3月15日，深圳蛇口明华轮附近的3个巨大工地上，吊车、挖土机和工人忙个不停。这是招商局的600亿深圳再投资计划中重点打造的海上世界城市综合体项目，而承接这一切的是招商地产。
作为招商局的一个重要战略棋子，以招商地产为代表的地产业务将在招商局新一个十年发展大计中扮演重要角色。在经过从招商局集团到招商地产的一系列人事调整后，招商局做大做强招商地产的雄心已跃然纸上。
招商地产曾因稳健而饱受批评，但调控局面下，稳健却赋予招商地产更多想象力。
中银国际地产分析师田世欣称，招商地产属于调控市中具有相当优势的无短板公司。而湘财证券分析师的看法则是，稳健的财务状况和拿地策略将保证公司安全地度过房地产调控，而大股东在土地储备方面的支持，也可以帮助公司回避一些拿地风险。
一切都表明，招商局发力地产了。招商局下一个十年的雄心在招商地产，而招商地产的雄心则聚焦在商业地产。
人事布局先行
2月21日，招商局集团130多年历史上第一次年会在深圳南山紫荆山庄召开。
招商局官方网站对此次会议的描述是：“既是集团历史上的第一个年会，也是新世纪第二个十年开始之际召开的第一个集团性重要会议”。
作为招商局三大核心产业之一和重要的一线公司，包括招商地产前任董事长孙承铭，新任董事长林少斌，总经理贺建亚在内的三人作为核心业务代表也参加了此次会议。
在这个会议上，招商局董事长傅育宁对旗下地产业务提出了明确定位和要求：地产业要进入国内行业第一梯队，形成全国性品牌，并在发展模式、市场定位等方面构筑独特的竞争力。
和万科的大股东华润集团、保利的大股东保利集团一样，招商地产的大股东招商局集团是中国最有实力的国企之一。
很多人无法理解这句话的分量，但招商地产懂。实际上，此前的一系列变化让招商局在地产业务上的雄心显露无疑。
这些变化首先是人事调整。
2010年8月23日，在招商局的新一轮人事调整中，新总裁李建红的空降到来让人诧异。
曾任中远集团副总裁兼董事局主席的李建红，是招商局集团第一个有房地产企业高管背景的总裁。在知情人士看来，李建红的到任表明了集团对三大主业之一的房地产业务的重视，是集团层面加强地产业务的前兆。
从李建红上任后的行程看，其对地产业务的重视程度可见一斑。2010年9月，上任不到一月的李建红即到招商地产视察，在视察中，李建红强调，公司要积极依托集团整体的产业协同力量，不断强化自身的竞争优势，以实现更快更好的发展。
不过，李建红的空降只是招商局对地产业务高管团队调整的第一步。
第二步来得更为猛烈。
当前任董事总经理林少斌再度出现在媒体眼中的时候，他已经是招商地产的董事长了。有很长一段时间，林少斌消失于公众眼中，每年只有两三次的公开露面。
而2月16日，招商地产发布公告称，原公司董事长孙承铭向董事会辞任第六届董事会董事及董事长职务，原公司董事总经理林少斌升任董事长，原副总经理贺建亚升任总经理。
第二轮人士调整看似蹊跷，却透露出招商地产意欲改变现状的意图。
另一个被人忽略的是，在招商局集团层面已成立了地产事业部，如无意外，孙承铭将是此地产事业部负责人的不二人选。
知情人士称，孙承铭将在招商局这个更高的平台统领招商局庞大的地产业务，他的任务是整合招商局的地产业务，做大做强招商地产。
资料显示，招商局的地产业务为招商地产、蛇口工业区和漳州开发区三块。按照招商局集团的规划，招商地产作为招商局地产平台的战略地位不会变，加之之前招商局作为大股东曾向社会承诺，蛇口工业区开发范围的房地产业务由招商地产运作，因此可能的变化只剩下，蛇口工业区和漳州开发区所拥有的优质地产资源将通过合规的方式逐步注入到招商地产旗下，这将是招商地产千亿目标的现实保障。
招商地产的雄心
不经意间，地产业务已被招商局提升到了相当的高度。对招商局而言，这是一次集团层面的调整，战略意图明显。它意味着，这场自上而下的人事调整，将是招商局发力地产的开始。
公开信息显示，招商局集团持有招商地产约54%的股权，保持了绝对控股地位。这也是发展相对缓慢的招商地产为何一直是资本市场宠儿的原因。
资本市场对招商地产宠爱最明显的是2007年。在资产注入预期盛行的2007年，大股东背景给予的庞大溢价空间，招商地产股价曾达到了国内地产企业从未达到过的百元天价。
