些问题我都无从调查，温州人告诉说温州人比较团结，谁买了房子就一起去买，往往被人家指责是炒房团。但是我看到城市里面有一些人，他觉得钱放在银行里面每年在贬值，而这个钱对于我们很多人来说可能是养老钱，因为我们的社会福利保障系统不是很好，所以中国人愿意存钱，我们的储蓄也是世界最高的，我们挣100块钱，有40块钱以上存在银行里面，这个钱没存在银行，自己老了以后靠这些钱养老的。但是这些钱放在那里每天都在贬值，我们说房地产保值，我们说房地产在太平盛世楼市值钱，楼市可以保值增值，所以人家愿意用积蓄买，可能买了二套房，甚至买了三套房。我觉得这样也有合理的因素在里面，今年我们讲二套和三套，我始终认为房地产是一个商品，它的价格必然由供求关系决定的。如果不是供求关系决定的价格，任何价格是不合理的。我们既然把它作为商品，我们就应该尊重它的商品属性。我们还有一个问题，刚才谈到了很多人没法儿做，我们可以做保障性住宅，那是政府的职能，保证我们低收入的人有房住，保证大学毕业生有房住，在保障性住宅方面下工夫。保障性住房可以暂时把商品性的属性拿掉，限制它进入流通领域。我觉得从这些方面可以考虑这些问题。
当然我刚才也说了，现在的房地产新政对于我们这个行业是比较好的，因为我们搞PE投资，大家说搞PE投资好，最近一段时间很多人愿意和我们做。房地产新政对于我们搞PE的是一个利好消息，所以我今天就简单讲这些。谢谢大家！
文钊：谢谢阚总！下面介绍的嘉宾，他可以说是大家的朋友，也可以说是大家的敌人。最主要是从他的行业来说，我没有听到别人具体讲，是我看到报道08年调控的时候，有开发商和银行讲，你要收就收信贷，大不了大家一块死，这是一个传说。前两天建行郭董事长说我们可以承受房价50%的下降，我不知道他表达了什么信号，是不是即使你们都死了我也死不了呢，这是我的猜想。赵庆明先生曾经在人民银行工作，现在在建行工作，他从银行的角度和货币监管的角度都有很多的从业经验，由他讲货币政策和房地产这样的关系，做这样的研究是非常合适的。下面有请赵先生。
赵庆明：大家下午好！非常荣幸参加这个活动，感谢上投摩根和经济观察报的邀请。我虽然是建行的，但是我说的观点都是我个人的，不代表建行。我去年底和今年初解除了很多朋友，都说经济学家说的不准，主要举了两个例子，一个是瞎子摸象，瞎子通过感觉摸了大象某个部位说大象是什么样子的。这些经济学家可能有一些方面的专长，通过专长观察宏观经济，因为宏观经济涉及的变量和领域都是很多的，我们看到很多大的国际投行大牌的首席经济学家，看到国内的大牌经济学家，往往在某个方面比较专长，他通过专长展望未来，这是比较受局限的。
另外一个例子，像医生对于病人看病，经济学家像经济医生一样，通过一些指标不断判断这个病情，这些指标也是在不断的恶化，因此经济学家或者金融机构、研究机构不断调整自己的看法，一个星期前是一个结果，一个星期之内又出了一些指标，可能根据这些指标做出一些判断。因此，经济学家也是在不断的变。
另外，我到了建行比较关注房地产这块，大家知道建设银行从80年代出去要住房找建行，建行在开发贷款和按揭贷款在国内比较领先的金融机构。我的专长是研究国际金融的，人民币汇率和国际外汇，到了建行研究宏观经济分析，但是总体不是我专的。说的这些也是代表我个人的观点，尤其大家都是房地产界的精英和一线的参与者，我确实有点儿诚惶诚恐，说的不对大家可以批评指正。
给我的话题是让我从货币政策的角度谈一下房地产的情况。我从三个方面谈一下，一个是回顾历次的调控过程，里面更侧重于货币政策对于房地产市场的调控，出了哪些政策以及政策的背景与演变。第二从一些指标看一下，调控对于房市销量的影响。第三就是下一步房价或者房市是怎么样的变动。
货币政策既是房地产业发展的重要力量，也是调控房地产市场的主要手段。中国房地产调控各阶段的政策和销售面积、销售金额的影响，这分了6个阶段，这个销售面积和销售金额来看，08年面积和金额有所下降，整个房地产都是螺旋上升的，因为这是同比数据。当然08年出现了下降，现在他预测房屋销售面积和销售金额下降，到底是下降还是上升，一会儿我谈一下个人看法。
第一个阶段，中国房地产市场起始与刺激阶段。很多人看资料，将98年视为中国房地产发展的元年，当时正值亚洲金融危机，国内通货紧缩，内需不足，尤其是通过放宽信贷政策刺激房地产是当时扩大内需的选项。中国房地产的元年有人说是98年，我找资料的时候发现97年人民银行4月推出了《个人住房担保贷款管理试行办法》，一个是担保，现在叫抵押，当时担保由第三人的财产和第三人的保证都可以。第二个是公积金贷款，有一个金额的数量。第三是首付，一开始首付是三层；还有就是期限，最长是25年；当时利率也是实行优惠利率，根据期限往下靠；还有就是购房要保险，我03年购商品房也有保险，但是04、05年就取消了，银行不需要你向保险公司投保。
