新浪地产讯至8月中，上半年报陆续面世，从一线城市转战二、三线城市，净利润摊薄，纷纷筹划商业地产项目，成为主流地产公司较往年显著的区别之处。宏观调控产生的挤压效应显而易见，90平方米以下的住宅重新受到大公司的关注，不仅是购买方观望，房企的土地也在观望，原本规划为大户型的住宅，转而调整为“小户型”，依靠刚性需求，打开低迷时期的盘旋。
地产公司在二、三线城市似乎并未受到冷遇，而一线城市地产公司迅速“转身”，使得住宅交易有所升温。但是对于赢利有着持久需要的大公司，刚性需求能维持多久呢？房地产的新“救命稻草”在哪里？目前有消息称，独立信托已被要求不能包括房地产业务，这意味着房地产的资金通道更为稀薄。
随着时间的推移，“房企由于2009年行情反弹、销售火爆，因此目前资金充裕.....”的说法，将越来越难以维持。权威机构表明，下半年，供应量将按照上下半年3：7的比例呈现，也就是说，下半年的供应量将超过上半年一倍有余，这对房地产企业又将造成什么影响？在此次经济观察报与新浪地产联合推出的论坛中，将就此予以讨论。
主持人杨熙：各位新浪乐居的网友，大家下午好！今天在我们新浪乐居演播室，我们迎来了一批重量级的房产嘉宾，我们今天新浪乐居与经济观察报共同举办的蓝筹地产论坛又在我们演播室开始了新一期的论坛，我想向大家介绍一下今天莅临我们演播室的几位嘉宾，他们是华远集团总裁任志强任总。你好！
任志强：大家好！
主持人：安邦集团的总裁陈功陈总。你好！
陈功：大家好！
主持人：以及高策顾问的李国平，李总，你好！
李国平：大家好！
主持人：还有一位是虎杰投资咨询的张寅，你好！
张寅：大家好！
主持人杨熙：今天的论坛由我与经济观察报的地产主编吕尚春共同主持，首先由吕老师介绍一下我们论坛的主题。
吕尚春：我们从04年开始，到现在已经是六年了，每年和新浪大概在秋天一起举办一个房产企业在这个年度的走势讨论。今年是第六年，也是房地产市场变化非常大的一年。我们想这次讨论也会给昂网友提供一些最新的信息。今天我们主要从两个话题展开，一个是对上半年，上半年我们看到很多地产企业在瞄准刚性需求，把户型调小，包括到二三线城市，这样能够保持销量平稳增长。从近期披露的各大银行中报看，个人住房贷款和去年比升了19%点多，上升还是比较大的。开发贷，商业银行是上升的，国有银行是下降的。
从上半年金额数据来看并不是很大。第一，上半年商业地产大家都在议论，这个将会成为下一步地产商的转型方向。我想请嘉宾讨论一下是不是这样的，地产体制转向瞄准刚性需求的地产。第二个问题，下半年根据我们过去一个多月的采访，大家认为在供货量上上下半年的区别，是上半年是三七开或者二八开，总之是上半年供应得少，下半年供应得多，这会导致企业的竞争加剧。任总也说过依照现在的情形会有2.5亿的存量积压卖不出去。一共是这两个问题，在这个过程中也许会有一些别的问题，我们会根据两个主线来展开。
主持人杨熙：我想吕老师也向大家提出了两个话题的讨论，我们首先请陈总给我们讲讲他们从研究分析的角度来谈谈。
陈功：刚性需求跟商业地产没有关系，商业地产并不一定代表着刚性需求，实际上住宅也不一定代表着刚性需求。究竟什么是刚性需求？从客观上来讲是一个仁者见仁智者见智的说法。我个人一向的观点就是只要是有需求存在比什么都重要。至于它是刚性还是非刚性很难讲清楚，因为房地产行业在很大程度上就像一个魔方一样，很规整，但是你把它打开一看它有很多侧面，住宅地产，商业地产等等，甚至社会上很多看法，都是其中一个小小的侧面。你如果把它规到一起还原成一个魔方是很困难的，也不能很清楚地反应出它的本质和核心。所以商业地产就意味着我们要大量发展商业地产，这个逻辑本身是有一定推敲余地的。这是我的一个看法。
第二，我的想法是这样的，考虑到2009年的施工和新开工面积，大概是31亿平米，还有一个10亿平米，两个数量加在一起非常惊人，大概是四十二三亿平米的样子，所以造成的压力要比我们想象得大得多。因为一般一年的销售大概不到10个亿的一个平米数，也就是说仅仅2009年的数字就足够有四年到五年的消化期，再加上2010年，我们也知道很多土地的大剧上演，很多国有企业依然在积极地抓地，还有一些项目在陆续开工，这样情况下并没有缓解整个商品房的销售压力。我想慢慢地这种压力一方面会体现在资金方面，资金压力，可能一开始是在一些比较中小型的房地产开发商身上表现出来，慢慢地我相信它也会在国有企业，尤其是现在认为自己不差钱的国有企业，也会表现出资金链绷紧的状态。
再有一点，这种压力对于整个市场气氛的破坏也会非常大，因为慢慢地市场由一个充满活力的市场转向成一个紧缩的市场，而且目前还有可能加剧这种市场。这种情况下，对投资者和开发商都会产生很严重的心里预期方面的冲击。这种冲击可能会导致很多严重的问题发生，银行方面的不良贷款，不良资产上升，本身我们房地产行业还是在一个转型阶段。我们也看到他们的单体建筑质量逐渐在改善，设计水平逐渐在提高。这个行业的进步是在进行当中的，我们不能否定这一点。
