作者，任志强。“商品房并非人人买得起”，“炒房无罪”，“房价一点也不高”，当任志强说出这些话时，必定招致众声反驳，甚至谩骂和攻击。但近年来的房地产市场，却一步步地印证了任志强的观点。当人们正为掐头去尾后的任式雷言大骂，房价却正如其所言，噌噌上涨。他放出“雷言”的同时，也在不断指责人们曲解了他的原意。是他太过狂傲，还是我们太过粗心？今天，让我们静下心来读任志强。本书为任志强近三年来的在房地产领域的发言结集。其中包含保障性住房、房地产市场化、地价与房价的关系、房地产泡沫、房产投资等各个方面，言辞辛辣而鞭辟入里。他的观点是对是错，任你评说。
策划：蓝狮子财经出版中心
出版：中信出版社
定价：39.00元
出版时间：2010年10月
目录：
第一章：商品房并非普惠式消费品
第二章：是市场化的问题吗？
第三章：别拿日本泡沫当镜子
第四章：地价推高房价勿庸置疑
第五章：请用数据说服我
第六章：情绪不能代替规律
第七章：何须分清几套房？
第六章情绪不能代替规律
| 情绪不能代替规律 |
“打土豪、分田地”的口号曾给了一代人梦想，并支撑着一代人无私奉献，不惜以生命去换取这一目标的实现。这一代人以为，消灭了中国的剥削阶级，用枪杆子夺取了剥削阶级的财产，并对人进行公平的平均分配，就可以让所有的中国穷人富起来，并都变成富人。
但新中国成立了几十年之后，一个号称地大物博、人口众多，并期待解放全世界2/3的无产阶级的中国人民才发现“外面的世界”更美好，中国并没有因为推翻剥削阶级建立了新政权而变得强大与富强。
一个人民当家做主的制度还必须是一个能让民众发家致富的制度。于是中国才有了改革开放的进程，也发生了30年来的巨大变化，至少现在的中国人已变得相对富有了，解决了最基本的温饱问题。可见仅仅靠消灭剥削阶级并不能让穷人变富，只有市场经济的自然规律才能改变富与穷的关系。
今天，也许我们会笑话古巴的改革，他们在重复着中国30年前的道路。刚刚开始非平均化的分配制度与激励机制，刚刚开始允许本国人私人拥有汽车、手机和进入涉外酒店。而事实则教育了古巴，财富要靠创造而非分配，没有发展就不会有财富。“富不过三代”的中国古话就是告诉人民“坐吃”只能是“山空”。
同样的道理，“打倒开发商”也不会有“廉价房”。
1998年房改之前，绝大多数民众并不关心房价，他们在等待分配，而绝大多数家庭并没有因此等来像今天一样的住房条件。许多人结婚生子仍挤在集体宿舍、破平房或小得不能将父母接来共住的房子里。许多人还只能用共有的厨房、共同的厕所。许多人到了40多岁才搬入合居的单元房或住宅楼。靠福利分配并没有能让城市居民分享舒适生活的居住条件。
是市场经济让民众的住房条件改善了，当然土地的资源使用费快速上涨并居高不下时，也大大地推高了房价。于是所有的罪名都扣在了黑心的开发商头上，似乎是因为有了开发商才有了高价房。所有人都恨不得打倒黑心的开发商，似乎打倒与消灭了黑心的开发商天上就会掉下“廉价房”了。
而市场经济最基本的规律却是，资金只流向能产生利润的领域，利润越高的领域吸引的投资越多。投资多，量上去了，价格才能平衡。因此打倒了开发商，减少了供给量，也绝不会变出更多的“廉价房”。即使退回到完全靠实物分配的旧制度上去，也无法让无房者或房子居住条件较差的家庭迅速地改变居住条件，更不会对中高收入家庭分配更多的财产性福利。只有无住房支付能力的家庭才能享受这种无偿的“廉租房”。
不管政府是用什么样的补贴方式来建设住房，总要有人来投资，有人来管理，有人来干活。至于是否把这些人或企业叫做开发商并不重要，重要的是打倒了开发商并不会蹦出更多的“廉价房”来。这是一个不管是否承认都必然存在的事实。
“整垮了开发商”，也不会“减少次级债”。
当美国发生次级债的风波时，中国也紧急地对房地产业采取了一系列的严控与紧缩。尤其是严控对房地产业的开发商信贷，同时严控了对个人的消费信贷，似乎美国的次级债是因为开发商才产生的。“控制住了中国的开发商就能防止中国出现次级债”，让整个社会都以为是开发商不好，闹出了个“次级债”。
可惜的是次级债与开发商无关。次级债只是银行等房贷机构和购房者之间的债务关系，和开发商没有任何关联。
美国的次级债爆发之后，没听说有多少开发商破产，但却有大量的购房家庭破产了，有大量拥有次级债的银行等金融机构破产了。美国的救市政策恰恰是给市场增加更多的流动性，给购房人更多的优惠条件，给新购房人更多的税收减免，给房贷公司更多的支持。
次级债的产生并非是开发商造成的，而是美国的宏观经济出了问题，并且让房价在曾经连续多年的暴涨中随宏观经济的下滑而产生了下跌。虽然至今美国的房价平均下跌了20％，但在无首付、低首付，且前几年低息还息、利息还能冲抵个人购房个税时，这种20％的下跌也足以让购房人宁愿断供，也不再还贷了。因此房价的下跌是引发次级债的原因，宏观经济的下滑是引发房价下跌的原因，爆发次级债风波则是一系列问题的结果。
短期内中国不会爆发严重的“断供”现象，因为有20％、30％或更多的首付款，因为有等额的还贷成本，因为购房无免税政策，购房人的支付是一种税后所得，因此房价在下跌的速度不足以折抵这些支付成本时，中国人是不会轻易“断供”的。
中国的房地产情况与美国还有个极大的不同，那就是美国的市场中由开发商直接生产提供的一手房约为100多万套，而二手房交易则会高达700万~800万套。因此宏观经济的升降直接影响到人均的收入与整体的资产价格（土地的永久使用权让房屋的价格更多地体现在土地的资产价格升值上）。而中国则相反，一手房市场的总量巨大，二手房市场的比例相对较小，因此房价更多地反映的是一手房的供求关系，并且与此后的土地升值几乎关系极小，甚至随着土地使用期限的延长会贬值。
虽然中国的宏观经济仍然保持着较快的增长速度，但产业政策的歧视、对房地产业的特殊管制、对个人消费信贷的特殊限制等政策最直接影响的首先是一手房市场和一手房的供应商。
自2003年土地实行严格的招拍挂制度之后，市场中公开供应的土地数量不断减少，土地价格不断上升，到2006年、2007年已不断地爆出“地王”与“天价”。但从生产周期上推算，大量的“地王”与“天价”土地并没有进入商品房的销售阶段，市场上现有的供应大多是非天价的存量土地，有些甚至是成本较低的土地。但在相邻天价地的土地价格推动之下房价涨了。社会上民众的购房价格预期也在天价地的新闻效应下推高了，投资与投机者的保险系数加大了，房价也就出现了扭曲。
