作者，任志强。“商品房并非人人买得起”，“炒房无罪”，“房价一点也不高”，当任志强说出这些话时，必定招致众声反驳，甚至谩骂和攻击。但近年来的房地产市场，却一步步地印证了任志强的观点。当人们正为掐头去尾后的任式雷言大骂，房价却正如其所言，噌噌上涨。他放出“雷言”的同时，也在不断指责人们曲解了他的原意。是他太过狂傲，还是我们太过粗心？今天，让我们静下心来读任志强。本书为任志强近三年来的在房地产领域的发言结集。其中包含保障性住房、房地产市场化、地价与房价的关系、房地产泡沫、房产投资等各个方面，言辞辛辣而鞭辟入里。他的观点是对是错，任你评说。
策划：蓝狮子财经出版中心
出版：中信出版社
定价：39.00元
出版时间：2010年10月
目录：
第一章：商品房并非普惠式消费品
第二章：是市场化的问题吗？
第三章：别拿日本泡沫当镜子
第四章：地价推高房价勿庸置疑
第五章：请用数据说服我
第六章：情绪不能代替规律
第七章：何须分清几套房？
第七章何须分清几套房？
| 不要被媒体忽悠了 |
2008年两会将要召开前，就民众可能关心的话题，媒体展开了一系列的攻势，努力地希望能在两会期间吸引更多的眼球，尤其关注住房及住房保障性问题，这几天我连续接到了香港凤凰卫视、中央电视台、北京电视台以及各种平面媒体的采访邀请。但从已接受的采访中发现，大多数媒体的编导们都对住房与住房保障体系存在极大的误解，甚至存在着故意扭曲的宣传导向，这种误解导致的宣传重点并不利于建立和谐社会。
我是在1998年房改23号文件出台后最早向政府建议建立住房社会保障体系的，也是最先向政府建议立法用土地收益金的15%资金来建设廉租房等社会保障用房的。同时我也是最先要求建立市场与保障各自分别承担责任的，也是最先投入资金连续组织了多年对低收入群体解决保障问题作研究报告的。并且我在北京市政协会上最早提出建立廉租房制度的提案，更是对政府房地产政策提出批评与建议最多的人。但我绝不是恶意攻击政府，更不会为讨好民众而歪曲事实，或为吸引眼球而误导民众。
误区一：大多数民众认为政府投入过少而造成民众的住房困难！
多数民众、学者、经济学家和部分官员错误地用中国香港、新加坡的例子来证明中国政府的投入过低，而未能解决民众的住房问题，并用发达国家年度预算中投入廉租房或公房的比重来证明中国政府的投入过低，似乎中国政府是一个对民众住房问题不负责任的政府。
其实这是一种误解。一、中国香港与新加坡是城市型的地区，有护照可做人口的限制性边界，实行独立的财政政策。而中国内地的城市是无法用户籍来限制人口边界的，并且是非完全独立的财政政策，这是巨大的差别。
二、中国历史上实行的是住房福利分配制度，是一种全民的计划经济保障性分房制度基础，尽管因为财力不足无法改善住房问题，机制不对才实行了房改，但不能否定这一阶段的住房成果。
三、1998年房改推行市场化之后，城镇居民的住房得到了极大的改善，同时显现出了房价与收入之间的差距，因此应建立住房保障体系，但不能用不到10年的时间否定历史。
截至2008年初，全国128亿平方米存量住房中，历史分房、房改房所占有的存量超过了50%，公管公房出租量超过了10%，政府市政基础设施建设及旧城区改造拆迁安置用房超过了10%。这意味着70%以上的住房还是政府用各种方式提供的，再加上住房补贴与公积金帮助解决了部分民众的住房问题，应该说大多数城镇居民的住房不论收入差别，主要还是依靠政府所提供的住房解决居住保障，并不比中国香港与新加坡差，纯商品房仅占存量的不到25%，也别忘了中国还有远超过城镇住房4倍多的农村住房。
尽管1998年之后中国政府在住房保障方面的投入远远低于许多国家，但这些私有制国家并没有投入中国历史上这样多的公共住房建设与分配的资金，脱离中国国情的比较是误导。