如果说市场出现了这种紧缩和冻结的状态，所有良性的转变就有可能出现终止或者同样出现冻结的状态，这对行业未来发展是不利的。总体来看，我相信现在的趋势就是在拐点之上，有可能就像任总讲的一样一头就下去了，有可能会恢复，但我个人认为因为房地产行业是个非常复杂的行业，它是不是能够恢复到从前，可能性并不是很大。这是我的看法。
主持人吕尚春：总之最后的观点还是认为想恢复到06、07年的活跃程度不太可能，紧缩的趋势会持续。
陈功：对，这是从市场角度来看待问题。严格来说，房地产行业不是一个真正意义上的产业，它是一个政府关联性的产业或者叫附属行业，它对政府行为，政府部门，甚至对政府公权利的依赖度非常高，从土地的拆迁开始到土地的政策、建设的政策、消费的政策、货币的政策等很多方面都有依赖性。比较来看，其他的行业和产业都没有这么高的关联度。比如进出口行业，完全是由市场操作和市场的供求来决定行业的运作，行业的利润和营收。但是房地产行业不一样，如果想冻结你就可以冻结你，如果想推动你的发展，就会很快出现爆炸性的增长，土地如果没有政府部门拆迁方面很强力的措施，如果没有这种力度的工作推进，这个行业增长的速度远远没有我们已经看到的这种情形的出现。所以它是跟政府绑在一起的，是关联度非常高的。我们不能用普通的市场经济看待这个产业和理解这种调控，从这个角度去理解调控是有问题的，如果从政府高度关联的附属性行业来看，我们很多问题就可以看得很清楚。所以调控政策，我认为很大程度是政府在调控自己，调控自己的时候可能顺便就会伤到房地产行业，谁让你对它有这么高的依赖性。
所以它的这种调控前景复杂性也就看得非常清楚，你说鼓励房地产行业发展，就不能简单地看这个问题，因为还涉及到政府、行政部门，我们的改革现在并没有完全地展开，我们又期待它的改革。但是政府很多改革和没改革的东西，都跟这个行业的发展绑在一起，所以我们说土地财政的50%甚至更高来自于土地，所以才有很多问题发生。所以这个问题的复杂性，我建议大家还是从行业属性上来看待，可能会理解得更深刻一点。
主持人杨熙：陈总刚才从宏观上给我们做了一个详细的分析，其实我也在想一个问题，在今天这样一个大的市场背景下，我特别想知道对开发商或者这个行业来讲，目前市场上参与者的心态是什么样的？尤其在我们看到的一些报道和说明里面，至少目前给大家一个感觉，在这次调控中至少到今天我们大多数企业是不缺钱的，或者很多企业相对来讲是没有08年、09年那种撑不下去的局面，在今天这样的情况下大家的心态是什么样的？您对未来的判断是怎样的？
任志强：现在企业大部分都比较听话，政府说怎么样就怎么样。大部分行业还是认为这个政策会持续一段时间，但是能持续多少年没有人有谱，因为我们从03年开始基本每年都在变，或者一年调整一次或者一年调整两次。所以大家预见变的时候，可能还要明年再出台一个政策。在短期之内，房产公司不会说短期之内马上出台一个政策。
从现在的情况来看，大部分地产企业还没有到最危机的时刻，从存量报表上看手里面还是有现金的，7月份的资金大概37000多亿的样子，可是我们完成投资只完成23000多亿。而过去我们大概维持在1万亿左右，所以现在还有多出来的一部分钱。这是整个行业情况。
但是说到局部情况，可能差别会很大，像陈总刚才说的企业好不好面很多，好的企业可能现金流很充足，不好的企业可能现金流很紧张。我们到7月份还略有增长，5点几，但是下降速度很快，下降了9点几。住宅从年初来看只增长了7.1%，这个增长速度是一个非常低的增长速度，写字楼和商场速度大概增长了30%点，为了弥补住宅下滑产生的总量。8月份、9月份有可能从正增长到负增长，如果按这种趋势来看，全年和去年相比大概有10%到15%的一个负增长，去年可能8亿平米左右，商品房销售面积。上半年3亿9，下半年可能还在3亿9左右。前三个月没有这个“国十条”的时候增长比较快，“国十条”出来后下滑速度很快。
从市场短期来看，7月份价格在下降以后略有回升，这是和五六月相比。8月份这两周之内看来也是在回升，但是现在大家都觉得降价还降得不够，这里面有一个统计的问题，如果我原来卖4万块钱，我现在卖到3万5，是个降价过程。如果一个新盘我想卖到3万5，涨到3万6，这样一到统计时，就表现为上涨了，大家把开盘价降低了以后大家觉得这个指数没下来。
李国平：所以北京7月份和6月份环比相比是涨的。
任志强：所以开盘价实际上是下降的。在开盘价下降的时候实际上销售就开始回暖。我们曾经举过一个例子，万科在长阳一天800套房子就卖完了，就是因为它原来可能预计卖1万8，可是政府让它降价，它就变成了13400，可是它卖15000，也一样卖光。所以当时它把价格降下来的时候，销售一下子就回来了。总体上我认为下半年总体增加量，从去年9月份开始增长，到今年9月份应该出来房子了，按道理说供给量是增加了，我们估计到下半年增量会增加到40%、50%的样子。我从4月份文件出来之后就开始呼吁，很多人说市场没降下来，其实你要看指数，其实开盘价已经下降了10%到15%的样子。
我们忽略了一个问题，为什么我们去年年底的投资增长能上来，主要是因为07和08年上半年我们增加了很多土地，它是有一个生产周期的。所以今年的土地下降到7月份大概增长33%，主要是集中在二三线城市，一线城市是下降的，它会影响到明年。从目前来看，这些现有土地供给不足的情况会很紧张，那时候价格会受影响。因为明年下半年以后地不够用了。而保障性住房今年会增加很多，比如今年北京市已经供了有1500万到1600万公顷的土地，但是保障性住房可能占了80%多，保障性住房现在已经完成90%多了，而商品房只完成了30%多，下半年怎么办？这块影响价格也会很大，商品房供小于求。