曾经有过的市场高房价交易中，银行已支付了大量个贷，开发商已将产品销售了。如果出现断供，开发商没有任何损失。但如果开发商的资金链有危险，就有一部分开发商会大幅度降价而回笼资金。也许这些低价土地在房价大幅下降时，让开发商在高低地价平衡中仍有利润，仍能活下去。但对已购房者和银行来说，这个价格的暴跌则会产生巨大的财产价格的损失和断供的可能，自然也就会影响到银行已发放的个贷。
次级债与开发商无关，断供也与开发商无关，但对开发商的信贷紧缩和市场交易的萎缩，则可能让开发商的资金链出现问题，会强迫开发商为活下去而抛出“跳楼价”，从而引发中国的次级债。
“跳楼价”一旦出现，许多自认为看到低价购房机会的消费者也未必会“该出手时就出手”，反而可能是买涨不买跌的心理占上风，让交易量在资产价格下跌时更低，形成价格与交易量轮番下跌的恶性循环，从而引发更多的断供和次级债。
今天市场中降价的房子一般都会好销，并引发销售的高潮。重要的原因在于，大多数楼盘没有出现跳楼价，因此在价格的对比中让更多的刚性需求有了选择。但如果今天的低价在明天变成高价时，还会有人出手吗？没有了周边更多楼盘的价格坚挺，还有这种价格的互比性吗？假如这种价格攀比谁更低的现象出现，还会让还贷的情况继续稳定吗？
也许中国的宏观经济并没有恶化到高通涨和负利率情况下的资产价格暴跌的程度，但单项的、专项的针对房地产业供求双方的抑制措施却可能不利于发展中的经济。政策会制造出一个房价暴跌的奇迹，出现也许并不符合正常经济规律的特例。
2008年上半年，超过2亿平方米的商品房销售已证明并非没有需求或需求萎缩了，但受政策影响而造成下滑的速度过快却已成事实。开发信贷与个人信贷的增幅下滑速度在不断加剧。很可能在其他行业也出现大量破产、关闭、利润增幅下滑和人均收入增幅下降中产生叠加效应，从而创造出一种信心危机和滞胀的局面。
非要等到“搬起石头砸了自己的脚”时才去治疗和改正错误吗？认识上的误读也许正是造成政策上的误读的根源。“打倒富人，就能让穷人变富”的梦想不能再重复了，经济学原理不管在什么样的制度条件下，也不会改变其最基础的规律。
| 焦虑转化为仇恨 |
天下没有无缘无故的爱，自然也不会有无缘无故的恨。那么众所周知的网络与媒体中大量的对房地产行业、对房地产商、对房价的抱怨，或者说是仇恨，又是从何而起的呢？也许会有无数种原因和猜想。
历史背景
1. 福利分房制度
中国自1949年内务部令“一切房屋归公”之后，直到1998年国务院颁布23号文件，近50年的时间里实行的都是住房实物福利分配制度。除1949年之前原有的私房之外，改革开放之后只在少数几个开放城市实行了有计划审批或有差别化的商品房制度，超过90%以上的住房仍是实物分配，因此1998年或部分延续至2000年之前的住房都为分配制。因此，在此界限之前的绝大部分已就业或已婚的家庭都有了住房。
从2005年的人口普查资料看，1998年，房主35岁以上的家庭基本都拥有了实物分配的住房，经济情况好的单位二十七八岁的也分配了住房，经济情况差的单位则年龄要大些。总体看，建国初期出生的一代高峰人群基本都拥有了分配的住房。
1998年时房改房或租赁型公房合计占总存量约90%，其他类住房所占的比重较低，商品住房仅占存量的不到5%。近10年的商品房建设速度加快，截至2009年中，商品住房所占的比重在总存量中仍不到30%。
2. 人口年龄结构
早期中国的人口政策可以反映出中国正处于住房需求高速增长的特殊阶段。1949~1957年间中国的人口出生率较高，平均约为33‰。1958~1961年出现了暂时性出生率快速下降，而在1963年之后又反弹到了43‰，并且在20世纪70年代早期形成了高出生率的第二波婴儿潮。
图6–1中国的人口出生率，1949~1975年长期维持在30‰以上
资料来源：国家统计局
正是由于这两次婴儿潮，形成了中国目前发展阶段中的人口红利期，即15~59岁最有活力的人口数量巨大，并且仍在增长中。这既是中国第二波婴儿潮进入家庭分裂（重组小家庭）的高峰期，也是上下两头抚养关系数最低的黄金消费期。
图6–2中国的人口结构变化（绝对数）
资料来源：联合国人口署
3. 城市化率的快速提高
30多年的改革开放让中国的城市化率每年以0.8~1.5个百分点的速度上升。城市人口从改革开放前的2亿多已上升到超过了6亿人，并且城市的人均居住面积在不断扩大之中，已达人均27平方米，每年均以约1平方米的速度在扩大。城市的集中化趋势也让100万人口以上的大城市迅速膨胀。社会对住房的需求随人口增长和城市化集中的周期而加剧。
现实的问题
1. 家庭分裂速度加快
人口年龄结构为前提引发的住房刚性需求在近几年内剧增。按统计局的数据，近几年我国城镇每年的新增家庭户数在快速增长。
1999~2003年间，每年城镇新增家庭比上年增加10万户左右，从1999年的6 815 287户增 长为2003年的7 136 447户，每年约平均增长1.1%，5年时间新增家庭户数年仅扩大了32万户。
表6–1我国1999~2003年城镇家庭户数增长率
年份 城镇家庭新增户数 增长率（%）
1999 6 815 287
2000 6 894 569 1.16
2001 6 961 290 0.96
2002 7 065 789 1.5
2003 7 136 447 1.0
但随着近几年家庭分裂加剧，2007年城镇家庭新增户数已超过了900万户，比上一个5年的平均新增户数扩大了6.5倍，年增近200万户，这是个近几年内仍会持续的特殊变化期。
但住房的年住宅竣工量仍维持在4亿~6亿平方米，年竣工的住房套数1999年为194.6万套，2003年为302.11万套，2007年约为460万套（包括经济适用房），远不能满足市场的需求。
2000~2007年，全国登记结婚的数量从每年848.5万对，扩大到每年945万对，增长超过11%。而离婚的数量则从121.3万对扩大到189.3万对，增长了56%。同样说明了家庭分裂速度的加剧，而总抚养比则从42.56%下降到37.42%了。