而在调控政策严厉而密集的2010年，截止到三季报，前十大流通股东全部都是奉行价值投资理念的机构投资者，这是内地房地产四大金刚中是独有的现象。
资料显示，在招商局现有的三大核心业务中，交通运输及基础设施建设板块发展状况一直比较理想，招商局旗下的招商局国际是中国领先的公共码头运营商，招商轮船则有中国最大的远洋能源运输船队，而招商局旗下的高速公路通车里程占全国高速公路通车总里程的6.64%。
在金融业务板块中，拥有九家金融企业的招商局更是名声在外，旗下招商银行、招商证券等早已声名鹊起。三大主业中，唯一有所欠缺的就是地产。2009年房地产及相关业务资产利润贡献率为18.3%，远远低于交通和金融业务。
这种状况在2010年仍未改变，地产业务对整个集团的利润贡献率仍然维持在18%左右。但另一方面，招商局集团的另外两个核心业务交通运输和金融都已在国内领先多年，发展的天花板已现。在这种局面下，除了优质的地产业务，集团层面能够选择的东西并不多，做大做强地产成为集团业绩增长的重要增长极。
招商地产的另一想象空间来自于集团内部产业之间的协同和互动。
招商局集团董事长傅育宁说，随着金融环境的变化，使得资本效率的问题更加突出，招商局一方面要加强战略管控，配置好资源，同时，需要一个好的发展方式，那就是充分运用金融杠杆，探索金融与实业的互动之路。在傅育宁看来，招商局未来十年的故事能不能讲出新意，讲得精彩，协同很重要。
协同到底有多重要，这在招商局集团的官网上有很清晰的表达。在一篇名为《协同 ——2011年集团年会精神专题》的文章中，招商局集团总裁李建红对“协同”的描述是：集团是一个多产业的综合性企业，今后一段时间金融业与实业的互动问题、各产业协同参与内地区域经济开发的问题、建立招商局各项业务客户共享体系的问题等，都对集团内各企业的协同合作提出了新的要求，在去年的集团调研中这也是大家普遍反映需要加强的问题。
协同是集团的方略，而受益者显然是旗下的招商地产等核心业务主体。作为一个横跨金融和地产的巨头，招商地产在愈发严厉的调控中，融资优势不言而喻，这将保证招商地产的逆势发展。
就像曾经冲到100元的股价，招商地产是国内地产行业为数不多的优质公司，这在众多券商的报告中体现得尤为明显。
中投证券地产行业分析师李少明在最新的报告中称： 57%的资源成本不到售价的25%，68%的资源位于土地稀缺城市，开发价值和增值潜力巨大。开发业务正呈厚积薄发之势，预计开发毛利率在40%以上，6年结算收入复合增长30%，可贡献净利润433亿元，每股净利润25.2元。
而广发证券研究员赵强则说，公司的资产结构、财务状况和拿地策略均以稳健著称，可谓防守型最佳开发商。
在李少明看来，大股东招商局一旦发力，招商地产的“钱景”不可估量。
“公司是招商局唯一的房地产运作平台，资产仅占集团的18%，房地产业务更快更好的发展是集团的要求。集团资源三个看点：蛇口再造、前海开发和漳州开发区。集团已确定在深圳再投资600 亿元，发展前海湾保税港区、前海合作区综合开发，海上世界综合体、太子湾邮轮母港等等项目，公司将在其中发挥重要作用。深圳市区新增用地耗竭，而集团在蛇口、前海拥有建面超过564 万平米的优质用地，根据股改承诺，将以合理价格给公司开发，若全部给公司2011-2020年开发，预计将贡献净利339 亿元，即每股19.71 元，相当于目前未结资源的0.78倍的收益。”李少明在报告中称。
如无意外，这些优质资产将会逐步注入到招商地产中。
因为早在招商地产股改时，最终控制人招商局集团曾承诺 “凡是有商业开发价值的项目都将给上市公司，集团不再从事房地产开发业务”；直接控股股东蛇口工业区承诺 “不直接或间接从事或发展与本公司经营范围相同或相类似的业务或项目，也不为蛇口工业区及其关联方或代表任何第三方成立、发展、参与、协助任何企业与本公司进行直接或间接的竞争”。
可以想象的不仅是招商局，随着招商地产本身布局的逐步到位，招商地产自身已进入爆发期。“未来4年内，将以2009年为基数，争取实现公司净利润翻一番，再造一个招商地产。”2010年4月19日，时任招商地产总经理的林少斌在其年报发布会上公布这一计划。
支撑林少斌这一计划的原因是，尽管招商地产并非一味追求规模扩张，仍是沿着招商既有的节拍，寻求稳健的增长，但多年的全国化布局即将步入收获期。
