作者，任志强。“商品房并非人人买得起”，“炒房无罪”，“房价一点也不高”，当任志强说出这些话时，必定招致众声反驳，甚至谩骂和攻击。但近年来的房地产市场，却一步步地印证了任志强的观点。当人们正为掐头去尾后的任式雷言大骂，房价却正如其所言，噌噌上涨。他放出“雷言”的同时，也在不断指责人们曲解了他的原意。是他太过狂傲，还是我们太过粗心？今天，让我们静下心来读任志强。本书为任志强近三年来的在房地产领域的发言结集。其中包含保障性住房、房地产市场化、地价与房价的关系、房地产泡沫、房产投资等各个方面，言辞辛辣而鞭辟入里。他的观点是对是错，任你评说。
策划：蓝狮子财经出版中心
出版：中信出版社
定价：39.00元
出版时间：2010年10月
目录：
第四章：地价推高房价勿庸置疑
第五章：请用数据说服我
第六章：情绪不能代替规律
第七章：何须分清几套房？
第四章地价推高房价
| 北京的房价 |
两会期间，许多委员和代表都在问我同一个问题，那就是北京房价的走势。各位委员和代表关心的一是宏观调控政策下的北京房价；二是奥运会之后的北京房价如何，或者说更关心自己的财产价值如何变化。
房价是多种因素博弈的过程，并不是某一单一因素就能决定的。对市场的分析首先来自于是否有稳定增长的宏观预期。过去连续数年中国超过10%的国内生产总值增长和连续四年超过11%的城镇居民收入增长，是房价稳定增长的基础。如果中国的宏观经济发生了全面逆转的变化，那么就不是房价涨不涨的问题，而是就业、国内生产总值与工资收入涨不涨的问题了。那么我们谈论的，也就不仅是房价的拐点，而是整体经济的拐点了。
可以知道的是，美国经济的预期将出现下滑，那么与世界经济密切相关的中国经济是否能够幸免呢？中国的政策调整是否能一枝独秀呢？
历史上我们有自己弱小被人欺负的教训，一直希望自己比对手更强大。但我们并没有在世界贸易的相互依赖之中，当对手不再强大或经济转弱时，我们的强大也因此而受到影响的经验。我们缺乏世界经济如果发展不再强劲时，中国如何保持强劲发展的手段，因此也会改变人们对中国宏观预期的看法，至少未来的预期已远远不如前几年更为肯定和看好！
通涨在继续，至少官方认为短期内消费者物价指数的高位运行态势是无法改变的。
通涨实际是货币价格的反映。当中国连续数月出现货币价格的扭曲时，当实际利率为负时，资产的价格就会上涨，房价也会上涨。于是，为了防止通涨就不得不调整货币的价值，可能出台各种措施（包括宏观的与微观的），打压通涨和资产价格就可能产生预期的变化。
从中国历史上多年的变化格局看，利率与房价成明显的负相关。当利率为正时，房价稳定并上涨缓慢；当实际利率为负时，房价就高涨。2007年房价的高涨恰恰来自于负利率的影响。如果利率不能在短期内转为正值，那么很难让房价回归平稳。
图4–1近年来我国房价涨幅与实际利率成负相关关系
房价除了受宏观经济的影响之外，同时也受供求关系的影响。这种供求关系在资源市场化条件下，会在价格的作用下自我调节，以达到稳定与平衡。但如果资源处于非市场化的垄断中，那么这种价格的调节作用就无能为力了，并且会使价格扭曲，不是靠供求关系调节价格，而是靠垄断政策来调节了。
北京是否有大量的需求呢？
一般的判断规律是：一、住房的需求决定于家庭分裂速度；二、办公的需求来自于第一产业与第二产业就业人口向第三产业转移的速度；三、酒店业的需求来自于商业活动导致的人口流动性；四、商业的需求来自于消费的习惯与消费比重的提高。
2007年北京的国内生产总值已突破9 000亿元人民币，人均超过7 000美元，已经达到发达国家的水平，局部地区（如西城区）人均已超过了20 000美元。自然不能用全国的平均水平来衡量房价了。财政收入1 492亿元人民币，人均收入连续5年年增长超过11.5%，远远高于房价的增幅，人均已达21 989元，远远高于全国平均水平。
北京的人口增长每年高达2.4%以上，保持每年约40万~50万人口（2007年为50多万）的增长，其中户籍人口超过15万人，外来常住人口平均年增长24万人以上。本身的城市化率已达84.3%，每年新增家庭户数超过30万户，其中2006年仅新婚家庭就高达171 299户。并且连续5年新婚家庭中44%的家庭购买了住房，17.8%的家庭购买了家庭用车。但2007年全年一手房销售仅为14.8万套，二手房9.4万套左右，远低于家庭分裂的速度与需求。