尽管有些所谓的专家们并不承认这种分裂速度加快产生的住房刚性需求，认为购买力约束让这些需求无法实现。但这些新增的家庭绝没有睡在大街上，那么就至少要有这样多套住房来满足他们的基本生活，不管是建、买、租都要有个地方。无疑这其中相当多的一部分是通过购买商品房来解决的。北京2004~2007年新婚家庭的调查中，44%的家庭购买了一手商品房，当然还有家庭选择二手房和父母购新房换出来的旧房。
但至少这种住房需求会随着年龄结构和家庭分裂速度增长这个事实是不可否认的。
遗憾的是，中央的宏观调控只从房地产的投资增长过快考虑，而不从中国人口结构必然产生的巨大刚性需求考虑，没有充分地计算和估计出2003年之后这种家庭结构变化的加速，反而关紧了土地和银行信贷的两个闸门，造成了一面是人口结构产生的需求剧增，一面是土地严格控制下的抑制供给的局面。这一张一弛的对立，无疑会让房价在供不应求中暴涨。需求无法满足的焦虑自然也就转化为仇恨了。
虽然这个仇恨的脏水泼在了开发商身上，但根子却并不应由开发商负责。如果中央的调控政策充分地考虑了这个人口结构的变化，2003年开始适度扩大土地供给和支持扩大住房生产，也许就根本不会发生房价过快增长的一幕了。
2. 日益升高的更新换代需求
虽然有历史长达50年的福利实物分配，大多数人有房居住了，并通过房改购房的方式用较低的支出将其变成了私有财产，但这些早期建设的住房中标准低、配套差、面积小、户型不合理的占多数，已经无法适应人们日益提高的物质生活需求。
20世纪80年代的标准图纸中，一居室小于40平方米、二居室小于60平方米、三居室小于80平方米，100平方米以上的住房建设在20世纪80年代末和90年代初还要有高干和高知的指标，否则是无法通过规划审批的。
但这些只有20多年楼龄的房屋却早已无法满足现代生活。这些户型绝大多数是没有客厅，只有门厅、过道的设计；只好将居室变成起居室，看电视时常常是坐在床上；厨房平均4~6平方米，连冰箱也只能放在卧室里；厕所并不能当做卫生间，只好在厨房中洗衣洗脸。因此改善型需求与人口结构的矛盾并列，加大了刚性住房建设的需求。
1980年城镇户均建筑面积为57平方米。
1991~1995年，新建住房户均面积为79.1平方米。
1996~2000年，新建住房户均面积为94.3平方米。
2000~2005年，新建住房户均面积为110平方米左右。
而新建住宅的年生产量仅为总存量的4%左右，新建住房中大户型所占比重仍很低。北京市90平方米以下的住房占总量的85%以上，而100平方米以上的住房不到15%，可见改善型需求的潜在能力巨大。
而美国在1950年的存量户型户均面积已达91.4平方米，1970年达到139.5平方米，1990年为193.4平方米，2000年为210.6平方米。中国2007年全部存量住房的中位数仅为68平方米，与美国的住房标准至少相差了70年以上的发展阶段。
这些改善型需求同样在房价的上涨中无法实现提高住房质量的愿望。
同样在改善型需求旺盛时，国家的调控政策本应该是降低二手房的交易税费，加速二手房的流通市场建设。民众在50年的工资分配制中缺少住房含量，本可以通过房屋的增值得到一些补偿，但连续多年的调控措施却是在二手房交易流通环节中，不断地强制性加征各种税费，并不断提高税率，交易税收从契约税上调比率开始，到个人所得税、土地增值税、营业税和印花税等。于是开发商再一次被当成了靶子。国家征收的税款似乎应由开发商在一手商品房的价格中给以补偿，否则这种改善型需求无法满足的责任就要由开发商来承担了。
尤其是第二套住房提高首付和贷款利率的政策，更是在改善型需求无法满足的怒火上浇了一桶油，对开发商的怨就变成了深深的恨。
但如果没有这些重税和融资成本的提高，没有土地与银行信贷闸门的关紧，以及因此造成的土地价格飞涨和供求关系严重的不平衡，又怎么会有改善型需求无法满足而产生的怒火呢？
1998~2003年中国的房价并未发生暴涨式的变化。年均涨价幅度小于2.7%，商品房平均增长均为3.5%，而城镇同期的居民人均年收入和人均可支配收入（名义）增长速度分别为10.7%和9.3%，高于房价上涨的3倍多，说明房价收入比的差距是日益缩小的趋势。
表6–2 1996~2003年我国房价的变化
年份 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
商品房价格
（元/m2） 1 806 1 997 2 063 2 053 2 112 2 170 2 250 2 379
商品住宅价格
（元/m2） 1 605 1 790 1 854 1 857 1 948 2 017 2 092 2 212
正是宏观调控政策的失当，才让房价在2004~2007年随地价占房价的比例不断提高过程中水涨船高。开发商不过是在政府从土地中获取了远远超过开发商利润数倍的利润之后，分了一杯羹而已。但最终，所有的消费者都将无法实现梦想的怒气撒在了开发商的头上，其实开发商只是在代人受过而已。
3. 住房制度的不公平
住房制度的不合理性，让更多的民众无法从财产性分配中获得低价的住房，却将更多的仇恨转向了市场。
传统的福利分房时，住房的面积受到了严格的控制，局长级的干部大约也只有120平方米的住房。而今那些利用经济适用房政策低价购买的公务员住房，局长级的住房面积已扩大到了180~240平方米。市场上的房价则与享受政策补贴的房价每平方米相差上万元，让当初的房改价优惠相比之下都差之千里了。表面看，当初约为市场价40%左右的房改价购房让业主占了巨大的便宜，而如今，享受经济适用房政策的购买价则与市场价相差了一倍多，再加上面积的扩大，自然收益颇多了。
当更多的人（绝大多数家庭）既无法享受这种政府的补贴，又无法靠存量住房发财改善生活时，就用市场的商品房价格与经济适用房价格相比，并误认为这两个价格之间的差都是开发商的暴利，于是将所有对制度性腐败产生的怨恨也同时归罪到了开发商的头上。
似乎是开发商没有让这些家庭享受到制度性腐败的优惠一样。而制度并不是握在开发商的手中，哪怕是建设经济适用房或两限房的开发商也无权将房子卖给未经政府审批的任何家庭。
4. 特殊的家庭结构
第二次婴儿潮之后的计划生育政策让中国的家庭结构不同于世界任何国家，突显出4–2–1的阵容。抱孙子的传统习俗将子女的结婚与住房的责任转嫁到了父辈身上，而恰恰福利分房制度又让这些父母大多数有了安栖之处，可以在解决儿女住房的同时改善原有的居住环境与条件。
