秦虹：保障房今年超额完成，新开工面积超期完成，这是预期之内的事情，尽管有媒体刚开始质疑能不能完成，一定能够完成。我们各地政府层层都签了协议，各个省政府和住建部签了协议，各个市也跟省签定协议，所以政府承诺新开工1千万套保障房一定会完成，不仅仅会完成新开工这样一个计划，而且为了保证这个承诺能够完成，实际上各级政府已经在承诺的同时，在实际工作中也做了更多宽松量的准备。
    所以，今年年底算帐的时候一定是超额完成新开工的，这个没有什么好说的，我想保障房完成新开工计划是一个好事，没有什么好说的。我今天准备的题目没有像我们主持人说的，而是房地产行业的一个转型和发展，今天是我要谈的一个问题。
    因为今年到年底了，各个方面都在总结今年房地产市场的一个状况。我们最近在媒体上也看到很多境外投资者对中国房地产市场也做了一些非常悲观的预测。怎么看待中国当前房地产市场的一个状况呢，以及未来的走势？我谈两个方面观点。
    第一点如何分析当前的房地产市场。我个人认为，今年房地产市场主要是结构性的调整，这表现在三个方面。第一大家关注的成交量，今年大家说很多城市，比如北京都感受到今年成交面积负增长已经非常明显，30%左右的负增长，很多城市都是负增长。今年成交情况到底如何呢？全国的商品住房成交出现了结构性的调整，全国40几个限购城市今年成交面积总和和去年同期相比是负增长，到目前为止。而且到今年年底一定是负增长。
    但是，非限购城市在今年1-9月份商品住房成交面积同比去年上涨了17%，所以到9月份的时候，一方面限购城市负增长，一方面非限购城市成交量17%增长，全国总的商品住房同比上涨12.9%，这是今年1-9月份的数字。到年底算帐的时候仍然是这样一个结果，限购城市负增长，而非限购城市高增长，加起来今年总的商品住房成交面积比去年同期一定是增长的，而且不是一个低速增长，和去年8%左右的增长速度大约会持平，相当差不多。
    所以，不能算是一个低增长，这是一个从成交量上来看是一个结构性调整。第二从企业资金状况来看，今年企业遇到寒冬，日子非常难过。今年企业资金状况如何呢？也是结构性的变化非常明显。总体上，目前一些企业还不缺钱，但是结构性问题很突出，一部分企业真不缺钱，一部分企业真缺钱。从公开数字来看，今年1-8月份，今年被企业兼并和兼并企业的数量和总额价值额已经超过了去年全年的数字。是不是企业状况很差呢？既然有这么多企业被兼并，还有这么多企业能够被兼并这些生存有问题，资金有问题的企业，说明还有大部分企业有能力去兼并哪些资金出现困难的企业。
    这和08年的情况不一样，08年不仅是全国商品住房成交面积同比负增长20%，企业在2008年当年为了保增长出台一个非常重要措施，银行可以为哪些优秀的企业，一些品牌好，实力强的一些企业提供兼并贷款。实际上到08年末的时候所有企业都普遍面临资金紧张的状况，没有一个企业有能力兼并其他的企业。怎么办？有可能会出现大量的烂尾，大量拖欠工程款，拖欠农民工资，拖欠银行贷款，这时候在保增长措施里面，关于房地产行业措施里面有一个重要措施，从来都没有出现过，就是为大品牌，实力强的企业提供兼并贷款，一些大企业，高品牌企业，08年底想兼并别的企业同样没有钱的时候，怎么办？银行提供贷款给你让你去兼并其他的企业，今年显然不是这种状况。
    今年银行货币收紧政策，对我们房地产行业全产业链都产生影响。可以看到我们银行政策，现在定向宽松，没有看到哪一项银行定向宽松，宽松到我们房地产某类企业身上去，但是我企业仍然兼并，整合，仍然在持续，只能说明现在仍然社会上有很多企业有能力去兼并有困难的企业。
    所以，企业资金状况，目前来说并不是一致性的，全面的，全部的都出现了问题。所以，有好有差。从统计数据上来看，今年1-9月份，房地产开发企业的投资额和它的资金来源，融资额相比只有71%，也就是说目前企业的资金状况也是结构性的变化。