所以08年的情况是普遍都不行，因为国内国外形势都不好，所以就上不去，房地产不降也得降。今年差别是大家预期政策出台后希望全面房地产市场都下降，这可能想错了，因为今年的经济情况是国外复苏了，国内好得不得了，有的地区17、18%的GDP增长，这样的增长怎么能不买房子，我们的CPI也不一样，平均是3.3%。今年房价局部地区猛涨，还会涨，有些地区是供给量增大以后价格竞争会激烈，普遍下降10%到15%，我觉得下半年会维持比较乱的价格格局。
任志强：政府为什么希望商业地产多，它的就业和税收是很重要的，住宅卖完就完了，剩下的对政府来说所有的费收完就变成维护费了。但是商业可以今年安排就业，明年再安排就业，它可以不断地增加税收。
陈功：我插一句，商业地产有两个原因做得比较热。第一，就是它和政府部门的关系很大，政府总是希望自己城市的某一个空间里漂亮的楼起得更多一些，写字楼会漂亮一点，这是一个原因。第二个原因，因为我们很多都是超大型的城市，在这样大型的城市里面，它的基础设施分布是不均衡的，有些地方可能像朝阳区这样的密度已经很大了，但是在东部地区它的密度就不行，它的商业设施就跟不上，因此在那些地方就需要建一些商场和写字楼，这是从不均衡走向均衡，这两个原因导致商业地产会出现表面上的繁荣，但是这种繁荣背后有相当大的风险，也就是它对经济增长的依赖度非常高。像住宅，这是从刚性需求角度考虑的，写字楼不是，写字楼只有能赚钱的时候才需要更大的写字楼，更漂亮的写字楼，所以它对经济增长的依赖度比较高。
现在从经济增长宏观调控的角度来看，恰恰是相反的，宏观调控正在压缩经济增长，估计是在9.3%、9.5%的一个水平线上，比过去GDP增长是下降的。在这种情况下说未来几年能恢复到双位数的增长，现在也不敢说。所以说商业地产还面临着步伐比较大的风险。所以真正往前推的是政府，尤其是规划部门，刚才我讲到了两个点，这两个要求都会要求多做一些商业地产，会推动搞商业地产的开发商在这方面加大力度，这样我们就看到了商业地产繁荣的表面现象。
主持人杨熙：任总刚才说的模式，是特别受地方政府欢迎的。
任志强：对，国外这种咨询机构很多一条街都是。但是我们就没有这样的服务机构，按道理来说北京20%的GDP产生于为政府服务的咨询公司才对。像华盛顿那边有很多律师、咨询机构都是为政府服务的，中国不重视这个。
吕尚春：我们还是想围绕刚才那个问题，就是过去一段时间市场的走势，大家的感觉比较乱，李总您的感觉是什么？
李国平：我现在就是两个身份。第一，我跟陈总差不多，都是咨询机构，主要的业务都是为政府做一些土地的利用模式，土地一级开发，以及为规划做指导，做方向的咨询服务。另外，因为我原来是从一家代理公司出来的，我现在还是这家代理公司的首席专业顾问，所以我可能了解更多的一线市场情况，就像刚才任总讲的，现在媒体就抓一些统计局的数据，说环比价格现在在北京还是增长的，有一次做一个节目，有一个嘉宾是一个研究员，他也坚持这个数据，我说这个数据没有意义，老百姓不是买指数，是买房子，你只要买房子，就会发现房价现在在跌。
如果说北京市中心一些高端住宅甚至有个别楼盘都在涨。
任志强：对价格的敏感度是完全不同的。
李国平：所以基本上格局是高端楼盘还是在往上走的。我认为前面都是观望，中低端市场有了百分之几的，通州一些地方可能30%，像绿地是两万一的，它一万六，都是精装修的，所以媒体说它降了20%也是正常的。
任志强：我认为很重要的还是杨熙刚才说的，你让我们判断未来有什么政策，其实大家担心的是以后没有什么政策。过去担心物业税，房产税一大堆东西，是因为它担心后面那些东西导致他在前面先看一看有没有东西。
李国平：所以这些需求就迅速地回来了，但是我也同意任总讲的，投资也有刚性。现在房子好买的时候，我是没什么业务上的活可干，为什么说现在都不给开发商做咨询的，我基本上做的工作都是很多托我找开发商买房子。我问一些年轻人，我说你急着买房子吗，他说我现在不买以后未必买得起，也就是刚性未必是刚性，就是大家认为以后房子会涨，所以我现在必须出手，你说它是刚需吗？甚至有一些年轻人借钱买房子，我认为这是一种“伪刚性需求”。但肯定是有需求在这，一旦价格一跌，量上去了。但是这种情况随着后面供应量的增加，包括有很多风声。所以我理解任总的意思，大家别因此就觉得不错了，我就可以反弹了。这个东西很重要，也许你一反弹，也许出来更多野蛮的政策。前一阶段大家讨论如果这个价格反弹，肯定房产税就出来了。我觉得这是一个，但是这个东西目前看来很脆弱。大家最希望看到的是价格不涨，持续保持一个很高的量，这说白了是多赢的，但是这种平衡太难了。
