经济观察报 记者 周亚霖 实习记者 黄涵哲 大型工业园区的开发从立项到完善要多少年？
    一个占地9.63平方公里的产业园区从立项到现在已经9年，园区内一期和二期已有部分企业进驻，但二期和三期依然有相当比例的土地闲置。这就是位于北京市大兴区的生物医药产业基地（以下简称“生物医药基地”）。

9年，9.63平方公里，生物医药基地目前引入企业64家，去年该园区全部产值是54.9亿元。从2008年到2010年，工业用地出让收入为4亿元，但是在北京的土地招拍挂中，该基地相邻的配套经营性用地从2008年到2011年却完成销售112.7亿元。

大量的工业土地供应，巨量的基础设施，带动了周边的地价和房价。

近年来，北京每年的土地计划供应总量基本维持在6500公顷，但是因为过量的工业用地供应以及不断加码的保障房土地供应使得商品住宅土地的实际供应量大幅缩水，尽管北京工业园的利用效率低下，土地抛荒严重，但据本报统计，自2005年至今，北京市工业用地每年仍以约1000公顷的计划供应面积稳步增加着，而这些土地都有可能将迎来20年的新一轮抛荒。而截至今年8月10日，北京出让的住宅用地建筑面积只有去年全年的26.3%。

一边是昂贵的房价，有限的住宅土地供应，一边却是工业园区庞大的土地供给。这只是中国工业用地和住宅用地结构失衡的一个缩影。

九年的荒芜

生物医药基地里，平整宽阔的沥青路纵横交错，道路两旁的绿化也是整整齐齐，只有稀少的车流和路人。东面，已建成厂房的地块都被围栏包围着，还有一些分散的厂房正在施工；西面，放眼望去都是绿油油的空地。

一位砖楼村村民介绍，园区东面开发了快10年还没开发完，西面也就是他原来所在的村是在2008年被征地拆迁的，当时被征地的还有北臧村、中臧村、周庄村和罗奇营村。拆迁后，村民被安置在了罗奇营村旁边的罗奇营小区，这些被征的土地一直没有动工。

生物医药基地管委会表示，已经安置很多村民做清洁、绿化的工作，还协调了村民到工厂中工作。该村民说，农民们没有了地，有事做的都出去了，没事的只能呆在家里或者在附近溜达。

华远地产董事长任志强表示，工业园区短期之内是填不满的，至少需要10、20年的时间才能慢慢被开发利用，全国各地任何一个开发区都一样，在相当长一段时间内会把农业荒废。城市开发用地出让后要求2年内必须开发建设，工业用地的开发则没有这个限制。

“亦庄是北京工业园区开发建设的先例，到现在差不多也有20年了，中间很长一段时间土地是被搁置的，门头沟、延庆一些地区的工业园区有的也差不多10年了，现在也还没填满。”任志强说。

北京中原地产的统计数据表明，截至7月26日，北京土地市场公开出让的129块土地中，工业用地为60块，占用的土地面积为5877912平方米，占全市供应的土地面积的53.5%。

中国人民大学经济学院教授陶然在论文中表示，2003年7月全国各类开发区清理整顿结果显示，全国各类开发区达到6866个，规划面积3.86万平方公里，这些开发区到2006年底被中央核减至1568个，规划面积压缩至9949平方公里。

值得玩味的是：单是大兴一个医药园，现在规划确认下的面积就是9.63平方公里。而北京中关村园区一共有10个园，单是中关村海淀园的规划占地面积便有133平方公里。

陶然告诉记者，他最近几年调查看到的各地的情况是，好了一些，但实际上还是在继续。

漫长的开发

从生物医药基地的开发历史看，土地从征用到拆迁平整到招拍挂、招商，一系列流程都需要时间，园区负责人说：“你们看到有的土地闲着，那是因为一系列程序都需要花费时间。”

