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北京版REITs方案草定

贾华杰2010-12-03 06:46

经济观察网 记者 贾华杰 11月26日,谈及如何筹集公租房建设资金时,北京市住房和城乡建设委员会主任隋振江对外透露,“比如说债券,房地产债券,现在我们也做了几个试点方案,下一步和金融部门研究发这个房地产债。”

据悉,按照这个方案,北京将以政府持有的廉租房、公租房资产和房租收益委托设立房地产信托,在银行间债券市场发行受益券的方式进行融资,融资规模能达到40亿-50亿元。

这种操作方式接近于央行在《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》(征求意见稿)中划定的银行间市场的债权版REITs。

隋振江此番所言则表明,北京版的REITs已经正式起步,其规模与天津版的REITs相当。

但与天津相比,北京的进度已然落后很多。一位与北京住建委保持“接触”的国家开发银行人士对本报记者说:“现在相关平台公司还没成型,其他细节也就没必要说了,国开行肯定会参与的。”按照北京市的计划,仅平台公司初期资本金就需要10亿元以上。

目前,北京市公租房的建设资金主要是公积金贷款和商业贷款。从2008年开始,北京市就计划利用信托、房地产债券等方式进行多渠道融资。当时北京市建委就曾和银监会协商,有意发行住房债券,作为一个金融产品推出。

实际上,早在2009年11月,国务院就批准了北京、天津和上海作为试点城市。而天津市、上海市在滨海新区和浦东新区开展REITs试点方案随后得到了国务院的批准。

但北京的相关试点方案并未完成报送。据了解,北京在最初设计的试点方案中,意在将商业地产作为REITs投资内容,但是由于政策层面上更倾向于保障性住房建设的融资,北京不得不更改试点方案。
根据《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》,公租房的房源主要由三部分组成:“政府、中央和市级机关新建一部分;鼓励社会上的开发企业建设住宅时拿出一部分不销售,用于出租;收购一部分二手房用于出租”。不过,目前的情况是,由于缺少资金,公租房房源筹措成为最大的瓶颈。

“十二五”期间,北京市将加大政策性住房的比例,降低商品住房的结构比重。北京市长郭金龙提出了更为激进的目标,“公租房建设比例要扩大到保障房建设规模的60%以上”。

全国工商联房地产商会副会长李晓东说,北京公租房每平方米的成本在7000元左右。由于成本过高,北京市不得不要求开发商按照比例配建公租房。

此外据记者了解,今年初北京计划由公租房发展中心收购50万平方米的物业,但进度并不理想。李晓东曾指出,政策性REITs的运行如果没有政府的财政贴息,赢利会比较少,难以达到投资人的要求。
而11月中旬,全国工商联房地产商会会长聂梅生曾对本报记者表示,北京金融办负责人说REITs的开闸不会早于明年年底。