为应付亚洲金融危机，拉动中国经济增长，1998年的房改将经济适用房从可租可售变为了以销售为主，并放松了对经济适用房的准入准出制度的管理，让政府的补贴变成了拉大收入差距的一种分配，确实存在许多问题。但却是在逐步改革的进程中得到了纠正，2007年的24号文件已明确了建立住房保障体系的工作，并开始推动这一体系的建设。
误区二：错误地把廉租房制度理解成仅仅是盖房子。
廉租房制度是一种保障性的制度，但绝不是仅仅看盖了多少廉租新房。大多数民众和媒体在用审问式的口气和眼光查问地方政府建设了多少新的用于廉租的房屋，似乎这成了唯一的考核标准。新建的廉租房套数小于了应保障人群的户数，似乎就是地方政府未尽力，也梦想在一天之内就能解决所有的困难群体的住房问题。
当一位地方官员回答记者的提问时说，2009年将竣工的廉租房可以解决当地低收入群体的住房困难时，竟被反问“为什么2008年不能解决”。
廉租房制度并非都必须新建住房，还包括政府收购的旧房源、回收拆迁改造的房源、政府原有的公管房源等，以达到分散居住困难群体的目的，同时包括用租金补贴的方式让住户自行就近租用社会住房等多种方式，新建廉租房仅仅是实物房源的解决途径之一，而并非全部。
尤其是2007年才下发24号文件，地方政府从筹备资金、整理土地、设计、施工、建设总要有一个周期，2009年竣工并非是不合理的情况。不能要求地方政府今天怀孕，明天就生孩子，而媒体的导向则是似乎晚一天就生不出孩子来了。
没有一个国家能在一天之内解决所有的住房困难问题，也不要梦想中国这个人口大国在加速城市化进程中会有能力一天之内解决所有住房困难问题。美国上百年的保障政策至今仍不能完全解决这一问题，中国香港居屋抽签常常排队3~7年，内地也不可能实现一天就变的奇迹。
误区三：住房困难与收入困难混为一谈。
少数媒体将住房困难与收入困难混为一谈，认为两者有必然联系，这是重大的误解。历史上的福利分配制度并非是按收入解决住房的，职工所在单位与政府的职能占主导地位，而收入当时却基本是平均化的，差距较小。市场化经济改革之后，收入发生了变化，有的大大提高了，但也有因下岗失业而降低收入的。许多收入低的家庭并非因为住房困难，而相当一批收入提高了的家庭并不是一定有能力独自用市场化的方式改变居住的条件，两者之间差距巨大，且极不平衡，有房住的不一定收入高，中等收入的家庭不一定住房好于低收入家庭。
而且这两者都是一个变化的动态，并非今天统计的低收入和住房困难户，在廉租房建设的两年周期中不发生变化。如有的可能收入提高了，有的可能因市政建设拆迁等原因住房条件改善了。这本是动态和长态的变化过程，但却有媒体在质问地方官员为什么不按现有统计数一次性建设足够的廉租房。
误区四：按全国的统计数据衡量地方的特殊性。
中国的土地收益数值巨大、财政收入数值巨大，但各地的情况极不平衡，有的地区收益较低且财政收入无法保证正常的执政，要靠转移支付来维持。因此各地的困难不可能一刀切地平衡解决。这是历史经济发展原因和分税制的财政体制造成的。想在一天之内让各地政府都同步建设廉租房、同步解决扩大面积的问题，本就是一件不可能的事。
发达地区可以有较大的资金投入，但非发达地区也许要靠中央政府支持，这必然拉大地方之间的差距，仅用全国的统计数据去计算各地情况只能是一种误导。
误区五：将社会保障体系当做财富的再分配。
住房社会保障只面对特殊住房困难，收入低并且无法靠其他方式解决住房问题的群体，因此各地的廉租房保障或经济适用房保障都制定了明确的家庭收入、财产状况和现有住房条件的限定，只有低于该标准的家庭才能享受保障，而超过该条件的家庭则无权分享国家的优惠。保障是人权的安全网，但绝不是弹簧床，更不是一种国家财产的再分配。