这种特殊的家庭结构改变了仅仅以子女收入计算购房可支付能力的状况，形成了父母购房、父母付首付、子女还贷的中国特色，或父母住新房、子女住旧房等多种形式，两个、三个家庭共同分摊购房负担的和谐情景。
从对2004年已购房人群的调查中发现，20~29岁的户主占34.1%，30~39岁的户主占34.4%，其他为40岁以上的家庭合计的购房比例。而2006年的购房人群调查中，北京、上海、广州、武汉、重庆的户主年龄中位数分别为41、44、33、37、36岁。2009年第一季度，北京的部分楼盘调查中90平方米以下小户型的购房群体中，35岁以下的人群占70%左右，平均房价为每平方米12 000~14 000元区间，远高于北京市平均房价。但大户型购房群体中年龄占比最大的是45岁以上的客户群体。
也许在其他国家关心房价的只是准备购房的群体，但中国城镇这种特殊的家庭结构会让几乎所有的家庭和群体都卷入房价的战争之中。尤其是以家庭分裂为诱因的主体大多是年轻人，他们既是网上评论的主体，也是媒体从业的主体，更是家庭中的宠儿和最爱。他们不但在社会上也在家庭中声音最大。于是局部的房价争议就变成了全社会的争议，并演变成了一种仇恨。
5. 身份的焦虑
“英伦才子”阿兰德波顿写过一本书，书名就叫《身份的焦虑》。中国的经济在改革的浪潮推动下，一浪高过一浪，打破了改革之前几乎所有家庭生活平均化而无差别的格局。
初期曾身在国企的职工会看不起那些小商小贩和个体户，而当卖大碗茶的收入超过了官员与教授的收入时，人们的观念开始发生了变化。当国企职工下岗、干部下海之后，社会开始拉大了贫富差别。金融服务业的产生和民企的上市再一次引发了经济地震，《福布斯》的排行掀起了一阵阵波浪。让这个社会在改革开放中不断改变着评价的标准和身份的定义。数千人争夺一个公务员名额的招考，全民炒股的动员，商人排行榜与精英的选拔，超女和明星的价值提升，教授专家们的走穴，以及留学人员与海归，这一切都在改变着这个世界。
可怕的并非是中国出了李彦宏、马云等精英，引发身份焦虑的不是每个人与
比尔.盖茨的对比，而是同龄人之间、同学之间、同事之间的生活与地位的变化，最熟悉的人群之间的对比。
由于评价体系的变化，人们已无法预测一个人的今天和明天，鲤鱼跳龙门的奇迹常常会在我们的身边发生。但人们无法知道某个人的财富时，却找到了一个平衡可见的标的物，那就是房子所代表的身份与地位。
名片是改革之后的新产物，也代表着一种身份。但更多的人已不再相信印在名片上的头衔，名片代表的只是联系方式。但一个人在熟悉的人群圈子中身住何处却是十分重要的。过去请亲朋好友去酒店大吃大喝的荣誉已被在家中招待的亲密所代替。社交更多的从公共场所向家庭转移，咖啡厅的见面远不如家中更温馨和私密了。
住房也不再仅仅是小两口建立新家庭的寓所，不再仅仅是改善居住条件，不再仅仅是维持再生产能力的基础，已在这个社会中升华为一种身份与地位的象征了。不仅仅是财富，更重要的是证明某人拥有私有财产，可以独立于社会的象征，一种不再寄人篱下的象征。
宁做“房奴”也不愿租房，正是这种身份焦虑的标准性体现！
当全社会的城镇人均居住面积在不断增长时，并没有人睡在大街上，但人均居住面积在现实中的分配是不均衡的。于是有多有少、有苦有甜的差别会让许许多多并没有住在大街上的人们也会对没有单独拥有住房，没有拥有比别人更多、更好的住房而苦恼和焦虑。于是这种焦虑就转化为一种仇恨，似乎全社会未能“按需取酬”的责任在于开发商未能无偿地为每一个家庭送上一套大而好的住房，开发商似乎并没有勇敢地承担起实现共产主义的社会责任。
尤其是在政府强烈呼吁开发商要建小面积、低价位的商品房时，人们并不关注土地的成本与价格，并不关注市场的竞争和追求利润最大化的经济规律，而只关注房子的价格和自己是否能低价地轻松拥有能代表身份地位优越的住房。
遗憾的是，市场经济并不会从天上掉下美食而养更多的懒汉，仇恨也不会增加社会财富与个人财富。最终因身份的焦虑而转化的仇恨并不能让更多的人进入天堂，这个社会也不会在仇恨中进步。
6. 从羡慕到仇恨
如今30岁左右的人都没有经历过平均化、低工资、票证制的短缺经济，因此也不知道中国的贫富差别出现之前都处于同一个生活水平。当他们开始进入社会时，贫富差别已从万元户的富变成了百万元、千万元或亿万元的差别了。比如一套住房的价格会产生从几十万元到几千万元或上亿元的跨度。于是他们以为这种差别天生就存在，而与个人的努力奋斗无关。
新中国成立60年中前30年出生的人，儿童时大多接受的是公有制及为人民服务的教育，但后30年的人儿童期就已接受了致富、发财、享受生活的教育。他们很早就知道了比尔?盖茨、巴菲特和李彦宏、马云的事迹，儿时的羡慕心态让许多人立志要成为中国的比尔?盖茨或巴菲特。当他们进入社会时才发现，虽然他们可以让关于比尔.盖茨和巴菲特的书成为中国最畅销的书，但他们不能从书中自然拥有比尔.盖茨的技术和巴菲特的投资理财能力，他们这才发现，要想让生活的物质享受成为现实，还有很长的一段路要爬行。
于是他们开始寻找《福布斯》榜单中的学习榜样，却发现，中国与世界经济制度不同，在各国房地产业中产生的富翁为数不多。他们不知道这是因为世界各国能产生更多富翁的行业，如金融、矿产、石油等领域，在中国尚处于不开放的垄断中，因此将房地产视为暴利和万恶之源。
当他们进入了要结婚、生子和成家立业的阶段时，发现要拥有一套舒适的住房更是一件困难的事。他们并不关心实现住房梦中涉及国民财富分配制度中的不合理性，也不理会房价中有了多少土地成本和公共支出成本。他们只知道上一代人的住房是福利分配的，自己这一代人却要靠自我努力去成为“房奴”；不知道市场经济给中国带来的好处，只知道房地产商不再是“雷锋”；不知道“利润最大化是财富创造的原动力”，只知道刚毕业就想有个家；不知道中国的平均购房者年龄小于欧美日等发达国家10岁以上，更不知道中国住房的私有化率已是全球所有国家中最高的，比世界经济总量第一的美国还要高出近20个百分点。
于是他们把不能实现有车有房的“美国梦”的苦水倒在了房地产商的头上，一方面期待着自己超越前辈而成为中国社会中的中高收入阶层；一方面抱怨别人在他们之前住进了自有产权的住房，一步步从羡慕走向了仇恨。
