主持人：有请大会司仪徐浩然先生。
徐浩然：尊敬的各位领导，各位来宾，女士们，先生们，朋友们，大家下午好，非常高兴各位在百忙中参加我们的“转型 重构 城镇中国未来英雄—中国蓝筹地产峰会暨2010蓝筹地产颁奖典礼”，我的名字叫徐浩然，每次主持活动都希望像我的名字一样，“徐”是慢的意思，“浩然”是大气的意思，联系在一起就是渐入佳境的意思，希望今天的活动让大家找到一种渐入佳境的感觉。
我来自远东控股集团，远东虽然是中国最大的电缆企业，但是旗下也有房地产企业。所以，我非常高兴，非常荣幸主持这次活动。首先，借大家的掌声认识两位场上的嘉宾，一位是全国人大财经委员会的副主任吴晓灵女士，一位是国务院发展研究中心副主任刘世锦先生。
今天我们的活动和房地产有关，说到房地产，我们一下子就想到了10年前，我们国人所熟悉的，所习惯的福利分房制度在十年前宣告结束了，我们开始了一个货币分房的时代，我们开始了一个房屋的零售时代。十年来，我们见证了房地产业太多的变化，太多的风雨，总结起来可能有四个方面。比如我们的房地产从蹒跚起步到现在规模化的经营，我们从一种粗放式的发展到现在集约式的发展，我们从一种暴利行业逐步转向微利行业，我们从原来的高能耗、高污染的产业属性变成现在的绿色、低碳环保等等。诸多的变化，在座的这么多房地产的著名企业，著名的企业家无不参与其中，可以说在过去10年中，房地产业为中国贡献了很多的GDP，同时成为国家国民经济的重要支柱。
10年以后的今天我们看到房地产业有那么一些微妙的变化，无论是主观的，客观的，等等的环境的改革，使得房地产从一种高速增长期进入到一种平缓的发展期，我们可能也从城市化走向了城镇化，在座这么多著名的房地产企业和企业家们，我想在过去十年房地产的辉煌时代，无不是一个亲历者、见证者、推动者和参与者，在今后，你们还能不能保持住这样一种中坚的力量，分享到中国改革开放的成果，分享到中国城镇化建设带来的红利等等，我想今天我们有很多的话题急需跟各位交流，希望各位在这里敞开心肺，说出你的真知灼见，也让我们所有在座的人有所收获。这次特别感谢西门子家电和王品集团，同时感谢新浪的地产频道和凤凰网、和讯网，以及经济观察网提供的网络直播。接下来我们首先通过媒体的视角来透彻一下房地产业的发展和变化，我们首先有请活动的主办方，经济观察报社的社长刘坚先生带来来自媒体的声音，有请。
刘坚：尊敬的吴晓灵女士，各位来宾，新老朋友，大家下午好。欢迎各位在这个秋意浓浓的下午出席由经济观察报主办的中国蓝筹地产主题峰会，本次峰会的主题是转型 重构 城镇中国未来英雄，首先我代表经济观察报对各位的出席深表感谢。
今天是周一，可能是一周中最忙的一天，诸位都是中国房地产业的精英，是因为我们共同肩负的责任，以及对于未来的期许让我们坐到了一起，来讨论中国房地产的转型重构，以及中国城镇化的未来。经济观察报的这个活动始于2004年，到今天已经7年了，7年来，正是各位对经济观察报的厚爱与支持，才让我们能够走到今天，这个行业始终经历着全社会的关注，有辉煌荣耀，也有荆棘和坎坷。作为一个传媒机构，我们是一个公开的意见平台，我们始终坚守理性建设性的准则，履行着作为一个公共传播机构的应尽职责，我们期望通过我们的努力，我们可以独立客观公正地表达我们所观察到的中国经济，中国社会的变化，并期望整个社会能够从这样的观察中获得一些启迪。经过七年的历练与积累，中国蓝筹地产从一个专业财经传媒的评价活动已成为国内众多金融机构，以及香港资本市场衡量内地房地产企业的重要参照指标。这让我们对于蓝筹评价体系以及标准不敢稍有懈怠，我们相信真实守则是获得信任的基石。无庸讳言，在经历了三十年高速成长的背后，中国经济将步入转型和调整阶段，对于我们这个行业来说，当土地的高溢价成为历史，如何转型，如何重构，如何在中国城镇化过程中使得我们这个行业获得平稳、持续，更重要的是获得有尊严的而不是谩骂声中的成长将是未来一个重要的课题，我们期待在接下来的讨论中可以听到专家及业内人士的真知灼见。
明年经济观察报创刊十周年，在财经类传媒中，经济观察报拥有读者忠诚度，读者知识水准两项第一，特别感谢我们，包括大家在内的我们所有的读者，正是你们对于经济观察报理性、建设性的价值认同，才让我们在过去十年获得了很好的成长。2011年，中国蓝筹评选将是八周年，我们正在规划一个大型的交流活动，把这八年来的精彩汇集起来，呈现给大家。这是一个礼物，一个留给我们自己的礼物，也是一个献给大家的礼物。这更将是一个献给在中国经济中起着举足轻重作用的重要行业的礼物，希望明年我们再次聚首的时候，各位能够笑的更加喜悦和灿烂，谢谢大家。
徐浩然：谢谢刘社长刚才比较谦虚，也是饱含激情和感情的致辞，刚才我们说到中国房地产业刚刚走过的商品化的十年的时间，经济观察报很快也十年，这两个十年那么巧合的就重叠在一起，中国的经济和房地产是紧密相连的，同样中国经济的发展和这样一家报纸作为观察者也是紧密相连，经济观察报的责任不光因为他们是一个观察者，他们更是一个思考者和传播者，所以，经观是我非常敬仰的一张报纸，不然我也不会专门飞到北京主持这样一个活动。
一个产业的发展离不开这个产业的研究机构的推动，接下来我们要听一位来自著名的管理咨询机构的著名管理咨询专家他对房地产业的理性解读，我们有请正略钧策的董事长赵民先生上台演讲。
赵民：各位来宾，非常高兴在这里又和大家见面，中国的很多论坛都有房地产的分论坛，中国还有很多其他专业的房地产论坛，坦率的说，我参加的都非常少，或者几乎不参加，但是我一直坚持参加我们经济观察报的蓝筹地产的评比，一直坚持参加颁奖晚会，因为我在这里能够看到非常多的熟悉的老朋友，每年能够看到更多的新面孔，涌现出来的更多的大企业，优秀企业，所以，蓝筹地产不仅见证了中国十年房地产商品市场的发展历程，见证了一批优秀的蓝筹企业，而且也在不断的涌现出新的优秀的大企业和有口碑的蓝筹地产公司。
中国的行业如果按照两个指标来看，房地产行业一定是数一数二的，没有哪一个行业像房地产行业那样，有那么多优秀的大企业纷纷涌入，把它作为自己新的主业。我们大家一定知道，中国有个著名的央企叫中国五矿，原来是做有色金属的，但是过去五年中也把房地产行业列为它的三大主业之一，我们也一定知道我们有一个做食品油的央企叫中国粮油也把房地产行业作为它的主业，做这些事情的企业无一例外都获得了巨大的成功，当然我们还有更多的民营企业也在涌入房地产行业，比如我们的主持人徐浩然先生来自远东控股，他原来是做电缆的，也做房地产，我们正略钧策的合伙人走到每一个地级市，每一个省份几乎都可以发现这样一个非常富有中国特色的企业现象，当地的排在前三名的民营集团，几乎无一例外都会把它的触角，把它的投资放到房地产行业去。
这说明什么？第一，说明房地产行业有着非常好的发展前景，大家都想在这个发展中找到自己的位置，获得自己的回报。第二，也充分说明房地产行业还处在不断的成长过程中，还有巨大的空间，有着巨大的成长空间和回报的空间培养我们的企业，培养我们的企业家。这是第一个。
第二，没有哪个行业像房地产行业那样，上半年的寒和下半年的冷或者上半年的冷和下半年的热有着如此的冬季、春季和夏季的变化，冶炼行业、钢铁行业、汽车行业也遇到过这样的宏观调控，但是这种调控的力度、频度和房地产行业一比较，完全是属于一种小巫见大巫的对比的状态。因此可以说经历了这种冷暖考验，迅速周期转换活下来的蓝筹地产是最懂得中国市场，懂得中国社会，懂得中国社会政治的优秀企业，这些企业培养出来的优秀企业家和职业经理人都是中国商界和企业界的有识之士和英雄人物。因此，就这个意义上来说，我们经济观察报七年前所发起的蓝筹地产的评比，不仅仅是房地产行业的一个缩影，也是中国企业界，中国的优秀的企业界过去的六年，七年发展的一个缩影。它的发展历程，它走过的道路，它所遇到的问题，它所面临的新的挑战同样都是中国的企业过去、现在和今后所经历过和将要面对的。所以，就这个意义上来说，房地产行业是一个中国商界，中国企业界和中国经济界的一个缩影，一个麻雀，一个我们值得重视和珍惜的一个标本。
当然，如果对比一下最近的互联网行业，房地产行业还有一个特别优秀的行业特点，房地产行业是最讲究和谐社会的行业，房地产行业内部一片和谐，你有钱我有地互相合作，很少听到这种非常极端的负面的你攻我防。这种意义上来说，也是中国其他行业应该向房地产行业学习的，市场很大，市场竞争都存在，但是我们要以健康的心态，良好的精神看待我们的同行，看待我们的客户，或者说善待我们的客户。就这个意义上来说，我们蓝筹地产评出来的优秀企业在整个中国的企业界，在整个中国的商界都给我们树立了良好的典范。我相信随着我们蓝筹地产八周年，九周年，十周年，更长时间的发展之后，我们蓝筹地产所推出的一系列的优秀企业，终将成为中国优秀企业中的杰出代表，终将成为中国商界的优秀企业家的摇篮，我们发起这项活动的经济观察报终将成为经济类媒体、商界媒体的杰出代表，我们愿意陪伴着这样的优秀媒体，更愿意陪伴在座各位优秀的企业家和优秀的企业共同成长，一起进步。谢谢大家。
徐浩然：谢谢赵民先生，演讲让我们印象深刻，他的一个动作也让我们印象深刻，一般嘉宾是先鞠躬后演讲，他是先演讲后鞠躬。他点了个题，我们知道香港有个蓝筹股，香港的股市很好，蓝筹股是他们的风向标，中国的房地产很热，很多企业，那么多发财的机构，十大首富有多少房地产，但是蓝筹地产的走向也会成为中国房地产行业的风向标，除了高成长型高回报性，也有高动荡性的诸多特点。尤其是在现在经济形势的严峻，以及我们的贫富悬殊差距的拉大等等，使得国人，包括政府，方方面面对房地产尤为关注，今年大家看到这种风雨，这种调控，这种力度前所未有。在这种情况下，我们国家又要实现不断项城市化转型，目前中国城市化率据说47%左右，以后可能还要到50%，60%，甚至70%，80%，这个过程房地产能扮演什么角色，这个转型中，我们国家这些部门有些什么制度的安排，有些什么政策的引导。我觉得这些话题是接下来我们在主题演讲中特别希望听到的。所以，接下来我们首先有请全国人大财经委员会的副主任吴晓灵女士为我们做政策的精彩解读，大家掌声欢迎。