误区六：低收入家庭不应进入购买商品房行列。
采访中多次听到媒体记者与主持人问我，在商品房价格高涨中，低收入家庭如何购买商品房的问题。需知道所有的中央或国务院文件中从来都没有过要求低收入家庭购买商品房的条款，不能用低收入家庭来衡量商品房的房价。
任何国家都没有从低收入的穷人家庭中收取巨额土地出让金之后，再用商品房解决低收入家庭住房问题的先例。低收入家庭应享受国家提供的公屋、廉租房等保障，在中国是指至少是在不收取土地出让金的划拨土地上建设的住房，而绝不应是拥有自主产权的商品房。当然不排除靠原有房产变现或拆迁安置等变化的情况。
误区七：经济适用房的非完整产权。
许多民众会认为经济适用房是花钱购买的，当然可以出租获取收益，可以自由卖出。道理很简单，按现行的中国土地制度，未缴纳土地出让金的房屋不得自由买卖。经济适用房的土地是国有划拨的，是政府无偿提供保障而免除了土地收益的，土地产权仍归国家所有，土地的收益权也归国家。
而出租则违背了政府提供住房保障的初衷，也违背了分配公平的原则。政府在经济适用房中尚有土地的基本权利，自然也应有权获得出租与转让的升值收益，而只有在保障住房的权利上政府才会放弃收益权形成保障。
尽管我个人认为经济适用房上的砖头补贴无论如何都无法比人头补贴更为公平合理，但至少在目前阶段还是能对提高住房标准与质量起到保障作用的。
误区八：贫穷不是一种权利。
早在罗马帝国时期，就有立法给穷人发面包的记载，此后更多的国家为保证人口的增长都有救济穷人的法律。联合国成立之后的有关人权、居住权等各种公约，都要求各国政府应对贫穷、贫困家庭给以包括住房在内的各种救助与保障。
但这并不等于贫穷变成了可以向政府伸手要求救助的权利。
改革开放之后，邓小平先生明确地提出了“贫穷不是社会主义”，开始让一部分人先富起来了，推行市场经济，也同时产生了贫富之间的差别。
政府当然应建立完善的社会保障体系，包括养老、医疗、教育和住房等。当然应无偿或部分补贴地帮助那些暂时处于贫穷状况下的家庭。但不等于让贫穷变成了可以伸手的权利，因为相对于城市中的贫穷，还有农村之中的贫穷。如果将贫穷当成权利，则那些农村之中的更贫困家庭是否应有更多的优先权呢？
贫穷是个相对的比较过程，所有的中国人都是在改革开放之后从贫穷开始逐步富裕起来的，仍然贫穷的群体当然需要政府提供帮助，但绝不能将贫穷当成一种伸手的权利而永远睡在贫穷的包袱上，拖社会发展的后退，更没有权利用贫穷做大旗而攻击政府的保障政策。
当政府用保障性措施部分改善了贫困家庭的住房条件，用财政补贴来进行救助之后，贫穷可能依然存在，但却比尚未完全获得政府救济的贫困家庭好得多。财政的转移并不会创造财富，只有彻底消除贫穷时，社会财富才会增长、社会才会进步。
而利用贫穷向政府伸手的社会风气应坚决打击，以保证社会的和谐与进步。
| 资金不是推动房价上升的动因 |
央行报告公布了2009年的贷款总量和贷款流向，其中房地产业贷款约2万亿元，占新增贷款总量的约20%，于是媒体们都认为，2009年的房价是因为中国宽松的货币政策推动而不断升高的。
但仔细看看，中国实行宽松的货币政策，但现金供给却是负的投放（少投放71亿元），而扣除非金融机构的企业存款（6.5万亿元）之后，实际的贷款进入实际经济的总量似乎也不比往年更多。
就房地产业的贷款情况看，开发企业的国内贷款为11 293亿元，增长48.5%，但仅占2009年全部开发企业到位资金57 128亿元的20%，比历年所占的比例都低；占全年房地产开发投资36 232亿元的31.1%，高于历年的比重。但如果按到位资金减去实际投资看，开发商手中还有20 896多亿元资金，扣除全部银行开发贷款之后仍有余额9 603亿元。这就不能说明这些开发贷款是推动房价上涨的动因，至少没有因为开发贷款的增长让房地产的投资出现高增长，尤其是自2009年9月份之后，投资增幅是持续下降的，同比只增长了16.1%，低于已出现投资滑坡的2008年，更低于全国固定资产投资30.1%的增速。