此外，社会上不断暴露出来的官商勾结的腐败、违规操作的谋利、骗贷的黑洞等案例更让这个社会产生了对整个房地产行业的不信任，并找到了支撑这种仇恨的依据和理由，也给这个行业套上了原罪的枷锁。
然而这种抱怨与仇恨仍然摆脱不了产生这种情绪背后的焦虑。谁都想尽快地从贫困的泥潭中爬出来，谁都想成为被社会所尊敬的人，谁都想尽可能地满足对物质消费欲望的追求，但事实上正是这种强烈的渴望产生了强烈的焦虑，最终导致要寻找一个共同的发泄点。正是共同的住房问题成为了一个能引发不同人群、不同收入、不同身份、不同年龄的社会分子共同关注的焦点，成为了可以共同倾倒脏水的垃圾桶。
正像冯仑先生所说的，“道德是件不容讨论的问题”，因此也就无法用经济的方式去研究道德的形成与对错，房地产就在一系列的焦虑集合之中成了整个社会不可缺少的“敌人”。
房地产业，一个政府少不了、社会少不了、市场少不了、经济少不了、城市少不了，公民也缺少不了的行业，一个人们既爱又恨的敌人。
| 扔鞋引发的思考 |
2010年5月7日在大连演讲时，一个约25岁左右的年轻男孩向演讲台扔了一双鞋子，然后双手在头顶拍着手掌高兴地离开了会场，他似乎在等待着观众们的喝彩。一个无产阶级革命英雄的形象虽然并没有引发人们过多的注意，却让我享受了一次领导人的待遇。
早在2006年的一次网上评选，让我升格排在日本前首相小泉纯一郎和台湾阿扁之后位列第三位被中国人称为是最想打的人。冯仑最先将这个消息在业内传播，并告诉了我。这个级别的知名度并不是一个轻易可以获得的“荣誉”。
2007年阿拉善SEE生态协会选举执行会长与监事长的当天，三联某本杂志的封面人物其中有我，这次则被封为“人民公敌”。尽管文章中的内容是偏于表扬性的，但“人民公敌”的帽子被吴敬琏老师每次见面都打趣地称呼，摘是摘不掉了。也正是这篇“人民公敌”的文章让我当选了阿拉善SEE生态协会的监事长，并且是高票当选。
最初两年我连监事都没被选上。二次补选又再次被一名国民党的财务官打败了。而“人民公敌”则帮助我成为当仁不让的监事长，卸任后这一届监事会也被称为是一届对阿拉善SEE生态协会制度建设最有帮助的监事会。
2009年我再一次入选网络排行榜，而这一次则被女网友们评为“最想嫁的人”。我早已年近花甲，也并非被爱的对象，只因为大多数女孩都对社会信用表示怀疑，她们只是愿意嫁一个诚实的男人。而说真话的我就被当成了一种诚实的象征，所以被称为女孩“最想嫁的人”的标准之一，也有人戏称是买房子像买白菜的男人。
这几天里有10多个媒体来电、来信询问有关的情况，许多媒体甚至人为地开始了“哥德巴赫猜想”，既不去了解情况（网上有视频），也不想了解真相，而只想满足于私欲发泄的炒作，凭借着一则新浪的微博开始了《西游记》般的演义，忽悠着更多的民众。
中央电视台《东方时空》的记者也来电约访，于是我将电话中的内容连续发了几篇微博，微博中的评论与转发有数千条，并随之提出了许多问题，有赞的、有支持的、有批评的、有骂人的、有骂扔鞋行为的、有为维护道德环境而打抱不平的，也有骂我该被扔炸弹扔刀子的。当然大多数粉丝们是理性的，并至少明白是非，恶意攻击的比例远不如支持者多。问题不在于扔与被扔，而在于为什么。
为什么整个社会演变成只能以扔鞋子来表示愤怒与不满？为什么扔的是我或开发商？为什么会有幼儿园安全事件与扔鞋子的联系？为什么会引发这么多的评论与关注？其背后的原因是什么？
确实，大多数民众在媒体非正确的报道下根本就不了解中国房地产市场的真实情况，甚至绝大部分官员们也是在不了解真实情况下作出政策决策的，因此才让中国的房地产市场出了许多问题，且年年调控但年年不成功，根子正在于缺少天天挂在口头上的“科学发展观”。而扔鞋子的年轻人不过只是被媒体忽悠的受害人之一，更多的人则还不明真相。
中国房地产自房改后的问题出在哪里？为什么有大量的人在呼吁进行“第二次房改”，恰恰是因为他们并不了解真实的市场情况！
改革之初的低房价假象
一、1998年房改的初衷与过程，谢家瑾在《房地产这十年》一书中详细回忆了当年的争论与决策的过程。在亚洲金融危机的背景下，拉动中国经济增长成为第一要务，因此经济适用房的可租可售变成了只售不租。从房改伊始就埋下了未能同步建设住房保障体系的祸根。
1998年的中国房协第三届会员代表大会正是在房改的23号文件下达之后召开的，会议上，我首先提出了经济适用房的政策偏差，并建议建立以廉租房和租赁住房为主的保障体系，并建议将砖头补贴改为人头补贴，以及用出让金中的合理比例收入专用于保障房建设，并将这些意见于2000年和2001年整理成专门报告发表于《未来与选择》的内部参阅文稿中。
保障居民的居住权利是联合国多个公约中的政府责任，市场化改革的同时必须同步建立保障体系，以用社会安全网接住那些在市场竞争中被淘汰的人群。23号文件中也明确了三种不同的供给体系，但最重要的针对低收入群体的廉租房保障在拉动经济增长为第一要务时被忽略了。
同时于1998年进行市场化改革的还有公房房改售房，城市居民可以用低价将原有分配租用的公房变成私房，因此也缓解了建立住房保障体系的矛盾。经济适用房在20世纪90年代末和21世纪初并没有限制购买者的身份与条件，同样给了社会一种低价房的假象。土地的充分供给、市场化让整个社会的供给迅速增长，因此在2003年之前，每年的房价只增长了3.5%，而城镇居民的收入增长却高达9.5%，房价的矛盾并未显现，却埋下了隐患。
尤其是至今大多数人仍不知道中国的房屋建设始终有两个市场：一个是房地产开发为主的商品市场；另一个是非房地产开发的，原来称为基本建设的市场。1998~2003年重要的市场变化就是房地产开发从20%的比重迅速上升为60%的比重，而非房地产开发的比重则从80%迅速下降，被中央与社会误解为房地产绑架了中国经济。
“房地产业”高速增长空间来自其对传统住宅建设方式的替代①，至今这两个市场从复开工面积比较仍是6∶4的关系。
图6-–3 1990~2003年中国全社会住宅和城镇住宅建设面积数据图
图6–4 1990~2003年中国基本建设住宅建设、城镇个人住宅建设和房地产业住宅建设面积
二、关紧两个闸门的结果是推高房价。