住房的集中刚性需求来自于20~39岁的人群，正是结婚生子需要住房和需要改善住房的人群，北京这一人群的比例高达37.8%，约为600万人。未来几年中，这种需求仍在高速增长中，加上外来人口的购房需求，未来几年的供求矛盾没有丝毫缓解的可能。
北京的供给自2004年开始下降之后，2007年的新开工量仅仅相当于2003年的63%。2007年批准预售的商品房数量仅为1 343万平方米，相当于1999年北京的供给量。虽然2007年的销售量比2006年下降了12%，但相对于大大减少的供给量而言仍严重供不应求。
尤其是名义上2007年完成了土地供给总量的计划，但普通商品房的土地供给量仅完成了年计划的59%，总的规划面积仅为847万平方米，远远低于需求量的要求，并加重了供求之间的矛盾。
有人说结婚不一定要买房，可以租房，40岁以下的年轻人可以不着急买房而租房。但全国除原有公房占11%的出租量之外，全国仅有2%的租房总量。国家既没有提供租赁性土地盖租赁性住房，也没有提供长期信贷或资本市场来建设长期租赁性住房，同时又严格限制个人购买第二套住房用于出租，让这些要结婚的家庭到哪里去租房呢？是政策在逼迫年轻人不得不挤进购房的行列，难怪冯仑先生认为“是城市未婚待嫁的女青年们推高了中国的房价”。
北京的第三产业比重高达71%，每年要提高3~4个百分点，每提高1个百分点，大概要100万平方米的办公用房。奥运会又提升了北京的世界地位，旅游与商务活动的增长就成为必然。商业从单纯的购物变成了休闲、娱乐、购物一体化，推动着商业的发展与创新……
土地的价格在涨、资源的价格在涨、劳动力的成本在涨、钢材与建材的价格在涨、生活的成本在涨、服务的价格在涨，独独房价不能涨，也许是很难的事。因此，只有在宏观经济发生重大变化的背景条件下，才能让所有的消费需求都被封闭于银行的储蓄之中，再次成为平阳之虎，却难以堵住，老虎总有下山之时。
房价是个会永远争论不休的话题，未来只有决定政策的人可以说是上还是下，因为没有个人购房消费信贷的支持，就不会有商品房市场的存在。
| 全国的房价 |
当衡量与计算猪肉的价格时，社会并不会产生歧义，因为猪肉虽然不像黄金有各种纯度标准，质量却相差不大。但房子的差别却是巨大的，不但房子本身之间存在巨大的差别，房子的位置、地点也因为城市交通、道路、环境、配套等因素存在巨大差别。基础设施建设投入的因素似乎并没有被计算于房价之中，那么土地的价格又怎么会发生变化呢？
1994年潘石屹的万通新世界广场就卖出了每平方米4 000多美元的高价，那时的美元是1∶9的汇率。2008年金融行业的甲级办公楼，硬件远远好于万通新世界广场，但价格却不到1994年万通新世界广场的水平，房价似乎没有涨。1994年，西单赛特的商铺曾卖出了每平方米6 600多美元的高价，至今北京大概也就是这个水平或尚有不及。同样是1994年，亚运村的阳光广场也卖出了每平方米2 600~3 600美元的高价，今天大概周边的楼盘能有此殊荣的也是极少数。
1994年有内外销房的差别时，外销房的地价高、房子好、有热水、有俱乐部、有环境、有绿化、有配套，标准都远高于内销房，因此价格明显高于内销房，但并未引发市场的争论，因为还有较差建设条件和较低价格的内销房。当人们明知无能力享受外销房的豪华时，心甘情愿地接受没有浴室、没有热水、没有漂亮的楼外装饰和明亮的大玻璃窗的普通房子。
但随着城市的改造、经济的发展、人民生活水平的提高，当年外销房的高标准已被打破，住房建设的差异在缩小。更多的新建普通商品房不但好于当年的外销房，连环境、绿化、配套设施也都大大超过了当年的水平，但房价似乎也比不上当年的辉煌了，大概是因为再也找不到较差建设标准和较低价格的住房做陪衬了。
当房子越盖越好，城市的道路、绿化、配套越来越好时，政府就不得不从土地中收回对城市的投资，因此几年之前，地方政府才开始有了“经营城市”的概念，用政府加大投资的方式改善城市的基础设施和配套，以吸引更多的投资者。在改善城市面貌中提升住房的质量，从而也大大提高了土地的成本。总不能在城市面貌的改善中再去允许建设低标准的“破房子”吧。
七八年之后，北京实验性建设的大板楼许多已被拆除了。前三门当年被称为官员们的“豪宅”，2008年已经成了影响城市面貌的建筑。而远郊区县的新建花园式小区无论是房子还是环境都远远超过了当年这些豪宅的标准。北京如此，全国也同样。无论一、二线城市还是曾经荒无人烟的海滩，或是少见樵翁的山沟，都变成了不但人满为患，而且标准远高于当年外销房的建筑群落，成为一方美景与胜地，房子也自然价格不菲。