同时这个投资的增幅小于开发到位资金增长44.2%的增幅，也小于开发贷款48.5%的增长。换句话说，只是因为开发企业有肥有瘦、有贫有富的分配不均而增加了开发信贷，但却无法从总量上得出开发信贷增长而推动房价上涨的结论。
2009年全年个人消费信贷新增了1.8万亿元，其中用于住房的高达1.4万亿元，而其中一手房个贷8 403亿元，增长116.2%。但这仅占全部商品房销售总额43 995亿元的19%，比历年个贷占销售额的比重都低，那又怎么能证明个贷推动了房价的增长呢？尤其是个贷并非开发商的负债（贷款主体不同）而是开发商的收入。
如果是贷款购买汽车，没有人会将整个个人消费的贷款与给生产企业和经销单位的贷款合并计算为对汽车行业的贷款总规模，但为什么要在房地产的贷款中，将个人消费信贷计入整个对房地产业的信贷规模之中呢？显然这是对房地产业的一种歧视政策。
应该说2009年的房地产得益于政府的政策刺激，比如0.7倍的利率和整体利率水平的下降，大大地提高了居民的住房可支付能力。如二手房交易税费的下降，大大地降低了交易的成本、加大供应量的同时活跃了交易量，并提供了卖旧买新的改善条件。
扣除了个人消费信贷之后（无疑个贷对购房是一种巨大支持），开发贷款总量的增长就并不多了，而相对于同步增长的销售面积和销售总额，这个新增的贷款量并不多，并且这其中又有大量的贷款并非用于住宅建设，而是用于办公楼与商业的建设，因此更不能推导出因贷款而形成住房价格增长。
当经济总量增加时，相对同比的贷款必然会有所增长，但最重要的是看这个增长之后信贷在总量变化之后比重是否增加了。如果其比重是下降的，则就不能成为主要推动的原因。当比重下降时，虽然总量增加了，也更不能得出信贷是动因的结论了。
2009年中国的房地产是个政策市，这个政策市中包括宽松的货币政策的影响，但无论如何都不能将信贷的作用夸大到成为房地产市场发展主因的地步。
中国的房价上涨了，但其撬动的因素会让2010年的上涨增幅加速，尤其是2009年全部商品房（包括公建）的平均销售价格为每平方米4 696.6元，而住宅的供给价格已高达每平方米3 725元，那么今后新增的住房价格无论用什么调控的手段都不可能回落到以前的水平了，一定会随水涨而船高。
贷款的增速大于投资的增速，开发资金到位的增速大于投资的增速，这中间一定会有个尚未打通的关节，那就是土地的供给。当土地的供给不但增速下降，并且大幅负增长时，那么未来市场的预期就一定是上涨的。
| 何须分清几套房 |
2007年出台的“第二套住房信贷”新政，让中国的房地产市场掉头直下。在“两防”的政策推力和美国金融危机的双重作用之下，中国的宏观经济也随之掉头直下，国内生产总值快速下降到6.3%，从而让中国政府不得不用4万亿元投资、放量的货币信贷和解封“第二套住房信贷”改为0.7倍信贷降息和对改善性住房（实际是第二套）信贷给予支持，才让中国的房地产和宏观经济从谷底翻转恢复到保八之上。
造成中国经济下滑的并非完全是金融危机，而首先是中国自身的经济政策变化所导致的。对中国经济而言，房地产的支柱型产业地位、其经济的总量及其对相关产业的带动作用无疑是举足轻重的。房地产市场的波动自然会对宏观经济的影响很大，“第二套住房信贷”新政应该说在触发中国经济下滑中“功不可没”。
