“阴云”再袭楼市

2011-07-18 11:50

国务院升级楼市“限购令”

周五(7月15日)媒体报导了7.12日国务院常务会议相关内容,中央认为“部分城市房价上涨压力仍然较大,有的城市调控力度有所放松”,会议形成了落实房地产调控的五点意见,其中关于对“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”超出市场预期。

总理关于考虑对房价上涨过快的二三线城市限购的讲话,一是向目前跃跃欲试的陆续试探放松的限购城市敲警钟,二是表明非限购城市房价上涨则将纳入限购的态度。这也是自“新国八条”出台6个月后,国务院再次布局楼市调控。如今“限购令”被再次祭出,在业内人士看来,经历了此前一轮“扩军”之后,限购政策或继续蔓延。

从以往经验看,国务院常务会议后,部委和地方调控政策将陆续出台。广发证券分析师赵强判断,未来房地产调控政策可能主要是两个方向:一是“有则严之”。严格落实以限购、限贷、限外的“三限”为主的调控政策;另一个是“无则加之”。一些房价上涨过快的二三线城市要出台限购政策。这意味着,部分上涨过快而未出台限购政策的二三线城市将首当其冲。

由于中央要求限购范围的扩大超出市场预期,周五多数地产股“应声而下”,当天房地产行业平均下跌-0.80%,虽然跌幅不深,但位居所有行业涨跌幅榜末位。此前地产股在保障房加速推进的消息带动下展开了一轮较为有力的反弹行情。自7月7日央行宣布今年来第三次加息,地产股随即转头向下,截止周五(7月15日)房地产行业平均下跌-0.55%,是同期所有行业中唯一一个下跌的行业。

楼市调控高压不改,在这样政策环境下,投资者该如何应对呢?纵观房地产行业分析师的观点,存在一定分歧。有分析师认为投资者需要有“拨云见日”的勇气,有的则对政策影响谨慎,建议“躲避”为好。下面我们就来具体听听地产行业最牛分析师对此的看法。

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局部调控,整体影响有限

中央政府对楼市整体的调控效果给予了充分肯定,意味着未来再次全面性调控楼市的可能性很小,但中央政府也明确表态:调控力度不会放松。中央目前政策状态基本符合市场预期。会议指出:今年以来,各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的各项政策措施,着力推进保障性安居工程建设,取得初步成效。多数城市房价涨幅明显趋缓,投机投资性购房需求得到有效抑制,部分房价过高城市出现稳中有降态势。同时,会议认为,当前房地产市场调控正处于关键时期,必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松,坚定不移地抓好各项政策措施的落实,不断巩固和加强调控效果。

本次会议超预期的利空因素主要是限购范围或将扩大,但由于并未公布具体城市,故其对整体楼市影响还很难做出具体判断。不过,我们还是可以从中做一些简单的逻辑推理:

●限购范围扩大显示中央未来调控思路:不会是全局性的,但会是局部的、更有针对性的。理由很简单:现有的政策必定、其实已经,对整体楼市产生了积极影响,但毕竟我国城市众多,总会有个体差异,个别问题理应个别解决,调控已从“一竿子打死”过度为“局部调整阶段”。

●从会议指出“多数城市涨幅趋缓”来推断,这次新增限购城市应该不会很多,待最终限购出台后,对整体楼市走势影响应该有限。

●在出台限购之前,一些二三线城市可能出现“抢购“住房现象,则这些城市短期成交可能会放量。

调控继续深化将加大公司分化,对一些龙头房企反而更有利。

●部分龙头公司项目资源主要分布在已经出台限购令的40个城市中,如:万科权益可结算面积在限购区域中占比约76%,保利78%,金地82%,首开股份73%,若扩大限购范围,对公司未来销售影响有限。

●事实上,限购的存在,或者说调控的存在,正在加大房企之间的分化,那些多点布局、综合开发能力强的龙头企业通过市场占有率的提升,仍能实现快速增长(图1)。这一现状的背后主因是:在政策调控下,整体市场将处于相对均衡,购房者对住房的关注点和要求将增多,而综合开发能力强的公司(如在产品设计、物业服务、环境、品牌、营销策划、定价等各个方面都较好的公司)更能满足当前客户需求。

对于地产股而言,由于这次的政策主要是局部调控,对地产股整体的利空影响相对有限,对于楼市而言,新增一些限购城市,还不足以彻底改变未来整体楼市走向。而高周转、多区域布局、综合开发能力强的龙头地产股反而会在调控中继续快速增长,我们仍重点推荐估值低且盈利确定的万科A、保利地产、金地集团、首开股份,若股价调整更是买入良机。

华泰证券鱼晋华(四颗星):天眼最牛分析师实时排名(房地产行业)第8名

楼市调整有望再深入

本次政策的出台超出市场预期,再次彰显了本届政府将“房地产调控进行到底”的决心,也再次明确传达了“房价不明显回落,则调控不罢休”的政策目标。同时也表明至少在目前阶段,决策层对经济下滑的担忧让位于房地产调控总体目标的达成。在房价没有出现明显回落之前,任何“政策见底”的判断都显得过于乐观。

目前行业基本面已经进入到僵持阶段,一线城市调整已经开始,实质性降价开始普遍出现,并逐渐由一线向二线城市蔓延。而政策选择在这个阶段进一步收紧,说明决策层对目前的房地产市场调整并不满意,基本面需要加速调整。这点与资本市场倾向于认为房地产调控已经取得初步成效,量价的实质调整只是时间问题,政策将维持现状的判断有所不同。

5点内容中,最具实质性政策为“房价上涨过快的二三线城市也要限购”。目前限购城市约有四十个,若限购范围扩大至更多的二三线城市,将对全国销量有明显抑制,并加速全国房价调整。由于全国房地产投资增量主要由三线及以下城市贡献,限购范围的扩大也将加快新开工和房地产投资增速的下降。但基于目前地方政府普遍的财政压力,我们判断,限购范围并不会大面积增加。因而本次政策的边际效应将弱于年初的限购政策效应。

由于本次调控政策出台时机超出预期,加之七月份为传统推售淡季,在政策与供应因素叠加下,将导致销量数据低迷,判断地产股本轮反弹的趋势将终结。但因估值仍在底部(大公司2011年10倍PE,已基本锁定2012年业绩),预计股价调整幅度有限。

我们坚持年度策略报告观点,今年年内地产股难有趋势性投资机会,维持行业中性评级。同时坚持中期策略报告的观点,继续看好销售增长确定、受益于行业集中度提升的龙头公司。由于龙头公司80%以上项目储备在已限购城市之内,因此受本次限购范围扩大的影响有限,建议股价回调后继续吸纳,重点推荐万科、保利、金地。