有人说二手房的价格明显上涨，但二手房并未发生住房本身的标准变化，其实不然。外部环境的改变在影响着二手房的价值，如地铁、轻轨、学校、商场、公园的建设。何况还有位置因素与内装修的改善等。
旧的房改房的改善也许并不大，但生活水平的提高和收入的增长难道不会在物以稀为贵时提升资产的价格吗？
北京最早的拆迁用房在二环外，后来发展到了三环、四环，而今五环的房子都在城市扩张的大饼中变成了中心区。2007年，1 633万常住人口中62%的人口集中于占北京总面积仅8.3%的主要功能区内，自然连二手房的价格也在城市扩张与人口相对集中时变成了黄金价格。
问题并不是出在土地的价格普遍上涨之后，房子的标准在提高，房价同样在提高，而在于除地理位置差别影响的价格之外，缺少了相近地段的住房标准差别中的价格差。不在于房型面积的差别，而在于建筑标准的差别缩小了，于是当土地无差别地攀比价格时，住房的建筑标准也在攀比中逐步升高，城市面貌因此而改观了。但普遍的价格都提升了，再也找不到那些虽然标准差一些，但还勉强买得起的“差房子”了。难为的是让不同收入的人群都只能在一个消费层次上进行产品的选择，而无法按消费差别分层次地进行选择性消费。
“90/70”政策的出台大概就是无法在同等地价的条件下去改变住房建筑标准上的差别，而不得不在面积的大小上作出差别性的一种无奈之举。
住房的普遍价格上涨之后，尽管居民的收入水平也在提高，但住房的可支付性指数（HAI）在明显地下降。从2003年开始，连续四年处于持续下降的状况，东部发达地区尤其明显，已普遍低于HAI 90的低线。但全国的平均水平按30年按揭贷款计算的HAI仍在120.68，按20年按揭贷款计算仍在101.02，高于100的标准值。除个别地区或个别城市之外，并没有到无法接受的可怕程度，否则又怎么会在房价上涨的同时仍保持着销售的高增长呢？
大多数房价上涨速度过快的城市，恰恰是城市存量房空置率较低的城市，或者是非常住人口购买率较高的城市。虽有空屋，但无助于解决实际居住需求。
表4–12007年存量住房空置率最高和最低的10个城市
2007年存量住房空置率最高的十个城市 2007年存量住房空置率最低的10个城市
城市 空置率 城市 空置率
银川 9.65% 乌鲁木齐 0.34%
石家庄 6.44% 广州 0.38%
上海 5.95% 重庆 0.39%
沈阳 5.89% 长春 0.64%
郑州 5.61% 昆明 0.93%
青岛 5.45% 深圳 1.06%
宁波 4.66% 贵阳 1.76%
厦门 4.39% 天津 1.83%
西宁 4.24% 成都 1.88%
武汉 4.17% 北京 2.02%
全国平均2.81%的存量住房空置率，即使将空置房屋全部投入租赁之中，也无法满足城市不断扩张的人口增长的需求，也无法满足每年800多万对新人因结婚而形成的家庭分裂需求。城镇居民平均每户家庭的人口数从2003年的3.01下降为2006年的2.95，这意味着家庭的分化速度在不断加剧，住房的刚性需求在持续扩大。虽然城镇人口的绝对增长从2003年的2 164万下降到2006年的1 494万，但仍是一个巨大的数字，而新增住房的建设速度尤其是商品房（年400万套）却远远不能满足这一需求。
试图靠商品房来解决全部城镇居民的住房是不可能的，但如果忽略或降低了商品房的作用，则更将造成住房缺失，历史上的福利分房政策早就证明了这种结果。
2005年，城镇家庭各种住房来源调查中，购买商品房的总量仅为14.1%，租赁商品房的比例为11.0%。购买商品房比例最高的10省区中上海最高为26.52%，广东最低为15.7%，北京仅为13.9%，其他省区的比例更低，因此将无法解决住房问题和房价过高问题推给市场就更没有道理了。
2007年，政府从土地出让中获取了9 000多亿元的收益，而全部商品房（含非住宅）的利润总额不足2 000亿元。与房地产相关的税收却占了很高的比重，如北京约为税收总额的四分之一，可见房地产仍是中国经济的支柱型产业。不用市场化的方式解决住房的改善问题，而试图用非市场的方式解决房价必定是死路一条。
不管未来的房价如何，都不可能因房价的波动而否定住房政策中的市场化部分，那么就无论如何无法回避房价在供求关系与建筑质量的提高中调节的必然规律。正确认识房价上涨的必然因素，正确认识我国住房的现状，才能正确地判断出住房市场发展的未来。
