作者：吕壮

2011年1月18日

经济观察网：

房价目前是全国人民关心的热点问题之一，如何进行有效的调控是中央政府和地方政府正在全力以赴的工作重点之一，调控的结果关系到人心的稳定社会和谐。我以为，就目前的情况而言，只有科学地解读房价才能找出符合实际的解决方案。做不到人人有住房实现人人有房住比较现实。

首先，客观地说今天的高房价，不能简单地归结为房地产商追逐暴利、地方政府土地财政以高价批租土地追求GDP以及农民进城对城市房地产的刚性需求等。是市场发现了房地产价值。在1994年房改之前，城市房屋大多归国家所有，住户只要每月交十几块人民币的房钱，水、电、煤气设施、房屋维修、门前道路绿化、学校、医院配套都要政府负担，那时朱熔基担任国务院副总理，他感触最深的是“国家没钱”，可是仅房屋一项，国家的负担达当时的15000亿人民币，于是开始房改，把房子以几百元至一千多元的价格折扣工龄买给住户，一套两、三室住房仅几万元。也就是在20世纪九十年代中期中国内地的房地产才产生了价值。1997年在上海的市中心区出现了6000元1平方米的“外销房”，环线外出现了3000多元1平方米的高层楼房，那时的建筑成本楼房以及屋内水、电、煤气是1700元左右。房地产商的利润、税收和地方政府70年土地租金加起来约为房价的一半，基本上还可以为群众接受，那时开办了公积金贷款和商业按揭贷款，迫切要求改善住房、并有商业敏感性的人群开始购房直业。这种房价一直持续到2001年10月。

在市场发现了房地产价值之后各种行业都开始投资占地。“中化国际”上市公司在苏州太仓（长江边封建皇帝建粮仓的地方）先租500亩建氨纶工厂，后又批租27平方公里作“物流园区”，苏州市为和上海市边缘区竞争在批租文件上称“在权限内给予最低价”，据透露为10多万元一亩。27平方公里的面积已远远超过深圳最初的蛇口工业区。在这期间“福布斯”杂志在上海开论坛，席间上海市市长韩正对“海尔”总裁张瑞敏说：“你在上海做房地产我保你赚”张的回答是：“我拒绝诱惑，白色家电我要作到世界第四”。那时张瑞敏要听从韩正的劝告，“海尔”就“大发”了。

房地产市场经历了一个不断的价值发现过程，在这个过程中企业和地方政府跟进，而1994年中央和地方“分灶吃饭”——实行“分税制”，明明白白地把土地批租的收入分给了地方，中央和地方的分配制度没变，地方政府还可以合理合法批租土地。两难之处在于分税制是中国改革开放从打破“大锅饭”中摸索出来具有科学性的分配制度，它还吸取了世界发达大国家处理中央和地方财务关系的经验，对分税制发展方向是“完善”而不是“取消”。也就是说在分税制的框架内，根据中央政府和地方政府的事权，调整税种，使地方不要过分依赖土地批租收入或者拿土地担保去借债。当然这是一个很大很复杂的工程牵扯全国多方面的利益。不是很短的时间能理清楚。

现在要做的是对全国各地的土地出租价格有一个前瞻性的评估，北京、上海是举办“奥运”“世博”的国际大都市。世界同类城市的房价均在每平方米3000美元以上，相当于人民币2万元以上，所以按照国际市场的价格北京、上海的房价不会回到几千元一平方米。其他一些2、3、4线的城市也向每平2万元挺进就没有市场价值依据了，有跟风涨价之嫌，对此要加以控制。同时对房地产商囤地、倒卖土地及各种暴利行为要纳入严格的市场监管。

此外，要转变土地使用方向。重庆、上海都拿出资金和土地盖大批量的保障房和廉租房，因为确实有很多朋友拿不出每平方米3000元现在的建房费用，更不用说比这高出许多的70年土地出租费，现在的社会主义初级阶段实现不了人人有住房，做到人人有房住还是比较现实。