    第三个房价的调整，大家都看到现在房价已经开始出现了一些变化，特别有些企业出现了明显的价格调整。那么，今年房地产价格什么情况呢？我看法认为也是一个结构性调整。今年房价从现在开始到未来一段时间内，房价继续上涨的外部条件是不存在的，外部环境是不存在的。为什么？是因为去年我们商品住房新开工面积增长速度达到历史40%，从未有过的一个高速度。
    所以，由于今年政策又对市场的需求产生了一些控制抑制，今年到目前为止企业的库存还在增长阶段，企业还在消化库存阶段，价格上涨外部环境，客观的环境是不存在的。从主观环境上来讲也不存在房价进一步上涨的可能性，大幅上涨的可能性。为什么？是因为中央说了，各个地方，哪个地方房价还要涨就要采取限购政策，现在地方政府已经开始主动控制本地区房价涨幅。最典型的就是最近中山市关于限购房价措施，既要完成控制目标，也要贯彻国务院要求控制房价上涨这样一个政策性的要求。
    所以，房价未来一段时间内，房价继续上涨的客观环境，客观条件和主观条件都是不存在的。我们说已经看到一些企业在降价，调整，我想今年的价格变化，结构性表现在有的项目降价，可能降价幅度还比较大，有的项目可能价格没有明显调整，有的地方价格调整比较大，有的地区价格不可能有太大的调整。为什么？目前来看出现价格明显调整的一些企业，主要集中在三类。
    第一类，和这个企业产品定位有关系。这个产品定位，主要定在限购产品和限购区域，开发的产品全部都是300，400平方米以上大户型，能买的起大户型的人都没有资格，有资格的人非常有限，如果不大明显降价来争夺有限客户资源的话，对他来说结果非常被动，这是一类企业，产品定位正好定在限购的人群身上。
    第二类企业，就是资金周转特别困难，高扩张，高负债这些企业必须要以价换量。所以，他也有一个明显调整，因为他不以价换量可能真的活不下去了。
    第三类企业，有一些大的企业今年销售状况还是非常明显，非常好的增长。目前手中也不缺钱，他也在部分地区进行价格调整，明显下降幅度调整，为什么？我个人看，这些企业也是在未来市场布局中做好基础，因为他们要有充足的现金流来为下一步发展寻找机会，下一步一定会有好的机会，我们一些企业，便宜的土地都是未来发展很好的机会，为未来的机会做准备。
    所以，我想今年房地产企业，上次有人问，今年企业调整为什么会是大企业困难，而不是小企业倒闭，也有一些人说今年中小企业可能活不下去了。我个人看今年中国企业结构调整不以大中小企业为论，只以企业负债利润状况为原则，提升大量非限购地区的中小企业，今年资金状况是非常安全的，不存在特别大的风险和危险。所以，也没有大幅度的降价倾向。
    当前的市场情况我个人认为主要是一个结构性调整，表现在市场主要指标上都是这样，有好有坏。那么，目前市场这样一个结构调整，显然是受我们政策影响，因为房地产的外部环境目前我们看经济增长，总体今年经济增长形势还是不错的，刚才看了刘主任的一个报告，今年经济增长GDP，增长速度在9%以上，还是非常有把握的。代表经济增长，或者经济发展活跃度，用电量，发电量，我们到目前为止还缺电2600万千瓦，08年是用电量负增长，今年是缺电2600万千瓦，就业形势良好，出口增长远远超过我们的预期，消费平稳。
    所以，这样一个宏观的外部指标，其实相对来说应该还是一个比较好的良好状态，房地产市场调整主要是受政策影响，两类政策。一类是以限购和限贷为主，另外以收紧存款准备金率的政策，同时对房地产产生下行压力。
    未来房地产是一个什么情况呢？我有三点看法，从市场层面来看，中国房地产市场仍然有空间。为什么说有空间呢？我们刚才刘主任一直在做国际比较，我们也可以做国际的比较。如果把中国房地产市场和美国的房地产市场相比的话，最大的不同是什么？最大的不同是美国的房地产市场基本上是一个以产量交易为主的市场。别看美国金融危机，美国去年一共卖住房490万套，90%二手房交易，10%新房交易。中国去年卖了多少套房子？去年我们商品住房销售面积是9.3亿平方米，这是新房，开发企业开发的新房，新建商品房。二手房交易，全国所有的二手房交易加起来不过2亿平方米。