这类庞大的园区的拆分、合并，权属变迁，管理权控制，都充满了中国特色的复杂性。

生物医药基地2002年通过立项。

2000年以前，大兴黄村镇、北臧村镇都有自己的镇级工业园，已经有很多厂家进驻，之后被吸收进生物医药基地。

2006年，全国展开了工业园区的整顿，大兴区生物医药基地得以保留，后加入中关村园区。

在大兴区国资委直属的北京生物工程与医药产业开发公司进入这个工业基地之前，北科建曾做过两年开发，后退出。大兴区国资委买回了北科建的股份，北京生物医药产业基地发展有限公司这家国资身份的公司进驻。

“这影响了土地开发和挂牌的速度。”管委会内部人士透露。

管委会负责人介绍，生物医药基地现在归大兴区政府管，9.63平方公里包括了一期3.55平方公里、二期1.43平方公里和三期4.65平方公里，目前一期已经基本上完成开发建设，二期的8块土地目前正在进行招拍挂，5块已经完成竞价。2007年进行了三期征地，现在只有八家村的280亩未完成征地；2008年底进行了拆迁工作，拆了北臧村、中臧村、周庄村、砖楼村和罗奇营村5个村的住宅和7个非住宅项目。现在三期还处在基础设施建设阶段，所以有空地的现象是存在的，但今年年底差不多能完成基础设施建设了，因为土地从征用到招拍挂需要一个很长的过程。

另外，管委会认为医疗行业建工厂要做GMP（药品生产质量管理规范）车间认证，要有国家药检局的认证，这比普通的工业项目建设时间更长一些。

GDP和税收

在大兴，更靠近市区的区域已无土地供应，大兴区现有的住宅供应都在生物医药基地周边，如果生物医药基地所在土地原就规划为城市建设用地，将给整个城南乃至金融街、西单（30分钟的地铁可将居民带到市中心）一带带来大面积的住宅供应。

大面积工业园区的土地供应，实际上，和住宅供应发生了此消彼长的关系。

即便是大兴这样的郊区，已经没有更多更好的土地做住宅了，去年底，大兴在公开市场上招拍挂的经营性用地土地建筑面积为155万平方米，全部来自大兴区北臧村镇。在大兴更靠近市区、生活配套更成熟完善的区域，都鲜有土地供应。

生物医药基地也征用了北臧村镇大面积的土地。单从记者获得的一份文件看，北京市政府曾经批准工业园区2008年在北臧村镇征用了795.52亩（约53万平方米）的耕地来做一级开发。

管委会负责人称，目前园区有4大板块：生物制药、疫苗、现代中药和医疗器械，已建成的药企有21家，药企现在主力还是2007年就投入生产的同仁堂制药的老厂等等，现在还储存了30多个医药项目，正在进行协商洽谈，三期范围内还会有华润、同仁堂总部、步长等大的医药项目入驻。

管委会介绍，生物医药基地招标的标准是“每公顷投入1个亿，每公顷产出1.8个亿，每公顷税收800万元/年，用工60%要来自当地的农业人口”等等。显然，企业给园区带来最直接的就是产值和税收。去年该园区全部产值是54.9亿元，其中药企贡献了22亿元，今年的产值大约会是76亿，园区负责人说，明年可能就要过百亿，但利润率为多少，记者未能获知。

生物医药基地每年都能给市级财政、区级财政带来一笔收入，但各家具体得到多少？记者亦未能获悉。

另据人民日报本年初的一则报道：“北京开发区在不到20平方公里的实际建成区上，创造了2000多亿元的产值、3200亿元的销售收入和174亿元的税收。”

任志强接受采访时表示：在以GDP为干部提升考核标准的中国，城镇居民的居住生活用地始终被排在工业与生产用地的后面。无条件服从于工业的需要、服从于市政设施的需要。

“北京这样的城市，重点是做第三产业，但为啥首钢出去了招了长安汽车？”任志强说他很不明白。