当继2009年的经济恢复性增长之后，中国的房价也随之由低向高不停上涨，于是在货币总量过度增长中引发了对通胀预期的担忧。2010年初两会之后的天价地更让市场产生了更高的上涨推动，也让中国管理层愤怒不已，于是遏制部分城市房价过快上涨的“国十一条”出台了。其中被社会称为最严厉的和最精确打击的重拳正是“严格地按首套、二套、三套、多套住房不同的差别化首付与利率的信贷政策”，其核心在于政府认为房价的高涨原因在于投资与投机、炒房与囤房者借银行信贷的杠杆作用一人购买多套住房而导致的市场供不应求；在于认为，用不同套数的首付和信贷差别利率既可以有效准确地打击这些投资者让房价下跌，又可以让通胀预期下降，免去加息升值的压力，稳定市场和平息“民愤”。
但岂不知，这第二套住房标准的认定自2007年起就争议颇多。2009年又另作解释，对面积和改善型网开一面。2010年的国十一号文件只好再次重申由“住建部会同人民银行、银监会共同制定标准”，而银监会又未按国十一号文件要求与住建部和人民银行商定，单独事先在媒体中宣传第二套住房的认定标准，在会上引发了无数的争议。同时在所有的银行已公布的信息中又看出互不通气，没有一个相同的方案，都在各行其是，自定标准、自定首付、自定利率倍数，更是闹得全社会不安、整个市场预期不确定性增加。当然这也会对市场产生不利影响。
目前，异地数据无法互通互查，而未婚、已婚、离婚家庭及家庭成员的关系认定又需要与民政系统联网、与公安户籍网联网，这就成了一个庞大的系统工程，更无法用简单的法律文件方式来认定了。即使认定了，也有用什么方式以最低成本在最快时间里实施的麻烦。假设按银监会“已有房再购买的都算第二套”的标准，一定会打击一大批急待进行住房改善的家庭，弄不好还会造成一大堆假离婚的家庭。而首套只能低于90平方米无疑也同样只满足了少数年轻人的需求，却打击了一大群改善型的需求。难道一大家人分成两个家庭时，一定是年轻人住新房吗？为什么不能将原来居住的小房子、旧房子留给子女满足刚性需求，而让更大的家庭住大一点的新房呢？
政策中因为要实行差别利率，生出了许多的麻烦，这些麻烦意味着任何偏向一方的认定都会伤及另一方的需求，无论如何认定都无可避免地有害于一部分需求。
再从政策评估的角度看，除了用套数对投机与投资限制外，还会因抑制和伤及其他需求让整个市场的需求被压缩，转而形成了对投资的影响、对其他产业的拉动，再传染到整体宏观经济的增长上、就业上、税收上、土地收益上等。
如果仅仅为限制和打击投资和投机需求，那么是否可以不用限套、不同差别利率的信贷方式而更精确地打击呢？其实在2007年我曾就“第二套住房信贷政策”的批评意见中提出过：“打击投资与投机行为的最有效办法，不是从购买环节出发，而是限制卖出的再交易环节。”
中国政府的现有政策中很著名的一条是：新房再上市交易的差别税率管制。居住5年以上的住房再上市交易时减税，不满5年的加税。2009年曾改为满两年的减税，直到12月底不再优惠并恢复为5年的期限。经济适用房也有5年的限制交易条件。这些都是针对卖出的再交易环节的限制，但市场中实际的情况是二手房交易时所增加的税收全部都通过赋税转移的方式变成了价格的上涨和消费者的成本，并未起到抑制房价上涨的作用，反而成了抬高房价的因素。
最简单的对拥有多套住房投资或投机行为的打击方式其实就是宣布，自今日起所有新购买的住房，不管是一手房还是二手房都在新发的房产证或换发的房产证上注明5年（或一个固定的年限）不许上市交易，且任何交易都必须去办证，这样不就既能管住又没有成本吗！
根本不用管这套房子是否交几成首付（不少于两成或三成）；是否用银行贷款（当然银行要严格审查其还贷能力），因为当房子在一个较长的年限中不能再交易时，购房人就必须支付这个时段的银行还贷，就必须支付交房之后的物业管理费、供暖费等，大大增加了投机的成本，同时也增加了5年或较长周期之后的投资市场的风险。大多数人都无法预先判断5年或一个较长周期之后的市场供求关系与房价变化、宏观经济变化，那么这种风险的周期化就会大大减少投机性、金融的杠杆性和房屋的损耗性。
