南海意库：一个文化创意产业园的坚持

《快公司观察》记者 杨萍 在蛇口水湾头村临海的滩头土地上，6栋整齐划一的厂房巍然屹立。 

早晨，成群结队的打工妹，穿着清一色的工作服，走进车间，一排排坐着，开始了一天的“流水线”工作。傍晚时分，当晚霞染红了天空，女工们又簇拥着走出厂区铁门。 

这是电视剧《外来妹》中的场景，也是昔日三洋厂房的真实写照。当年，陈小艺主演的《外来妹》，就是取景于当时的三洋厂房。 

三洋厂房位于深圳蛇口太子路，紧临海上世界，总占地面积4.4万平方米，总建筑面积9.6万平方米，共有6栋厂房，1980-1983年间建造而成，是改革开放最早时期的三来一补厂房之一。二十多年来，先后有近百家不同性质的劳动密集型企业入驻，其中时间最长、最著名的就是日本的三洋株式会社，因此，人们习惯上都通称此地为“三洋厂区”。 

当时，这里是改革开放的先行地，如今，劳动密集型的厂区，不仅产值低下，还对城市土地资源造成极大浪费。如何对旧厂区进行合理改造，一度是城市建设的难题之一。20多年过去了，当年的三洋厂房变成了一个文化创意产业园，还拥有一个好听的名字——南海意库。 

创意产业园多来源于改造的旧厂房 

这翻天覆地的变化，只有老蛇口人才能体会。昔日，三洋厂房的一号楼有7000多人，打工者大多只有小学或初中文化。而现在，一号楼和五号楼入驻的员工有2500人，其中92%以上是本科学历，2008年，生产总值近10亿元。 

南海意库的定位是，以创意产业发展为方向，打造以“艺术+设计”为结构的文化创意产业聚集地。该项目的开发商是深圳招商房地产公司（以下简称招商地产），改造工程分为两期：一期工程1栋、3栋和5栋，总建筑面积为4.5万平米，改造投资为2.2亿。其中1栋、5栋厂房于2008年2月底改造完毕，3栋厂房于同年8月正式竣工，改造后的1栋、5栋厂房以创意设计企业为主，3栋厂房为招商地产办公总部。 

2008年5月15日，南海意库正式开园。经过近三年的运营，南海意库已形成以建筑景观设计、广告创意设计为特色的文化创意产业集聚地。 

很多人都说，文化界的人最会“忽悠”。一个废弃的厂房，也能用文化和创意玩出花样。惯常的操作方法是，一批玩艺术的人，头发凌乱，跻着拖鞋，三五成群，在一个废弃的厂房天马行空，搞艺术创作。渐渐地，原本无人问津的旧厂房被炒热了。炒热后吸引了更多人关注，有了关注度，餐饮类企业就会入驻。如此一来，原本萧条落寞的场所逐渐变成商业聚集地，伴随而来的是商业价值。这种操作套路屡试不爽，无论是北京的798，还是深圳华侨城的LOFT，均是如此。 

在此过程中，先前那些开店的设计师，开工作室的艺术家们，却日渐减少。一个不争的事实是，一旦变成商业聚集地，租金必然一路飙升，仅靠艺术创作和设计来生活的他们，如果没有大量订单和后期的交易环节，没有长期稳定的收益，必然很难承受日益高涨的租金。 

经常出现的情况是，几个月前还是画室，一夜之间变成了面馆。如此一来，创意元素少了，餐饮店、服装店、书店、各种游戏场地日渐增多。随着创意文化氛围的稀释，创意文化产业园也慢慢变味。国内外，有很多文化创意产业园都有类似的诞生和消亡历程。  

理性坚持 

招商地产在园区招商之前，就定下了一些必须坚持的原则：首先，入驻企业必须是文化创业类企业，范围包括建筑设计、景观设计、家具设计、服装设计、摄影、影视文化等。最重要的是，这些企业必须达到一定规模，那些没有租金承受力的创意人士，基本不予以考虑。目前园区内进驻的创意机构已超过40余家。 

其次，建筑是文化氛围的载体，因此在设计上，坚决保持原有建筑风貌。比如，在光鲜靓丽的产业园大楼上，还能看到20多年前的三洋标识，还保留了某些铁皮房，甚至部分吊顶，还能追寻到旧厂房的痕迹。这些复古元素融入到现代设计中时，变成了颇受创意人士钟爱的独特韵味。 

如果你足够“文艺”，一定能够体味到，这些粗犷的、陈旧的、甚至带着昔日粉尘的气息，在结合现代建筑设计的手法后，所催化出的化腐朽为神奇的力量是多么令人震撼。无论是一栋、五栋，还是三栋，随意在某个角落漫步，均能感受到“创意无处不在”。走进不同的公司，像走进不同的世界，色彩、线条，甚至灯光，都迥然不同。而这一切，关乎建筑，关乎景观，关乎设计，关乎意识流。 

入驻这里的企业，在这里工作的设计师们，对空间的要求，对氛围的要求，独特甚至苛刻。要能够为其霎那间的灵感提供适宜的温度，更要为自由的呼吸提供开放的场所，还要为艺术价值转化为经济价值提供便利的平台。 

南海意库项目组成员深谙此道。在宣传上，他们的手法既吸引了创意型企业，也不显山不露水地讨好了政府。 

在对三洋旧厂房的改造上，他们不仅恰到好处地保留了原有风貌，还积极引进了星巴克等企业，咖啡的浓香从一定程度上提升了园区品位。更讨巧的是，他们把深圳市赫赫有名的海上世界变成了自己的商圈配套。在海上世界，有50多家极具异国特色的美食店，有充满浪漫风情的酒吧街，还有生活在深圳的近万名外籍人士。而南海意库距离海上世界只有区区100米。  

如果说这些算是南海意库的优势的话，那么吸引大型创意类企业入驻的另一优势是，南海意库所在的蛇口是深港交通的大动脉，也是整个珠江三角洲的海陆交通枢纽。 

在南海意库工作的设计师，有不少是来自香港，早上，他们从香港坐轮船来上班，晚上，再坐船回家。这样四通八达的交通优势，让企业的订单和交易也变得相当便利。 

另一方面，招商地产在改造时，完全按照节能环保要求，大面积采用绿色材料。南海意库被深圳市委宣传部授予“深圳市文化+旅游型”示范园区，同时授予“深圳市文化产业基地”称号，被誉为深圳城市建筑再生的典型案例，也是深圳市唯一的既有建筑改造和可再生能源示范项目。 

整合上下游  实现共赢 

如果说这一切仅仅归功于招商地产高明的操作手法，也不太客观。记者了解到，招商地产为此付出了3.3亿元的巨额投入。由于一期建成后，园区还没有完善，文化氛围也不浓厚，租金只能维持在60—65元/平方米/月，照此价位，很难在10年内收回成本。该项目负责人石亮洲告诉记者，二期工程预计在今年6月底竣工，如今的南海意库，文化氛围已经形成，各种配套设施也趋于完善，二期的租金已经定在80—85元/平方米/月。 

尽管如此，相比招商地产的其他楼盘和项目，南海意库本身依然是不赚钱的主儿。它带给招商地产的收益体现在其他方面：整合了园区的上下游企业，为己所用。比如，园区内的一些建筑设计企业，开始参与招商地产的方案投标；一些广告公司开始承接招商地产的方案设计和推广；一些景观设计公司还参与了南海意库的二期改造等。如此，这些企业与招商地产形成了战略合作伙伴，该交房租的交房租，该付报酬的付报酬，彼此合作，形成共赢。