作者，任志强。“商品房并非人人买得起”，“炒房无罪”，“房价一点也不高”，当任志强说出这些话时，必定招致众声反驳，甚至谩骂和攻击。但近年来的房地产市场，却一步步地印证了任志强的观点。当人们正为掐头去尾后的任式雷言大骂，房价却正如其所言，噌噌上涨。他放出“雷言”的同时，也在不断指责人们曲解了他的原意。是他太过狂傲，还是我们太过粗心？今天，让我们静下心来读任志强。本书为任志强近三年来的在房地产领域的发言结集。其中包含保障性住房、房地产市场化、地价与房价的关系、房地产泡沫、房产投资等各个方面，言辞辛辣而鞭辟入里。他的观点是对是错，任你评说。
策划：蓝狮子财经出版中心
出版：中信出版社
定价：39.00元
出版时间：2010年10月
目录：
第五章：请用数据说服我
第六章：情绪不能代替规律
第七章：何须分清几套房？
第五章请用数据说服我
| 请用数据说服我 |
全国工商联在两会上的报告揭示了我国房地产开发费用的构成，并将房价中大头是政府的土地及税收所得公布于众，揭示了房价上涨的重要因素。要解决房价高的问题，应先从政府入手，因为用高价面粉是很难生产出廉价面包的。
全国工商联的报告，刺痛了上海市市长韩正的神经，于是韩正市长用全国工商联的数据有误来辩解，认为上海市政府的收益没有报告中那么多。那么就请韩正市长也用数据（正确的数据）来说服大家。
中国的统计系统无法让信息充分获得，并且不向社会公开，因此才有了房地产暴利一说，也才有了要求开发商公开成本构成的争论。单一开发商除上市公司必须对股民公布全部财务情况，以便让股民与社会了解和便于投资的选择之外，非上市公司并不需要公布成本的构成与经营情况，这可以认为是公司经营的核心竞争力的一部分，是一个企业管理与经营的特色，并没有普遍意义。好的公司在成本控制、经营理念以及产品的特殊设计和创意的增值上有着许多的不同，单一公司公布的情况也并没有行业上普遍的代表意义。
众多上市公司的报表足可以说明这个行业的基本情况、净资产的回报率情况以及与其他行业对比中的利润率情况等。但却仍没有被社会所认可，社会上从来不认为房地产上市公司的利润率反映的是真实情况，也不认为这些上市公司没有暴利就证明这个行业没有暴利。因为社会与政府的论点都集中于房价过高，尤其是房价在政府的眼中已成为多年调控政策打压的重点对象，因此公布一个企业的成本并不能说明问题。于是REICO工作室将房地产行业与其他行业对比是不是暴利行业的研究换了个角度，用对我国房地产企业开发费用及销售收入分析的方式来揭示房价，变个角度来公布开发企业的成本构成。并告诉公众房价中的最大受益者是政府，房价的降低只有从土地的价格、税收的负担和企业的利润三方面入手才能合理降低。
房价的构成中，政府的收益一次性索取的，如低价、一次性收取的出让金按70年计算贴现等于是10倍的收益；税收基本是预征、预缴，按贴现算也无形中增加了数倍。但企业的所得部分却是以购买土地、规划设计到最终交房结算才可以，周期大概4~6年，这样年收益就被分解为较低的水平了。
房价构成中并没有核算政府收取的各种税费，如规费、证费、市政基础设施费等。同时也未计算上下游产业中的税费，这些也是政府的所得，如施工单位上缴的各种税费、建筑材料生产与购买环节的税费、设备生产与交易中的税费等，当然还有这些生产中因为人工而产生的各种税费等。
假定将上述未计算进去的各种因素都考虑在内，政府从房价中分得的份额大约要远远超过70%的比重了，而除住房之外的任何商品都不可能为政府提供如此大比重的收益。