98年5月份的时候，人民银行发布了《个人住房贷款管理办法》，这个相对于97年有所变化。第二个是住房贷款的用途做了清晰的规定，只能用于购买普通住房和城市居民修建适用住房，不得用于购买豪华住房。98年7月在亚洲金融危机的背景下，也是整个中国改革的具体步骤，98年二十三号文国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。从98年下半年停止住房实物分配，实现货币化。第二就是前面推行和不断完善住房公积金问题。第三就是房价收入比，当时房价收入比根据60平米作为家庭的收入，房价是家庭收入的4倍，4倍以上要给住房补贴的，当时在中国住房体制改革的初期。我后来和一些老的决策者了解，他们当时担心居民买不起房子，所以考虑房价不能太高。另外就是勾销对团体住房贷款的规模限制，适当放宽团体住房贷款的贷款期限。现在也是采取规模管制，我们94年搞市场经济，97年信贷上还是实行计划经济的体制管理。但是98年这个规定，二十三号文放开了，当时也是一个很大的背景。
第二个阶段：试图适度收紧。2000年后，中国经济增长加快，房市出现过热的苗头，政策收紧。2001年人民银行发布了《关于规范住房金融业务的通知》，主要内容有三点。一个是住房开发贷款，要求四证齐全，自有资金要有30%。第二是严禁“零首付”，当时98年由三成降到两成首付。商业银行的自主经营也是从98年以后开始的，以前叫国家专业银行，98年以后四大银行叫做四大国有商业银行，因为员工的工资和领导的考核和市场份额有关，2000年前后开始零首付，突破了政策的红线，又加上适度过热，出了195号文严禁“零首付”。第三提到个人商用住房，首付不能低于四成，贷款期限是十年。
02年又出了一个217号文，业内人士比较的了解。当时六部委提出了《关于加强房地产宏观调控，促进房地产市场健康发展的若干意见》，里面提到了充分加快政府职能，严格控制新开工项目，控制商品房。因为当时经济比较热，由于开发力度比较快，空房率比较高。再就是严格控制自有资金不足，行为不规范，房地产企业新开工项目；大力发展经济适应房，调整房地产市场结构；四证不齐全不能发放贷款。02年5月国土资源部出台了招拍挂的制度。
第二个阶段到了03年的两会前后，人民银行发布了“121文件”。我看到前几年有一个媒体写了一篇文章，赞颂周小川行长非常英明，因为这个文件是4月份出的，后来公布是6月份，他说周小川行长未雨绸缪、高瞻远瞩。后来我到人民银行工作了解，这个文件是吴晓灵行长签了，觉得不太适宜，有一次周行长给我们做报告提到这个事儿，当时一个是非典，另外还有上海的周正毅事件，不希望给市场弄过多过紧的信号。“112文件”以后，北京的开发商都在炮轰。
紧接着国务院发布了一个18号文，进入了第三个阶段，03年8月12号国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，这个文件否定了当时“121文件”。
第四个阶段是重新紧缩。03年虽然有非典，到了04年初的时候，宏观经济数据看到03年还是很好的，增长很快。紧接着是04年平安过去了。05年新一轮宏观调控实施，经济开始过热，加上当时人民币升值问题。第一次紧缩05年3月16号，人民银行决定3月17号调整商业银行住房贷款的政策。以前他对于利率这块规定比较模糊，同时商业银行自主的权益更多一点，这里面就比较明确，同档的按揭贷款打九折。另外一个对于首付由20%提到30%。这一轮的紧缩还是比较温和的。
到了06年国务院转发九部委的37号文，主要内容是90平米的房子不能低于70%。另外就是税满五年和不满五年的情况。第三就是开发贷款，这个时候要求自有资金从30%提高到35%。按揭贷款，针对90平米以下和以上的，以上首付不低于三成。对于闲置土地，这和招拍挂的制度有一些关系。07年三部委出了277号文，《关于土地储备管理办法》，里面有对于土地储备的贷款规定，这个规定也是收紧的，既是正式的管理办法，也是之前相对宽松的再收紧。07年人民银行和银监会9月份发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，收紧严格房地产开发贷款；第二严格规范土地储备贷款管理；第三细化个人按揭贷款，这里涉及到首套房、二套房的规定，基准利率二套房上浮10%。还有就是借款人偿还贷款，每月的还款金额不能超过收入的50%。对于商业性住房规定首付不能低于五成，原来是四成，利率同时上浮。