李国平：还有这个平衡，我认为是很难维系的。因为太多的人现在问我要不要买房，现在空置房的概念大家已经不需要讨论的，有些人如果要说明你的观点，就不要用一些非常夸张的数据。说100多万套可能是待售房的概念，空置房在中国肯定是一个比较严重的情况，这是我的一个看法。因为我们问问周围身边的人，不是房地产圈里面，事业比较成功，也许是处一级的官员或者一些公司总经理级的，或者有一些教授，有个两三套是很正常的，可能自己租一套，可能另外有一套空着的，这种情况很多。但是为什么大家有这样的局面，这是大家需要研讨的问题，包括年轻人买房子为什么不急于住，就是因为总的供应是不平衡的，供需矛盾还是激烈的。我刚才讲的一个热销楼盘，几千人去抢这个800套的，有很多人是投资的，投机，我估计现在还比较少，因为投机是短期逃离，但是投资，我放着三五年不卖。所以中国为什么现在泡沫很坚硬，国外一看价格跌了，我赶紧卖。但中国现在是越跌越不卖，因为我放给儿子的，我是放十年八年的，所以这是一个很特殊、很奇怪的市场。
我回应刚才你讲的这个问题，你刚才讲到小户型为什么今年比较多，我认为这是与上市公司的结构有关，不一定大家都开始转型做小户型了，可能这个方向无法得到判断。接下来国家一些政策性房子，应该恰恰是跟小户型的房子对接的，如果大家都转向做小户型，这恰恰是死路一条。再一个，我同意刚才陈总讲的，因为我是给地方政府做投资运营的，很多城市现在都是要有一些高楼，很多都是政府主导的地方投资平台或者开发机构做的一些很高的大楼，大家都归到商业地产上面，这是一个问题。所以这个比例也不代表大家都开始往商业地产转，恰恰可能还要给大家一个警示，因为这次的4万亿投资在很多政府主导的地方融资平台或者一些国有企业为政策所营造的房地产物业建设，这个物业都体现到了商业地产的，恰恰这种商业地产跟开发商做住宅又不一样，它恰恰孕育着更大的商业地产市场风险。所以这个不能得出你们的结论，就是开发商都转型做商业地产。，大家可能还要警示这些东西。
主持人杨熙：下面我们请张老师给我们谈一下。
张寅：我觉得是这样的，从企业角度让他们转型商业地产，我想转型商业地产需要很多条件。大家都知道商业地产压资金可能比住宅压资金还大，我们现在金融上又不配套。包括上市公司在内，比如住宅有一定的比例，固定资金收报有一定的比例。但你看它为什么比例还是恒定在一个水平上而不再调动，可能跟现金流有关。我认为REits如果推出来，可能跟刚才李总和陈总说的一样，政府这块压得太大了，是为了解套而推出的产品。我觉得上市公司即使有这个心也没有这个力，我认为商业地产，绝大多数房地产公司做不了这个事，即使是上市公司。
第二，宏观政策从4月中旬出来以后，从普通消费者角度希望暴跌或者大幅度下跌。从专业语言就是迅速从卖方市场转向买方市场。但是你观察这几个月你会发现卖方市场也没有了，但是买方市场是否形成了，似乎也没有形成。但是有的降价为什么没有出现大幅度降价，比如万科这个楼盘降价为什么没有形成潮流？我觉得有两个原因，第一，万科是不是从主观上想降；第二，类似万科这种产品也不多，其他人可能都是做别墅的，你让它降，价格弹性不大，这里面我们就发现另外一个问题，为什么没有形成马上从卖方市场转向买方市场。大家可以对比一下07年情况，为什么出现比较明显的降价，为什么这次没有降价，我们看一下跟07年有什么不同，首先贷款利率是在历史的高位，09年是在历史的低位，同样宏观政策都出了。
第三，整个房地产库存07年在整个历史高位，2010年出来的时候是历史的低位，我们现在再看看这个库存这几个月，就说北京的库存，十几万了，目前北京到今天为止它是历史的低位，但不是最低位的库存，但是脱离了最低位。第二，我回应一下刚才陈总和任总说的，关于后面有很多大量的新盘。从数据上来看，我怀疑这个数据，最大的有两个分别。如果开工量比较大，比如水泥量和开工量是同步的。反过来说装修材料跟这个走，突然发现李总说的是对的，装修材料与销售面积不匹配。另外，我们看一下装修公司这三年的日子都是每况愈下，你再看看现在的装修公司打广告肯定越来越少。那就是说这三年不客气地说有两个事肯定是真实的。第一，投资客在整个买房的比例逐渐上升；第二，不装修，黑灯率就是高。
我们再回过头说下半年有没有那么多的房子，我是怀疑的。特别明显，6月和7月的房地产投资，30%几，但是你看看水泥连着往下走，大家知道水泥这个产品有一个特点，它三个月有效。如果这个数据是背离的，我怀疑这个投资数据。
任志强：你理解错了。现在商品住宅是这样的，我们现在的库存是以可售面积来看，可售面积是以预售数来看的。所以我们这个1.9亿是预售的。我说这个增加是指预售数增加。为什么今年新开了9亿6，到去年加上非商品房开发全部加起来51亿多，各种都包括在内。住宅我们大概占70%。
张寅：您说的这个是全国数据，有可能出现有的地方是“鬼城”，有的地方没有东西卖。
任志强：有地方差异，有的地方可能是供过于求，有的地方可能是供不应求，目前全国不平衡。
张寅：可能会出现供不应求。所以各个城市进入8月以后，价格的反弹和成交量的反弹形成非常大的不对称。曾经二线城市在五六月份还非常坚挺，反而进入8月份不行了，反而一线城市上升得很快。我刚才说了两点，一个是负利率的情况；第二，是一线库存的情况。我同意李总说的，要在一个位置稳住不可能。有两种情况，一个是在某一时段下跌；第二，可能会出现暴涨。我还是保持那个观点，利率不调整，甭想出现价格的趋势性下跌，特别是利率在历史低位，中外我还没见过这个案例，我希望中国创造一个案例，在历史低位，房地产价格出现趋势性下跌。