REICO工作室用抽样调查的方式选择了部分城市与企业的样本所作的研究报告，或许会因样本数量的不足而有所偏颇，但这只能说明被信息取得的困难所限制，并不能说明分析的方法与计算错误，更不像韩正市长所说的存在数据本身有误的问题。也许政府部门掌握着更多的数据，而民众和民间的研究机构是绝不可能有政府那样强大的获取数据的渠道，那么就让政府用数据来说服民众，而不是简单地用说别人的数据有误来否定研究成果。至少民间的研究机构敢于提出这样的报告，态度是认真的，那么也请政府用更认真的态度来回应问题的提出。
| 房价涨了多少 |
1978~2008年，中国的国内生产总值从3 000多亿元增长到30多万亿元，按不变价计算增长了近100倍，城镇人均工资从每月28.6元大约也增长了100倍，城市中的大白菜从每棵1分多钱也涨了100倍，房地产投资从不足300亿元同样涨了100倍，但房价涨了多少呢？
从全国看，1978年的每平方米300元，到2008年的每平方米5 000元大约涨了16.6倍，从北京城市核心区的每平方米600元到2000年的每平方米20 000元大约涨了33.3倍。
所有人都会说，1978年的工资中没有住房含量，房子是福利分配的，或说是白给的，只是在商品化改革之后，工资中才有了住房含量，但房价是否也发生了内涵的变化呢？
全国的商品房房价中大约有30%是土地的出让金等，城市核心区的房价中则土地出让金等占了50%（包括拆迁、征地等费用），房屋的建安造价费用从每平方米200元上涨到了每平方米2 000多元，上涨了10倍，各种配套费用（包括基础设施等）则上涨了100多倍，或许多是从零到了每平方米数百元，无法用数倍来计算了，而高价高档的房屋建安费用则从每平方米200元上涨到了每平方米6 000多元，大约上涨了30倍。钢材的价格从每吨不到200元上涨到了每吨5 000元，涨了25倍；水泥从几十元涨到几百元，至少也涨了15倍以上。室内的装修费用差距更是巨大，从1978年的四白落地和水泥地每平方米约40元，上涨到北京中低标准每平方米800元的20倍、中档标准每平方米1 600元的40倍、高档标准每平方米4 000元的100倍，不同价格的住房的装修标准与价格也差异巨大。
扣除了房价中土地的使用费用、建安造价的提升、配套费用的提高、装修标准的提高等，剩下的净房价增长还有多少呢？当然房价是这一系列因素的组合，最多能比的就是扣除土地的部分，否则账就算得没有可比性了。
全国扣除30%的土地部分，涨了11~12倍，北京核心城区约涨了16.6倍，与大白菜相比的100倍之差相去甚远，既不能同国内生产总值的增长倍数相提并论，也不能与工资收入增长的约100倍相比，扣除工资中的住房工资含量，也只能说收入的增长远远超过了房价的低增长。
但为什么市场中更多的反映是房价高呢？原因都在于平均市场销售价形成的误解。
宏观经济的研究会大量地使用统计中的平均价格，而现有统计中的平均价格则是根据市场的销售总价除以总的建筑面积而得出的结论，因此无法从平均价中判断实际市场的价值与每个不同价位销售量之间的关系。因为高价的房子卖的量大则平均价高，低价的房子卖的量多则平均市场销售价格就会降低了，然而消费者个体所应对的则是直接购买对象的价格，而非市场中与此项目无关的平均价格。
为什么市场中会有许多高价的房子呢？这也是因为平均收入所形成的误解。
市场中并不能做到土地的供给是计划控制的市场自由调节，无法实现由供求关系决定价格与数量。市场中并不能做到在土地供给垄断下的产品供给量调节，因此供给不能在不同产品等级（不同面积、不同价位）中都达到供求关系相对平衡与满足。当土地的供给量有限时，产品结构的调整就会出现差异，投资者就会在追逐产值、产品利润率和规模收益中作出不同选择，这种选择并不是随平均收入而定位的，反倒是按收入差别定位的。