那么除了自住之外的投资者就会大大减少，购买多套房的投资客成本大大增加、数量大大减少，或者这些投资者就会将房屋在这5年中先出租，从而增加市场中的可租赁住房，也会减轻房价上涨的压力。虽然从较长期看，房屋价格仍保持着上涨的压力，但上涨的幅度会大大降低、速度会减慢，而成本的5年期增加是否会大于房价上涨的幅度则不一定了。利率变化的风险则更不确定了，暴利或单向一定赢利的保险系数大大降低了，或者彻底地让短期炒房客退场了，让用团购方式抬高房价再借机抛出的可能性消失了，也让短期对市场供求关系的影响消失了，让大量囤积的可能消失了，让市场以居住为主的功能还原了。尤其是限售年限一定不会对自住需求产生不利影响。
限制购买与按套差别首付和利率的做法，一是，会在矫枉过正中伤及大量的合理消费；二是，会在减少销售量时抑制了投资；三是，因投资的减少会影响就业、建材、纳税等一系列与宏观经济有关的增长；四是，对土地的价格和收入产生了巨大影响，也削弱了政府保障的能力和城市建设的能力；五是，执行管理成本不断加大，不利于市场监管和建设，尤其是对外地人进入城市中购房的限制条件还会对中国的城市化进程造成极大的伤害……
而不限制购买环节就减少了上述所有矛盾，对中国的经济增长不会造成任何不利的影响。限制了定期之内不得交易又能减少炒房投机客对市场的干扰和不利影响，同时又可以避免对供求关系的冲击、缓解价格上涨的矛盾。没有投资、投机客对房价上涨的影响，没有了银行杠杆作用于投资客的金融属性干扰，又可以让在市场稳定交易中（当然会减少投资性交易）保持开发投资的合理增长，避免了下一个周期的供给短缺。
这就成了一项一举多得的措施。当市场稳定并没有上涨压力时，政府当然也可以合理地宣布适度缩短禁止交易的年限（就像2009年执行的减少年限给以税收优惠的办法）以增加和调节市场的供求关系，以及满足市场中提高了的改善型需求，这就可以给市场一个稳定的预期。
政府不用增加购买与消费的成本来抑制需求，而在平等条件下放开消费的闸门，会有利于中国经济的增长，有利于城市化建设，有利于满足市场与社会的消费。但限制和禁止卖出条件，则会加大投资与投机的成本与风险，用加大投资客成本与风险将投资客，特别是短炒客排除于市场之外，也避免了短期内价格上涨与波动，又给了政府一个可以随时调节市场的工具。这是个一举多得并不伤及无辜的好办法。
本来对市场价格的调节应用货币、利率的办法进行，当整个购买成本增加时，价格上涨的可能就减弱了。但如果政府因宏观经济的整体影响不愿动用利率的武器时，当市场和管理层普遍认为房价上涨的因素来自于投资客与投机客时，那么就可以将禁售的年限当做利率工具进行市场调节。要刺激市场时就放松禁售年限，要抑制投资需求时就延长禁售年限，以调节再次改善型需求的节奏。
限售年限并未改变住房商品的性质，也未限制住房自住需求，还不会对市场规则和预期产生不利影响，更不会对经济的增长和市场化的建设产生恶化的威胁，不会造成开发投资下降而对周期性之后的供求关系产生恶化影响，并且用不着认定第二套或多套住房，没有加大执行的成本，没有了实行差别的信贷政策给银行与消费者增加的许多麻烦，用不着对市场形成政策多变的压力及对政府政策的不信任……
简而言之，如果管理层认定是投机炒房客在造成房价的上涨，认定是投机炒房客造成市场的供不应求，认定投机炒房客是万恶之源，那么只要增加了购房之后的限售、禁售期限，可以不用二套、三套、多套房的差别信贷就完全能将投机客挤出市场了。
真正的问题只在于，这种对投机炒房客造成市场价格上涨的认定是否抓住了矛盾的原因。如果是，那么禁售就一定会有效地将这部分需求挤出市场，而让房价回归真实并能增加供给与需求。