所有尚未购买而只能靠购买商品房解决住房和改善住房条件的人群必然希望“拐点”出现，以便能更轻松地负担购房的支出，但除非中国整体经济的宏观经济下滑，或是政策失控，否则这种愿望很难实现。而如果中国的整体经济下滑，那么即使房价负增长，这些人大概也没有胆量去购房。因为人们在经济下滑时永远无法知道何时是最低点，反而会让机会从手缝中溜走。
供求关系只能解释房价的预期，但最终决定房价的仍将是宏观经济与政府的强制性政策。非市场的政策是无法用市场化的方式预测的。
| 房价波动是因还是果 |
美国的次级债本是一种专为帮助低收入家庭的金融创新制度，并且用证券化的方式转移了银行的风险。在房价稳定或持续上升阶段，这种次级债的信用评级很高并且没有大的风险，但却刺激了过度消费与投机，增加了潜在的风险。当房价产生波动或下跌时，这种潜在的风险就变成了现实。
次级债的风波迅速蔓延，不但产生了金融危机，同时造成了金融信用危机和流动性紧缩，对美国的整体经济产生了巨大的负面作用。房价下跌对经济增长给以沉重的打击，也给全世界的经济带来了更多的不确定性。
简单地看，美国的房价下跌似乎是次级债爆发的根源，是美国此次经济放缓或可能下滑的起因。但实际上这种房价起落变化的原因则在于次级债，用次级债的金融创新来解决低收入群体的住房，推动了房价的上升，也会必然地产生房价下跌与波动的结果。房价表面是因，实质是经济运行的果。
中国的房价也面临着社会舆论影响的波动，既有管理层防止大起大落要求稳定的指导意见，也有希望大跌的呼声，还有庆贺某些城市房价已经下跌的喝彩和某些城市销售量大幅下降的暗示。
如果房价下跌会怎样？首先应该引起重视的是银行，次级债像一把利剑，深深地伤害着中国脆弱的金融体系的信心，担心房价下跌而产生金融危机的通知、审查已连连出现。紧缩的货币政策之外还有专门针对商业性房地产开发的金融管制，个贷违约情况出现的上升更成为引发精神紧张的弹簧。似乎中国也会发生类似次级债的巨大风险。拳头与棍子也纷纷打在了开发商身上，并且要求开发商主动降价以防范金融风险的阴招和舆论成了主流的风潮。
美国的次级债危机中，从来没看到有任何指责与限制开发商的报道与消息，因为次级债仅仅与购房者有关而与开发商无关。房价的高低与开发商的破产是市场的风险，这种风险是与生俱来的，否则又何来市场竞争一说呢？但这与次级债是两回事。
次级债危机发生与房价的下跌，美国政府面对经济下滑的风险，采取的是增加市场的流动性，帮助与支持金融机构以加强对信贷的支持，而不是雪上加霜地限制信贷。政府专门出台了鼓励50岁以上有支付能力的人更多地购房并给以优惠的税收、信贷等政策来刺激市场的购买与消费。特别由国会批准实行了大量的免税政策以鼓励与支持民众消费，美联储还用减息刺激企业与市场扩大生产、拉动经济，让房价下跌的速度减缓，让经济保持合理增长。因为美国政府很清楚房价的下跌不是因而是果。因此美国政府的所有措施不是专门针对房价下跌的果，而是专门针对宏观经济中的因，用宏观经济的情况改善来影响和改变果的生存环境，最终转化果的走向。
而中国的政策也许与美国正好相反，也许中国的政策不认为房价的下跌是果而是当做了因。因此中国的政策更多是抑制房价，直接放在了和投资与消费有直接关系的双向打击与限制上。如加大流转中的税收、加大个贷的限制性条件、加大投资方的信贷限制等。既限制与压缩了投资与产出，又限制与打击消费。试图用恶化投资与消费环境来压低房价，但这种表面稳定房价的措施却可能让房价下跌或下滑。
试图用降房价的方式加速开发商的现金流转，刺激居民消费、防范金融风险，结果只会南辕北辙。降价会让未购房的民众高兴，但买涨不买跌的预期如果形成，则无益于刺激消费，降价只对刚性需求在大局稳定中有较强的刺激作用，而不会在全面下跌中产生更强的需求。
但降价是把双刃的利剑，也会影响到已购房者的资产与信心变化，影响到购房者的还贷，影响到银行抵押物的价值与风险，影响到土地的价值和政府的土地财政收入，影响到投资者的信心与投入，加大市场的风险与波动，增加政策的不确定因素和不利于房价大局的稳定。
我不认为房价过快暴涨是件好事，暴涨也并非合理。但我认为想要解决房价的波动，关键要解决的是形成房价暴涨的外部环境，而并非房价本身。要认清因和果的关系才能从因入手解决果的问题。
什么是房价暴涨的因？或者房价暴涨本身就是因？
房地产只是宏观经济中的一部分，当宏观经济保持高速增长时，没有哪个国家的房价不随宏观经济的增长而增长，更没有哪个国家出现过宏观经济高速增长时房价普遍下降的先例。但房价的上涨如果大大超过了宏观经济增长所能接受的水平，则可能会出现资产价格的泡沫。而什么是过度增长的泡沫，却没有明确的量化指标，也许正如格林斯潘老先生所说的“泡沫只有破灭后才知道是泡沫”。