市场中的研究者会按平均收入与平均房价去对比，产品供给者则按市场中的收入层次选择产品的高档与低档、户型的大与小，并形成不同的产品差别化。
换句通俗的话说，产品是由贫富差别决定的。也可以换句话说，价格是因贫富差别而形成的，或推高了平均房价的。反过来说则是，房价或房屋产品不是以平均收入为定位标准的。
正是因为有收入差别，因此房屋会按收入差别分成不同的消费层次、消费产品，如高档公寓、别墅、双拼、联排等，这里的造价与配置包括装修的标准都会大大提高。因此带动了平均房价的高升，当然也会有些开发商会生产市场定位容易、技术要求相对较低且购买人群庞大、市场竞争操作风险较低的普通商品房。而同样都是法律定义上的商品房，为什么会在上至国务院下至地方政府的文件中出现了两种不同的称谓、划分了普通与非普通，包括差别性的税率也正在于这种产品定位和面对不同消费群众上的差别。
然而研究人员并不在讨论时用收入差别来细分市场，而是用平均收入来误导民众。为什么不用两种不同名称、不同税率差别的方式来计算平均房价呢？即将不能享受优惠税率的房子列在专对高收入家庭的一边，而只计算普通商品房的平均房价呢？也许是因为没有这样的统计数据，或者因为无法将高收入人群的收入剥离，于是就只好混在一个锅里煮了。
正因为混在一个锅里分不清鱼翅与粉丝了，于是民众都在用含有鱼翅的平均房价来判断市场，岂不知大多数民众只能吃粉丝，而不可能吃鱼翅。毛病正出在此处。
大家都知道消费者物价指数只计算生活必须的鱼、蛋、肉、菜，并不计算鱼翅、海参、燕窝的价格变动，因为消费者物价指数不需要鱼翅的成分。
但市场中是否因为消费者物价指数中没有鱼翅就不提供鱼翅与燕窝了呢？集市上与餐桌上这类产品大概还是重要的收入来源，但这些与民众是否能吃饱肚子、是否影响日常生活的消费无关。
总不能只许中等收入家庭改善住房，而不许高收入家庭改善住房吧。总不能不允许消费市场中的奢侈型住房消费了吧。别忘了，没有奢侈型消费和高收入家庭的住房面积扩张，又怎么会有人均面积的增加与扩大呢？没有城镇人均居住水平的提高，又怎么会有最低保障线水平的提高呢？保障线以下的人群生活条件的改善正是来自于整个社会的发展和那些被认为是过度型消费的拉动。
这个理由听起来也许有些刺激，但这正是社会主义的优越性，因为政府会用贫富差别中对富人的征税、富人消费中的税收贡献、土地出让金的差价等收入进行转移支付，来保障低收入群体的基本生活需求，并逐步提高这些保障条件的底线标准。甚至连资本主义国家都不得不在平均财富的增长和生活条件的提高中以此为标准来提升保障的水平。
房价如果涨的是鱼翅的部分，那么应该是合理的。爱买不买是奢侈型消费的天理。但保证粉丝的必要量的供给则是政府责任，正因为此才有了“90/70”政策。遗憾的正在于当土地的供给是垄断的、计划的、非市场调节的时候，市场的手脚被捆住了，“90/70”政策也无法改变市场的逐利性，无法保证粉丝的供给结构。
也许是结构与土地之间无法调节的矛盾才造成更多的供给倾向于面对高收入家庭，才造成用平均收入无法对称的平均房价。
| 批判《北京蓝皮书》|
2009年3月31日，北京市社会科学院发布了《北京蓝皮书》。我没看全文，网上摘登了一些涉及房地产的内容，却颇让人怀疑北京市社会科学院的研究能力、方法与水平，也不能不让人怀疑报告出笼的用心是为了北京市的城建与发展，还是为了创造社会矛盾，更有损于“专家”的称号。
一是，认为“在买房问题上不存在刚性需求”。北京市社会科学院的观点是“人类的需求可以是无限的，但是除了人要吃饭的需求是刚性的以外，住房需求相对而言是弹性的。买不起大房子可以买小房子，买不起房子可以租房子，住宅消费能力与房价找不到交汇点时，只能是有价无市”。没有住房的刚性需求国家又何须建设保障性住房？至少不能住在街上。