吴晓灵：谢谢主持人，也很高兴有机会到这里出席一个地产论坛，但是说实话，到这儿来出席地产的论坛也有很大的风险，我现在也不是政策的制订者，我想我只能够来谈一下我个人对一些问题的看法，我今年年初曾经写过一篇关于房地产调控的文章，主要的意思是希望我们的房地产能够回归到满足人民的基本生活需求，然后在满足人民基本生活需求的过程当中，它会成为一个经济发展的重要推动力。在那篇文章中说了很多的观点，我在这儿就不说了。
这次我想借这个机会对我最近看到中国人民银行的房地产金融分析小组他们发布了中国房地产金融2009年报告，其中他们做了一个个人住房按揭贷款的调查，我认为从这当中可以看到一些信息，所以，借这个机会向大家讲讲我的看法。
他们有一个房地产金融的分析小组，最近他们发布了2009年的报告，我看了这个报告有一些体会，跟大家分享一下。这个报告选择了东部11个城市，中部5个城市和西部6个城市，基本上除了青岛、宁波两个计划单列城市，其他的基本上是省会城市，也是房地产发展的重要城市，应该说有一定的代表性。从这个报告中我们可以看到住房市场有较大的刚性需求，我们国家现在家庭人口在减少，户数在增加，黑色的曲线就是人均家庭人口，红色的柱子是家庭的人数，从2008年，因为2009年的报告只能取到2008年的数据。从2008年户均人口3.16人，比1998年减少了13.2%。2008年的家庭总数达到4.04亿户，比1998年增长了26.3%。
中国现在面临80年代以来两次生育高峰的结婚高峰期，1981年到1982年，1985年到1990年是两个中国人口出生的高峰期，我们按20—30岁为结婚的高峰期，2005年到2012年是两个高峰期的交集，两个高峰期在这个阶段的交集，我这张图表画的是如果按照年平均23岁做一次平行移动的话，把人口出生的高峰和结婚年龄的高峰做一个对比的话，大家可以看到第一个高峰是2005年，第二个高峰2010年，第三个高峰2013年。我们国家从2005年到2012年这个时段我们会面临着大量的年轻人要结婚。
从22个城市的购房人对贷款的依赖度来看，我们认为贷款的依赖度并不是非常高的，他们购买的支付能力比较强，贷款首付比例均值是37.07。新增个人贷款占商品住宅销售额的比例，这个数不是特别的科学，因为很多的人说个人新增贷款有还款的，有新借的等等，但是我个人认为这个比例还能够说明一定的问题，大家可以看到，从2005年到2009年，这个比例有高有低。2009年无疑是最高的，而大家想一想，2009年主要是我们大量的放松了对于贷款的门槛，只要我们的贷款门槛稍微一放松，增加得比较多。但是即使是这样，占的比例也不是特别的大，和我们首付比例的均值有点接近。
再看一下不同区域的借款人的年龄分布。这面20岁到30岁的中东西部的三个地区，还有是30岁到40岁的，也就是说借款人的年龄分布基本上是在20岁到40岁之间，而20岁到30岁我们可以看作是他结婚的需要，30岁到40岁基本上很多人有可能有一些是改善性住房或者是他结婚的需要，但是最有意思的就是他们的钱是从哪里来的。
我们可以看到这张图，20—30岁这段的借款人首付比例的来源和全部样本比例的情况，黄颜色的是全部样本的首付比例，靠自己家庭积累的是66.84，自己家庭积累的在20岁到30岁只占51.99%，接受父母、亲戚朋友无偿的资助的这个年龄段的要高于全部样本，含两种以上情况的，这个年龄段的也高于我们的全部样本，这就印证了市场上的一句话，公公、婆婆、岳父和岳母共同帮助孩子买住房，在付首付。
第二个问题，在高房价下，住房困难户是哪一群人呢？是城市月平均收入三倍以下的居民。我们可以看到，在东部城市，城市居民月可支配收入是2004元，借款人的人均收入均值是14000，如果取中位数是7500，这个是按照我们银行抽样调查的数据。第三栏是按照抽样调查问卷的数据，大家可以看到，抽样问卷的数据低于银行报来的数，我想当时填表的人不太愿意填自己过高的收入。凡是能够贷款去买房子的人，要从中位值来说，他的收入基本上是平行收入的三倍以上。
针对这样的情况，我想提一个建议。应该加强租赁房市场的建设，解决购房困难家庭的住房问题。这里面是两个部分，一个是保障性住房问题，从狭义的保障性来说的话，只是廉租房的，但是我今天说的保障性住房稍微要宽一些，基本上要解决在你的城市的平均收入三倍以下的这样一个人群，把他们都应该划在保障性住房的范围之内。如果我们政府把我们的服务边界做了界定之后，能够通过抵押贷款来获得住房的话，我觉得他们就用市场去解决这个问题，而政府应该保证的是我刚才说的这一部分人的住房。
要解决这个住房问题，第一，应该加大财政改革的力度，促进保障性住房的建设，这个要讲起来就比较多了，我只点个题目，不说了。我下面讲一下如果我们很好的做了财政体制改革的情况下，我们怎么解决住房的问题。我心目中的保障型住房由什么构成呢？由廉租房、经济适用房、公租房构成，保障型的住房功能要全，面积以保障基本居住为限，我提出来的廉租房三十平米以下，公租房和经济适用房应该在60平米以下，我们知道我们的经济适用房当初出台条例的时候规定的面积是80平米以下，但是实际上我们这几年的经济适用房的建设面积大大超出了当初条例的规定，也超出我现在所说的面积。
我为什么提出这样一个面积呢？大家可以看，这是人民银行在22个城市发的已经贷款购房人的买房子的面积的分布，大家可以看到最小的0.42的是三十平米以下的，贷款买房子的，有11.82%是30—60平米的，有32.85%是60—90平米的，也就是说有能力支付现在的市场高价买房的一些人，他们45.09%都是买的90平米以下的，如果说有能力来到市场上买房子的人，将近一半都是买的90平米以下的，真的经济困难，而仅仅是为了解决自己生存、生活的最基础的保障我认为定在60平米以下的经济适用房应该是没有问题的，还是能够说得过去的。廉租房在30平米以下也是能够保障基本的住房需求的。咱们现在住大房子的期望值太高了，想一想1998年，我们在房改的时候，司局长的住房不过是60—70平米的小三居。
对于廉租房来说，可以选择实物配租或者货币租金补贴，经济适用房可以有产权，但是它只能回售给政府，不能有房产增值收益，以防止有腐败。说句不客气的话，我们国家在经济适用房上腐败太厉害了，这也是老百姓不满意的。如果我们经济适用房真正为那些低收入的人群，但是不是特别贫穷的人群解决问题的话，我认为我们投入的资源是可以解决他们一定的问题的。但是我们现在大量的经济适用房的资源并没有满足这些人的需要。主要是两个原因，一个是买了经济适用房可以获取高额的地产增值的收入，第二持有成本太低。
公租房和经济适用房保障的范围相同，但是只是它只租不售，这样的话就可以便于管理。经济适用房如果说你的家庭收入老也不可能特别高的话，有了产权你可以继承，你只要有屋子住，你的后代只要有屋子住就可以了，但是低水平的保障会激励人们自己努力改善住房。如果你要是不满足于这样一个低水平的保障的话，那你就去努力。要能够过得去政府可以帮你，要过得好必须靠自己的努力。我想我们应该规范房屋租赁市场，出台房产税，促进租赁房市场的发展，房产税现在市场上炒的比较厉害，我这儿谈一谈我个人对房产税的观点。
第一要建立联网的房产登记系统，我们国家为了很好的保护个人私有财产，必须建立严格的财产登记制度，既是反腐败，也是保障每一个公民的财产的安全。
第二，我们应该用递减式的房产收益所得税鼓励房主长期持有房产，我们现在不断的出政策，今年出个政策，几年持有我收多少税，明年又出一个政策，政策的不断调整其实就是一种风险。我想我们应该制订一个稳定的，比如说你以五年期为界，一年持有可以征50%的增值所得，以后就可以递减，到五年期以上可能税率比较低，可以跟所得税征的幅度比较一致，这样给大家一个长期的预期。第二在一定的居住面积免税的基础上，用累计房产税促使房主提供出租房源。物业税是很复杂的，涉及到我们国家的土地供给制度，还有我们国家房地产的税收种类是繁多的，各位都在房地产行业中，对这个深有体会，这个想短期理顺是不容易的。但是现在我们在强调国民收入分配改革的时候，我们是不是可以把房产税作为一个国民收入二次分配的一个工具，就是在一定面积之内，不管你住多高的房子，这是公民普通的权利，实行免税，超过这个面积我们来征税。
征来的税干什么？用于保障性住房的建设，这样就可以起到调节国民收入分配的作用。一些有房租收入的人不一定就是很有钱的人，很可能一个人一辈子就攒一套房产，想用房租收入来维持他今后的生活，像这样的人把他的收入纳入到综合税收之后，他就可以免去税收。我们不应该完全打击投资性的购房，但是投资了房子以后，你要把这个房源提供出来供大家来用，房子是要大家用的，不是让你当做一个古玩把它珍藏起来，我们应该打击房子弄在自己手里，不发挥他的使用价值，但是他如果有现金流支付我们也没有办法，但是从整体的市场来说，我们也应该允许有一些私人购房子出租作为他的投资。在出租市场上很多人为什么非要买房子而不肯租房子呢？有一个很重要的原因，除了中国人比较喜欢房产和土地外，有这种文化的偏好，另外，租房也非常不安全，不定哪天房主要收回去了，我就要搬家。我们应该有租房的条例来保障出租人和承租人的利益。
