经济观察网 邬琼/文 年后，先后赴福建及贵州等地了解市场情况。一个简单的结论是市场博弈陷入迷惘，即便是开发商自己也不知道未来在哪里。 

从去年年底到今年年初，针对房地产市场的调控措施接二连三。在许多房地产商看来，调控给房地产行业的信号不是需求层面的萎缩，对购房群体的限制性措施并未真实意义上影响到市场。 

长沙和贵阳两市的限购性政策便是很好的例子。长沙仅限购90平方米以上的住房，而贵阳仅在一环内限购。长沙政策的直接效应是导致市场及开发商均认为地方政府保护市场，因此诸如恒大及保利等开发商甚至谋划在长沙市场涨价。 

贵阳市场同样如此，如果你知道贵阳的楼盘价格可以开到17000元/平方米的话，那么你会对这个城市彻底失望。贵阳市的房地产限购政策仅仅局限在一环以内，贵阳城市规模不大，一环以内，弹丸之地，在供应的楼盘本就不多，即便限购，需求群体依然庞大，价格不可能出现大幅下挫的情形。而类似金阳新区这样近年来价格上涨速度偏快、供应量大及空置率高的区域反而未受到限制。 

同样，福州等地的地方性政策出台，大多数开发商亦认为是温和的，对市场影响不大。因此，诸多二线城市的限购政策多是温柔一刀，开发商认为还有价格操作的余地，市场更是对中央调控措施缺乏信心。 

这种博弈的态势使得部分区域市场变得难以控制。 

当然，当前大多数城市对于房价调控目标并不感冒。 

但是市场博弈的焦点并非仅仅局限在地方政府，大多数开发商预感今年房地产调控是坚决的。因此，当前的形势是，各种地方性政策还在不断刺激市场，大多数开发商反而担心如果这样刺激市场，中央的新一轮调控将会到来。 

中央政策与地方政策的博弈直接导致开发商的举棋不定。 

降价意味着地方政府刺激下的市场将迅速消化存货，可能会导致市场供不应求的情况，涨价则意味着接下来的调控措施将更严厉。 

因此在二线城市，大多数开发商会选择放慢开盘速度观察政策后期走向，抑或干脆维持价格进行销售。产品线上，抑制高端住宅几乎成为一致性的判断，因此有开发商在政策博弈期间清空高端房。 

但几乎所有的开发商都认为，政策博弈的最后结果一定是不断出台的调控政策最终将房价强行下压，可以肯定的是，市场风险预期形成了。 

但是中央与地方政府的博弈为开发商留出了一定的风险防范时间与空间。部分开发商一方面继续储备现金，另一方面在政策风险预知的情况下开始谋划转型。许多开发商开始着力强调加大商业地产的投入，这其中包括万科这样的开发商。 

但是商业地产的情况也并不乐观。 

目前尚未知银行对于商业地产的贷款力度如何，但可以肯定的是，商业地产目前颇受地方政府欢迎，政府信用的担保或将使得商业地产项目的信贷政策相对宽松。更为重要的是商业地产的杠杆效应，对于许多开发商而言，商业地产意味着银行存款，在商业地产增值之后，利用商业地产进行抵押获取流动资金的做法成为越来越多开发商的选择。 

但事实上，因为杠杆效应以及商业地产回报周期长的缘故，目前国内可能出现的商业地产泡沫的威胁程度远较住宅地产要大得多，在当前背景下，国内诸多城市并不具备拥有大型商场及超高写字楼的能力，但这些城市却在不断上马该类项目，建成后租金回报率低得可怜，很多城市的高端写字楼甚至摆低身价，租给洗脚房之类的客户。 

不少行业观察者认为，在住宅地产的风险预期已经形成的背景下，资金开始涌向商业地产，商业地产的泡沫将迅速鼓胀。 

因此，悲观的行业观察者对整个房地产行业，包括住宅和商业领域均不抱乐观态度。 

一位开发商在经过自己的粗略计算之后发现，2010年全年房地产行业新开工规模16亿平方米，这个开工量已经超出了年平均城市化率可能造成的城市吸收人口的规模，且16亿平方米的开工规模是不均衡的，一线城市受土地供应的影响，实际开工规模并不如预期当中的大，因此2010年大部分开工规模集中在二、三线城市，这使得二、三线城市的实际开工规模可能远远大于他们的城市化速度。 

同时，类似于公租房及廉租房等保障房建设的速度在二、三线城市加快，这就意味着，即便2011年商品房开工规模有所下降，亦会被保障性住房的开工规模所补充。 

这位开发商的判断是，市场供需在两年内会有一个转化的过程，即房地产市场从供不应求转向供过于求。