二是，用北京市的家庭可支配收入来计算房价的可支付能力。难道我们的北京市社会科学院研究人员不知道国际上用的是家庭收入中位数吗？岂不知家庭收入与可支配收入之间的差别？每个职工还有24%的住房公积金等未计入可支配收入部分，双职工家庭可增加48%的住房公积金，5 672元的月可支配收入就变成了8 000多元了，至少住房公积金是可以用于还房贷的。加上住房公积金按北京市社会科学院《北京蓝皮书》的算法岂不是人人都可以买得起住房了！
三是，用每户100平方米面积计算房价收入比。难道我们北京市社会科学院的研究人员至今都不知道国际惯例是用住房面积中位数做计算依据吗？而中国的住房面积中位数2007年只有每户68平方米。每户100平方米的住房面积已是中位数的1.3倍了。否则中国政府为什么会出台90平方米以下面积的住房要占70%的规定呢？
四是，用一手房市场的房价平均值来作对比。难道我们北京市社会科学院的研究人员至今都不知道国际惯例用的是所有可交易的住房的价格中位数作为计算依据的吗？而中国巨大的二手房市场交易的价格又到哪里去了呢？经济适用房与两限房的价格又在哪里，这些住房二次交易的价格在哪里？难道二手房不是住房？
中国号称“专家”们的研究机构几乎都在不求甚解地犯同样的错误，并借国家、政府研究机构的名头传播自己的错误，误导媒体与民众，再借媒体的传播扩大这种错误的影响，以至于让政府官员、决策机构都因为这些所谓“专家”们的错误而制定出更加错误的政策，并行政性地破坏市场经济的运行。
从网上查到房价收入比的计算要求并不是很难的事情，特别是已发布的REICO报告不但说明了计算的方式、出处，也用国家统计局的相关数据多年发布过相关结果。大概由于这个结果不能令那些别有用心，又想个人出名的专家们满意，因此每个研究机构都想出人头地地单独“创新”，做一个与众不同的计算，以显示自己的高明。但经济学中，特别是国际已有标准和管理的计算是来不得半点虚假和创新的，要创新就另用一套体系而不要拿国际惯例来吓唬人，更不要自以为是地把自己的创新当成国际惯例。
住房是有刚性基本需求的，就像吃饭一样。吃饭的刚性需求是要填饱肚子。差别在于食品的质量好坏，有的有鱼有肉，有的有燕窝海参，有的是吃糠咽菜。收入差别让吃的刚性需求产生了重大差别，不是吃糠者不想吃鱼吃肉，而是经济条件的限制让这种刚性需求无法变成合理的消费，市场也不能为了让只能吃糠的民众吃上鱼和肉而降价让鱼和肉找到一个合理的消费交汇点。
住房的刚性需求也与吃饭同样，有的居住条件好，有的居住条件差。这种刚性需求是否通过购买商品房的方式解决则要看经济的条件与购买者的支付能力了。没有消费能力家庭的刚性需求则要靠政府的保障来解决。如果祖孙三代还居住于一室或两室一户时，自然有增加房子的需求，但刚性到什么程度才能变成实际的购买行为则是弹性的。这与房屋的价格相关，这不是需求的弹性，而是价格的弹性。刚性是指居民要不要改善居住条件，价格弹性是指是否有能力消费！
为什么会有人将未婚女子的结婚条件称为是刚性需求，正是因为这个社会的发展阶段让大多数小家庭要求独立生活，减少父母的约束和满足社会交往的自由。为什么要用城市家庭分裂速度计算需求，正是因为这种刚性需求的存在。不管是大房子小房子，至少应让每个城市家庭住一套成套住房，不管这套房子的产权归谁，也不能让他们睡在大街上，所以才有了成套率的衡量标准。截至2009年初，中国大陆城镇的成套率水平仅为1∶0.8以下，而台湾地区是亚洲四小龙中最后一个到达城镇住房成套率水平1∶1的地区，那也是在30年之前的事了。