影响房价上涨的原因有多项，重点有如下六项：
一、供求关系。
需求在1998年之前是以福利分配为主，1998年之后成为只有市场一个出口，让所有的人，不管是否有支付能力都必须挤进市场，并让政策逼迫市场为低收入家庭提供产品与保障。24号文件①为低收入群体提供了另外一个出口，可以分流相当一部分本不应进入市场的需求，但很遗憾这个出口政策出台得太晚了，尚未达到分流的效果时，房价已经被推动着高涨了。如果这一解决分流的政策提前几年出台，市场根本就不会出现这种所有人都挤在一个出口中形成过度拥挤的状况。
而供给则在防止过热和土地垄断与计划供给的条件下无法适度扩大，土地的计划供给限制了用土地供给的数量来平衡土地的资源价格与市场的调节机制。因此在让土地的天价迎来地方财政的喜悦之中，产生了面粉贵于面包的现象，并推动了面包价格暴涨的“核聚变”。
为防止宏观经济过热的政策可以限制供给，但却无法抑制需求（需求应靠多种方式分流），不能分流的需求会对供给产生反作用力。鱼与熊掌不可兼得的局面就出现了，有了房价过快的上涨，就会并存房价下跌的可能性。而供不应求时价格上涨并不受成本的约束，供过于求也是同样。
二、交易税费增加的推动作用。
二手房交易的税费增长（这与开发商无关），在羊毛出在羊身上的转移中，推动了二手房交易价格的上升，反过来也推动了一手房交易的价格上涨。
高地价与高税收同样让房价的基础发生了变化，也成为房价的推手，面粉与面包的关系大大改变了上涨的预期，而这个预期在舆论的宣传中被放大并变成了买卖双方的现实。
三、房价是非固定内涵的一个指标。
随着时间的推移，这个指标中的内涵却大大不同了，发达国家的房价有相对标准的内涵。如美国大多按套计算房价，而一套房的面积（165~175平方米）是有限定标准的，一套房的内部配套与装修标准也是相对一致的（中国却有着精装修与非精装修的巨大差别），社区成熟度与基础设施配套标准的差别也相对较小，因此有一个基础一致性的评价标准，房价也有了可比性。
但中国的房价却不同，此房与彼房的差别巨大。房子本身的建安标准大大提高了、节能环保的措施大大加强了、社区成熟度与基础设施变化巨大，内涵提高而产生的房价变化并没有真实的反映在统计之中。尤其是非市场化定价的产品供给量会对房价的计算产生巨大的影响，因此在非商品化与市场化产品的替代中也产生了房价增长的非一致性因素。
四、原材料与劳动力成本的增长。
包括土地、钢材、设备、新材料和劳动力成本的增长等都有价格的推动作用。如果经济增长让收入与价格普遍上涨，同比计算时是否也应考虑这类因素呢？如人均收入与银行的利率会考虑消费者物价指数的增长率、投资增长中应扣除消费者物价指数的增长部分，那么房价是否也应给以必要的物价调整呢？至少在民众无法做这种加减时，政府的信息公开或政府决定调控政策的统计与参谋部门可以作出这种情况的分析报告，以让民众了解真实的房价变动因素，至少在人均国内生产总值的增长和人均收入的增长背景下，如果不让房价上涨就是意味着房价的下跌这个道理是十分清楚的。
五、金融环境与政策性措施的推动。
实行土地招拍挂制度之后，土地供给的方式改变了，传统的土地分期付款的条件变化了，一次性支付的资金成本增加了，而政府从取得土地到开工和销售之间的审批程序却不能用法律固定下来。审批周期远远超过了土地合同中的应建设时间，更让成本增长无法正确地反映在标准成本公式之中。再不分青红皂白地征收土地使用税、闲置税等其他土地占用期间的税收，都会产生累计的成本增加。
金融政策中的升息会改变资金成本的基础，紧缩的货币信贷让更多的企业转而用信托等各种其他融资渠道，利息上浮大大提高了资金成本。
而银行的封闭信贷和捆绑信贷的监管会让资金产生巨大的闲置和浪费，不能发挥其有效利用率。降低了资金的利用效率就是增加资金的成本，监管会在有利于防范金融风险的同时加大房价上涨的压力。
六、最严厉的土地管理政策在推动地价上涨的预期。
为什么会形成土地价格的暴涨并不断出现天价地？政府的政策有着巨大的功劳。
首先是招拍挂制度的垄断性，并自2003年之后连续4年缩减了市场中的土地供给量，让土地成为稀缺产品。
同时“严守18亿亩耕地红线”的高调成为土地稀缺性的广告词，改变着市场对土地供给量增加的长远预期。实行最严格的“土地管理”和多项监督、审查、清理等措施又为土地的稀缺及价格的必然上涨奠定了以政府强大控制力为后盾的坚实基础，于是天价成为现实。
股市中常常有重新估值的说法，在背景条件变化时，对股价的估值会用不同的体系，土地大致也同样如此。