2002年开始的土地招拍挂制度并未引起各级地方政府的重视，于是2003年政府关紧两个闸门和制定“8?31大限”开始推高整个中国的房价。一是，从企业找地到政府储备土地的变化导致了土地供给数量的快速下降。当企业找地时，土地的价格是随市场而谈判的，而政府找地时是低价收购高价卖出的。因此“8?31大限”将大量的企业自有土地排除于市场之外，让土地资源迅速变得短缺。从图6–5中可以明显地看出这种土地供给的变化趋势；二是，关紧信贷的闸门让正在发挥市场替代非市场化建设的车轮减慢了速度，供求基本平衡的局面被彻底扭曲并反向发展了；三是，几年房改之后的消费升级让更多的人开始用二手房交易的方式和银行信贷的方式更换与扩大住房面积；四是，“严守18亿亩耕地红线”的管制让从农民手中拿地变成了向旧城改造要地，加大了拆迁安置的用房需求，2003年达到拆迁的最高峰，全国拆迁量高达2.7亿平方米。从此供求关系进入了严重的不平衡阶段。
图6–5 2000~2009年按月累计土地购置面积增长
三、价格与供求关系。
许多人并不承认经济学的规律，而且不认为是供求关系决定着价格。尽管猪肉的价格波动早就多次告诉了人们市场不讲政治，而只按照供求关系定价，当猪肉价格上涨时，没有哪个供应商会因为讲政治而亏本销售；同样，供应商也不会在猪肉价格下跌时高价收购农民的猪肉，政府也从来不会用讲政治的方式让市场中的猪肉价格（或粮食价格）不能浮动。
北京与上海的房价都排在全国前列，这是否与供求关系有关呢？
仅以北京为例，北京“十五”计划期间实际的土地供应为9 934公顷，而“十一五”规划改变了土地供给的方式，计划的土地供给量为9 000公顷，比“十五”期间减少了934公顷，但实际并未能完成计划应供给的数量。如2010年能保证计划供给的2 500公顷，则“十一五”期间比“十五”期间将少供土地2 000多公顷（否则相差更多），土地供给数量相差约四分之一，其中住宅用地少了2 500多公顷。
图6–6 “十五”、“十一五”期间北京市住宅用地供应情况
但“十一五”期间，北京的人口自然增长高达每年54.3万人，约为25万户家庭，远大于“十五”期间的人口增长数量。从投资看，“十五”期间的房地产投资年均增速达23.7%，而“十一五”期间房地产投资则下降为年均4.2%，2008年、2009年两年负增长，开复工面积则从2005年的8 043万平方米下降为2009年的6 230万平方米，价格则从2006年第一季度的每平方米7 670元上升到了2010年第一季度的每平方米20 485元，上涨了167.1%。
从土地的供给看，“十一五”期间总量约7 897公顷，但实际向市场供给的商品房用地面积仅为4 458公顷，减少了2 542公顷，下降了36%。
“十一五”期间除2008年的特殊情况之外，每年经审批的可销售房屋套数都小于实际的销售套数，供不应求的现象无法缓解。
没有人愿意看到房价过快上涨之后备受政府调控打压的局面，但现实的市场中供求关系却在不断恶化，谁应对此负责呢？北京提前11年完成了城市规划中提出的人均1万美元的国内生产总值增长目标；人口增长也提前10多年超过了规划指标，但土地资源的配置却远远低于实际的需求，价格是在需求的压力下首先从土地的价格开始暴涨，并向房价传导的。
供求关系这个基础条件不能合理地得到改善，又怎么可能让市场有条件增加供给而平衡价格呢？没有供给条件的保障，又如何让价格处于合理范围之内呢？
四、土地资源的实际情况。
许多人错误地以为城市的建设无法用土地资源给以保障。尤其是在“严守18亿亩耕地红线”的压力之下，中国没有更多的土地来保证城市化率的提高和供城市人口居住了。绝大多数人并不知道城市建设用地实际少得可怜，尤其是商品住房用地更是少得可怜，实际在中国每年土地占用中最大的是生态退耕而非城市建设。
表6–3 1998~2006年我国土地占用比例
建设占用 灾毁耕地 生态退耕 农业结构调整
1998年 30.9% 28.0% 28.9% 12.3%
1999年 24.4% 16.0% 46.9% 12.7%
2000年 10.4% 3.9% 48.7% 36.9%
（续）
建设占用 灾毁耕地 生态退耕 农业结构调整
2001年 18.3% 3.4% 66.1% 12.1%
2002年 9.7% 2.8% 70.3% 17.2%
2003年 8.0% 1.7% 77.7% 12.6%
2004年 12.7% 5.5% 64.0% 17.9%
2005年 23.3% 9.0% 65.6% 2.1%
2006年 28.7% 6.2% 58.2% 6.9%
图6–8?1998~2006年农田耕地占用比重结构
按2005年的情况细分则：
2005年占用农田耕地的结构：生态退耕占地60%；农业结构自身调整用地20%（经济作物、油料、花卉）；自然灾害损坏耕地5%；建设用地15%。
建设用地分为6种用地：工业建设用地、水利交通用地、基础设施用地、旅游项目用地、军事项目用地和房地产用地（其中房地产用地占30% ，整体15%中的30%，即整体的4.5%）。
房地产用地分为：住宅用地和商业用地。
住宅用地分为：廉租房用地、经济适用房用地、商品房用地、高档公寓用地和别墅用地。
将全部的建设用地按项细分，则实际用于普通商品房的土地就更是少得可怜了。
图6–9 商品房用地比例图
更重要的是，城镇建成区的总面积只有3.84万平方公里，仅占全国国土面积的0.4%，居住了6亿多人口。但全国的农村宅基地占地16.8万平方公里，占国土面积的1.75%，是城镇用地的4.37倍，名义上居住了9亿农民，但其中有2亿人口进了城。如果能从土地制度上改变宅基地的流转，不但可以解决建设用地的问题，也能解决耕地增加的问题。
中国并非没有增加土地资源供给的条件，而是需要改变现有的国家土地垄断供给的低收高卖的制度，以及农村土地制度中的流转问题。
五、解决居住问题不能用大跃进的方式。
住房制度改革之后，产生了各种各样的问题，许多是不了解中国的住房发展阶段的现状，而过度地宣传用大跃进和超英赶美的方式，恨不得一天之内就解决中国住房升级问题，则不但不利于中国住房市场的健康稳定发展，也不利于出台短期的市场调控政策。