如果上述原因的认定没有抓住根本的病根，那么现有多套住房不同首付和差别利率的遏制性政策也绝不会有效。并且还会带来无数的成本增加，伤害一大片需求并引发市场更大的波动，也埋下了投资下降、下一轮房价报复性增长的隐患……
无论如何，以现行的二套或三套、多套住房的政策来打击投机炒房的做法不是一种好的办法，远不如禁售、限售的办法更有利于市场建设与经济增长，同时又能遏制投机和房价快速上涨。
国十一条的目标是打击投机、遏制部分城市的房价过快上涨，而绝不是像媒体或社会传言所说的打垮或消灭房地产市场，打垮和消灭房地产支柱型产业，更不是想让中国的宏观经济在房价下跌和房地产投资的下滑中也出现无奈的下跌。千万别错误地理解中央政策的预期，更不要以为国十一条是想让中国的房地产市场化退出舞台。用禁售、限售的方式也许能更有利于实现中央对房地产市场调控的阶段性目标，更有利于中国经济的可持续发展。
换个办法、换个思路、换个方式、换个思维也许就会将复杂的矛盾用简单的方式解决。或者说，战略对了战术也要对才能打胜仗；战术对战略不对则根本无决胜的可能，只解决眼前而不解决长久的问题；战略对战术不对就会伤亡重大、得不偿失、杀敌一百自损三千，这大概也并非管理者的初衷。而“宁错杀三千也不放过一个”的历史错误政策，实在是不应在如今的科学发展观下再出现了。
| 投资与炒房 |
自对房地产实行调控以来，政策的主要矛头首先对准的是炒房团，先有对温州炒房团的攻击，又有对山西炒房团的攻击。炒房团在各个有投资机遇的地区、城市不断地掀起一波波的冲击，并每到一处都横扫一片，不断冲高着房价，让政策决定者头昏眼花，将其视为洪水猛兽，发誓要出台各种严厉的政策与组合拳，坚决抑制这种投机之风。
但到底有多少人在从事这种投资活动呢？至今都没有一个量化的概念，而是一种人云亦云的猜测。靠猜测是不可能制定出好的政策的，如果算命也能成为制定政策的依据，那么就不需要设置诺贝尔经济学奖了。
投资分为两类，一类是投资于固定资产，用于出租获取租赁性收益。当房价上涨到一定程度时，不排除转让获取增值收益，这种投资通常会选择待发展的区域，当区域的配套条件成熟，经营收益上升时，自然资产增值也就更高了。这类投资既有选择商铺、办公楼的投资（眼前的收益会更高），也有选择住房投资的。住房投资的出租收益则要看地点、出租对象与服务条件了。
这类投资不管是什么样的都弥补了国家或市场不能提供长期租赁性住房的空缺，让买不起房的业主可以通过租赁解决经营和居住的问题。比如开餐馆的人有手艺、有经营办法、有开餐馆的费用，但却没有买房子的钱，需要有人投资房产才能提供租赁条件，以扩大就业和服务。比如一时买不起住房的人在国家不能提供租赁性住房时就只能先从私人手中租房住，缓解了只能和必须购买商品房的矛盾。
没有投资行为就不可能有租赁性市场，也不可能创造居民财产性收入。本来中国就是个发展中国家，大多数人并不具有购买房产的能力，只能靠金融信贷的支持解决拥有财产和获取财产性收入的条件。住房的个贷政策恰恰给了投资者这种机会，因此投资房产就成为了一种合理的投资行为。不但中国如此，世界各国也是如此，否则就只有居民向银行存款的条件，而没有银行为居民提供服务的条件了。同时，这种投资也恰恰解决了国家无法提供租赁性住房的空缺，解决了促进小企业生产、就业的条件，提供了国家税收和解决了部分居民的居住问题。
打击这种投资行为的同时，也在打击市场的繁荣，让许多人无法自行创业和提供更多的小企业就业条件。我们的企业登记中不是要求必须有注册地址吗？房子就变成了必备的前提。减少了租赁性的投资行为，也就减少了创业与就业的机会，至少从现在看，各种打击商品房投资行为的政策除了有害于市场经济的发展之外，尚看不到任何有利于市场经济发展之处。