国际上每个国家都有一个居住条件的最低标准。如20世纪60年代日本将最低住房困难数定为少于人均25平方米；而匈牙利则将人均25平方米定为高限，高于此住房面积的要加税；美国套均面积为165平方米，许多国家将住房困难标准定为人均少于1.9间房。无疑最低住房标准就成了刚性需求的判断标准。
从大多数发达国家已经经历过的历史看，大约一个国家的人均居住为35~45平方米时，进入了总体的消费平衡阶段，此后的住房建设速度会大大下降，同时这包括了城乡人口。因为发达国家并没有城乡人口户籍的限制性条件，此阶段刚性需求则相对减弱。而我国离这个目标还差得很远很远。不仅从成套率水平、城市化水平看如此，从人均居住面积，特别是居住条件（设备、能源和功能差别）更是与上述国家相比差之千里了。唯一高于发达国家的反而是住房私有化率，独立式住宅的指标由于人口与土地资源的约束就更无法相比了。
中国刚性需求不但存在且购买能力也具备条件，否则2009年2、3月份的住宅销量为什么会暴涨呢？
一是，二手房的限期免税政策让二手房的供给量增加且交易暴涨，也说明正是过去二手房交易税费与政策的不合理严重地抑制了居民的消费需求。当错误的约束得到局部的修改之后，二手房交易市场开始活跃起来。世界各国从未见过对二手房交易加重税的政策，多数发达国家的二手房交易量都是一手新房交易量的4~7倍，包括美国的房价指数也主要以二手房为标本，而北京市社会科学院的研究报告居然会将二手房的交易价格排除在外，真是愚不可及的研究。
二是，北京的调查中，购房一次性付款的比例与此次金融危机发生之前没有太大变化，为44%~55%（多个楼盘的统计情况）。而用贷款和公积金购房的比重也未发生大的变化，且近期成交量最多的是单价每平方米12 000~14 000元的楼盘，这个价格远高于2008年底的北京平均一手房价格。说明北京并不缺少购买能力。而西安只有平均每平方米4 000多元的房价，用贷款购房的比例却高达85%，也说明城市之间的收入差别与支付能力差别。
北京或中国大多数城市的房价收入比中都只计算了工资性收入，却忽略了存量资产的重要一环。中国1998年房改时用低房改价对福利住房50年的错误进行了一次纠正，即用低价对过去历史工资中没有住房工资的含量作了一次补偿。房改房在2005年的人口普查中存量约占总住宅存量的52%，私有化率则高达83%，即城镇家庭中这部分存量资产都变成了更新升级换代住房条件的购买能力，而发达国家所说的房价收入比恰恰没有这部分福利分配的住房资产。不对等条件下的计算必然会错误地估计居民消费能力与市场的作用。别忘了，当市场中的商品房升值时，这部分存量住房也在升值并大大地提升了改善型消费的支付能力，这个升值甚至远高于前50年的住房工资补偿。
同时45岁以上的家庭大多拥有房改房，而45岁以下的则只有部分家庭享受了房改房，这也是中国特色的一部分。由于父母一族的住房多为房改房，已解决或基本解决了刚性的居住条件，有钱的就更新升级，条件差的就继续居住。但他们不会再在住房上有更多的支出了，于是他们就有能力去帮助下一代。加上独生子女政策又让中国出现了两个家庭帮一对子女的特色现象，住房的购买就不仅仅是依靠小家庭的平均收入了。
也正由于占存量50%或更多的家庭可以不靠购买商品房解决刚性居住问题，又有一部分家庭靠政府的廉租房等保障了居住条件，反而让平均家庭收入计算的方式更无益于对市场的判断。又有谁计算过扣除这些家庭之后的大众收入情况或住房资产产生的收入和支付能力的情况呢？比发达国家都高的已有83%以上的住房私有化率更证明了中国人的购房能力。