第四个观点，要发展多种金融工具，为出租房提供资金来源。包括投资性，投资于房地产，但是它用来物业出租的，这样我们可以发展长期的信贷，还有房地产信托投资基金等金融工具，政府应该通过财税改革来使地方政府有足够的财力提供保障性住房，而作为市场上来说，我们应该有足够的工具让一些人投资于房地产来发展商业性的租赁市场，这就是我的一些观点。有不对的地方，请大家批评。谢谢。
徐浩然：谢谢吴女士，事实胜于雄辩，她在演讲过程中举了大量的数字，这些都是一些非常珍贵的资源，尤其我知道吴女士以前也是中国人民银行的副行长，这些数据央行的数据比较多一些，她也对怎么样促进保障房的建设提出了自己的真知灼见，包括对房产税，如果有这么一个税种的话，它怎么合理的征收，比如通过长期持有，怎么鼓励一个房屋的所有者长期持有，还有面积上怎么进行一个累进的税率提出了自己的看法和见解，对于房产税也好，物业税也好，社会上争议比较大，究竟怎么样，我们还有待于大家共同的探讨，有待于我们政策面的不断清晰。接下来我们还要请出一位既是专家，也是领导的，国务院发展研究中心的副主任刘世锦先生给我们分享他的演讲，中国经济面临的挑战，以及房地产业的发展，我们掌声有请刘世锦先生。
刘世锦：尊敬的各位来宾，女士们，先生们，大家下午好。刚才讲的非常专业，我对房地产外行，只是住房子，研究不太多。今天给大家提供一些信息，在这个基础上稍微谈一下对房地产的看法。
最近讲“十二五”规划，“十二五”规划有一条主线叫发展方式的转变，怎么转变，转的重点是什么？这是最近讨论比较多的话题，我先讲一个大的判断，今后5到10年，经历了三十年高增长的中国经济，很可能会出现一个最重要的一次转型。这个问题怎么来看，还是要看中国目前和今后一段时间发展的背景和条件会有什么样的变化。
这次因为国际金融危机的冲击，中国的表现还是不错的，我们的经济总体上也处于一种从应对危机型的增长转向常规型的增长，今年增长10%可能性很大，明年增长9%可能性也很大，但是往前看，我们看到一些问题，看到一些迹象，一些趋向，感觉到中国经济在今后一段时间将会面临一些严重的挑战。三个方面，第一个，中国经济增长速度的平台很可能在今后3—5年出现一定幅度的下调，进入一个次高或者中速的增长期。中国经济已经高速增长三十年了，还能持续多长时间，从国际经验来看，高速增长的经济体20年是比较多的，30年比较少，40年几乎没有。所以，我们已经进入了第四个十年的高速增长。
我们最近对二战以后增长比较快的三个国家，日本、韩国和德国进行了一些分析，发现了一些规律性的东西。这三个国家都是在人均GDP，按照1990年的国际元计算的时候，达到一万美元多一点的时候，它的工业的比重开始下降，投资的比重开始下降，经济增长速度开始下降，日本过去70，80年代是4%，90年代到新世纪是1%到0%左右，60年三个平台下了两个台阶。中国按照同一个口径来计算，中国到2010年，就是今年，人均GDP会达到八千美元，是拿1990年的国际元计算。
这三张图大家看一下，日本的情况，韩国的情况，德国的情况，时间关系不展开了。我们有一个基本的判断，今后3—5年，最长7年，这个区间中国经济增长趋势的平台应该有一定的下降，很可能由目前的10%左右降到7%左右。有这么一个变化以后，对我们会有什么样的影响。有一些同志经常讲速度低一点，效益好一点，我们速度太高了，低一点，效益会不会好一点？实际上中国目前经济的增长模式是一个速度高的时候效益比较好，速度低效益就不好了。比如这次应对金融危机，2008年四季度和2009年一季度，GDP降到6%左右，企业利润、财政收入包括就业的状况都是在迅速下滑。2009年下半年和今年的前三季度，企业效益大幅度好转，我看最近一个报告，前三季度，工业企业的利润增长率增长了53.5%，捷报频传。是不是我们企业的盈利能力在最近一年左右的时间有了实质性的提高呢？其实不是，是因为增长速度回升了。我们的问题是如果增长速度下滑，到了7%左右，它不是两个季度，是一个长期的现象，我们的经济会出现什么样的问题，也就是说如果我们企业的盈利模式不变的话，会出现什么样的问题？前些年我们做过一个研究，中国经济增长速度如果低于6%的话，大概我们一半以上的企业是要亏损的。所以，我们企业的盈利模式能不能有一个转变。关于企业的盈利模式，中国做过一些初步的分析，中国目前的企业盈利模式有三种，一种是依赖资源占有和行业垄断，主要是上游企业，具有行业的定价能力，还有一些依赖扩大规模增加盈利，规模大了以后，成本相对降低了。第三，依赖创新来增加盈利。现在我们的问题，第三类企业太少，前两类企业占多数。所以，如果我们预期3—5年以后，企业整个宏观经济增长，潜在增长率下一个台阶，降到7%左右的话，我们企业的盈利模式一定要发生转变。当我们6%的时候，GDP增长速度6%，甚至3%的时候能够盈利，要解决这个问题。这就是企业盈利模式的转变，大的方面就是发展方式的转变。我们现在讲发展方式的转变讲了二十年了，过去还过得去，今后5—10年必须要过，发展方式的转变有时间上的要求。
第二个挑战，我想重点说一下，我们现在面临要素成本的快速上升。所以，现在经济增长的重点要从过去的低成本的要素驱动向创新驱动，要实现这样。现在要素成本的上升，一个是劳动力成本在上升，最近一段时间，关于刘易斯拐点是不是到来，争议比较多，现在劳动力供求关系发生了变化，不是局部性、阶段性的，而是一个长期的。所以，反映在投资上，投资成本上升。
第二个方面，我们现在讲建设两型社会，资源节约环境友好，最后是要解决我们过去由于价格定得过低，价格扭曲或者价格低估那部分环境和资源成本最重要进企业成本，这两部分合起来最终造成企业成本上身，但是劳动生产率能不能相应提高，劳动生产率要靠创新驱动，这个已经讲了很长时间了，问题在于我们这个方面是不是有把握，我觉得前景不大明朗。
第三个大的挑战就是过剩的流动性推动价格上涨。这次应对吉荣危机是国际国内注入了大量的流动性。国际上来讲，全球金融危机它时间的长度和复杂性超出我们预期，我个人认为这次金融危机有三个可能的阶段，第一个私人债务危机，第二是主权债务危机，第三是国际货币体系危机，目前正处于第二个阶段向第三个阶段过渡的阶段。三个阶段的逻辑关系非常简单，房地产泡沫、次贷危机，有一批金融机构不行了，政府出手去救，怎么救呢？发国债，发到一定程度以后，主权债务危机就出现了，但是主权的国家或者政府是不会倒台的，它能够发行货币，特别是具有全球储备和交易货币发行权的国家，比如美国，实际上这样搞的一个结果是什么呢？它只是把它的问题向后推，但是这个事情，最近美国启动了第二轮的政策，它是通过增加流动性刺激国内的需求，造成的结果是什么呢？从国内来讲，他们现在还是通缩，为什么呢？因为它整个经济增长速度比较低，但是对新兴国家带来了很大的通胀压力。所以，中国今后相当长一段时间将会面临着持续的所谓外部输入型的通胀压力。
从国内来讲，国内我们现在价格上升的问题，最近这一两年都在讨论，通胀的问题，有一部分同志讲CPI好像看起来问题不大，其实最近的情况来看问题不是不大，但是我们更重要的是要关注一个广义的问题，CPI、PPI还有资产价格，我们现在面临的是两个市场，一个是商品市场，一个是资产市场，包括我们的房地产市场，在这种情况之下，过剩的流动性到什么地方去，过去主要是买商品，商品是短缺经济，现在这个情况已经不存在了，几乎所有的商品都供不应求了，过剩的流动性到什么地方去，首先是个理论问题。我个人有个观点，我认为主要是流向需求相对的比较稳定，但是劳动生产率提高比较慢的这么一些物品，供给弹性比较差的物品。什么物品呢？主要是具有不可再生，不可移动性，与土地资源关联性比较高的物品。地底下的石油、铁矿石、黄金，地上种的粮食，地上盖的房子，我们的房地产。
所以，最近将近十年，中国经济的增长一个住房，一个汽车。但是买了这两样东西以后，它的价值的走向是完全相反的，汽车是越来越便宜，房子至少在目前价格越来越高，是不是房子真实的价值更高，哪个技术含量高？肯定是汽车。但是为什么房子价格越来越高呢？需求是稳定，甚至上升的，但是供给，比如北京市五环内的土地一寸也不会增加，但是需求在上升。过剩的流动性主要是流向这儿。包括农产品，前一段有些同志对农产品比较乐观，供不应求，不会涨价，前一段是小众产品在涨价。最近的是苹果，今天中午电视台播了一个消息，现在棉花期货已经到了三万一了，现价到了三万。前一段时间是小众产品，现在中众甚至大众产品价格也上来了。这些东西都是可以解释的，流动性增加了，流到什么地方？我们笔记本电脑是不会涨价的，手机也是不会涨价的，汽车也是不会涨价的，但是和我们土地相关的东西是涨价的。
刚才讲的三个方面的挑战对中国经济有什么影响？增长速度减缓，中国需求的规模相对的上升，而要素成本的上升，供给竞争优势下降，增长速度减缓，需求规模优势下降，广义通胀压力则加剧增长的不稳定和不确定性。我感觉中国经济过去三十年遇到过很多挑战，但是这次是对经济增长基本面的挑战。过去经常讲中国经济增长的基本面是好的，虽然遇到各种各样的问题，但是现在经济增长的基本面虽然还比较稳定，但是一些因素在发生改变。所以，这点应该有所关注。怎么解决呢？我们要转型。其他的就不讲了，我们需要转型，过去中国的改革主要是市场化改革，但是市场化改革主要是初级生产市场化，消费品和生产资料的市场化，农民向非农产业和城市的转移，劳动力市场的形成，下一步要创新，整个产业结构升级，把中高级的生产要素动起来，推动它的市场化，包括人才、技术、金融、教育、医疗、文化等等。所以，我提这个观点，要加快中高级生产要素的市场化，这应该是我们下一步市场的挑战。
大学的改革和对外开放，科研机构与优势产业的结合，义务教育和职业教育的衔接，金融改革与创新，为创新型企业，特别是其中的中小企业提供有效的资金支持，社会保障制度建设在形成安全网的同时，重视流动性，形成竞争导向的产业政策，发展战略性新兴产业，重点并不是形成制造能力，而是在技术上有所突破。政府支持创新，应该是需求激励，支持供应链瓶颈环节的突破，奖励竞争优胜者。时间关系，不多说了。