当紧缩的土地供给制度下，土地的估值方法变了，股市对土地的估值也变了，就如同对次级债的评级一样。当国家实行最严格的土地制度和缩减土地供给时，土地会在稀缺程度不同时估值上升，并推动房价上升，而在土地供给充分时，估值下降。当市场保持严重的土地房屋供不应求时估值上升，供过于求时估值下降。
政府的政策就成为调整估值体系标准的天平，紧缩与严格的土地供给背景也就成为制造土地天价的诱因。改变对土地预期的估值方式自然会让土地的价格扭曲，在满足了土地管理部门所追求的国有土地增值和地方政府第二财政来源高涨的欲望同时，也让房价飘飘然地飞上了天。
当然还有其他各种因素在影响着房价，如地区的稀缺性、轨道交通等城市基础设施改善、商业环境与居住环境改善的诱因等。
综上所述，可以看出房价的上涨与下降并非房价自身的问题，只不过是各种经济环境变化的果，而非引发经济变化的因。不是房价在引导其他周边环境因素的变化，而是各种政策与调控措施在影响着房价的上涨与波动。
解决房价的问题，要解决的是因而非针对果。
2008年1~5月份房地产的销售量达1.9亿多平方米，比2007年同期下降了7.2%，说明需求是巨大的，虽然受政策的影响其销售增幅大大下降，但房价只是环比增幅下降，局部地区波动且全局趋势恶化。原因就在于仅仅针对房地产的打击、仅仅针对抑制消费的措施无法改变房价形成的因，但会扭曲最终房价的果。
宏观调控的措施都不是长期的经济政策，而长期的经济政策重点在于解决房价形成的因，而非最终房价的果。就如同资源价格的调整，电与油的价格不是因，而是政策调节与限制的果。只有解决了果的成因问题，才能理顺价格体系，让果更趋于合理。低资源价格只能增加和扩大消费而不利于节能环保，房价和其他产品的价格也是同样的道理。
价格形成机制中，许多是买与卖双方相互制约的，但如果行政措施让买卖双方都无法和无权用博弈的方式参与，那么这个价格必然会失控。不管是高或低都不能反映市场价值发现的作用。成也萧何，败也萧何。一切都不取决于市场而取决于政策了，取决于改善因的条件还是压制果的政策。如果因的条件不能因政策的调整得到改善，那么限制果的政策的有效性和科学性就值得深虑了。
美国的政策调整没有一项是专门针对房价这个果的，那么中国的政策为什么不能积极地从改善房价波动的因入手呢？毕竟这不是一个经济发展的短期行为，而是发展中国家相当长的一个不可或缺的发展阶段。
|“地王”频出的反问 |
最近一段时间媒体热议的多是重点城市中频出的“地王”现象。民众与市场在惊呼地价的高涨和房价狂升的预期中而苦不堪言，地方官员在庆贺土地收入的丰厚成果中喜笑颜开，这种明显的对比本就早已说明了“地王”频出背后的实质是地方财政与民博弈的一种游戏。然而几乎所有的板砖都拍在了开发商的身上。与历史上将所有的板砖都拍在开发商身上不同的只是，当巨型央企也加入了这场游戏中时，央企也成了众矢之的。
中国住房制度改革后的前五六年时间并没有关于房价暴涨问题的争论，也没有住房价格稳定的调控，更没有什么“地王”的新闻。房价的波动只是在土地供给制度改变和被垄断之后才出现的，尤其是“8?31大限”的来临让土地变成了稀缺性的垄断之后，房价才成为争论的话题。
中国自2003年之后不断出台调控和打压房价的各种政策，包括行政性的手段，但至今为止何曾看到过打压地价的调控？自2005年出现第一块天价地之后，这一土地垄断的供给方式和自2003年之后连续4年的土地供给量暴跌的矛盾就日益凸显。但关紧两个闸门和“严守18亿亩耕地红线”两把大刀高悬，不但未能有效地用增加土地供给来平衡总供给与总需求的关系，反而变本加厉地抑制投资与需求，又岂能控制得住房价？
政府的地价收入越高越好，开发商的房价越低越好，就如同是“只许州官放火，不许百姓点灯”一样的逻辑。当经济学家把逐利诱因当做市场推进的动力时，会用反垄断来约束企业的行为，以保证市场中的充分竞争。但如果政府将土地变成诱饵，把从市场中获利当做动力时，行政的垄断则在法律的保护下不但合法化也变得理所当然了。于是降低或稳定房价就只能是政府压榨或安慰市场的一种掩盖了。
国土部门总说是房价在推高地价，如果不是土地的垄断，从经济学的逻辑层面而言，一定是“产出决定成本的容忍度”。而在土地垄断的供给之下，则“物以稀为贵”，原料成本决定着预期的商品售价。不管房价的预期有多高，对开发商而言，无论如何，都会是成本越低市场风险越小、利润越高越值得去投资。总不会有人主动承担市场的风险而为政府的利润作贡献吧。企业要承担的是税收义务，而不是高价购买政府原料的“义务”。