李国平：现在的问题为什么比较麻烦，比如万科长阳半岛，当初1万5开的，几千人抢800套，这次往上涨500到1000，从这点来看有点触点反弹。而且周边有一个房子本来卖不动了，因为很多人抢不到这800套又分流到他那了，所以走了一部分人。我同意刚才任总讲的，今年上半年乱还乱在它的结构不同。比如重庆有了两江新区之后，本来有些开发商准备降价但是后来觉得没必要，又火了。
任志强：成都也开始回升了。
李国平：在北京是不平衡的，因为土地已经很稀缺了。比如天津，甚至一些小地方的土地更多，更加无人问津。你说那些四线城市，你叫任总去，他不可能去。所以现在这种不平衡的情况很多。这种不平衡性也是接下来非常重要的一点，但也是开发商的眼光，正因为空间上、时间上有差异，就像我们今天的题目一样，可能开发商就要转型或者有一个应对，这就要看你的眼光了。
主持人杨熙：我想借着李总的话说一下，刚才几位给我们分析了一下目前市场的情况包括我们对市场的基本判断。我想我们这个蓝筹地产论坛的特点就是要推进中国所谓最优秀的企业有一个东西，我们看到在历史上每一次大的宏观调控，中国有些公司有可能会有一些不同的策略，或者它正好抓住了=某个机遇把自己彰显出来。下面一个环节，我想从李总这开始，我们能不能探讨一下在今天的情况下，我们企业怎么样应对这个市场是合适的？如果说这个判断起来很难，我们能不能举几个我们看到的之前的一些优秀案例，在这样的情况下某些企业做的相对是比较靠谱的？从李总开始。
李国平：实际上是这样的。我觉得在中国做房地产企业真的是很不容易，因为大家一讲企业就要有战略，有长远的眼光，三五年的目标。很重要的一条，你要对行业趋势、政策、环境要有很好的分析，因为中国现在的政策变化太快，就像任总讲的一年变两次。你让企业在这样一种政策环境里面建一个清晰的战略，我们对一般企业要求它有战略眼光，对中国企业，你很难要求它。在这个市场上恰恰是有勇气的甚至是莽撞的企业，它会获得很大的成功。这个时候你要求我们中国企业在这个阶段提升核心竞争力或者战略素养，万科起码就被耍了一次，08年他认为他看清了形势，到最后还等着兼并，我记得当初中央还出过一个文，就是在金融上要支持一些优质的企业进行兼并，我相信王石、郁亮都看到机会了，没过一个月都上岸了。像这种情况，企业怎么制定一个战略，我觉得很难。
但我认为还是有些企业在这么多年在形成自己的核心竞争力，让他们在企业的发展中处于很好的位置。比如像华侨城，我认为华侨城是有它的核心竞争力的，因为它的欢乐谷也好、主题公园也好，让他们跟别的企业相比，就区别于一些城市，就会给你一个比较优惠的土地价格。这个企业就形成了自己的核心竞争力。在这种情况下，它可能会获得一个比较好的位置。这是华侨城。
刚才任总也提到了像大连万达，这也是有竞争力的。因为地方政府喜欢这样的企业，因为你来了之后不是来建大批的房子，起码一个万达广场，带沃尔玛，还有酒店，这样的商业综合体对二三线城市会非常有吸引力，所以政府会给你一些政策上的保障，保障让你拿到地，而且会给你一些优势，我觉得这种模式的确给企业的发展带来利处。另外，就是恒大，大家看到的快速扩张。比如天津有一块土地，80万平米，大家都在抢，政府就说了你要这80万平米的土地，你必须给我盖40万的公建，恒大就做了，而且速度很快。所以它有它的策略，我觉得恒大不仅仅是一个低价倾销的公司，其实他也在寻找让地方政府无法拒绝的诱惑。它也形成了自己的品牌。但是有些企业的规模就不一定，包括万科，我发现地方政府的想法就不一样，万科来了之后未必对我的城市发展有多大的吸引力，但恰恰像万达、华侨城还是有一定吸引力的。所以我认为企业形成自己一定的核心竞争力，这种核心竞争力可能表现在你对城市可能带来的价值，这样可能对你拿地以及你形成一定规模发展的时候具有一定的受用。
主持人杨熙：张老师也给我们谈谈在投融资这块，在现在的时间节点有没有更好的建议？
张寅：我觉得是这样的，有一定规模的企业还是寻找规范的上市的路。这不是从短期来考虑，第一，治理环境比较好；第二，决策要更科学。选择上，我认为还是香港市场比较好一些。我觉得还有一些有一定规模的还没有上市，我觉得从长远角度来看应该会上市，当然也有可能说这一阶段香港市场不是特别好，国内市场也不太好，特别是房地产市场不太好，就走私募。就跟香港上市公司搞高息是一样的概念，这两个差别不是很大，因为都要变卖资产。我自己认为还是要走上市的路，虽然上市的路艰难一些，但是香港市场还是稍微开放的。咱们回过头看万科这么多年的发展，没有资本的支持真是不可想象。另外，咱们刚才说了万科很多优点，其中有一个优点，它拿捏每次牛熊转化的节点做对应的融资，比如在什么节点做可转换债券，什么节点用配股，我们回过头来看万科这么多年几乎都拿捏得非常好，包括金融品种的选择。我觉得说老实话确实不错。