到了07年12月5号又发布了一个补充通知，明确以借款人家庭为单位认定房贷次数。还有其他内容。第五个阶段全面爆发金融危机，对于房地产采取了从宽松转为刺激政策的阶段。雷曼兄弟破产以后，人民银行从08年9月15号宣布下调基准利率，08年、09年四次降息，08年10月份，个人按揭贷款利率之前调整到八五折优惠，后来下调到七折优惠，首付下浮到20%。整个09年全年金融机构新增本外币信贷达10.5万亿元，同比增幅110%。第六个阶段就是从去年底到现在，出来国四条和国十一条政策。
接下来就是调控的影响。国家发改委信息中心的祝老师希望用货币政策调整房市，通过这个分析我觉得不是很理想，这是国房景气指数与70个大中城市房价指数。第二看一下房地产开发贷款的投放和价格走势。蓝线是开发贷款的投放，粉红色是全部贷款的余额同比速度，黄线是一个差额。由此来看，开发贷款和货币政策的紧缩关系不是很密切，现在到了09年，整个货币政策相对宽松的，但是整个开发贷款的增幅反而是远远低于的。在座各位都是房地产界的大老板，房地产资金不仅是开发贷款，还有按揭贷款、信托资金等等，从开发贷款来看和货币政策的紧缩不是特别一致。开发贷款的增速受什么影响呢？是受房价的影响。蓝线是70个城市的房价指数。开发贷款余额的增长和整个房价的走势是高度一致的。房价比较好，银行也比较看好开发贷款。现在规模管制，房地产领域利用外资，包括FDI和外债增加比较快。今年4月份FDI这块上涨很多，我和别人沟通，他们认为FDI利用外资这块增加很快。
第五个人按揭贷款增速似乎也不受调控的影响。蓝线是个人按揭贷款余额的同比增速，粉红色是全部贷款的同比增速，由此可以看到个人按揭贷款不受影响，它还是受房价的影响，房价高
的时候买得多。
上面所说的是货币政策调控或者货币信贷政策对于房地产市场的影响，它不太受整个宏观调控的影响，更多受房价的影响，房价的变化也是受宏观调控的影响。
第三谈一下我个人的展望。我更想从市场和规制角度谈一下。我很难评价调控对于房价市场的影响，主要是货币政策这块。在调控当中，政府越来越重视抑制投机性购房和投资性购房。市场与规制还是并行不悖的。当前主流的观点：解决住房问题只要靠市场，中国这么大的国家，就现有政策而言，除增加持有环节税费以外，政府能做的已经到极致。我隐含之意就是政府不应该过多的干预房价。无论从经济学角度还是从发达国家的实践来看，市场并不是不受任何约束，市场是一个特定规制下的市场，并且规制还会发生不断的变化，从而影响市场的供求和价格，最终起到调控的作用。中国目前规制不完善导致中国房地产市场巨大的投机性，以及房价涨涨停停的走势。里面一个分析，截止01年4月份，居民储蓄存款余额28万亿，去年整个房市交易量有人说是6万亿，也有人说7.5万亿。去年整个房市交易量6—7万亿，上线是7.5万亿，下线6万亿。但是去年整个住房按揭贷款增量1.4万亿，因为这里有余额的变化，考虑有一些还款，去年新发放的住房按揭贷款不超过两万亿。按照最小的6万亿来看，更多是用全款买房，不是用银行的资金。我觉得货币政策对于房价的影响是很弱的，因为大部分都是现款。
第三是规制走向完善之路异常艰难。主要是因为开发商与投机客；地方政府；中央政府的不坚定。规制走向完善似乎又是不可阻挡的，我谈三点看法。其他国家可以借鉴的经验和做法，现在大家很容易获得一些发达国家、发展中国家或者后起国家的经验。像发达国家德国的经验，大家做房地产的可能也很清楚德国是怎么控制整个房地产市场的。包括后期的国家是韩国有一些经验对于我们可以借鉴。另外就是中国耕地红线的压力18亿亩，耕地那么多，土地越来越少，中国的土地是比较紧缺的。第三就是社会公平与稳定。80%的居民买不起房子的时候，政府不可能为80%的居民提供经济适用房，这种情况下房价必然失去支撑。最后一点，规制将使房价回归合理水平。部分城市房价大幅度下跌不会在国内出现。现在很多人都在赌，包括个人的投机客都在赌，觉得香港和日本房价大幅度下跌在中国不可能实现。刚才我提到了一个是土地很缺；第二是有钱，光居民储蓄存款28万亿，按照二八分成，20%的富人有22亿存款；第三个就是土地稀缺。刚才所说的规制走向完善似乎不可避免。我觉得要使得60%有住房真实需求的人买得起房子，这是我个人的看法，也是一个预测，政府可能采取的手段。三口之家买两套房可以理解，买三套房也基本可以理解，但是买30套房肯定不能理解。