为什么中国在出现大量天价地王的同时也还有大量的土地流拍呢？不是房价在推动地价吗？那么有对房价的高预期为什么会有流拍的土地呢？不是在责备开发商过度储备土地吗？那为什么有非天价的土地而没有人购买呢？看来还是供求关系在发挥调节价格的作用。
当土地供给稀缺时，土地的价格上升。由于土地的稀缺、商品房供给量减少，当然房屋的价格也就上去了。
2009年8月份当全国同比房价上涨2%时，70个大中城市中仍有20多个城市的商品房价格在下降，二手房也是如此。可见供给的不均衡性恰恰与供需关系决定价格是一致的。
当土地供给充分、商品房供给充分时，房价与地价都没有出现暴涨，甚至还会稳中有降，而土地供给短缺的城市却天价土地频出。无疑这种对房价的预期是与供求关系相对应的，对土地的需求也与供求关系相对应。
当市中心的土地供给越来越少时，当更多的民众都想挤进市中心时，当市政基础设施与公共配套都集中于市中心时，中心区的土地自然会越来越贵，房价也自然会越来越高，城市就不得不一圈圈地像摊大饼一样由中心区向四周蔓延。
没有一个国家的政府可以保证中心区的土地供给充分，但却可以将配套与公共服务向边缘地区转移，并改变所有人都挤进市中心区的预期。如有的国家用卫星城、有的国家用区域调节，用道路与配套、就业与公共交通等所有效率的提高以改变对城市中心区的依赖程度。
但没有一个国家可以让土地无限地使用，如澳大利亚、加拿大、俄罗斯等国家。土地供给是充分的，但市政配套、就业、教育、医疗、行政管理、金融服务、电力、电信、燃气等却无法无限地供给和延伸。人们仍不得不向城市集中，向大城市或重要城市集中。这就必然出现了核心区域房价过高的现象。莫斯科的房价比北京高出许多就是如此。同时几乎所有发达国家的首都或金融、商务中心城市的房价都会比其全国的平均房价高许多，也比北京高许多。
问题不在于地价有多高，而在于高地价的收入是否让城市的公民分享了地价高所带来的更多的公共福利，包括对低收入家庭的保障。
就像税收高，但如果50%以上的税收都变成了劳保、退养、医保等返还给民众的保障，高税收让民众能分享，民众就不会反对高税收一样。如果房价高也能给未购房的民众带来更多的保障性或福利性收益，高又何妨呢？政府的高地价会改善交通的福利、低收入住房的福利或者其他城市化公共设施的福利（就如香港），又有谁会反对地价作为政府的收入呢？
同时，恰恰是中高收入家庭的高价购房行为在税收之外又为城市的所有公民提供了可以分享的地价收益，又何苦要去非市场化地限制房价呢？让供求关系去平衡房价，政府只要管好总供给与总需求的协调，房价就会随供求市场变化而变动，涨也涨得有其合理性了。
目前的市场是被政府政策操纵的供求变化，尤其是土地的垄断决定着“原料”市场的价格波动，再是金融信贷及交易税费在限制着市场化的购买与供给变化。那么出于对政策变化的担忧，又如何不让市场中“地王”频出又流拍并存呢？
土地制度和土地供给制度不改变，市场就无法去调节供求的关系平衡，只能将所有的压力都集中于政府的全能上了，天价也就成为了制度性的必然。
既然政府不可能出台限价地的政策，批判“天价”的开发商又有何用呢？要生存就只好接受这种饿狼与狮子夺食的无奈了。
而不限地价只限房价的尴尬也就只能无奈地延续了。
立法中并没有对商品房市场调节价的限制权力，因此依法行政的政府首先要管住的不是开发商天价拿地的行为，而是政府利益驱动的垄断或土地拍卖方式。
|“地王”频出的反问之二 |
国土供给的数量到底是多还是少，国土部连续发文要进行清查。如果国家国土管理部门都弄不清楚土地的储备与市场供给的情况，那么又如何判断供求关系呢？
国土部公布的土地供给数据中包括了建设用地与非建设用地。建设用地中有工业、商业、办公、住宅等多类，又分市场化与非市场化、出让与划拨，用供地指标无法分清已征与未征、已开发与未开发、增量与存量，同时无法分清商品房与保障房的供给差别，更分不清政府储备与市场储备、企业储备的情况，民众看到的只是一笔糊涂账。
因此每年当国土部门号称已完成了年度的土地供给计划时，市场中的经营主体却无法从这笔糊涂账中看出市场中的土地供给关系。而开发商则根本不看国土部门公布的数据，只看地方政府网上公布的招拍挂数据，因为国土部门的数据与市场无关，地王也只是在招拍挂中产生。