但是另一种情况，说白了什么房地产企业在中国能大，现在看起来不能说只有一种道路，万科是这种活得很成功的企业。说到恒大，雅居乐，碧桂园，08年年底到09年春节前这一段，这几个可以说是准备放在急诊室了，我们看看现在怎么样？你说他们的模式跟万科的模式，有人说是一样的？大家都会说太不一样了。但是再往长了看，没法预测，因为转换频率太快。我们可以暂时说这两大类模式在中国可能都看不出来马上有什么问题，还在前进着。至于再往前看这个模式是否有变化，还是很难说的。我觉得是这样的情况。当然资本市场可能今年总是这么上上下下的，对方面企业融资确实挑战比较大。
我觉得关于钱够不够是这样的，如果一个企业信贷、融资环境没有变化，还要追求15%到20%的增长，那么它的资金链就一定断。但是大家想没想过，它零增长或者负10，我觉得前30位的企业肯定都出不了事。最后我自己判断一下到年底之前的政策，我估计房地产政策不太可能出新的。我觉得就是两个理由，国家现在最重要的就是通胀这个事，这肯定是最头疼的事，房地产这个事不是最头疼的。具体到房地产行业最头疼的事不是价格的事，而是从1至6月，我了解到经济适用房增长是负一点多，所以最近的开会应该理解为政府到年底之前只抓一件事，就是要兑现自己的500多万套。据说后面还有两次，还是这个事。这就说房地产现在不是市场的问题，我认为现在的市场是最好的市场，消费者不用天天到处跑，大家觉得4月的时候市场好吗？其实现在这个市场大家应该越来越适应，销量慢慢有点起来了，但是不是特火爆，挺正常的，现在市场自己在找一个平衡点。所以你要相信这个市场，虽然还不完全市场化，但是你要相信只要你给市场自身的空间，它自己会找到一个买的平衡点。政府现在不是操心市场，他是操心经适房到12月份是否会完成，其实我们现在来看没有进展。我觉得用草根调研法，大家一看就明白了。
任志强：现在中央补助600个亿，如果按60平米一套，大概有3个多亿的面积，减少6000个亿左右的收益。现在按最低的算，起码得4000到5000个亿。上半年是负1.6，现在还很难说。实际上今年要竣工这些，还包括去年的。可能我今年建了，我今年先把房子分了。
张寅：简单来说，政策到年底之前，除非市场出现了大反弹，5%、10%的反弹可能都不会管。政府现在最操心的是到12月31号自己的那部分政策房能不能到现。
任志强：不一样，一部分是棚户区改造，一部分是矿区，分为好几类。
张寅：因为它有相当一部分不不在市区。所以现在看到这种情况，我觉得大的就是抓通胀，菜价涨得太厉害了。具体到房地产行业就是抓经适房。
李国平：如果说这几百万套现在能兑现，对市场绝对是有帮助的。而且有一句话我很同意，所谓政策房的建设即使对房价有一定的好处，对GDP的拉动也是有帮助的，这样可以缓解原来的过渡依赖。
张寅：但是这也会形成一种倒逼机制，就是以后土地在融资反推过来的时候，它的结构就会发生变化。
任志强：如果不调整货币政策，靠这种政策来维持长期性，几乎不可能。从根上来说要解决货币和利率问题，那边可能要解决土地供应问题，应该是这几个配合起来。我们现在争论比较大的，第一是土地供应是不是充足。国土部认为我们现在闲置土地对房价影响很大，其实真正算到房地产商，这4000万，在今年32亿开复工里面才占多少，每年算起来平均下来就五六百万平米的事，怎么能对房价有影响？但是土地供应的问题说不清楚，争论就在这，到底供应足不足，今年说18万公顷，现在开发商只有两万公顷，这跟开发商没关系。如果你把18万都放在保障性住房里面，和开发商也没关系。像北京最近投标的，一块地10万是限价房，实际上这个土地你不能算在商品房土地，因为这是政府来决定对价的。第二个问题，就是我们所说的房地产投资能不能上去，上到什么程度为合理，这是我们第二个争论的问题。我们去年9月份投资开始增长，到今年7月份开始下来，如果再持续下降后期供给就会不足。同时出现一个差额，二三线城市本来房价不高的地区可能增长很快，房价高的地区反而增长很弱，这个不平衡问题怎么解决？房地产供求关系和别的都不一样，比如电视机我在广东生产可以搬到北京，房子它是不可移动的。第二个问题，就是大家刚才争论的刚需问题。最后变成只要价格合理，我去购买，就是刚性需求，最后它变成购买行为的时候就是刚需，所以说刚性需求是存在的，因为有人卖。怕的就是降价没人买，刚性需求就不存在了。这个差别会非常大。最后一个就是价格高低的问题，这是我们争论最主要的四个问题。价格高低的问题，实际上在于有没有人买，你现在看指数，如果我开盘下降，你的指数就不对了，但是有人买了就是合理的。现在我们集中在刚性需求和价格问题上的调控政策比较多。所以它会出问题的，因此我们要最终解决这个问题，要从几个角度共同来解决。比如你要解决土地问题，可能涉及到土地制度问题。供给问题可能涉及到银行信贷问题，涉及到财政税收问题。因为地方要卖土地，它要捞钱的，你要增加要有一个信贷作用，所以每一个小问题上都附带两个三个房地产市场之外的问题。你要把房地产市场之外的问题解决了，最后才能回归把这个产业内的问题解决。
吕尚春：其实北京今年两限房分配数量一点都不少，但是分配过程中是怎么分配的？现在已经查不到了。
任志强：现在合同里面规定了你得先开工多少。
吕尚春：这是有的，今年建了不少，只是说有特定对象的分配占据了多大多数。