    也就是说，中国目前城市还在扩张阶段，城市化进程还在加速阶段，我们城市拆迁，改造，更新，还在进行阶段，人们的改善性需求还在持续上升这样一个阶段。我们现在的房地产市场仍然是一个新增交易为主的市场，怎么能说房地产开发就没有空间了呢？二手房交易和一手房交易量大致持平，全国就是5个城市，北京，上海，深圳，广州几乎持平，在加上杭州，去年是这样一个状况。
    所以，600多个城市都是以新房交易为主，二手房交易市场非常少。所以，只有那一天，我想一个是中国新房交易已经退居次位了，整个房屋交易是以二手房为主的时候，中国这时候房地产市场空间应该是大大萎缩了，开发量大大萎缩了。第二个，当一个城市里住房的套数比家庭户数多了10%的时候，这时候房地产新建商品住房开发空间也大大缩小了。
    但是，我们现在还没有来到这样一个阶段，首先来讲房地产市场，特别是住宅市场，虽然受到政策影响，但是从更长远一点时间来看，这个市场仍然是有空间的，而不是倒退的，是相反的，是负增长的阶段，我们还没有到来。但是，我们也要关注到，由于房地产市场发展所受到外部环境已经发生了变化。那么，你这个市场的增长速度一定会受到影响，不会像过去10年高速增长。
    过去10年增加高速增长呢？过去10年为阶段来看中国房地产，扩张了10倍，我们2010年商品房销售额是2001年的10倍。这是我们物理量，我们销售额是价值量，当然我们物理量没有增加那么多。我们2010年商品房销售面积是2001年的5倍，这说明什么？说明我们价格扩张更快我。也就是说，市场的容量，10年内增长10倍的一个增长速度，在今后发展过程中，尽管我们还会有增长，但是不可能持续这么高的增长。
    为什么？有以下几个方面原因。过去10年之所以有这样一个高速增长，主要得益于经济发展大环境。过去10年里面，有6年我们GDP增长速度在10%以上，有3年在9%以上，只有1年是在8%以上。我们过去10年没有明显的经济增长低速增长年份，这是第一点，经济增长带来收入提高，对住房改善需求，这是一个联动现象。
    第二，我们通过这么一个制度改革红利，大大推动了市场扩张。而今后我们看到，我们不可能继续有力量推动市场扩张，相反我们是在建保障性住房，要保证一部分人不进入市场。
    第三个因素，我们过去的10年里面，有8年我们的政策，我们的货币政策是相对宽松的年份。我们今后货币发行量，和对货币政策管理，回归正常不可能再有更多靠货币政策来刺激经济增长这样一个外部环境。
    第四个因素，我们说过去10年是中国城镇化速度最快，最有质量10年。我们过去10年农村最富有创新能力，最吃苦耐劳，最能够挣钱的年轻人都进到城里面了。现在农村是什么？“空心村”，老年，儿童，妇女的留守村，所以一定会有空间，虽然没有过去10年这么高，但也一定会有空间。对房地产我们产生很大影响，随着外部环境变化房地产市场有空间，但是增长速度会下降，这是第一点从市场层面看。
    第二从政策层面来看，未来房地产政策方向是什么？我个人判断就是两条，一条继续控制住宅市场的投资性需求。不论是采取现在现代行政手段也好，还是未来经济手段还好，总而言之针对是住宅市场投资性需求，一定会坚持。为什么？是因为投资性需求可能是有很多很多，这里面有很多很多道理，一个是投资性需求推动房价上涨，这个房价上涨直接推动了家庭财富两极分化，造成极大地社会矛盾，这是一。
    第二，我们实际上没有必要在资本市场之外，在建立一个投资品市场让大家去炒房，这是没有必要。我们建立住房市场，98年住房改革，建立住房市场一个很重要目标，是要通过市场配置资源来满足丰富多样住房需求，而不是要建一个，重新建一个投资品市场。