房地产在刚才这样大的形势下，房地产怎么健康稳定的发展是我们社会的热点话题，也是我们在思考的。先说一点基本的东西，房地产一个特性，一个是直接关系民生，第二是国民经济的支柱产业。前一段时间，媒体讨论，有人说就是因为把房地产说成是国民经济的支柱产业，所以，现在太热了，它是支柱产业是客观存在的，为什么？在这个阶段中国要保持一个平稳较快的发展，这个行业必须要有这样的地位，因为要解决人住的问题，解决城市化的问题，所以，它是支柱产业。第三，它也是容易产生资产泡沫的活页。理由刚才讲过了，这就决定房地产行业的政策从来不能搞一刀切的政策，必须是有保有控有压，我们现在面临的问题如何在防止物价过快上涨的同时保持房地产行业投资的适度增长，价格在有些地方过高，但是房地产的投资作为支柱产业，它仍然是非常重要的。我们做过一个测算，中国的投资对中国经济增长的速度来讲它是一个主要的拉动因素，GDP三个构成要素消费历来是非常稳定的，进出口有非常大的波动性，但是投资是决定我们增长速度的一个主要的因素。其中房地产投资占的比重大概20%—25%，基础设施占25，工业设备投资占30%左右，这三项可以占到80%左右。所以，房地产投资发生比较大的波动的话，对整个投资的影响是比较大的。
所以，怎么解决刚才讲的矛盾，房价要稳住，但是投资还要保持适度的增长，我们要解决一个基本的问题。现在大家越来越清楚，要解决全体居民的住房问题，全部靠市场是有问题的，当然，更不可能全部靠政府。需要形成一个现阶段适合我国国情的多层次的住房供给体系。现在我们提的比较多的低收入阶层廉租房，中低收入阶层，至少有一段时间，当他的收入还不足以买商品房的时候，住公共租赁房，然后经济实力可以了，中高收入阶层买商品房，各得其所，住房的商品结构可能需要一个战略性的考虑，一个指标安排。
在这样的基础之上我想讲一点，是不是保障性住房就是政府盖，商品性住房就是市场盖？没问题，保障性住房政府发挥主要作用，商品性住房市场主导。但是现在讲的保障性住房，目前在整个投资中占的比重还是比较低的，10%以下，前几年是5%左右。有人讲市场的拉动的房地产的投资如果下来的话，能不能让保障性住房的投资跟上去，因为它比重比较低，最近中央政府还挺重视，加快保障性住房的建设，我想在这个方面其实我们也可以更多的发挥市场机制的作用，首先从政府来讲，我们可以提出一些建议，现在土地出让的收益能不能主要或者优先的用于保障性住房的支持，这样就会形成一种互补的机制。现在有些地方土地拍出很高的价格，土地收益拿来搞保障性住房的建设，行不行？第二，吸引社会资金进入保障性住房建设领域，使之达到社会平均收益水平，政府资金主要用于弥补收益缺口。大量的社会资金也可以进入这个领域，但是社会资金是讲究回报的，可以设置一个社会平均收益的水平，如果有缺口，政府的资金补这些缺口，不一定都靠政府。也就是政府的资金起到一个杠杆的作用。还是要发展用于支持保障性住房的多种多样的金融工具和金融机构。
房地产的情况我不太了解，只是一点想法，供大家参考。今天我讲这个，我是来自于国务院发展研究中心，但是都是讲我个人的看法。谢谢。
徐浩然：谢谢刘主任给我们做了很好的中国经济形势的解读，三个字，“升、降、多”，CPI上升的可能性加大，经济增长幅度增幅在下降，流动性是否有点过多，另外，他对房地产的复杂性有保有控有压，升降多，保控压这是他讲话的核心思想。接下来我们请出跟住房关系最为紧密的中国城乡建设研究所所长陈淮先生为我们做精彩解读。
陈淮：尊敬的吴主任，各位来宾，各位媒体朋友们，时间非常有限，讲讲中国城市化“十二五”期间积极稳妥，中国的城市化方兴未艾，发给我的材料里，做策划案的人写了一句话，城市化与工业化脱节之痛将令城市化在适中的前行。城市化和工业化脱节，谁跟谁脱节了，谁城市化过度于工业化了吗？中国建国到今天为止的60年，我们始终是城市化严重滞后于工业化。50年代，我们建了一批老工业基地，今年保障房建设580万套，280万套棚户区改造，50年代那批老工业基地建的工人新村，整个六七十年代的二十年中，我们执行的是远离城市的方针，工业学大庆，先生产后生活，农业学大寨，先治坡，后治窝的方针。一直到改革开放后，80年代末，90年代初，我们兴起农村工业化的高潮，我们出台的政策叫进厂不进城，离土不离乡，不进城，直到今天，2010年，中国暴雨频仍造成的灾害并没有主要集中在农田和农舍，而是城市内涝。城市中，特别是沿海特大现代化城市中淹死的人比舟曲还多。广州下一场急雨淹毁一万多辆车。我们是城市化过快于工业化了吗？我们的城市化还不过是方兴未艾。中国想不想成为世界级的强国，我们的竞争力问题，有一天我们不讨论美国到黄海的航空母舰军演，我们讨论中国的航空母舰到墨西哥湾军演的问题，我们想不想让13亿人都分享经济发展的好处，我们想不想根本的解决三农问题，克服老天爷给我们留下的资源贫瘠对经济发展的约束问题。所有这些重大难题的解决，只有一幅药，那就是继续坚定不移地推进城市化和城镇化。这是第一个我想说的。
第二我们今天既然讨论房地产，中国的房地产业还有没有发展前景呢？我想也并不难回答。我们有把握没有疑义的说在未来5—10年或者更长一段，中国的房地产业仍然是全世界最大的市场，仍然是全世界需求增长速度最快的市场，仍然是全世界需求方的购买力增长速度最高的市场。我丝毫不怀疑这些，我们房地产市场的发展还需要完成四个任务，第一，我们已经解决了大多数人有房住的问题，我们下一位要解决的排在第一位的是所有人都有房子住的问题。这就是2007年24号文件提出的扩大廉租房覆盖范围，实现应保尽保，也是刚才吴主任和刘主任都讲到的我们低端保障和政府履行保障职能的问题。这是第一个。但是最低端的保障问题，廉租房建设，我们预期3—5年的时间，我们差不多可以基本解决。当然，所有人都能买得起房这个任务恐怕要20—30年，或者大多数人买得起房20—30年，但是我们把兜底的任务解决好。重度残疾无人赡养的孤寡老人或者其他原因享受最起码的社会保障问题。
第二，我们面对的最大挑战是农民工进城的问题，这个问题是今后中国城镇化的重要任务，也是“十二五”规划中明确提出的符合条件的农业人口和城市中落户的中国城镇化重要任务原文就是这么说的。刚才两位领导的数据重有一个指标，中国的城镇化率到现在才46.7%，我们已经是不小的成就了。从1980年1.91城镇人口成长到现在，我们人口中有相当一部分是伪城市人口，他们尽管统计为常住人口，但是在城镇中既没有稳定的就业，也没有被福利资源均等化的覆盖，更没有相应固定的住所。这个比重6.2亿人超过四分之一。现在城镇中农村工有1.49亿人，城市化和城镇化究竟谁滞后于谁？其实有一个词最明显不过的可以概括，农民工这个词就代表着中国城市化严重滞后于工业化。工业的发展已经迫切需要这么多的劳动力了，他们的社会身份还是农村，恰好说明中国是城市化严重滞后于工业化。什么时候我们没有农民工这个词汇了，我们城市化与工业化才真正走到平衡的程度。
第三，我们还得进一步完成大多数城镇居民从脱困期向改善期的转变，我们大多数城镇居民已经住到满足基本住房需求的房子里，我们2009年末有130亿平方米的城镇住房资源，1990年才20亿平方米，是20年前的6.5倍，但是这个水平人均也不过才20平米出头，户均60平米，如同刚才胡主任说的，那个时候可以做到三居室，真有三个小卧室，能够满足多代人分室而居的条件，有厨房厕所，市政管网的支持，但是那个厕所只能叫厕所，不能叫卫生间，最多搁个马桶。这仅仅是满足基本住房需求，大多数居民正在向改善性需求过渡，要求卧室不是放下1.5米的床，能放下1.8甚至2.2的双人床，卫生间有一个女主人化妆的地方，房间里有一个多代人公共活动空间，这是完成第三个任务，也就是住房具备改善性功能，而不仅仅是满足人基本住房功能。其实这功能并不难区分，你有衣服蔽寒遮体就是基本需求，你有分四季分场合的衣服就是改善需求，你追时髦就是享受性需求，穿名牌就是奢侈性需求。
第四，我们完成重要的发展任务中国城市结构的调整问题，过去十年，由于历史的原因，我们不得不把城市化的资源、政策过度集中于沿海特大城市，北京开奥运会，上海开世博会，过两天广州要开亚运会，这些大的活动至少需要十年的准备时间，这个时代过了，今后十年，我们重点的二三线城市，县城和中心镇的建设要快马加鞭才行，不然小白领买不起房子，和上一次金融危机三千万农民工返乡的问题仍会再次出现。
房地产业并非没有危机和挑战，大家经常问我政府的政策什么时候退出了，我说你问我这个问题就像问我警察叔叔，我什么时候喝了酒就可以开车了一样可笑，我们哪一项政策应该退出呢？我们到现在为止的利率仍然在25年来最低水平上，中国经济即便我们宏观调控未来5—10年都非常有效，通胀率控制3%—5%，利率水平至少是定期存款利率水平至少比现在高一倍，今后5—10年，我们利率的水平持平于低于现在水平的机会连5%都不到，高于或者远高于现在水平的机会可能要占到95%。我顺便说一句，吴主任刚才讲到按揭贷款买房的问题，真正按揭贷款的风险还不在规模本身的大小，我们现在按揭贷款最重要的问题是数万亿按揭贷款70%到80%是过去三年贷出去的，银行都知道的一个问题是人们在还按揭贷款的时候，前3—5年，90%的月供在还利息，每个月还五千块钱月工，4000—4500是利息，如果利率涨一倍会有多少人还不上供大家知道吗？我们很多人在过去三年没有想过这个利率的风险，在还月供的支付能力上差不多是顶着嗓子眼买房，开发商也适应这样的政策环境，今天房地产业就是不景气，衰退了，恐怕未来的发展利率也会高于现在的水平，这没什么退出的问题。