以上是我个人看法，希望大家批评指正。谢谢大家！
主持人：谢谢赵老师。刚才三位嘉宾讲完以后，大家都可以感受到，如果从长期来说是从中国房地产市场元年一直到现在做了一个纵深的回顾。在这个回顾刚才当中总结了一些特点，提到了可能的调控方向，对08年以来调控的政策背景，包括一些角色的逻辑做了分析，包括对于整个房地产市场在中国经济当中扮演的角色，乃至从整个社会角度来讲会起一个什么样的作用，或者它的身份、地位应该是什么样子的，给予什么样的评价比较合适都做了一些分析。这种分析结束以后，我还是有点儿看不懂房价，或者从一个最普遍的住房者来说，房价到底会怎么样，从一个需求者来说，我最近有朋友在问我要买房吗，还是再等一等。
经济观察报2009年初的时候曾经做了一个小的增刊叫做09预言，其中一项预言就是房价，我们预言房价不会怎么涨，但是我们预言错了。我们应该怎么调控，如果从短期来看怎么做合适，从长期来看怎么做合适，最终房地产世界市场对于整个经济，或者对于所有人的意义是什么，无外乎大家有房可住，住得起房，或者买不起房子也可以安居乐业。从这个角度来说，大家都希望看到一种可行的方法，这是潘向东先生最近所做的研究。他从宏观分析和预测来讲，给我印象比较深的是他在08年比较早对于危机的发生做了预测，对于中国经济何时见底做了一些判断等。下面请潘向东先生做他的演讲！
潘向东：感谢大家！也非常高兴有这个机会和大家探讨。这个题目很好，但是讲的人不好讲，你说房价涨老百姓骂你，你说房价跌在座的人骂你，说它不涨不跌别人会说你瞎掰。
第二个问题，房地产要加大调控，在座没有不高兴的，我说不调控，今天在这里说了，明天网上就开始骂了，说我缺乏道德良心。如果我说政策很糟糕是得罪政府，也得罪祝老师。这是三难冲突。
下面我讲讲政策方面的看法。说到现在的时候，为什么说房地产市场标本兼治，主要是房地产历史重任没有完。我刚才看到了经济观察报说城镇化进程增速放缓，也就是说退出历史舞台，其实他说的没错，他说的是增速放缓。用我们的数学来讲就是你的一阶拐点到了，但是你的二阶拐点没来。
刚才讲到了总理担心经济增长的下降，全国人民都担心经济二次回落，但是怎么样避免不二次回落，你还是拿四万亿？2009年两了一个四万亿以后，你再扩张的话，那个窟窿有多大，会不会形成和迪拜和希腊一样的情况？现在地方政府有多大的困难，窟窿你还不知道。再增长从哪？出口，出口依赖于海外，我们知道海外二次探底的风险应该远大于中国。这么大的金融危机，你通过发货币削平，全球就不需要经济规律了。海外的出口面临二次探底的风险相当大，别人讲是不是可以从其他的战略性新兴产业。我想，谁都想，全球没有哪个国家不想，包括美国，从哥本哈根会议改口了，美国要出口了，因为技术的水平没有发展到那个时候。剩下的发展什么？我对于中国还是保持乐观，因为它的投资没有做，你的城镇化水平还有30%可以做下去。也就是说房地产的使命没有终结，我个人研究经济，觉得它未来五年还有快速发展。但是它现在出问题了，问题是它的价格快速上涨和收入的上涨不匹配，所以很多人讲房价不跌他就跳楼。所以我们看看这个时间段多长，如果你是十年必输无疑，大于五年以上肯定是输的。因为全球都在发货币，资产肯定是不断的往上涨，未来的矿泉水也是一样，也是会往上涨，因为你发货币多了，全球都是这样。二战以后自从脱离了金本位，美国年均通胀率4.5%，我们超过3%就说要调控了，它的复合算起来你说价格涨的多快，这就是货币的因素。短期就看调控怎么说了，短期要是下来的话，这个政策是对的，以退为进，因为你前一段时间涨的太快了，再这么涨上去，最后会影响到未来的发展，这个时候涨就缓了，要慢点涨，你的收入水平稍微高一点，大家都可以承受的范围内。所以不要希望中长期房价是跌的，这是没道理的。所以大家不要忧心这个事情，短期退是为了中长期更加健康的上涨。
现在短期怎么达到这个目的，大家都希望达到这个事情。上涨的频率周期性房地产越来越短了，原因是你以前吓唬房地产开发商的时候，吓唬这些居民的时候，他第一次觉得狼来了，很怕，所以大家退场，也不购买，房地产开发商开始降价。但是像你给一个人注射药品，他慢慢有抗体了，不怕你了，你调控我就不开工捂盘，我预计你现在开工你未来又要放松，如果供给不足需求曾刚性，未来就是再一次上涨，并且是暴涨，现在所有的开发商估计就是这个心态。但是我们的网民骂开发商，觉得他不讲道德良心，其实天底下没有糟糕的孩子，只有糟糕的父母。是因为你制度造成的，既然搞市场经济，每个参与者都是经济人，房地产开发商也是经济人，他要想抗风险，实现利润最大化。但是我们这些人希望他是一个道德人，这怎么可能。