2009年上半年，国土部公布的建设用土地供给的总量已超过了36 000多公顷，而国家统计局公布的房地产开发土地购置面积仅为13 644公顷（这其中还包括部分非出让的保障性住房用地），这两者之间相差了22 000多公顷。房地产开发购置的面积仅为土地供给总量的约40%不到，可见供地虽多，却不知花落谁家。而市场中分到的份额则少之又少，岂不是肉少狼多吗？
虽然2009年6月之后地王颇多，但土地购置的面积是逐月下滑的。这与市场中的供给量减少是相关的，6月为3 769公顷，7月为2 665公顷，8月仅为2 322公顷，8月比6月下降了40%。而同期销售面积则分别为9 464万平方米、7 646万平方米、7 661万平方米，分别为土地供给量的2.51倍、2.86倍和3.29倍。而全国新增土地的建设容积率仅为1∶1.3左右，可见土地的供给量远低于房屋的销售量。
自2008年第一季度土地出现其他用地供地的暴增、房地产开发用地供地的暴跌现象，到2009年第二季度房地产开发用地同比减少了6.3%，而这个减少则是在2008年下降的基础上同比的。
自2009年开始保障性住房用地、经济适用房用地和廉租房用地总量是快速上升的。到第二季度末，保障性住房的用地同比增长了36.3%，而商品房用地则减少了15.1%，同比的用地比重下降了4.5%。但保障性住房不会影响市场的房价，自然也与天价地无关，只有商品房用地才会出现天价地王与影响市场的房价。
土地供给的总量也许未变，但当切蛋糕的刀偏向一方时，零和游戏就让另一方的利益无法得到保障，市场就必然会出现异样的倾斜。
以北京市为例，2006~2009年上半年，商品房住宅用地供给仅完成了年度计划的39.7%、33.8%、55.2%和27.3%，但2006~2008年期间全年的建设土地供给都完成和超额完成了总用地计划，其中经济适用房和享受经济适用房政策的供地年均都超额了150%以上，最高年份为189%，这类非市场化的用地份额远远大于了计划，但用于市场化的商品住宅的建设用地却连续数年严重短缺。商品住宅的平均用地楼面价从2006年的每平方米2 796元，上涨了1.6~1.8倍（至2009年7月），而平均地价从每平方米
3 416元增长到了每平方米8 796元，上涨了2.57倍（至2009年6月）。
自2007年以来，三环之内没有任何住宅用地的供给，自然价格就只能向外线平移，至2009年6月三环与四环之间的土地价格上升到了每平方米14 494元。天价和地王也就成为了一种必然的结果。也许这些新地王已不再是地王，而只是供地制度下的牺牲品，也可能是价格提升中的一种常态。北京已不太可能在市中心增加土地的供给量了，但想居住在市中心的消费者却热情不减，都梦想距伟大的首都中心的天安门越近越好！
上海又如何呢？2009年计划供给的土地约为1 200~1 400公顷，但上半年仅供应了300多公顷，远低于计划的供给量。几乎所有拍出天价地的城市都出现的是同一类问题，只要供地紧张的城市，天价就成为企业生存的障碍却不得不为之的无奈。
当天价地频出时，媒体报道所反映出的却是市场平均销售价格的下降，似乎人们更关心的是市场平均销售价格而非国家统计局公布的价格指数。却不知道市场平均价格是受当时市场产品的供给结构而变化的，指数如同股指，不是按个股的表现，而反映的是市场普遍的价格变化。
当上海2009年6~7月份的高档商品房销售量集中时，市场平均的销售价格猛涨，但主要集中于两个楼盘，并不能反映上海整体市场的情况。个别楼盘的涨价并不代表所有楼盘涨价。如今2009年9月份出现的平均销售价格下跌，同样是因结构变化，而非代表所有楼盘都降价。
但消费者最关心的只是自己选择的合适对象的商品房价格是涨还是落。平均销售价只反映当时市场结构的变化，价格指数反映全市或全国的变化趋势。而用市场平均销售价格来衡量趋势的变化则会对市场与民众产生误导作用。
人们也许会因为公司的实力不强，无法用天价去竞争土地，因此才反对出现土地的天价，但只要土地供给制度不出现根本性的变化，政府垄断和限制性的土地供给方式就一定会不断地出现天价地与流拍的并存。
天价地按经济学来说一定是在给相邻的同类项目发补贴。尽管天价地变成商品房销售还会有一个生产的周期，但也会在天价出现的同时引发周边项目的涨价，改变社会与民众对房价的预期，自是有人欢喜有人愁的局面。
新加坡与香港是无法增加供给的典型，房价超过每平方米20万元人民币，自然也就不奇怪了。但中国仅农村的宅基地就占了城镇建成区的4.6倍的面积，解决供给并非难事。目前，0.34%的国土面积居住了6亿多城镇人口，拿出20%的土地让15亿人居住总是可能的吧。
土地制度最终决定着住房市场的未来。