第二管控投机性需求不是今天的短期政策，在任何国家，任何时候，对多占资源，多占优质资源的群体都要实行限制性的管控，无一例外。如果我们的房地产市场的景气状态是靠买第三套，第四套房支撑的，是靠投机性支撑的，这个市场本身就不健康。只要不许买第三套房这个市场成交量就低，只有买第三套，第四套才能到正常量的水平，说明这个市场恰好不正常。这个措施会不会仍然是同样的具体方式这不一定，也可以限制首付，也可以限买，甚至特殊情况下有的城市禁买第三套都有可能。但是管控投机性、投资性购房，对那些过度占有资源实施一定的限制是不会退出的一个长期性政策。
我曾经说如果指望继续放松到大家可以随意炒房子，对投机性也给予大规模的信贷支持，你开发商就死了这条心吧，这个恐怕不会有。第三，我们也别指望，刚才刘主任讲了很多房价的问题，过去10年，过去5年几乎很少有开发商因为经营不善而死，大多数是卷款潜逃，违规占地被查或者假按揭等问题，在过去10年里，市场和市场的参与者主要是和政府和政策在博弈，这并非是一个市场的正常状态。下一个十年，我们进入到市场内部的企业竞争了，在一段时间内我们不断有一些企业因为跟不上，不能适应相应的政策环境和市场环境这两个环境，而倒台了，那这个市场恰好才正常了。别以为有一部分企业死掉，中国的房地产业就会垮，我们20年前，那些政府定点的家电企业至今活下来的，大概长虹是仅存的一家，曾经也火爆一时，这么多的名牌家电企业死了，并没有挡住中国成为一流的家电大国。这就是社会的法则。
因此，我曾经说过，如果前十年房地产市场和房地产业主要看政策脸，今后十年你们要做好准备看市场脸，要和消费者竞争，和供给方相互竞争，和资源有限的约束竞争，能在这样的环境中存活下来的企业一定是中国未来房地产企业的希望所在。这也是我们坚持多年的蓝筹地产的一个重要宗旨，我希望我们的地产企业不仅是规模大，不仅是整个销售量所占比重高这样的蓝筹，而且是在竞争中处于强势这样的蓝筹。以上仅供参考，谢谢大家。
徐浩然：感谢陈淮先生给我们上了既生动，又深刻，也非常清凉的一刻，刚才三位，一位行业领导，一位经济学家，还有一位行业的政策专家，在一起给我们提供了他们对于未来的中国房地产的走向，以及城镇化的趋势的灼见，接下来我们还要听一听真知，给我们带来真知的是一位房地产的企业家，中国房地产每一次转型发展和变化，几乎都能常常听到他的声音，有人说他是大嘴，有人说他是大炮，我更认为他是敢于讲出自己内心想法的率真的企业家，让我们掌声有请华远集团的总裁任志强先生。
任志强：前面讲的都是领导，他们比较谨慎，我可以瞎讲。陈淮说你们小心点，我就想谁不想过年呢，谁都想吃饺子，没有说今天让你吃饺子，明天让你吃棒子面。市场就觉得今天吃不上饺子，明天吃饺子吧，老想着政府什么时候给点饺子吃。这个陈淮说不太可能了，我说四月份从了你们也不从，我说了好几遍你还是不从。陈淮告诉我们说没饺子吃了，你们就吃点棒子面就行了。市场的发展前景还很长远，陈淮主任说可能未来还有十年、二十年的高速发展过程，尤其“十二五”特别强调城市化，既然城市化还有这么大的潜力，房子还得使劲盖，还早着呢。
这上面写着两个词，一个叫转型，一个叫重构，后面一句话叫城镇中国未来英雄，能不能把镇取消了？中国像陈淮主任说的老是镇，所以，老是城市化不了。吴主任和刘主任讲的东西我有些不同看法，为什么中国的决策仍然停留在目前的阶段，老出这么多稀奇古怪的政策，我不是反对陈淮说的要出政策，确实，警察一定不会让你喝酒开车，但是警察是不是能把车和交通管得好一点，这是另外一个问题。我们都是老朋友，我说话也不客气，说我们的住房目前是以基本消费为主，刘主任刚才讲话里也含有这个意思，但是什么是基本消费？按照马斯洛的说法满足有吃，有住，陈淮主任说你就是衣衫遮体你就满足基本需求，那我认为中国已经满足基本需求，没人睡在大街上，至少比纽约睡在大街上的人少得多得多，是不是我们比美国更好的解决了需求？邓小平说目前的主要矛盾是人们日益增长的物质性消费需求，这是主要矛盾。倒过来说，如果仅仅满足住房需求，也就是维持劳动力再生产的部分叫做基本需求，那么这个需求应该说我们都别收土地出让金，政府负责，因为按联合国的人权公约，每个国家的政府必须保证人们的基本居住权利，那你不要市场化。你要市场化干嘛？你就分配吧。但是居住需求有一个基本条件，1958年提出大中小城市分别达到四五六平米，1985年建设部的方案是六七八平米，到2010年我们提出八、十、十二平米，小城市面积达一点，大城市面积小一点，这个基本需求在不断的保证中，而且不断扩大中。1978年达到3.6，1949年是4.9，改革之前的30年，我们比解放前的面积还小，我们满足的基本需求是什么？先生产，后生活，告诉你有一张床就行。1978年以前，建设部正式给国家的文件里有六次提到房荒问题，什么是房荒，国际标准人均一张床。然后扩大标准，户均一套房，目前我们没有完全满足成套率的1：1，但是两代人，三代人住一套房的情况基本解决了。我们要解决的是代人到三代人甚至四代人住一套房，这个比例大概占65%，要扩大到成均一间房，就是陈淮主任刚才讲的。
要实现人均一间房就不是满足基本需求，而是扩大基本需求，怎么扩大基本需求，这才有了市场化。真正的市场化要解决的是提高生活质量和超出基本生活需求的房子。基本需求还让大家花那么高的土地出让金买房子吗？全世界可能除了中国以外，没有一个国家这样。也就是满足基本需求的房子应该是不收土地出让金的，比如廉租房、经济适用房。经济适用房不是满足基本需求吗？如果是，商品房就不是。不能两个都是，一个收土地出让金，一个不收。我们的政府就是在这个问题上认识发生了错误，我认为是错误的，才出台了一系列政策告诉你要做小户型，符合最基本的低收入需求，你别收土地出让金，没那么高的土地出让金大家不就买得起了吗？为什么不这么做？
这里面一个重大的认识问题就是我们的官员认为在城市化的过程中，农民进城必须有房，这是个统计学中的问题，什么叫统计学的问题？最近我们看到重庆希望农民进城，陈淮主任也说我们现在的假城市化或者伪城市化其中一大部分人没有房子，他不是真正的城市化。但是我翻了半天，全世界的统计数据里不分农村和城市，所以，我要把这个镇字取消，在调查一个国家，这个人是有房户还是无房户的时候是不管你在哪儿有房子的，你在农村有房子在统计学上你不是无房户，可是我们现在看媒体和舆论提出的是家里有一套房子，城里还得占一套房子，为什么农民占两块宅基地不叫浪费资源，为什么城里人花钱占一块宅基地还被批评得一塌糊涂呢？这政策一定有问题。我们如果按农村计算，全国住房私有化率可能达到97点几，租别人房子的二点几，全国城镇普查除了公房以外的，真正私人租赁住房的也是二点几，人都有房子住了还解决什么基本需求？我们基本需求条件还差，就像陈淮主任说的那个厕所不叫卫生家，只能搁一个马桶，半个卫生间。反过来说毛病在哪儿呢？如果按照美国和国际惯例的统计中，农村的房子是可以自由交换的，中国的农村改革没有涉及产权问题，只涉及到土地承包制中的收益权问题。所以，农民增加了一个土地收益权就有积极性了，因此，家庭联产承包就获得了更多的收益。可是房子呢？他没有产权，因此不能交易，不能交换。所以，大城市面积小，小城市面积多，农村面积更多，人均在宅基地上的面积数比城镇大好几倍，所以，我们有16.8万平方公里的宅基地，可是只有（3.8）万公里的城市建成区，这两者一比，差了四倍。为什么美国的统计中农村有房子也算有房户呢？是因为他可以把农村的房子变卖了，而且是按市场价或者虽然我的房子便宜点，但是我的房子大，我把房子换一个城里的小房子够了，我们的矛盾在于我们农村的房子是不能置换的，所以，有房户和无房户在统计学上是一回事，实际生活中又是另一回事。根子在我们土地制度能不能解决，最后农村的土地制度上有产权问题。这样的话它才能解决我要晋城的时候可以把农村的房子不要了，变成城里的房子。如果这个不解决，我们就会争论他在农村有房子，可是城里没房子。还有网上吵得最凶的就是80后，因为在农村有房子，在城里没房子，他在城里买房子的时候并没有把农村的房子取消，我们过去是减人不减地，宅基地还在，凭什么你占两份资源呢？包括我们的《蜗居》，他在父母的城市不但有房子，父母的房子还多着，可是他要在另外的城市有房子，根子是在我们的土地制度和不能置换上。所以，如果我们的政策现在仍然制定为希望我们的商品房市场是解决居住的基本需求问题，国家都市场解决吧，我就不解决了，都市场解决吧，我就可以敛财了，一定要把这个观念扭回来，该你解决的一定要解决。
倒过来，商品房市场就不是解决基本需求问题，而是解决提高问题，就是从几代人一套房变成人均一间房或者变成更高的生活质量，改善人们的基本生活条件或提高生活质量问题，否则商品房还有什么带动作用呢？如果每个人都可以从其中一个市场中拿到商品房，那么，他只满足于一个维持劳动力再生产的基本需求，这个商品有什么竞争力呢？没有竞争价值。刘主任刚才说的一个数据也是统计的问题，房地产投资占社会固定资产投资的20%—25%，这个数子对的，没问题，但是非开发商生产的部分没在房地产开发商，为什么？因为我们有中国大剧院，有央视大楼，这些都列在不能投资范围内，没列在商品房，没列入房地产投资，农村房子也都和房地产无关。但是在其他社会里，没有一个公产权或者机关建房、单位建房，这一系列都没有，他只有一个统计数字，房地产投资就是房地产投资，不管从哪儿拿的钱盖的房子都是。可能不是50，是60，70，为什么刘主任说我们房地产投资掉下来，对经济增长和投资的影响是巨大的，也就是说那块还没算呢，全国到现在为止，去年的房地产开工29亿多平方米，不到30亿，实际上全年的开工涉及到建办公楼的，涉及到博物馆的，单位建房的等等，49亿平方米，差了十几亿，今年商品房房地产开发这块接近于40亿平方米，现在36亿，还有三个月的数据没统计出来。一个月一亿多，大概有40亿，全国是67亿，因为今年加大了保障性住房的建设，保障性住房的建设投资没在房地产投资里。