1978年改革之初，中国城镇的人均居住面积仅为3.5平方米，比1949年的4.7平方米还少。但改革开放之后，人均居住面积迅速上升，尤其是1998年房改市场化之后，一方面城市化率在迅速提高，同时人均居住面积（或建筑面积）在迅速增长，在“十五”期间达到了高峰。“十五”之后，特别是土地供给制度改变之后，虽然房地产业仍然保持了高速的增长，但在城市化率提高的压力之下，人均居住面积的增长大大低于“十五”期间。如北京“十五”期间年人均增长0.9平方米，而“十一五”期间由于土地供给的减少和人口的快速增加，年人均面积增长下降为0.49平方米，仅为“十五”期间的54%，下降了近一半。
全国城镇约有2.2亿户家庭，但成套住房仅为1.45亿套。约有34%的家庭仍然居住于非成套住房中，待改善的住房家庭仍高达约50%。全部住房面积，套面积的中位数仅为76平方米。绝大多数家庭不是没房子住，全国的住房私有化率高达86.7%，是全世界住房私有化率最高的国家。但住房的条件却很差，没热水、没燃气、没卫生间的住房比例很高，三代或四代人居住于一套房中的比例极高，达到45%，尚处于一个低级的发展阶段，还要用20年、30年或更长的时间才能进入小康的生活标准阶段。
在一个普通住房标准较差的发展阶段和年生产能力较低的发展阶段，又怎么可能用较短的时间改善城镇的住房条件，又怎么可能让大量的80后年轻人在一毕业或刚参加工作没几年就能购买商品房或拥有私人产权的财富呢？
本来在这个尚落后的发展阶段，我国应该建设大量的租赁房，或鼓励私人购房用于社会租赁，而非都能购买商品房。但政府和媒体的宣传与教育早就忘了小平同志所说的要用几代人、几十代人建设发展的过程，而过早地将“居者有其屋”变成了伸手可得的现实。虽然全国人民代表大会早在2009年的政府报告审议中将“居者有其屋”改为了“居者有其所”，但直到今天，所有的政策仍然是鼓励购房而非鼓励租赁。为了满足购房的需求就不断地压房价，用限制房价的两限房和低价政府补贴的经济适用房来满足于购房的需求，也导致了没有私有产权住房就无法结婚生子的极坏的社会风气，导致了过度的住房需求对市场的冲击，并推高了房价，也造成了社会的不稳定因素和年轻人的不满。
美国将拥有住房称为一种梦，恰恰在于，即便是在一个发达国家拥有住房都不是一件简单的事情。但中国却将“安得广厦千万间”变成了今天就必须要实现的当期目标。许多年轻人甚至连一个月都等不及似的将怨言在网上暴传，也因此才有了《蜗居》这种将梦变成年轻人最低生活标准的文艺作品出现。
如果年轻人从十几岁时接受的教育便是住房是个长期的梦，又怎么会在刚参加工作的短期内就要拥有自己的商品房呢？又怎么会没有一套商品住房就不能结婚呢？如果早在多年前就建立了租赁住房的市场，又怎么会在今天抱怨租不到住房或没有固定住房就不能结婚呢？
梦本来就是一件无法轻易实现的事情，是一个要经过艰苦奋斗才能实现的目标，而绝不是一天可以吃成胖子的事情。
1998年中国的商品房年产量只有194.6万套（含开发商建设的经济适用房），而2008年随着市场化达到了493.9万套，大约是城镇家庭户数不到2%的产量。也就是说，购买商品房的人至少要挤进这2%之中，而价格就是这种竞争与衡量的门槛，怎么可能让大量的年轻人都进入这2%之中呢？至少他们的财富积累并不比已经拥有住房资产的家庭实力更雄厚吧。
中国的商品房总量在2008年约为城市住房总量的35%左右，其中包括约10%左右的经济适用房和房改房（2001年之前大量的商品房变成了新房改房而未统计于原未交纳出让金的房改房中）。也就是说，纯商品房的总量并无法满足市场中大量消费升级与改善的需求，又怎么可能优先或首先满足80后一代的消费需求呢？这种梦不是靠宣传、靠打口水仗、靠开发商让利能实现的，更不符合市场经济的基本原理。而早在2005年的调查中，30岁以下的已购房者占总购房者的比例高达34.4%。
应让所有的国民，特别是年青一代人清楚，中国的住房建设与改善是个长期的目标，而非一朝一夕能解决的问题。现有城市中已有住房的棚户区改造的工程量就非常巨大，长沙这种省会城市的棚户区改造就非几年时间能完成的，又何谈异地生活的年轻人能轻易地靠一人之力实现一个梦呢？
正是这种大跃进式的错误主张与媒体宣传才让社会将所有的注意力都集中于房价上，集中于年轻人的购房上，不彻底地改变这种“居者一定要有其屋”而不能是“有其所”的文化与政策导向，今后的几十年也不会让市场有正常发展的余地。中国的年龄结构决定了在近10年中还会大量地出现年轻人的家庭组合高峰，仍会在住房市场中拼个你死我活、头破血流。
树立长期奋斗和建设住房市场的基本观念是个稳定性的政策导向，进行实事求是的基本教育，才能建立“科学发展观”，正确解决市场中的供求矛盾，稳定市场中的价格。
六、政府与媒体扩大了住房市场中的贫富差距。
中国在发展过渡的阶段确实出现了不断扩大的贫富差距，但最大的贫富差距是城乡之间的差距，是收入中的差距。由于中国有50多年的分配住房的历史，且原有的住房水平普遍较低，因此在住房面积问题上出现的贫富差距反而远远小于在收入中和财富中的差距。
一种错误的理解是富人住房的面积一定就无限大，这是媒体过度宣传了少数豪宅的结果，让社会普遍认为富人就一定住豪宅，豪宅的供给量过度而伤害了普通住房建设的资源。
但实际情况却是，近几年商品房的平均建筑面积仅为97.3平方米。最高收入家庭的平均住宅面积仅为106.6平方米。100平方米以上的住房在总存量中不到20%，北京仅为17%。上海市则是全国平均住房面积最低的5个城市之一，仅为66.1平方米。高档住房的平均建设套数仅为年开发量的5%左右，大量的住房仍是普通中小户型商品房。
也是在媒体的宣传之下，炒房成为推高房价的罪魁祸首。但全国拥有第二套住房的家庭比重仅为9.5%，而其中拥有私房和房改房的比重约为3.6%。并且非集中于高收入家庭拥有两套以上住房中，用于出租的比例低收入组最高，高收入组最低；而用于偶尔居住的则高收入组最高。从住房面积差别看最低组为67.3平方米，最高组为106.6平方米，差别是1.6倍。但质量与标准上按价值算，则有高达5倍的差距。因此用拥有两套以上住房的家庭炒房说明投资者让房价升高并没有数据支撑。
在社会和媒体的眼中“房奴”已成为了穷人的代名词，并被作为房价高的讽刺语，却不知道从经济学的角度而言，这种名义上的负翁恰恰是现实生活中的富翁。
