经济观察报 记者 胡芳洁 房子可以“团购”吗？可以，不仅可以，折扣率甚至可至30%—40%。开发商似乎让出了很大一块利润，但让利的背后，却隐藏着未见的风险。这种隐形的交易，正在东北地区出现并有蔓延之势。

变化

在中原地产华北区域总经理李文杰看来，在目前的调控政策下，买房人需要注意两种购房方式所带来的风险：一是，只签合同，不备案不网签，等到限购政策取消时再过户；二是，未取得

预售许可证的项目，给予大幅折扣提前销售。

“这两种方式，都是在限购、限贷政策后出现的一些民间的操作方式，并且有进一步扩大的趋势。”李文杰说，目前第一种情况出现在江浙一带，第二种情况出现在东北地区。
第二种操作方式，在吉林长春，得到了印证。

目前长春采取的方式是，给予大幅折扣提前销售，即项目还没有取得预售许可证或者还没有开工，以团购的形式，给予大幅折扣进行销售，且都要求购房者一次性付款，或在较短时间期限内付清全款。

通过让利来获得资金，开发商对资金的渴望由此可见一斑。

长春中原地产市场研究总监邓昱对本报表示，这种团购的方式，以前在长春也存在，以本土开发商为主，以前平均一年有6个左右这样的项目，但今年数量大幅增加，现在已经有20多个这样的团购项目。

“基本上是以企业团购为主，企业职工作为购买者，但现在有一部分团购名额，可以面向社会了。整体上，团购价格都在3000多元/平方米，现在有3600元、3900元，也有4000元多一点的。而现在市场房价约为6600-6800元/平方米。”邓昱说。

团购房折扣幅度巨大，远远超过目前正规市场的折扣幅度。但条件是，基本上都要求一次性付款；这些团购，往往以组织当地政府单位或机关内部认购的方式进行，而实际上，这些单位的团购名额，可以便捷地流向社会，并不存在障碍。

目前58同城和赶集网上，有大量长春的团购房号转让的信息。以58同城为例，在长春房产信息栏目，输入“团购房号”，共有400多条信息，其中大部分都是上述团购名额向社会转让的信息，一个名额的转让价格一般为2万元左右。

方法

长春高新区“国裕橄榄城”就是一个这样的项目。这个项目目前正在组织团购，团购的针对单位，包括当地一个法院在内。一位有购买资格的人士表示，团购资格可以转让，获得资格以后，购房者直接和开发商签合同就可以，即使不是团购针对单位的员工，也不会有影响。
本报获得的该项目团购的资料显示，该项目开发商为吉林国裕房地产开发有限公司，该项目的计划开工日期为2012年4月。可见，该项目获得预售许可证的时间，应在2012年4月之后，而其以提前半年多之久开始了销售。

资料显示，该项目的团购，有3份文件，一份为“商品房代建协议书”，由开发商与团购单位签订，作为团购单位委托开发商代建部分商品房的合约；一份为“项目团购说明”，规定了团购的户型、价格、付款方式等；一份为“团购住房认购书”，由购房人选定户型和付款方式，并确认交款时间和地点。

团购户型有85平方米、95平方米、110平方米三种。付款方式有两种：6.2.2式，首付60%，2个月后付20%，开发商取得预售许可证、签订正式买卖合同时，付剩余20%，这一付款方式，房价3850元/平方米（楼层差价50元/平方米）；4.4.2式，首付比例不同，付款方式同上，这一付款方式，房价调高至3950元/平方米。

上述两种付款方式，都意味着购房者需要在两个月之内，付清80%的购房款。

该项目位于长春八一水库和富强水库周边，附近项目恒大绿洲，最低价为5780元/平方米；天旺名都，均价6387元/平方米。由此粗略计算，国裕橄榄城团购价，与周边项目相比，折扣率在30%-40%。

随后，本报记者联系了国裕地产此次团购事宜的一位负责人。这位负责人表示，用转让的团购名额买房，没有问题。

这位负责人还表示，这个项目总共建多少套房子，现在还没有最后确定，大概数字是2000多套。记者又询问，用于团购的会有多少套，这位负责人表示，会把一半的房子拿出来用于团购。这意味着，该项目会有约1000套这样的团购房。

如果取此次团购户型面积的中间数95平方米计算，价格3850元/平方米，80%的付款额度，开发商在两个月之内，一套就能获得29.3万元的现金。如果推出的1000套房全部得到认购，总金额为2.9亿元。

这意味着，开发商获得的这笔团购资金，是一笔期限在半年以上的无息贷款。

这种状况，在长春并不是个别现象，据本报了解，除国裕橄榄城外，还有东地华府、裕丰花园、天富御苑等多个项目，大多都是没有取得预售许可证，甚至没有开工的项目，有的项目名字也属于暂定的，交房时间，多在2013年以后；而参与团购的单位，包括地方法院、大学、当地机关事务管理局、医院等。

李文杰表示，购买这类房屋，存在的风险很明显，首先，这种操作方式是违规的；另外，随着调控的发展，开发商经营、财务状况一旦问题，无法继续开发，购房者的钱如何保障？

以国裕橄榄城的“商品房待建协议”为例，其中规定：开发商应保证项目符合国家法律规定，并将陆续取得房地产开发和销售的所有批准文件，因开发商原因使得项目无法进行，开发商需全额退款，并支付20%违约金。

而开发企业本身的经营风险，并不是和购房单位的一纸协议就能控制的。

“这些做法背后，是地方政府的保护色彩。”李文杰表示，要监管并不难，现在房地产面临调控，地方政府不监管，就相当于默认了这种做法。