从这两个数据统计上，一个是什么叫无房户，一个叫什么叫房地产投资，这两个一转换，当我们和国际接轨的时候出现了一个巨大的差异，而这个差别最终导致我们对市场或对房地产业一个不公正的看法。尤其他们不知道全国都把房地产作为支柱性产业，是因为房地产有很大一块税。纽约二手房交易在泡沫破灭以后今年达到65亿美元，纽约平均的房产68年的楼龄有价值的4%的地税，这个地税收入就占到全部财政收入的接近92%，别看它有其他的，哪个也没这个多，有那么多传媒大亨、金融大亨，很多不是在美国交税，是在其他国家交税。所以，最大的税是地税，怎么会不是支柱型产业呢？所以，房地产作为支柱型产业没有任何可以怀疑的，怀疑的是我们如何看待房地产，是仅仅看商品房地产这部分还是全部，这两者差别巨大。北京一亿零一千万的开户面积商品房只有六千万，还有近四千万不是商品房。为什么统计学没有搁到里面呢？于是出了很多问题，我们去年550万套，占全部住宅建设的71.1%，另外，30%哪儿去了？是不是那30，我们保障性住房和经济适用房大部分只占到5%，那30哪儿去了，实际上我们保障性住房类似于满足基本需求的这部分如果不是用于腐败的话，可以达到40%左右，非常大了。遗憾的是大部分像吴主任说的，进入了腐败的行列。普通老百姓没拿到。比如说吴主任在人大，你可以到人大的办公室调查调查，马连道的平均180—240平，给的是人大的工作服务人员。意思就是那个地方房价430块钱一平米，但是房价现在已经两万多了，一个人平均拿了三百万的资产，我们建设部最近在分房子，5700块钱一平米，周围的房价28000块钱，他5700块钱就可以分到房子。所以，我们的制度非常明确的告诉大家，商品房不是满足基本需求，调控商品房政策的时候，一定用的不是满足老百姓基本需求的概念才能解决中国未来房地产市场发展的调控政策，因为它应该更多的注重于解决提高物质消费生活水平，改善住房需求上，满足基本需求，完善不是市场的事，要想永世长满足基本需求，看来有点误解，起码我认为是个误解。因为和别的商品完全不同的在于，房地产是有出让金和非出让金的重大环节的差别，收了土地出让金不是给穷人，给穷人就不应该收土地出让金，这是所有国家几乎最简单的道理，你能从穷人身上扒一层皮，按了再用税收补贴他，有这种道理吗？没有。既然没有这种道理，就证明商品房市场是要解决发展中的问题和扩大的问题，以及改善性需求的问题，而不是用于保障基本需求的问题。谢谢。
主持人：谢谢任先生，马上在台下跟吴主任两个人交流了，听得大家很过瘾，津津有味，论坛没有任志强这样的人就不够活跃，房地产这个行业没有他也不够热闹。所以，我们经常听到他的真知灼见，刚才我们听他是讲真知的，真字他还不要，我们大家知道真也可以变成钱，真拿来做生意就变成镇，镇字他还不想要，这是他个人独家的见解。他的观点带给我们一些启发和思考。今天我们这个论坛跟房地产的十年有关，在过往的十年当中，我们说到房地产的四大变化，比如从一个粗放变成了集约，从蹒跚学步到规模化经营，从暴利走向微利，从高能耗高污染走向节能环保。这是过往十年的变化，下一个十年房地产还会有什么变化，有什么新的演变，房地产的绿色经济会不会成为一个主旋律，这是我们接下来要思考的问题。所以，我们这里专门安排了一场论坛，一场对话，筑居新十年，绿色经济征程，邀请经济观察报，地产主编吕尚春先生为我们主持，接下来把话筒交给吕主编，有请。
吕尚春：尊敬的各位来宾，各位朋友下午好，今天非常荣幸能够主持筑居十年主题论坛，和我一起主持这场对话的还有新浪房产主编杨熙，大家可以看到这场论坛的阵营可以说是本年度至今为止论剑级别最高的一场论坛，接下来由我介绍参加论坛的嘉宾，并请他们上场。
首创置业股份有限公司董事长刘晓光先生；
星河湾集团董事副总裁梁上燕女士；
龙湖地产有限公司执行董事秦力洪先生；
阳光100置业集团常务副总裁范小冲先生；
保利地产北京公司总经理刘翔先生；
西门子家用电器中国区项目销售总监匡宏先生；
金科地产副总裁李战洪先生；
讨论的主题，对于蓝筹地产而言，房价怎么样，政策怎么样，前面已经说得差不多了，房价政策都像天气一样，它不可捉摸，只有自己身强体壮，才能不惧酷暑严寒，下面的讨论中让房价和政策休息一下，我们将展开讨论的是企业的内功如何修炼，今天这场对话将是一场寻找与发现蓝筹地产企业之所以与众不同。我们下面把论剑交给各位老总，管理大师彼得克里克说过，如果不着眼于未来，最强有力的公司也会遇到麻烦，对所发生的事感到吃惊是危险的，哪怕是最大和最富有的公司。我们今天的主题是明天将会怎样。第一个课题就是过去的一年从宏观环境到消费环境都发生了非常大的变化，具体到房地产行业而言，从组织形态，跨地域管理，融资渠道都发生了一系列的变化，对于房地产企业而言，接下来的数年中最重要的事情是什么，您认为什么是新一轮竞争中的制高点，今天机会难得，我们尽量让对话内容丰富全面，请各位嘉宾把握时间，以尽量简短的发言亮出您的观点。
刘晓光：最重要的事情，房价多少钱是人家的事，不要管这个，下一步我们企业的最高点，特别是房地产企业的制高点，可能两条，一条来讲，在宏观调控不断有新的措施的情况下，能够很好的活着。这是一个制高点。第二个制高点来讲的话，可能就是要转变我们的方式，转型。整个国家进行转型，可能地产企业一样的问题。这是两个最重要的问题。我们现在转型来讲的话，包含着商业地产，包含着城市新中心，包含着一些今天谈的工业创业地产。怎么把地产性产业高度融合起来，怎么能够把地产的复合体弄好，我们在想这个问题。所以，现在做的比较大的一个是奥特赖斯，在全国开设的，一个是我们把教育功能设计，还有其他的一些产业性的东西跟地产相融合。这是第一个问题，制高点。
我觉得再单纯的做住宅这条路越走越难，当然这条路也不能放弃，因为地产企业生产住宅也是你的，你不可能不生产住宅了，但是怎么把住宅和其他的融合起来，我们现在最核心的，将来打造城市的新中心，以奥特赖斯为引领的打造城市新中心。
吕尚春：现在一种是以规模化为主的住宅企业，另一种是高精尖，高端住宅，这之间的优劣您认为是什么样的？
刘晓光：我刚从迪拜回来，我有一个很大的感触，我觉得从高端的盲目性来看，我们真是小儿科，没法跟它比，它的气势、设计、原材料运用，房子的档次。
吕尚春：世界上只有一个迪拜。
刘晓光：我就想一个问题，谁在它后面策划，把成为一个金融中心，一个航运中心，一个航空中心，骆驼的后代，中东的可能想不出来，一定有大家的策划，它能把世界的钱弄来，让欧美人买它的房，不是那么简单的事。所以，高端的住宅来讲，肯定是存在的，也肯定是很大的一块市场。因为13亿的市场，肯定是一个份额，这个就要看自己企业的实力、技术水平。
吕尚春：谢谢刘总，刘总从他们自己的经历，包括他在海外的一些观察给我们讲了下一轮地产的主导点。
主持人：因为我们也知道在今年的宏观掏空之上，包括刚才几位嘉宾从宏观经济，以及产业政策都讲了很多，我们也特别想知道，今天在座的都是中国顶尖的蓝筹企业，我们都是在市场上最强的企业，我们特别想知道今天企业在面对这样的宏观政策，这样的市场环境下，我们的打算是什么样的，我们是采取一种更进取的态势，怎么在未来的竞争中占领制高点呢？所以，刚才刘总谈到首创的一些做法，在商业或者奥特赖斯上有一些突破。想请问一下金科地产的李总，对金科来讲，下一步重点的发展方向或者战略的制高点在哪儿？
李战洪：我们也做一些研究，也发现这样一个规律，经过三个阶段。第一个阶段，大家有机会在规范化上，第二个阶段就是运用资源，进行规模化发展，包括政策资源，土地资源，市场资源等等。现在在新政下，下一步我们将会往哪个方向发展，提升企业能力，技术性发展或者专业性发展，提高技术含量是最重要的，我认为是一个制高点，技术含量其中包括资源节约型，环境友好型，等等，至于金科下一步的发展，我们肯定是提升能力，专业化发展，提高技术含量。
主持人：下面请星河湾的副总裁梁上燕女士发表演讲。
梁上燕：我想紧扣今天的主题，转型和重构，转型可能更多的企业从最早期的，城市化刚刚才开始，无限的空间在那里，策划从哪儿来？中国到了今天，完全可以从过去的中国制造到中国创造，未来土地越来越稀少，更多的企业可以把脚步放得更稳更慢一点点，在做的过程，砍柴不误磨刀功，我们带着一二线城市的成熟经验，走到二三线城市，每个城市不存在镇，有人口住都应该叫城市，无论是两百人，两万人，两百万人，都是小城市和大城市，我们能到当代的人脉、地脉和文脉结合得更好，会走出我们在城市中不同的方向。比如过去十年，刚才说精准还是大量的路在走，这三年我被问的更多是上市，上市，如果我们发现你坚持自己的目标，想把它做的更稳准的时候，如果说市场的一种压力对我们的发展这种精尖产品不利，这个时候我们就选择了走另外一条路。但是接下来如果往下走的时候，如何把它跟当地的市场结合得更好，这个方面我们也做了探讨，比如从北京、上海、广州慢慢有了一个结合自然环境型，我问刘总，海南怎么样，刘总已经花了好几年时间在海南，海南、青岛、大连，我们能不能把自然环境结合得更好呢？太原星河湾，很短的时间取得了一个接一个的比原来的都市型做得更好，是不是这些城市不存在困难呢？存在。如果我们把原来的大步快上改变为先做好规划，把重构和方向找准以后，我们会把土地真正的含量做得更好，这个产值也可以保证出来的。
杨熙：谢谢梁总，我们也注意到最近龙湖除了在一些重点城市做了全系列的产品，从豪宅到终端住宅，到商业之外，好像也在旅游地产方面不断有新的消息出来，我们想知道对龙湖来讲，一贯以做住宅，是不是在未来的方向上或者顺应现在的市场趋势上有新的变化，有请秦总。