中国与美国的次级债不同之处在于：一、购房有至少20%的首付款（美国大多为零首付）；二、购房者的个人收入要先支付个人收入所得税（美国个贷的利息冲抵个税）；三、中国的房价始终处于上涨的趋势（美国则不同）；四、城镇人口始终保持上升趋势（美国则下降）；五、货币处于贬值趋势；六、中国的通胀压力上升。
在中国，能用负债方式贷款消费的，说明其已经富到了还贷能力足以让银行放心，这样才会有银行放贷，可以将未来的收入流变成今天的消费能力。（美国的次级债不是银行审查还贷能力的信用，而是衍生金融产品的转让结果，没有人对还贷能力负责审查，仅依赖于房价的涨跌。）长期信贷中的货币贬值则让实际的还贷水平下降，如现在一年的收入在未来10年后大约仅相当于两个月的劳动收入（货币的实际购买力下降，等于还贷能力的提升）。同时房价的上升中这种首付买房子再分期还贷的方式恰恰是一种有形的投资，让实际的收入大大增加了。请问如果今天的“房奴”们将手中的房子在二手市场上转让时，是财产性收入与个人拥有的财富增加了还是减少了？
如果今天我们的媒体连这些经济学的基本知识都不懂，而将“房奴”们称为穷得可怜的一族，岂不是颠倒了贫富的关系，又让那些连“房奴”都当不上，无法用负债方式获取财产性收入的穷人该如何定位呢？
更荒唐的则是大多数“房奴”与媒体一起对富人拥有房产或多套房产而恨之入骨，并高呼要征物业税、房产税或特别消费税，岂不知自己也在被征税的范围之中。当媒体在呐喊打压房价时，岂不知房价的下跌才会让这些“房奴”们不仅成为现金流中的负翁，还可能会成为实物资产的财富负翁。
在中国，不仅是最高收入组的富人拥有两套以上的住房，连最低收入组也拥有两套以上的住房（当然最高收入组的拥有量最高），其他收入组中同样拥有两套以上的住房，那么这种所谓的物业持有类税收则并非仅针对富人，而是针对所有人的。它并非是一种公平而又合理的劫富济贫，不是一种转移支付的收入公平调节。请问，当富人用租房或投资而获取财产性收入被称为是不道德的投机、炒房行为时，那些非高收入组的家庭用财产性收入增加家庭财富是否合理呢？是否应该得到国家的鼓励呢？难道中低收入家庭通过市场中的投资获取财产性收入不是十七大党的文件中所鼓励的吗？
而那些鼓吹对房屋持有征税的人，根本就不知道中国城镇住房普遍质量很差，平均面积很小（全国住房平均套面积仅为85.4平方米，小于国家90平方米的标准），更不知道市中心的小房子价值远远大于市外郊区的大房子。岂能只想按面积不按价值或按套不按面积去征收物业持有税？
这大概就是最典型的“剪羊毛”的一种苛税了吧。呼吁对居民住房征税的人们恰恰是根本就不了解中国住房现状如何之差的一种仇富心理，完全是被媒体宣传的假象蒙住了双眼的盲人。我之所以指出中国的商品房总量只有总存量中不到35%的比重（其中还有约10%的保障性住房和房改房），就是想让媒体或所谓专家们知道中国大量现有住宅不是被称为是富人拥有的豪宅，而是普通住房占主导地位、非商品房占主导地位。非成套住宅还有约25%的比重，旧的楼龄较长、房屋面积小、条件差的住房占主导，而在这种落后的居住条件下，65%以上的住房根本就未交纳土地出让金时，凭什么要对居民的住房征收物业持有税，难道要对不到10%的拥有两套以上住房的人群征税，而伤害90%的居民消费吗？这种“剪羊毛”的措施要实施也至少应将羊毛养得长一些吧。如果90%或绝大多数家庭连羊毛都还没长出来，又能剪出多少羊毛呢？
由于媒体的扩大宣传，似乎让这个社会中大多数年轻人或高高在上的政府官员们忘记了中国正处在发展中的初级阶段的基本判断，忘记了中国现有的居住水平和财富水平极低。他们将眼睛紧盯在北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等几个核心大城市中的房价与豪宅上，一定会忘记了中国660个城市中大多数城市的居住情况很差、房价并不高、豪宅数量不足5%，也一定会因此而出现错误的舆论和更错误的行政政策预期，既不利于房地产市场的发展，也不利于居民收入分配的合理化。
媒体这种攻击一点不及其余的宣传，恰恰夸大了城镇中的贫富差距，尤其是住房面积上的住房差距，也导致政府与所谓的专家们错误地理解真实的社会现状，出台了错误的征税主张，让市场人心惶惶，未收税就已伤及无辜了。一旦实行岂不让民心大乱，让社会的不稳定因素更多了一个矛盾点。
看看媒体对“房奴”的错误报道与宣传在社会上引发的反响就知道，这种对绝大多数家庭“剪羊毛”的征税会产生多大的社会危害！当国土部调研建议上海市应加大房地产持有环节成本时，我不知道这个调研组的人员是否知道上海市平均住房套面积排全中国所有城市的倒数第五，仅为每套66.1平方米。在这样一个低住房水平的城市中又为什么要增加住房持有成本，而不放松管制尽快改善居民的住房条件呢？换句话说，不要仅看上海市高楼大厦的外表，要看看那些高楼大厦后面鸽子楼中所居住的大量居民的住房较差的普遍而不光鲜的一面。
当知道中国城镇的居住现状之后，我想大多数人至少明白了一件事，大多数城市居民并不居住在商品房中，大多数居民的住房并没有因为房地产市场的发展而改善了居住环境。每年500万套不到的住房至少要用20年的时间才能取代现有的非成套住宅和更换那些低质量的住房，并且还不能计算每年约1 000万户的新增城市家庭户数。如果不将房地产作为支柱产业，请问中国何时能改善现有的城镇居住现状，中国城市居民的居住条件如何能达到小康？不仅是80后的年轻人尚待解决住房问题，许多60后、70后的家庭居住情况也有待改善，而在这种尚待大大提高的居住改善条件下加征持有税无异于自杀。
部分城市的高房价既不利于城市化发展，也不利于居民住房的改善，但政府土地因开发商报价低而流拍的事情只能说明，政府的预期要比开发商更高。难道这不是房价高的重要原因吗？同时最高收入家庭购买的多套高价房岂是普通消费者的消费产品？而平均价的高低不是因为这些特殊消费而拉高的吗？如果能用中位数的统计，也许会让民众更清楚市场的情况，也不会因此而拉大贫富的住房差距。
如果没有正确地认识市场存量的现状，就无法就市场的供求作出判断，无法对中国的住房长期艰苦奋斗的过程有清醒的认识，就无法制定明确而有效的住房政策，就不可能调控好市场中的房价。
恰恰是住房的现状决定着首次购房与改善性二次购房的需求，决定着消费不断升级的发展过程，而梦想一步到位的政策限制于宣传必然会对社会与市场产生巨大的干扰，并造成思想意识与消费观念上的混乱，让住房市场化无法长治久安。