资料显示，招商地产自2004年开始走出蛇口，进军全国，经过近7年的努力，已初步完成以三大经济圈为核心的全国性布局。2008年，“3+X”的全国战略布局基本完成，招商地产迎来了战略转型收获期。2009年，招商地产的异地项目开始贡献利润，成为招商地产历史上销售业绩最好的一年，收入增加了两倍。
2010年上半年珠三角区域、长三角区域、环渤海区域营业收入占比分别为57%、27%和9%，其它区域占比6%。
招商证券分析师贾祖国在报告中称，招商地产正在进入全国化布局的收获期，未来3年年均复合增长30%以上。
而随着金地集团在近两年的发力，以及早已是龙头的万科和保利，国内地产在经历一个轮回后，随着招商地产的提速，将有可能重回“招保万金”时代。
剑指商业地产
招商局的雄心在招商地产，而招商地产的雄心则在商业地产。
早在1984年，招商地产为服务涉外企业和外国专家，开始提供写字楼和别墅公寓的租赁服务。27年过去，招商地产在各类商业物业开发和运营上积累了大量成熟、高效的管理经验，以及客户资源，直接签约客户中有50多家世界500强企业，始终保持与世界一流企业合作共赢。
2010年，招商地产的商业地产运营涵盖购物中心、写字楼、五星级酒店、高端服务式公寓等多个类别，经营面积逾78万平方米，年租金收入逾5.3亿人民币，为招商地产带来持续稳定的现金流。
2011年，招商地产的商业地产业务将向扩大规模、积极整合、专业合作的方向发展，从城市商业综合体、产业园区、服务式公寓/高端酒店等多个产品层次进行产品线深化整合，其中，重点打造海上世界等项目品牌并向全国复制拓展。
众多周知，房地产市场的发展分为住宅开发、商业地产开发和综合服务开发三个发展阶段。5年前拿地的市场化和需求的觉醒催生了超级地产开发商，而未来十年消费升级将催生商业地产巨无霸。在住宅市场的继续深度调控中，商业地产的价值开始凸显。
以商业地产的收入、规模排名，在国内上市公司中，招商地产位列全行业第五名。与国内大多开发商不同，招商地产多年前已开始战略的逐步转型。在通往千亿的目标上，招商地产 “住宅开发+商业开发与持有”的均衡式综合服务开发模式已经抢得先机。
如果去看看深圳蛇口明华轮附近的3个巨大工地上，你就知道招商地产在商业地产领域倾注的汗水。
2010年8月25日，作为深圳市下一个30年建设的5大领域60个项目，海上世界城市综合体动工建设，它是招商局600亿深圳投资项目的重要组成部分。
从现有资料看，海上世界城市综合体不仅是对现有海上世界商业项目的改建，还包含对海上世界周边区域的全新再造。整个综合体建筑面积70多万平方米，其中商业设施面积约40万平方米，住宅楼面积约28万平方米，高端酒店式公寓面积3万多平方米。
建成之后，将出现具有地标意义的招商局广场、金融中心二期、太子广场二期等3个甲级写字楼、高端酒店式公寓及高级住宅项目、文化博物馆、电影城、五星级酒店及海上世界环船商业广场等。整个项目预计2012年以后陆续竣工，2015年左右全部完工。
细数中国商业地产版图，如此浩大的商业地产工程，国内再也找不出几个。但这只是招商地产商业地产战略的一小部分。
目前，招商地产在深圳和国内其他地产自持和在建的项目已达200万平方米，仅在深圳蛇口持有物业达80万平方米，每年有5亿多元的租金收入，不过跟整个营收相比，占比仍不高，招商希望未来商业地产的占比能达到10%以上。与此同时，招商在南京、成都的商业项目亦开始进入实质性阶段。
为了配合商业地产上的雄心，招商地产本身也在进行业务上的调整。
就在3月12日，招商地产公告宣布，公司拟将全资子公司深圳招商房地产有限公司以派生分立的形式，分立为存续公司和新派生公司——深圳招商商置投资有限公司。这被业界解读为招商地产再造商业地产专业平台。
根据公告披露的财产分割清单，分立后存续公司获得的总资产为96.25亿元，获得的总负债为91.75亿元，净资产为4.5亿元，占分立前全部净资产的比例为18%。
相对而言，新派生公司占据的净资产比例则较大。资料显示，新派生公司分得的总资产为41.62亿元，总负债为20.86亿元，净资产达20.76亿元，占分立前全部净资产的比例高达82%。