秦力洪：龙湖最近在烟台的海边和云南有两块以旅游为主题的土地收购，这个是一个产品线的补充，它并不代表一个绝对放弃过去的转化，对龙湖来说我们做的事是一样的，我们要努力的不断的丰富产品线，低端的做，高端的也做，住宅做，商业做，旅游业做，因为中国未来的发展充满了很多不确定性，我们是从来不相信所谓的精准预测的效应。事实上我们翻一翻几十年的历史，中外无数的历史学家，语言家预测了很多和结果比对了，预测的答案往往是错的。因此，在中国这么一个充满了发展机会和变化的经济环境和社会里，我们要做的就是构建好我们的阵地，以多元化来应对未来的变化。多业态一直是龙湖做开发的长期策略，这一次进军旅游地产也是多元化和多业态的一部分。另外，针对两位主持人问的未来几年最重要的事，制高点，其实我觉得作为一个小小的企业，在这个大势里面，我们的选择，答案是唯一的，比如以退为进还是以进为进，这个说法应该不是很确切，在当前的时代里不进则退。今年到年底大家可以看一下房地产开发企业销售前十名的作为三百亿，两年前才一百亿，经济在发展，行业的集中度在提高，一个企业要生存，首先要做的就是要发展。所以，这个命题就像一支大军在奔跑，战场瞬息万变，首先急行军，制高点就是在急行军的过程中保持你的队形，转型和重构就是你还能不断变化你的队形，并且打赢所有的遭遇战，这个选择几乎就是唯一的，可能各家有各家的战术安排，但是大的方向就是这样。
吕尚春：我曾经关注龙湖的管理架构，能够纯粹用ERP软件，我印象中比较深刻，在新的竞争中，过快的规模对资金产生压力，但是如果说过慢的速度，如果GDP过低的话，会和现有的模式发生冲突，龙湖在扩张，以及保持你以往的有没有一个平台？
秦力洪：其实很简单这个平台，我们跟星河湾学了不少，有两个是最重要的，第一是产品力，第二是销售力，如果你能源源不断的贡献好的产品，而且能够卖出去，就能够支持公司比较长远的发展。
吕尚春：范总是老朋友，每年都来捧场，也参与我们的讨论，阳光100有一句话，叫为中国的年轻人，为年轻人的中国，阳光100现在在全国15个城市都有开发项目，范总比较关注长远规划的企业，你们最主要的事情和制高点你们是怎么看的？
范小冲：很多年前，也是这次会议的主持方之一，给我们做咨询的时候指出中国房地产未来会从资源导向走向能力导向，今天陈淮主任也提到，过去可能要从研究政策，在政策中获得成长，今后要从市场中获得成长，这都说明房地产今天在转型了，也就是今后要靠自己的企业能够造好房子，你能够真正靠自己来创造价值，而不简简单单的只靠囤地，只靠融资，只靠上市来获得成长。所以，我觉得这是一个大的趋势。
第二个，中国的城市化，现在并不仅仅只有北京、上海、广州、深圳所谓的一线城市，因为中国的第一轮城市化实际上已经结束，因为他的城市人口以后超过75%，也就是它所面临的问题是一个转型，刚才我看刘主任的PPT上也说一线城市城市人口的增长会慢慢的减下来，真正中国城市化的主战场在二三线城市，这些城市正是我们的未来，正是房地产的主战场。所以，阳光100会继续坚定不移的面向二三线城市，也是面向中国的真正的城市化的主战场。
第三个，在今天通胀的年代，靠这种完全的规模的增长，靠这种大规模的，如果是一个低利润，如果只是一个追求规模的增长，它是一个不可持续的。因为在今天大家也谈到，面粉不如面包，你的开发最后不足以买下一块地，不足以让你可持续的发展，我想在未来，特别是刚才谈到未来的GDP会从10%减到7%，今后的增长也逼得企业也不能完全走这种规模之路，要走这种效益之路，刚才梁总也谈到，要珍惜每一块土地的价值，要使得开发商把每一块土地的价值挖掘到最大化，要创造价值，也就是价值提升，而不简简单单是靠规模的增长来获取微薄的利润的堆积。谢谢。
杨熙：谢谢范总，我们知道保利在近年来国内的资本市场上，以及在土地，一些二三线城市都做的非常稳健了，我们请刘总讲讲保利在这轮的宏观政策上最重要的事情。
刘翔：谢谢主持人，保利这几年经历了这么多风风雨雨的宏观调控，我们实际上提出了一个观点，宏观调控应该作为一个常态来看，以后我们经营的环境，经常是在宏观调控的情况下。在这种情况下，怎么去搞好我们的经营，搞好我们的管理，作为企业来讲，最主要的是效益。所有的宏观调控也好，环境的一些变化也好，实际上是在挤压企业的盈利空间。作为我们来讲，第一条就是由过去的规模化的一种经营，转到集约化，对于保利我们内部提的口号就是三个提高，提高产品的素质，提高管理水平，提高企业的开发能力。通过这三个方面的提高来使我们从规模化的经营转到内容的增长，提高效益。第二点，从一线城市或者大的一线城市向二三线城市，保利也是这么做的，保利除了北上广以外的中心城市，二三线城市都扩张，到目前为止一共有30个城市了，我们在北京也是想向华北一些二三线的城市辐射，这些城市我们也去了，它的市场化的程度比较低，地价水平比较低，应该说存在着很多的机会，存在着很大的盈利空间。所以，这是第二个转，刚才讲的转型。
第三，在产品的多样化方面也要转，除了搞住宅以外，还要搞商业地产，旅游地产，养老地产，保利最近也在探讨养老地产的问题，随着老龄化社会的到来，养老地产也是会成为一个新的亮点。刚才任总讲到商品房的市场不是解决基本需求，是解决改善型需求，是提高人们的生活品质，在这方面还有很多很多文章可以做，包括论坛讲到的绿色，在绿色方面，环境友好型方面，在低碳这些方面，房地产还有很多的亮点也好，可以大有作为的空间也好，这方面还有很多事情可以做。
第四，物业的持有方面也要转。原来建了以后都卖掉，现在还是有一些持有性的物业是能够保证企业健康发展的很重要的方面，我觉得万达地产做的是比较好的，他搞的城市综合体的模式，地方政府也欢迎，老百姓也欢迎，企业也得益。
第四，在金融方面，再融资方面也要有创新，也要转。现在不能光依赖国内的资本市场，资本市场现在已经受到很多限制，就要采取其他的融资渠道，包括房地产基金，各种各样的途径来融资，使我们企业在现在的宏观调控下，在现在的环境下，更加健康可持续的向前发展。谢谢。
吕尚春：刘总刚才也讲到，房地产的发展从规模化走向集约化，集约化的过程中对产业化的要求提出了非常高的要求，包括万科，中海，他们在许多的部件上都用了许多工业化的部进，当然我们的集成度和美国还没法相比，中国目前在迅速的弥补这个环节，今天我们请到西门子家电公司的中国区总监匡宏先生，西门子在我的概念里就是冰箱，但在十月份之后的经济观察报的封面是一个西门子的全面介绍，从场馆到电力，从环保设施到彩电场馆，是一个完整的不动产的制造流程，西门子全部涉及，房地产发生了很大的变化，西门子从中感到了变化是什么，请匡总给我们解答一下。
匡宏：前面的各位地产老总，我今天是他们的一个点缀，所以，今天红花很多，绿叶只有我一个。房地产行业每个项目就像一个战役，这个战役是否成功可能对指挥部司令员的统筹能力要求非常高，我们作为这个战役中的一个作战部队，我们供应链中的各个配合的单位，在它的统筹指挥下完美的共同作战才能获得这个战役的完美胜利。所以，谈到整个房地产供应链里，西门子家电作为一个部分，在产业化上我们也提出自己的一些口号，我们把2010年我们提出的口号是嵌入式家电，厨房在整个房子中可能起到比较大的作用，居室、卫生间、卧室，现在我们的想法是在整个住房中间，在我们的厨房是不是可以打开，是不是让我们的人爱上吃饭，爱上回家吃饭，并且享受烹饪的过程，所以，我们也提出一个，在我们和我们的客户交流中，我们发现一个问题，中国的厨房或者嵌入式家电标准化没有非常明确，包括毛坯房和装修房，这个标准仍然没有明确什么是装修房，什么是毛坯房，装修的标准是什么样的。我们最近发布了一个嵌入式家电的蓝皮书，嵌入式家电在厨房家电方面提出产业化的标准，一旦成为一个标准可能对产业的升级，资源的整合产生共识，可能对整个房地产行业也起到一定的作用。
吕尚春：感谢匡总，我们还有一个话题希望和各位老总探讨，吴晓灵演讲在接受中国新闻周刊采访的时候说前十个月我们超发的货币是43万亿，对通货膨胀的压力是非常大的，另一个方向对房地产有限购令，包括银行贷款门槛提高，包括信托方面现在管的也非常严厉。一方面是流动性特别的强劲，一方面是房地产融资渠道不太宽敞，这种情况下企业应该如何面对融资的严厉形势，这个话题略有敏感。刘总。
刘晓光：从地产下一步的发展，资金肯定是很大的问题，一个是开发贷款，一个是按揭贷款，我们过去的模式实际上大头，一个是贷款，一个是预售回流款这两项，我现在看到资本市场基本上封闭了，再增发也得等着，H股配售也很难。第二，资金市场将来肯定有限制，开发贷款，我想作为一个企业，一方面要根据自己的能力设置自己的发展规划，一方面还是得拓宽融资渠道。我们现在做的，有些好的项目打包，国际私募，有些我们自己大的基金，海外的基金，有些可能做一些好一点的信托产品。还有一个很重要的，将来可能在投资的过程中，可能也要做一些好的投资组合。也有一些其他投资者跟着我们共同投资，当然在跟着我们投资过程中肯定有点溢价。在下一步发展的过程中，我的看法，可能加息还得来。第二个矛盾，人民币在升值的时候，对自身严重贬值，很尴尬。这种情况下，我的看法价值曲线还得上升，真正最好的价值曲线还是地产，没有什么别的办法。在这种情况下，需求有。只要你能够把资金问题解决好，能够循环好，我们的地产企业的生存条件机会还是挺广阔的。
吕尚春：怎么看PE，PE满天飞。