有人说可以减少需求而缓解供求矛盾，防止房价因供求矛盾而高涨。那么只要增加供给就够了，因为增加供给并没有不利于市场发展，又何须用对市场可能产生有利的一面但必然会有负面作用的方法呢？
住房市场也一样。如果国家政策与金融政策不能让政府和市场利用租赁性土地建设租赁性住房，减少了个人投资的租赁住房市场就只能提高租金的水平和扩大购房的消费群体。这不利于住房条件的改善，也不会缓解供求矛盾和降低房价。城市化率的提高总要有房子住，不是自行购房就是租赁房屋，都同样一套房只能解决一户的居住问题。
也有人说，所有的调控政策都是在打击投机性炒房。所谓的投机性炒房是只换取房屋差价而不是租赁居住。或者房子从来就没人住，买了之后就在房价上涨时又卖掉了，但这种情况在全国又有多少呢？
国家刑法早就取消了投机倒把罪，因为只要是市场经济就一定有投机。投机就是投资的机会吗？股票如此，期货如此，投资也是如此，商品的转来转去也同样是如此。为什么房子就不行呢？
其实国家政策早就从期房上网、预售登记、中途不得更名、销售转让收税等多个环节在控制这种单靠吃差价的投机了。税收的增加也证明了这一点，就像股票交易的税收甚至超过了上市公司的整体利润，那么房地产的税收难道比股票的交易税收更低吗？房屋的转让中政府不是也拿到了大头吗，又何须为有人炒房而发愁呢？
国际的统计中有房屋空置率一说，是指所有市场中的存量（包括增量中已竣工的存量）有多少房子没有被利用。但中国的空置率被专用于指新增量中未销售的房子。于是空置率与国际通行的惯例不接轨了，中国只好再创造一个空屋率来专指存量中未利用房屋的统计。
投机的炒房行为有多少就只好用空屋率来衡量了。过去，曾有些人用晚上骑车在城中转一圈看看有多少房子黑着灯来认定空屋，以界定炒房的数量。后来有人用电表、水表的统计来替代空屋的统计，那么什么叫偶尔居住呢？还是看看人口与入户的统计数据吧！
2004年全国存量住宅的空屋率为3.26%，而2007年全国城镇的空屋率则下降为2.81%，这说明，在全国范围内住房的实际使用率是极高的，且空屋率逐年下降。这完全不值得大惊小怪，更不值得为此大动干戈而出台更严厉的政策以及为区区的2.81%而头痛。
2.81%的空屋并非都是投机行为的反映，其中许多是富起来的人在不同城市的购房行为，为子女上学、养老、度假而预先的准备。像山西炒房团有购房置产的习俗，但却没有卖房的习俗，山西人更多是持不破产不卖祖产的旧观念，那么真正被称为只吃房价差价的短期炒房人就更少得可怜了，也许还不到1%。
也许在个别城市有这种相对集中的市场份额，但大多数是地方政府高兴还来不及的事。地方政府会感谢他们在推高了房价的同时拉动土地价格攀升，让政府的土地收益大增、市场活跃且税收大增。
地方政府很想迅速改变城市面貌，但如果房价上不去，拆迁成本就难以承受，地方可动用的收益资源效率降低，低价房的质量也无法提高，城市建设难以改观。投资也许就成了钻点，让一潭死水变成了活水，也增强了城市的生命力。
2.81%的数量比例并不大，但绝对值也有几百万套，当然让决策者颇感头痛了。不过宏观调控只能从总量上来调节，无法解决微观的细节，而为这2.81%出台的政策却可能影响到5%或10%的城镇家庭，因小而失大就更不可取了。
投资与投机也许本就是无法分清的一种行为，但都要承担市场的风险，首先亏损的不是银行的贷款而是投资人的本金。毕竟与美国次级债完全不同，我国买房要支付至少20%的首付款、支付期房至现房之间的利息与本金。而次级债则更多的是只付息，付息全部或大部分是应纳税的冲抵，购房人承担的风险大不相同。
该解决的仍是中国的一系列政策，只要政策存在对市场行为的偏见，那么无论是针对投资还是针对投机的政策都必然产生巨大的负面作用，最终不但破坏市场经济的发展，也会严重地损害居民改善住房条件的意愿。
（连载完）