尽管公告中并未说明招商房产公司此次分立的目的及影响，但据了解，招商地产未来目标在于冲击千亿销售额，此举主要在于将商品房、工业区、商业地产等方面工作能够更加专业化、细致化。
事实上，2月份招商地产相关高管的调整也体现了公司在商业地产布局上的良苦用心。据悉，新上任的总经理贺建亚原为公司副总经理，主管的就是商业地产。
从更远的布局看，招商地产“住宅开发+商业开发与持有”的模式已在国内地产界占得先机。
要知道，行业前十的房地产企业的全年利润，可能仅仅只能拥有一线城市中心区的一两栋写字楼。从这种意义上来说，中国的房地产企业刚刚度过原始积累期。尽管招商地产在发展速度上略显保守，事实上更意味着长期的蓄力。因为企业的战略，必应合大势，招商地产在商业地产的重磅出击，正当时。
史上最严厉的住宅调控，催生了商业地产最蓬勃的生机。当下，对于房地产行业而言，商业地产的战略意义已经今非昔比。未来市场深刻的变化已经在酝酿，3600万套保障房，将在十二五期内，将房地产市场分为商品房与保障房两个市场，挤在商品房市场的开发商，转型、整合不可避免。
对于本轮史上最严，并在不断加码的房地产调控而言，必将带来行业的整合。而持续的资金供给能力则是度过寒冬的必须品。对于商业地产而言，持续的现金流将必然为企业带来抵御市场波动的能力。而且，商业地产的REIRS产品持续酝酿必然为类似招商地产这类企业带来极大的融资便利，而事实上，依托于租金收益的信托融资已经在国内广泛运用。招商地产在这方面，拥有天然的优势。
附文：
战略集结号
当招商局与深圳经济特区一样都站在一个新的起点上，三十而立的深圳更加成熟，百年招商局也具备了作出更大贡献的实力。我们将在未来五年在深圳再投资600亿元，力争在深圳经济特区新的探索与转型中，为建设国际航运、物流金融中心和智慧城市，低碳城市发挥应有的作用。我们将在全球化背景下继续勇担重任，大力推进科技创新、管理创新和国际化经营，再创自身发展新的辉煌，向全世界展示中国企业的风采。
———招商局集团董事长傅育宁在深圳30周年庆祝大会上的发言
战略依托
百年招商局，是招商地产实现远大目标的战略依托。作为中国洋务运动仅存的硕果，招商局现为国家驻港大型企业集团、香港四大中资企业之一，招商局连续六年被国务院国资委考核为中央A级企业。今天的招商局已经从一家以港口航运为主的企业，发展成为包括交通运输、金融、地产、综合开发等为核心的超大型综合企业集团。
招商局的地产业务起源于深圳蛇口，这个改革开放的先锋之地。蛇口也已从昔日偏僻、荒芜的小渔村发展成为今天占地面积11平方公里，就业人口约15万，宜商宜居，国际化的海滨城区。招商地产亦从蛇口出发，走出深圳，全国布局。在招商局集团决定举全集团之力做大做强旗下地产业务之际，作为内地地产四大金刚的招商地产，正在迎来跨越式发展的机遇。
可持续发展战略
“住宅开发+商业开发与持有”互补型的综合服务型商业模式，是招商地产经营战略可持续的基点。而招商地产在产品打造上的可持续发展，则建立于其先锋性、持续的绿色地产实践。在住宅市场，招商地产注重人文关怀，产品以高品质、舒适度、差异化见长，产品包括高档别墅、大型综合社区以及核心地段小高层等，形成了“依云、依山、溪谷、花园城、江湾城”等梯度产品系列。正如招商地产的品牌理念：“家在·情在”，招商地产发挥社区综合开发的优势，以城市运营的高度，不仅为客户奉献精品住宅，同时营造功能、配套完善的综合社区。
早在2002年，招商地产就将走“绿色地产”之路确立为公司的发展战略。招商地产于2004 年至2010 年连续举办了七届“中外绿色地产（人居）论坛”，该论坛目前已经成为中国绿色开发领域学术水平最高、影响力最大的绿色地产公益性国际会议之一。招商地产通过采用温湿度独立控制空调、太阳能光伏电池、集中新风系统等节能技术，建造出像深圳泰格公寓、南海意库等一批高舒适、低能耗的绿色建筑，并获得了行业认可和高度的评价。招商地产还设立了绿色技术标准，包括必选技术和可选技术，实现了绿色技术应用的标准化。2009年7月7日，由联合国人居署主办的联合国HBA“人居最佳范例奖”在印度新德里颁奖，招商地产旗下的招商·金山谷项目作为唯一来自中国的项目，荣获“2009联合国人居最佳范例奖”，全球仅有5个项目获此殊荣。