    所以，我们说控制住宅市场投资性需求，无论是什么样的政策手段还有方向。
    第二，还是大力建保障性住房，来保证社会上一些低端人群，无法靠自己能力在市场上解决住房问题，通过保障性住房的形式，来托底的保证，可能他一生都没有办法靠自己能力解决住房问题的时候，政府不断要管，而且要管到底，托底保障最低端特殊人群的住房问题。第二是过度性扩展，有些年轻人一时住房困难，但是未来可能有了稳定工作收入能力以后，就可以购买房子，无论是现在行政手段，还是将来经济手段都要进行控制。
    第三，从企业层面上来看，我们现在企业很多对目前政策，政府有很多抱怨。我想其实我们行业更需要反思我们自己，我们过去发展的确是得益于天时地利，我们的外部环境给了我们创造条件。今后我们回归正常发展的时候，我们企业需要反思我们的发展模式。我想可能有四点，我们在企业转型发展的时候必须关注的。
    第一点就是开发产品的品质提升，什么是企业核心竞争力，过去我们看到很多企业表现出来什么呢？拿地是一个企业的核心竞争力，只要能够把第拿来就能够赚钱，或者融资是企业的核心竞争力。我们从现在来看，企业的核心竞争力是产品定位本身，你产品的定位是否符合市场需求和政策引导的需求，这个很关键，这才是企业的核心竞争力。有了这样一个产品，你产品定位准确了，有了市场需求的话，我想你不找钱钱也会找你，你到哪里去拿地，也有你拿地的一个基础条件。
    所以，企业的核心竞争力第一点，转变第一点就是开发，房地产开发产品品质提升，也就是企业核心竞争力，是产品定位本身，而不是其他。
    第二，开发业态的一个拓展。客观上来讲，过去10年，我们说房地产市场10年市场空间增长10倍，主要重在市场。我们相对其他的综合服务型市场，一些养老市场的确有很大空间，需要我们开发去挖掘，去开拓。
    第三个是开发模式转变。过去10年我们开发企业盈利模式千言万语，万语千言归纳起来就是土地供应模式。土地对我们开发企业盈利是最大贡献，为什么？我们过去10年，我们土地价格，几乎是无市场价格，我们的协议出让，和划拨出让价格不是市场价格，除了成本之外没有价格的价格，从计划价或者无地价到市场价。我们今后是从市场价格到市场价格，不可能存在划拨的定价，协议定价，一开始就是竞争性的定价。
    所以，未来市场地价增长空间也不可能有这么高。土地盈利模式必须要转换为企业一种，稳健的盈利模式。什么是稳健的盈利模式呢？我觉得凡是有利于企业提高资金周转效率任何一种商业模式都是我们企业稳健发展的财务模式，过去的冒进，为什么能够冒进？的确很多很多的机会造成的，今后企业的冒进，这种扩张恐怕要审慎才能逐渐稳定增长。
    第四就是开发融资的创新。由于过去10年里面，有至少8年我们信贷环境是非常宽松的年份，我们开发企业在银行比较便宜拿到钱，比较容易拿到钱，比较低成本拿到钱有这样一个支撑。今后，我想随着我们货币政策回归常态，随着我们今后市场挑战越来越艰巨，开发企业在融资观念上必须要实行装便。从过去比较习惯于间接融资，要直接考虑直接融资，从过去比较偏重于债权融资，更多考虑股权融资。你和投资者一起共担风险，共享收益，这是企业必须考虑的问题。
    我非常看好现在房地产私募，或者私募+信托这种直接融资方式，一定会在未来成为支撑房地产行业发展，和转变房地产行业发展格局的一个重要融资方面的方式。所以，尽管现在刚刚起步，因为会对这个行业发展产生本质上和结构上，提升上的一个改变。所以，我想从今年市场状况，和看远一点，未来房地产市场状况，有如下几点体会，供大家参考。
    我特别提醒大家我们在看待房地产市场的时候，千万不能以股市的观念来看待这个市场。看股市和看房地产市场有什么不同，最大不同股市看的非常非常短，而房地产要看中长期。以上发言仅供大家参考，谢谢大家。