下一步更重要的方面是制度，而不是指标。第一、供给是什么，供给市场是偏畸形的。房地产最理性的选择，我的想法就是“多拿地、慢建房”。因为我预计土地价格上涨，并且地方政府也希望土地价格上涨。从收入的增长来看不断的往上飙升，这个预期是可以看到的，那么拿土地的动力自然就会增强。我们看从05年以来，土地价格总是不断往上涨，哪怕08年的调控土地价格还是往上涨，根本没有同比往下走的趋势。第二、我们看新开工的情况，开发商英明在这里，反正我卖了房子以后才增加我的库存抵御这种风险。可以看到，它是偏滞后的。这就有一个问题，问题是在于这种模式导致供给市场的畸形，让你感觉未来的库存就是两三个月。因为你涨的过程当中政府调控，就不敢拿地，我要保证现金流抵御这种风险。这是土地购置的面积和开发的面积总是远远低于的，这是我们所看到的供给不足形成的畸形。
第二是需求的畸形。需求的畸形由于缺乏投资需求。老百姓的收入不断上涨，与此同时储蓄同比增长更快，没有什么投资渠道，第三产业很多不让你投，股市和期货市场专业水平太高，一般的老百姓不敢投，特别是经过了2008年，经历这种趋势日本人是十年不玩市场。我们看到去年货币放松和股市相关性不是很大，主要是泡沫挤到房地产去了。因为老百姓想存在银行是负利率的状况，当然他会选择投资房地产，这是他最理性的选择，所以这是需求本身出现了畸形。
第三、当前所有的调控政策都是重价格，轻制度。政府调控房地产价格应该是不关心的，你该怎么涨就怎么涨，越高端的地方反正有钱人多，有钱人就买，我就收税，你买的越高我税收越高。我拿了这个钱可以建廉租房和经济适用房，政府的职能是保护弱者，他是用可支配的资源解决贫困。我们政府提出居者有其屋，我不知道大家去过日本和香港没有，可能大家都去过，人家发展那么多年都办不到，你发展30年就想办到，但是他总这么想，就觉得价格下去，所有的人都可以买房，所以他重价格。我梳理了地方政府出台的政策，所有政策都是针对需求的，2007年的宏观调控抑制需求，到09年集中爆发，现在又抑制需求，没准明年又集中爆发了。该买房的人一定要买，该改善的一定会改善，该进城的要进城，这些东西都需要解决。你总想抑制这个需求的过程，我可以说所有抑制需求的政策，一旦经济增长往下走都会被废弃掉。老百姓网上所说的没错，每次下跌都是你进入的机会，因为你是偏重短期，并且是抑制需求，没有想到从根本上解决这种问题。很多人讲前一段时间住建部要求各地加剧保障房建设，那应该会好一些，我和大家想想看，这个问题解决了土地财政问题呢，最终建房是谁建的，要求中央和地方匹配，大量的土地建保障房，地方拍卖的土地量就少了。你建了那么多廉租房，你价格下去了，土地价格也下去了，量价齐下财政收入就会受到影响，你只有通过裁员保证保障房建设有钱。所有这些问题他没有从根本上解决。
从根本上解决的话，现在我觉得体制的变革在中国是挺艰难的，并且这个时机在慢慢的错过。为什么时机在慢慢的错过？因为现在你做这种体制变革，在房地产市场大家可能预计政策会发生变化，这个时候你对经济的憧憬，还有外需和政府投资支撑着你，你还可以支撑经济保8的发展。但是一旦外需实现二次探底怎么办？所以我觉得这个时机慢慢错过，并且经济增长到8%左右的时候，没有人敢收紧做调控和制度变革，只有在发展比较好的时候，股市好的时候才推出一个制度变革的事情，所以这个时间慢慢的错过。作为经济研究的人来说，对于决策这块也比较忧虑的事情。换句话说，很多人讲两年会推房产税或者物业税，我说三季度推不出来就不要推了，你现在不错，一旦外需出现这种状况的时候，你更不敢推。意味着什么？意味着你又要扩内需，所谓的扩内需只有向房地产打主意。
为什么会有这种困局呢？刚才祝主任讲的主权债务危机我不是很担忧，我担心今年下半年到明年的资产价格膨胀。因为美国在08年的时候，解决它的金融危机就是搞定量的宽松。这次希腊危机，我当时最担心的是德国退出欧元，通货膨胀对于德国的打击最大，所以他不会搞宽松。
第二担心欧元区要求希腊、西班牙、葡萄牙、意大利、英国整个搞财政紧缩。搞财政紧缩意味着经济二次探底，你钱遇到问题的时候搞扩张，这个时候你面临主权债务危机的时候搞紧缩，只要把财政赤字削平避免危机，这样意味着你的经济二次探底，经济直接下去了。因为去年所谓救了以后留下的是两大后遗症，一个后遗症是主权债务危机，第二大后遗症是通货膨胀，但是现在通货膨胀没有来，主权债务危机来了，因为它是一个过渡期，经济复苏的时候通货膨胀才会来，现在经济复苏已经得到慢慢的确认。这个时候发现大幅的宽松以后，货币怎么出，中国09年大幅宽松以后形成了两个泡沫。一个泡沫是房地产泡沫；第二个泡沫是地方财政的信贷化泡沫。