房价是由供求关系决定的，而这个供求关系并非只计算北京市的户籍人口，那么供求关系的支付能力也要加上这些外来需求的条件，包括需求的数量和支付的能力。而这些家庭的支付能力大概也远远高于北京市户籍家庭的收入统计数。这样市场所面对的消费群就发生了变化。家庭资产、大家庭的资助、外来购买能力等就都成为了房价收入比中的一部分，也成为推高北京作为国家首都地位象征的房价的重要原因。
正因为北京、上海等开放性城市的外来收入差别形成了特殊的无法计算的购买力，房价就不仅仅是针对北京的供求对象了，也完全不受这种仅以北京市户籍家庭收入的购买能力约束。
如北京的星河湾2009年初最大的购买主力是北京之外的客户群，三亚的高房价同样是被北方地区缺少温度资源的家庭所推高。北京既然依赖于这些外来人口提供税收、提供交易、提供消费，那么又有什么理由不让这些家庭居住呢？为什么不计算这些家庭的收入与购买能力呢？
更重要的是，供给量并非是针对普遍性全民需求的。全国每年的商品住宅仅为400万~500万套，又分为廉租房、经济适用房、普通商品房、高档房、别墅等多种类型。而城市人口已达2亿多户，供给量仅为3%以下。北京每年的供给量约为18万套（含各种新房），按北京常住人口1 600多万计算，瞬间2 000万人口统计，至少有600万户家庭，供给量也只有3.3%左右。加上二手房的供给量也仅有5%左右，而美国高峰期每年的购房比为17%，即使是低潮（现在）也超过了中国一手房的交易总量，但美国的人口总数仅为中国城市人口数的一半。可见这个比例的差距了，因此中国的供求关系更不能用平均数来计算，房价比也不能用平均数来计算。每个城市有5%以上的家庭购买住房（包括二手房）就会出现供不应求的现象。
但中国的房地产为什么会出现2008年的量价齐跌呢？这与刚性需求的存在无关，而只与中国的宏观政策与外部经济环境的恶化相关。所以当住房市场中那些政策的错误被纠正和调整之后，那些抑制投资与消费的因素削弱之后，这种刚性需求就迅速地爆发出来并转换成了购买能力。
不可能出现的是当宏观经济下滑、房价出现下跌时，大家在未知经济预期的结果之前让刚性需求或其他需求都持续不变；不可能出现当利率高涨和税收加重、交易成本暴增时，消费持续增长；也不可能因为出现严重的供过于求，开发商还继续高速投资生产和高价供给。正是因为政策的失误与外部经济环境的恶化产生的叠加作用，才出现了中国2008年量价齐跌的现象。
中国有大量的库存，工业如此、矿业如此、钢铁如此、加工业也如此，房地产自然也不会例外。按2008年的销售量计算，当然有大量的库存，北京空置率同样高速上升，但如果2009年2、3月份的销售增长情况能维持下去，两年的库存消化量就变成了8个月的消化量。2009年全国还会有大量的库存与空置，因为除了部分住房政策作了纠错的调整之外，其他的抑制投资与消费的政策尚未作纠错的调整，自然也不会迅速回暖，库存也还会增加。别忘了，正是政府在2007年才提出扩大供给的号召，而这个供给扩大之后，政府并没有给增加的供给一个消化的周期，就在2007年第四季度开始打击投资与消费，这种政策的快速掉头又怎么会不让市场失控，空置率增加呢！
不要将政府政策调控的错误推给市场，更不要都推给开发商，刚性需求靠开发商去吹是吹不出来的，开发商也不会买那么多的房子结婚用或改善居住用。市场住房销售的增长已经用事实给了《北京蓝皮书》一个纠正，也让这些所谓的“专家”们清醒清醒。
至少我知道网上集中报道的这几点都证明了《北京蓝皮书》的错误，当然也不排除还有更多的荒谬处。而让政府去直接干预与压制市场价格则更是违法而不可取的。这样的《北京蓝皮书》还是不出更好，省得被民众笑话。