任志强：我们政府工作报告第一次报告上就写到850万平方米，150万面向社会，三定占到700万。现在我们报告里面对经适房占多少，保障性住房占多少都有规定的。但是经适房面向谁不一样，可能多少是面向机关的，中央单位每年有将近50万的人口增长，不可能不给它房子。比如广渠门15号地，很多都给了外交部那些人。
吕尚春：我们回到刚才说的问题，这两天我们听任总说的比较多的就是应对问题。对于目前地产企业来讲，您是怎么看待这方面问题的？
任志强：如果我们土地价格还在这样往上涨，房子也要往上涨。我们看看万科今年的半年报，面积减少了8%，但是金额增长了15%，说明价格提高了。去年它的平均价格是9000多，今年平均价格是11000多块钱，这还因为他有几个月是降了价的，如果每降可能是12000。但是其中有一些结算可能是去年卖的房子，总体而言这个趋势是没法变化的。
去年我们大概平均住宅价格是4400多块钱，今年平均房价变成了8000多，差了快两倍。我们在08年结算的时候有一些是低价房。我们必须从供应和其他的角度告诉大家，这个趋势就是个上涨趋势，我们说这个价是在一期价位上略有调整，但是并不表示整体趋势不是个上升趋势。你不要看4万块钱我现在让了5000块钱，但这不是你买的。而真正老百姓要买的房子是从2000、4000、5000算起来的。北京即使都算上，4万、5万的房子还是少数，二环三环以内有多少地，就那么多房子。大量的房子还在外头，比如万科在外头一天卖800套，里头的房子一天买几套，所以不能这样比，最后平均下来的数跟这个没关系。如果把这两个数平均来算，会看到那边的数量很少，这边的数量很大。它就是个降价过程。其实这个平均数是个非常错误的概念。统计上造成的问题也很大。因此实际上价格还是降的，我说的概念很清楚，我就怕开发商在短期之内拼命地涨价，本来5%的回收数量增长，你突然把价格也涨了，就麻烦了。
张寅：但是很难说没人提价。
任志强：真是价格反弹，乱七八糟的东西就出来了，其实现在大家已经看到11.9变成11.3，如果按1.6个百分点来看，到四季度就是7.8了。这个下滑速度是很快的。下来以后到明年怎么办？如果四季度7.8，明年是不是6点几了。所以我希望它还是不出这些东西，最后保证在8.5左右，全年可能9.2，9.3，明年还接着八点多。所以我们还是希望它平稳，因此我觉得大家还要适度降一些，让整个销售量降一些，这样平稳地过渡到明年的经济，这样可能会稍微好一点。
张寅：实际上还是一种担心。
任志强：因为今年的价格一定是有升有降的，不可能会大涨大跌。
陈功：最大的问题不是房地产业内的政策，其实最大的问题来自于宏观方面。我谈一个风险问题，未来我们都有一种普遍的想法，既然是一轮一轮，调控完价格还是回归到一个上涨的轨道，因此自己持有的房子还是会越来越值钱，现在有这样一种想法。我想说这种想法不一定，刚才张总也提到了，说排名30位的开发商问题不大，顺利渡过应该没问题。我考虑到这一轮房地产，我们的宏观经济形势发生了很大变化，结合这种变化来考虑，我认为前30名的大型开发商已经死掉了。为什么这样讲？最大的问题在哪里？我们宏观环境当中的一些微妙变化和一些市政资料，我们得注意，比如我们应该加息，很热的经济增长，点数非常高，在全世界很令人瞩目，但是我们在利率方面始终没有采取动作。
但是另外一方面，我们有一个很明显的动作，就是讨论加税的问题。今后可能会面临到一个加税周期，而且大量的新税种会出现，现在正在讨论当中的物业税或者跟物业、房地产相关的，除了这一类之外，还有环境税，其他的矿产资源税等等很多方面的税，所以这些税目税种的提出影响会很大。这对宏观经济的干预作用比加息还要猛，这一系列下来从投资到各个环节会施加很大的影响，最终对房地产投资买卖都会发生很大的影响。所以我说房地产这个行业不会回到从前那么乐观，没有钱，只要跟政府关系好可以有钱，没有土地可以搞到土地，我们看到这种情况很熟悉。但是这种情况由于宏观环境的变化，最近有一个很值得注意的信息，中央跟地方省级单位考虑税权的下放。我们通过土地价格提高获得财政方面的收入。
下一个替代，我们可能会采用税，哪些税可以落到地方的钱袋子里，现在处于一种强烈的争执状态中。现在发明了很多税种，有些东西不成立，我改个名目让它成立，这样我们可以在一个新的蛋糕的基础上考虑分蛋糕。我认为它出台的这种可能性越来越大，这样它周边的宏观环境就发生了复杂的变化，这种复杂的变化，我们必须给予充分的估计，我认为现在不会回到从前了，价格的波动是会发生的。但是总体来看，它是一种波动，从行业面上来看不会回到从前。这是我们需要考虑和面对的一个问题。
第二，就是趋势、战略方面的问题。一般来讲，面对我们现在比较复杂的环境来看，无非就是高端的走资产化的路子，低端走专业化的路子。这就是一般应对危机或者应对市场复杂变化可以采用的策略。我们看到在美国像洛克菲洛中心，它也是一组楼盘，它经过很多大的华尔街金融风暴，最后它还能够存在下去，最后还能给业主带来增殖。所以慢慢地开发商还会转化为资本运作的方向。这是一个高端的方面。