今年打房地产时候，开始渗透到杂粮上涨了，因为钱要找出口，全球也会这样。全球这样的话，一旦经济忧虑不大的时候，货币的效益出来了，它会流向大宗商品市场。今年下半年到明年，中国面临08年上半年的困境，真正通货膨胀的压力。如果这个时候你没有为未来存储手段的话真的可能像08年一样。现在我们想一下06年末、07年初我们对于房地产动手了，07年GDP不需要12.9%，当时就维持在10%附近会有08年的困境吗，08年的困境最后一次动利率有点儿过度，但是之前他没辙，房地产泡沫化的过程当中不调不行。第二、内忧外患的价格上涨，不收紧银根行吗，也不行，因为你前期透支太多。整个经济体面临这么大危机的时候，你就在8—9%的区间，维持一个稳定的增长，这才是最好的。经济增长平稳才好，否则一下子12%，一下子6%谁也受不了，是微观实体受不了，估计资本市场受得了的人还很多。从这个角度来看，我们要慢慢改变体制的变革。
我这里有人口的分布状况和老年抚养人口红利的状况，左边这块是房地产的使命没有完，一调控的时候大家就把它说得一无是处，一旦经济有困境的时候又要提出来了。整个过程就是这些，谢谢大家！
主持人：非常感谢潘总，不知道大家听了他的演讲是更乐观一点还是更悲观一点。四位嘉宾的演讲已经结束，下面应该是一个更精彩的阶段。我们留出这段时间，请四位嘉宾和大家一块做交流。下面请四位嘉宾到台上。
我现在有点儿同情四位嘉宾了，我知道刚才开场的时候，同学们已经表现出了自己的热情，下面是表现大家的聪明智慧和提问能力的时候。首先我提一个问题，请四位嘉宾根据现在的情况大概做一个判断，如果房价有调整，调整幅度是多少？如果政策出现一些松动的话，大概的时间在什么时候出现？
祝宝良：说到房价什么时候开始下跌，我个人的基本判断，现在从供给和需求的角度来讲，按照宏观调控对于房价需求反应在价格上的影响得半年左右，有的时候要更长一点。我预计房价如果有下跌的空间在今年三季度到四季度之间。能下跌到多少呢？我们按照大中城市的统计，下跌的幅度是非常小的，我一直用销售额除以销售面积算房价，去年达到了23%左右，到现在为止16%左右。我个人基本的判断，如果按照这么一个数字说法，房价应该在个别城市10%左右的水平老百姓可以接受，房地产商也可以接受。我们觉得第一还要判断主权债务危机对于中国经济影响有多大，从欧洲的经济发展来说影响不会太大，但是由于汇率的变化，人民币汇率对于欧元升值比较大，从这个角度会影响中国的出口。我个人认为有影响，但是影响不是那么大，因为我们本来对于世界经济的预测没有像很多人那么乐观。在这个情况下，我认为针对力度的调整上，货币政策不一定变化太大。
第二、房地产的价格上，我估计到了下半年三、四季度房价有所松动，如果房价不松动的话或者处于稳定的程度下，中央政府还可以采取措施，在财政政策上我同意潘总的说法，制度建设要做一些工作，所谓的制度建设就是税制的问题。我也不太赞成货币政策进一步的松下来，这个可能性不大。现在保GDP8%，适当的时候容忍GDP往下降，物价往上升，GDP不低于7%是可以容忍，可以为未来创造一点条件。
赵庆明：对于房价判断的问题我有一个思考，也是个人的看法。目前制度如果能够完善的话，尤其是一线城市的房价下跌30%也不是很难的事情。我那个图上面也有显示，过去一段时间，房价下跌幅度是很少的，几乎是没有下跌，是螺旋上升的。如果这个制度不能长期化很快就结束了，房价一定会继续上涨。居民储蓄存款28万亿，一年只有五、六万亿的交易金额，足以翘动房价继续往上涨。制度能够长期化，房价会回归合理的水平，尤其是部分一线城市是不合理的。
潘向东：房价跌多少这是一个拍脑袋的事情，在座可能比我拍的更准，因为你们都在一线搞开发，都知道。但是问题已经出来了，不说不好。个人觉得没有进一步的政策很难下来，不相信的话你们看看一线城市的供给情况，库存也就是两三个月。其实房地产开发商这笔账算的很清楚，你总不能把需求无限期的压制。如果有进一步的政策出来，估计短期会有所波动。我现在不知道祝主任想什么样的政策出来，因为政策好像是比较随机。但是这个政策出来效应有多少，这个问题要问决策层，它的底线是多少，觉得怎么样合理，这是政策的效果。从目前的经济体韧性状况来看，不可能跌那么多，因为现在的经济已经开始往下了，已经表现出两难担忧的情况下，下狠招儿的可能性慢慢会减少。往往越担忧经济二次探底，越不敢推这种制度，越有可能二次探底，那可能就是需求性的，事情就是这样发展的。你说房价会吗，我做了一次调研，不调研没有发言权，去了伦敦、日本东西，我们的房价目前是伦敦的40%左右，同类地段相比较。去了河内、孟买，我们比他们便宜多了。越南那边的房价折算起来都比你贵多了，你觉得房价未来的空间会怎么样。还有莫斯科大家都可以看。