刘晓光：房地产我想这可能是一个机会，现在跟我接触两种投资者，一种是特别想投，钱要进来了，一种是害怕。但是我的观察来讲，还是想进来的人多，包括我们在国际上谈，对策出现两种情况，一种是国内自己的小PE，三亿两亿建一个基金，也有大型企业建的大型的基金，也不是那么简单的事，特别项国外建的基金，包括国内建的基金，资金的回报怎么办？怎么保证，中介有多少，管理费的问题，操作提成的问题。有一些基金面对一些项目的选择，信誉非常重要，如果做不好，将来可能做烂了，出现很多风险。
杨熙：谢谢刘总，今天开始嘉宾也提到，原来可能房价涨的比较快，现在在一些基础农产品或者一些日常生活用品这样的通胀压力下，可能有更大的挑战或者影响，尤其今天作的蓝筹企业，我们也想更多的听一下蓝筹企业通货膨胀对房地产的影响，请星河湾的梁总谈谈，目前通货膨胀下对地产的影响。
吕尚春：我刚才讲的融资，包括PE，你怎么看？
梁上燕：我本来想回避这个问题，因为星河湾走的路子跟很多不一样，2008年我们把自己上市关住的时候，过去两三年，尤其今年，尤其在过去的三个月，我们找上门来的土地是非常非常多的，很多企业缺了资金，手中剩下一块土地，两块土地，这个时候是希望把它做得更好，这时候找星河湾合作是更多的。这两年说的最多的是不要不要。第二个方面来讲，后面有基金进来，这些基金有私募了，也合作了很多年，他们希望只要你去到哪个城市，只要进去我们就敢跟着进去，这是第二步。房地产企业，过去十年我们是用心创新，过去多了一点是社会责任，跟土地，跟人文可能要结合得更好，对环境要尊敬得更好。如果企业从现在开始重新洗牌，从现在重新走这条路也为时不晚，因为你从原来的大城市转到二三线，已经有摸爬滚打的经验，再往前走，放得更稳，把产品做的更好，一切都是听产品的。把产品力解决，你能尊重当地的一片土地，为当地创造更大价值，这个时候贴着市场你的产品是有这个市场空间的。这是解决自己的，我讲的是个案，要土地，要资金不是问题，如何把过去十年的标准系统的标准化，我们现在最大的扩充，这几天我们去哈尔滨和哈尔滨理工大，还有北京华龙，还有各个大专院校招未来的储备干部，从工程到农业，到方方面面的50个储备干部，未来这几百人，我们用过去十年积累的标准把它标准化，这个时候你的发展是不成问题，只是你是按一类发展还是二类发展的问题。
另外，我们结合市场，有一些品牌的合作，这是我们已经在走的一条路，从去年开始探索品牌输出的结合，这个我相信对于不同的层次，不同的同行也是一个。这里面有上市公司，也有境外的公司进行品牌的输出，所以，我们现在迫切的跟其他同行走的不同的路，不是资金和土地的问题，是人力资源如何把十年的标准，让它更快更系统的把星河湾这个好的模式发展的更多。谢谢。
吕尚春：PE想借用你找更多的钱。下面我想问一下金科的李总，你们怎么看待目前货币很多，房地产很少，融资渠道，您怎么看待这个问题。
李战洪：首先有一个大势的判断，我们自己内部制订一个，不管是红色浪潮，还是白色恐怖，红色浪潮更多的是政策，房地产企业对政策过于敏感，是自己信心和能力不足的一种表现，这是第一个判断。第二个，两扇门，一个是资本市场的运作，这一扇门已经关了一半，销售市场由于二次需求，门也关了一半，但是总体来说还是有路可走，包括我们金科重组上市，也是受政策的影响，重组那扇门又开了半扇门，我们需要把握这种机会，先上市。第三，按照那句话来说，咬住青山不放松，管它春夏与秋冬，企业要求“三力”，融资，在资本市场的运作能力，第二个方面在销售市场的操盘能力，在开发过程中的产品能力，这三力是自己一定要做好的。
杨熙：谢谢李总，请一下同样来自重庆，现在迁到北京的龙湖讲讲，从龙湖的判断来讲，通货膨胀对你们的挑战或者机遇何在？
秦力洪：通胀是经济基本面的很大的问题，确实通胀对于房地产产业来说，挑战和机遇都是很大的，首先通胀会刺激短期的购买，因为对于中国老百姓来说，购房依然是抵抗通胀的主要方式之一。确实现在社会上的资本状况大家可以看到连绿豆都能炒到那个价格，所以，可见钱跌得是很厉害的。但是从长远来说，由于通胀损坏了经济的基本面，接下来一连串可以预见的加息，大家可以大胆的做这个预测。我们也分析了过去十年利息的变化，通常加息加到第五次还是第六次的时候，房地产行业就会出现衰退，前两次加息可能还很难到这个市场的终端。所以，我们觉得目前的通胀对于整个市场来说是一个警告，是一个信号。
吕尚春：有没有估计过周期的长短，时间长短有没有一个大致的看法？
秦力洪：这个很不好说，因为每次通胀的发生和加息周期的到来都是有不同的背景，这次是以通胀作为先导可能来刺激加息，从整个国家的经济来说，可能会比往年作为一个更加积极的手段，现在的货币确实比较多，另外一方面融不到资，这看起来是很大的一个矛盾。但是我个人觉得这未尝不是好事，就像人身体有免疫能力一样，天气冷了，感冒了有打喷嚏，如果没有打喷嚏让你不舒服的机制的话可能你就会绕过感冒直接走到伤寒。所以，现在融不到资未尝不是一个好的提醒，具体就是量力而行。龙湖具体是两方面，第一，量入为出，每年销售回款基本上计划覆盖第二年的资本性支出，建安支出和硬性支出，如果有额外的融资渠道是用来进一步扩大发展。另外一方面，我们在香港的资本市场还是保持了比较好的势头。最近几周龙湖的股价有所上升，但是每天的流通量不超过三千万港币，我们的股票在香港还是稀缺货，公司保持这么一个融资的势头。这两个方面匹配起来，可以帮助我们度过这一轮的难关，可能以打喷嚏的形式度过难关，避免直接发展到伤寒。
吕尚春：龙湖的住宅，从住宅到商业，最近扩展到旅游，资金的需求必然非常强劲，这么强劲的资金需求，你们有没有觉得需要做很多的决策？
秦力洪：企业都是在压力中发展的，任何企业的经营有适当的压力是对的，如果没有压力就表示这个企业的发展速度很慢。目前来看，我们是在收支两条线上进行非常精确的平衡。应该这么说，去年龙湖的销售是123亿，今年我们定的目标是248亿，这个目标到上周已经全部完成了，今年有望实现一个更多的销售。多余的回款就是企业正常计划外的支持我们发展的资金，所以，我觉得最主要的来源从一个正常发展来说还要靠自己，融资渠道有的时候会宽一些，有的时候会窄一些，这是一个常态。我们应该把这个变化做到我们计划中去，这样企业的经营会比较稳健一些。
杨熙：谢谢秦总，我们知道保利也是几百亿的企业，不知道年初定的销售额是不是已经超额完成了，请保利谈一谈我们对通货膨胀的看法。
刘翔：保利今年的任务已经提前超额完成，从我们北京公司来讲，也是提前超额完成。我们到现在将近65亿，从整个保利地产来讲也是这么个态势，从通货膨胀，刚才有嘉宾讲到，它对企业是两个方面，一个方面由于通货膨胀，政府会采取加息一些宏观调控的政策，对企业肯定在资金成本上，各个方面会增加压力，实际上是压缩企业的盈利空间。第二个，刚才也讲到，实际上它在某一个阶段或者某一段时间也会刺激市场的销售，老百姓觉得保知增值的最好渠道还是房产。所以，销售有时候在加息的情况下或者通货膨胀的情况下反而会增加，这是一个相对的时间。所以，对于企业来讲，面对这种情况，最重要的还是要搞好自己的工作，把内功做好，执行稳健的一些财政的政策。比如说量入为出，比如说加快销售，加快回笼。另外，拓展融资渠道，尽管现在有种种的限制，但是还是有办法融到资的。另外，还可以创新。我刚才已经提到的比如基金，房地产的基金这种形式，包括海外的融资，都可以去拓展。这都是经营中经常会遇到的。还是一个常态，把它作为一个常态去考虑，去对待，去认真做好自己的事情，我想就不会有太大的问题。
吕尚春：感谢刘总，范总怎么看待资金压力的问题？
范小冲：刚才说了，一方面房地产由于调控，现在把它的各种资金渠道限制的越来越死，使房地产公司觉得现在的资金跟它的规模扩张不配套了，不匹配，所以，资金紧张。但实际上社会上资金量是非常大的，现在已经叫流动性过剩了。所以，实际上资本是追逐利润，资本只要你的企业有你的盈利能力，有你的盈利模式，有你的品牌，我想资金它会以各种渠道，各种方式，它都能够融到资的。不管是基金、信托，不管是股权的还是债权的，现在只是成本高低不一样而已。
刚才谈到通胀时代，通胀时代可能房地产物业能够抵御通胀，能够保值增值的最大的蓄水池，如果不在这儿蓄住水，刚才说“蒜你狠”、“糖高宗”、“苹什么”等等，所以，地产抵御通胀会往这方面更多的关注，所以，对地产而言，特别是现在的阶段，对地产而言不一定是个坏事，我想通胀可能会对房地产不同的产品有不同的感受。对于中低档价位的一些房子，我想可能带来的压力会越来越大。因为刚才秦总也谈到，未来可能还会加息，会进入一个加息的通道。现在对首付比例也在提升，利率的优惠也在取消，对于他们而言，门槛会越来越高，同时还按揭的压力也会越来越大。所以，这样可能对他们的压力会更大。这样它的房价的上涨，各方面可能也会有很大的压力。因为需求减少了。对于高档房，对于像梁总做的星河湾，我想可能会是更多的利好，因为他那儿可能按揭的很少，都是一次性付款，更多的资金现在一定要找一个地方，然后能够保值增值，并不是借助于银行的杠杆撬动这个事。所以，银行的利率，首付比例的改变，这些对他的影响并不大。所以，可能通胀对房地产行业，对于高档房和中低档房，也就是不同的客户定位可能是两个截然不同的印象。
吕尚春：感谢范总，我们进行了两轮话题的探讨，时间关系，我总结一下各位嘉宾的讨论，企业面对目前发生的宏观调控的变化，我想是依据企业的控制力有三个方向的发展模式。
一种是依靠规模，像万科，靠庞大的规模，在中国不同的区域均有布局，靠区域的不平衡弥补风险。第二种可能是在规模和产品之间控制力都比较好，那么他能够依靠多种业态平衡它的风险。比如龙湖也好，万达也好，他们都有商业旅游地产或者住宅的设计。第三种我想对产品有非常极端的精细化管理，比如星河湾、绿城、龙湖。这三种可能是未来一段时间中国房地产企业表现出的主要的三种形态。今天论坛我们非常感谢各位老总在百忙之中参加我们的论坛，我们也希望明年还能见到各位，这个论坛就到此为止，下面是休息时间。