低端就走向专业化，这个数字的裂变就很大了，你做好某一方面或者某一类型的物业、房地产开发都是很常见的。商业还分很多种，中小型的、零售型的、批发型的。奥特莱斯的诞生本身也是开发长灵机一动的产物。综合体，王健林他们做得很好，而且给出了一个基本的业内定义。其实酒店、公寓、商场这是最简单的，因为商业综合体是一个城市广场的立体化，这只是满足人们人际沟通，而产生商业效益的一个根本性的东西。慢慢它会形成非常专业化的开发，我们仔细看它这种技术性的特征，就会发现它的裂变是存在的。
比如你专门就开发公寓、写字楼，有人就会说它是城市广场的立体化，重点是在人际沟通，他可能就会更为丰富地去建设这种城市综合体，他可能会把拆迁面积大量地压缩，而且他要重新设计他人际沟通的各种渠道和桥梁。这个时候他可能就完全变成另外一种专业化的开发，我觉得高端走向资产化，低端走向专业化，这是未来的一个发展方向。但是总体来说，现在真是处于一个拐点，我们对于这个风险一定要给予充分的认识，绝不能很自然而然地相信他，就是一轮调控之后一定会出现一个恢复性的上涨，这种情况，我用一种外交语言，就是一种复杂环境的挑战。
主持人杨熙：时间关系，我们还有一个问题，最后跟各位嘉宾探讨一下。任总，我感觉刚才陈总和李总都提到了，我觉得今天房地产市场在一定程度上基本上进入到了全民炒房的阶段，每个人都会考虑到未来财产的增殖，他都愿意把钱放到房子里，以前我们看到大家会把钱存在房子里，但今天我们看到今天有很多案例，他其实是想把钱投到房子里，我想问的一个问题，以目前的这种情况来看，你们觉得全民炒房的现象是不是应该有一定的控制或者还远没有到控制的阶段？
任志强：你说的实际上是把货币储存在银行还是在房子上，但前提是你得有钱，如果你这个钱本来存不到银行，你要借钱，这就不叫存了。如果是存，是一种货币储存形式，没有任何问题，它不会形成泡沫的。比如我们看《乔家大院》，这个大院是怎么形成的，就是把钱变成房子，最后一个大院一个大院的出来。如果我们古人没有这种风险意识，就不会有乔家大院的。而其中很多是没有人住的，它是为了以后发展，我的子孙再多的时候我有地方住。他的子子孙孙可能没生出来，但是他的房子是提前准备好了。这是完全不一样的。你说的炒，是我们没有这么多钱，我想用一个财富杠杆把它变成赚钱的东西。
陈功：这种财富现象确实是存在的。这种现象为什么出现？就是因为社会投资品缺乏。
任志强：不光是投资品，首先第一因为你是负利率，如果你是正利率，那边赚得就没这边多。
张寅：比如“金砖四国”，中国的利率是最低的。
任志强：不能这么说，如果是两点几的负利率，再低一点，就容易变成另外一种现象。如果这边通货膨胀，最先取钱的是只有3000块钱和有5000块钱的人，有30万、50万的人不会取钱。我们88年抢的都是卫生纸，他们会抢到先买东西。我们现在可以看几个数，我们现在28万亿的居民存款，但是我们每年消费多少？一个月只有1万亿的消费。我们房子最高的时候一个月大概4100，28万亿出来两万亿我们就没地搁了。你就这么多东西，因为我们过去在88年出现通胀的时候，我们市场可销售量大概在存款量的百分之十几。到04年我们再增长的时候只占百分之七点几了，到现在到百分之三点几了。因此我们在93年初、94年的时候叫“贴息补偿利率”，给你加百分之十几，就是给老虎食吃，怕老虎从笼子里跑出来，现在也是这种情况。如果出来两万亿跑哪去，现在我们觉得赶紧弄房子，防止这28万亿往外跑的时候拿东西可以顶上。
张寅：7月份公布的存款数据就特别说明问题，降幅非常大，只有财政存款是涨的，增长了4000。反之居民存款与企业存款双方降，但是7月份其他的商品销售并没出现，只有两种解释，要么就是资本外逃了，要么就是在某些地方炒作了。
任志强：所以现在很怕，我们现在两万亿里面一万亿消费了，4000亿买房子了，还有4000亿进了存款，一旦有一个月4000亿不进存款就很难走了。
陈功：你可以在全球范围之内寻找自己的投资，那个时候情况就为之不变了。
任志强：现在的问题是四周都堵着。
李国平：因为这方面的争论比较大，就是关于空置房的问题，投资性是不是严重的问题，大家现在都在做这个争论。现在有几个观点，一个观点就是认为房子本身就是有投资属性的，不用大惊小怪，房子按道理来说应该是先有居住属性，后有投资属性，如果房子仅仅有居住属性，就是我们房改前的情况。如果房子只是放在那不用，肯定会存在泡沫。其实现在的格局，很多人通过借钱，向父母集资，这种情况就没有任何途径，现在不仅仅是把货币往里推，现在大家把养老、孩子的教育都放在房子上了。这就是一个畸形的市场。
陈功：房地产已经透支了中国社会的未来。
李国平：我感觉这种东西总有一天一旦爆发出来是会出事的，就跟堰塞湖一样。只不过现在大家觉得没什么事，我想这些都不要掉以轻心。
任志强：现在我们不能判断的就是不知道政府会往哪走，哪个都不稳定，所以要尽快出台住宅法。
陈功：房价涨的这七年，房地产市场涨了两个来回了，最后大家想这七年过去房子最靠谱，股市折腾我两次。后来一回来看，到今天为止只有房子还在涨。
李国平：我要说一个稍微耸人听闻的观点，原来我们的股市，先是为了我们的国企脱贫。我们的房地产对土地有依赖，所以现在是30%的人买了70%人的房子，最后所有前期投资人安全撤场，移民。这就是问题。
主持人杨熙：各位嘉宾，由于时间关系，咱们今天的蓝筹地产论坛就到此结束，再一次感谢几位老总抽空参加我们的论坛，谢谢大家！
（结束）