刚才赵总说德国，德国是对于移民政策极其严格，在法兰克福郊外的话，500万人民币可以买一栋别墅，但是外国人不能买，因为他们的移民政策非常严格。所以他通过这种严格控制移民政策，对于房地产控制比较好。当然，中国也可以做到，不让农村人进城也可以做到，但是经济怎么办，这是一个城镇化必然加速的过程，你违背不了这个经济规律。所以，房地产跌下去还抗一抗，哪怕制度性的政策出来，抗一抗它的趋势很难改变。只是让这种上涨的增速和居民收入水平相匹配，不要偏离得太高，偏离太高泡沫会最终抑制真实需求，就会影响到经济的稳定发展。谢谢大家！
阚治东：这个问题我没有什么发言权，我觉得在房地产调控政策下的房地产一阶段的下跌是必然的，我和房地产商的交往比较多，我今天看到他们的情绪不像去年或者今年年初那么乐观。认为房地产什么时候开始下跌，我觉得现在已经开始下跌。今天我们问世界金融危机到底过了没有，前一段时间讲迪拜，然后希腊，再接下来是西班牙？大家都在担心这个问题，如果世界金融危机没过，相信我们的政策还是可能从过紧往过松调。而且我最近发现和前一段时间的讲话不对了，比如我们政策叠加等，政策到今天为止我觉得已经有了松动的迹象。
主持人：实际上这个问题不是一个好问题，任何分析都是假定很多条件不变，但是现在很多条件都在发生变化的时候。非常感谢四位嘉宾的答案，如果站在老总的立场上，大家听到这样的答案是即使有点儿困难要挺过去，还是形势不断赶快降价就不清楚了。下面请这位先生提问。
提问：刚才所说的制度建设我非常赞同，因为我不是做房地产的，也不是政府的，我是做产品的。我说话可能是中性一点，我提几个问题。一个是房价，刚才讲政策方面三个月出台一次，总觉得很别扭，觉得这不是一个长期化和制度化的东西。我们首先要分析房价的根源，现在降多少都是很空的，用数学模型分析，分析2010年房价下跌多少，它的根源是什么，因为2008年—2009年，这一年的时间房地产商不敢拿地，再一个2009年—2010年的上半年，这么多高价的地，这么多的地王，这么打压地王还是不断。地王怎么消化掉，你说下跌50%或者30%我可能相信。现在在销售的房子都是以前的存量土地盖的房子，高价的房子2009年下半年，现在过了一整年，过了一整年来讲，如果加上三年的周期就是2012年，高价的土地一定出现高价的房子，08—09年上半年这一年不拿土地，把以前的消化掉。
我最担心由高价的土地出现高价房还是不错的，问题土地都没有，何谈高价房？在座都是房地产商，怎么挺过三个月出台一个政策，如果三个月的政策突破了，下一个月又坚持不下去了，这就是很难的。我讲分析的价格，什么叫根源，现在最主要就是地价，拐点在什么地方，如果明天拍卖一个土地，像江湾城来讲，3.25万的地价，房地产商得卖5.5—6万。如果土地现在卖到5000，合理房价可以达到1—1.2万。刚才老师说了土地资源越来越少，这个观点我有一些不同的看法。什么土地资源，什么少？城市化是最大节约了土地，上海的重点小区，一个小镇的面积40万人，一个上海市市区面积多大，一个县是1000多万的人口。对不起，说多了。
提问：我向嘉宾提一个问题，刚才讲了治标不治本。刚才讲了温总理希望做亲民的总理。请潘老师给我们讲解一下，大家知道房产有两个功能，一个是生产资料，物质需求和投资功能。我们建立怎么样的房地产制度，使得我们房地产市场达到每个人都有住房，又具有投资价值。
潘向东：土地财政政策进行改革，才能避免地方拍卖高价地的动机。我刚才为什么说不改革很难，大家看到5月17号北京房山区又来了一个地王。在这种严密的政策出台情况下还来地王。我觉得把土地财政制度进行改革，改革的话就是税制。通过税收的改革划归给地税，地方长期的财税来源得到了保障，短期可以通过地方融资平台扩充，或者通过信贷的方式避免短期对于地方财政的冲击。如果你一次性拍卖土地的价格转移成70年再支付，这个价格会不会下来？你把这70年的价格一次性让我掏，现在地方政府就是做这个事情。所以要从这个方面改变这种方式。昨天晚上上海几个房地产开发商老总问我还有什么政策？我说除了抓人就没有什么政策了。因为04年调控做不下的时候就抓，07年调控做不下来后来也是抓，也许这是最有效的。现在已经划归给地方责任了，抓了几个自然而然就下来了。政策方面除了制度根本的，政策还有什么想法的话，祝主任有发言权，他们是政策制定者。
主持人：刚才有一位朋友有这样的问题，他说有观点认为物业税是头痛医脚的政策，起不到作用，请嘉宾谈一下物业税对于房价走势的影响，请祝老师回答一下。
祝宝良：大家知道中国的土地是公有产品，我认为地方政府把公有土地卖掉让出让金这是对的，因为国外是所有土地，要变成住宅用地也是土地所有者把地卖给开发商，他收地租。按照过去孙中山所说的，所有的地租收益应该归政府，然后你拿适当的增值税。第二、土地开发商拿到了土地，他开发完了以后再卖给住房客户，这一块大家包一块土地的物业税，产权就归你了。
从经济学的道理来说，土地出让金没错，因为这个土地是政府的，不是老百姓个人的，只是由于现在我们的制度，包括土地供给制度有问题，造成了土地供给的紧张，把土地价格上升了，这是地方政府的收入来源。要改变这块，很大一个问题就是土地制度的改革，能不能下决心把它私有化了。城市化是节约土地的，不是浪费土地的，中国的土地资源不缺。
第二块就是房地产保有税问题。在西方的国家并不是用土地抑制房地产的价格，是解决地方的税收问题，用税收搞当地的城市化，包括搞学校的建设，起到这么一个作用。中国过去认为这个作用不大，我们不允许地方政府自己发债，中央政府统一做了，所以没有收房地产税的问题。现在国内很多人说把土地的房地产税作为一种调节土地价格的作用提出来，你要是出台一种税用它调节房地产的价格，你可以不用叫房地产税或者物业税，你的目的就是调整收入价格的税收。
在理论问题上大家还在争论是房地产税还是物业税或者消费税的概念。我一直认为出台物业税非常困难，任志强告诉我中国有21种房地产的形式，就是针对房地产不同的价格，由于21种税使得利益调整的时候调不动了。我主张如果真的把物业税作为一个税，地方政府应该直接征，不管房子多大，按照同样的物业面积征税。如果物业税作为调整房价的税必须从全国范围征，变成中央税。到现在为止我们没有搞清楚征这个税的目的是干什么，如果抑制房价消费税就够了，不用物业税。我个人的基本看法，中国发展到现在，我们到了用物业税的办法调整收入分配差距的问题了，这个时候物业税是按照面积，不按大小。我们在内部讨论的时候，说中国廉租房的建设，不仅提供廉租房，还提供无偿的水费、电费、保障费。如果按照现在的税收方案征，就得加上公检法加上税务局一块征了。我觉得真正下决心的话，所有的房子都给你征，这个难度是很大的。我们从04年开始就讨论开征物业税，我们当时考虑的就是按照我所说的方法征税。但是我认为这个难度现在是比较大。最新我谈到了一个方案是贾康老师所说的，他支持类似于重庆的模式，特别房子超过多少在本城市征，但是短期内对于抑制房价没有作用。
我想制度的变革还是赞成第一是土地制度，第二是财税制度。按照美国比较规范的方式去做。一定要把它彻底的做完，公布所有的房源和财产的基础上把税制做完。但是这么做短期内出不来。
主持人：我这里有一个问题是这样的，中国很大，发展不平衡，一线城市房价大涨，三线城市上涨不多，表现比较理性，为什么每次都是全国调控以后一线城市生病，全国吃药。这个问题问祝教授。
祝宝良：如果按照刚才出的这个政策出台，这两个政策配合在一块是对的。现在主要的问题，我们刚才说了区分房地产的投资性、投机性，这个问题理论很清楚，但是实际上分不出来的。分不出来，我们就采取认定一套房、二套房的临时性政策。我同意这种政策治标不治本的。但是我们也说了政府的短期作用是抑制需求。短期抑制需求，这个政策还是有效的。长期的制度建设是制度建设，如果制度建设没有起来的情况下，短期内所有的政策抑制房地产的需求，不管是什么需求，就是政府生病老百姓吃药，因为宏观调控不仅是房地产，还有其他方面的。问题是我们希望用结构性的政策调整全国性的问题，现在来看越来越难了。你还是要用宏观政策，甚至我认为现在的区域性政策都是胡闹。
主持人：非常感谢几位嘉宾的互动，我还是非常好奇，在结束之前做一个小测验。请问在座各位地产界的精英们，今年年内的话，如果你们认为房价会涨请举手。未来一个季度房价会涨的请举手，未来两个季度会涨的请举手。到明年房价会涨的请举手。谢谢各位！
再次感谢各位嘉宾，也感谢总裁班的朋友，感谢李老师，感谢复旦，感谢为这次论坛做出非常工作的上投摩根和经济观察报的朋友们。谢谢大家！
