任志强：刘主任和秦主任分别把未来看的很悲观，我好象没那么悲观。我接着刘主任说，他把国际元的情况已经说过了，这是我们03年画的图，我们从3千多的国际元开始，现在准备向1万，1.5万过程发展。他刚才列举了其中四个国家，包括美国，日本，韩国，我们列举了美国，日本，韩国，这几个国家的情况。如果按照他们情况同步，我们就能跨过中等收入陷井。最后一条红线，粉色的线就是我们国家画的线，还有2，3年会达到1万1千国际元。
    但是，从03年至少到2011年的情况看，我们这条线还是画的很准，如果不发生太大的变化，比如战争，动乱，可能我们会沿着这样一条轨迹前进。很多国家都能够在克服了中等收入陷井之后迅速进入到1.5万，或者1.5万以上国际元的发展阶段，我们想我们的未来，可能还有很多年，没有一个科学家能够界定7到8，或者6-7就是中等吗？从全球的情况看，能超过6以上经济增长的国家没有几个，我们也认为6到7可能也还是一个高增长的过程，至少比3以下大多数国家来说，翻1倍高增长。但是，相对于我们过去1年，或者更多年份超过8%，9%，10%的增长来说确实是一个中等增长过程。
    但是，就我们从全球经济分析来看，仍然处于一个比较高的增长过程。人们有钱了以后会发生什么情况？秦主任刚才也说了，我们的城市化，确实我们的城市化在过去10年发展中速度很快。但最快的时候恰恰是我们1995年-2005年。从现在来看，我们全国统计的数据是49.6%，低于全世界城市化的平均水平49.9。
    从这张图可以看到，我们在前30年采取是去城市化的概念，到1978年我们城市化率只有17.9，是非常低的。而我们住房情况，在1978年是人均居住面积10平米，最初30年，我们不但没有增加，当然人口增加了，没有增长城市人均可居住面积的情况，反而减少了。恰恰是这30年去城市化道路，导致我们在前期和发达国家相比差了一个非常大的距离，我们最近30年实际上是还债，还过去历史上30年的债。
    在城市化发展过程当中我们会发现一个非常有趣的问题，就是从收入和城镇化的水平，我们和国际上大概差了14-16年。当然收入水平和城镇化水平相一致的时候，国际上这条黑线，我们国家属于下面这条虚线。恰恰说明我们收入水平应该超过城镇化应该达到的水平，一个简单的问题大家有钱以后还在不在农村待着，包括我们教育，医疗保障都跟现有户籍制度紧密相连的。那个时候开始到现在，户籍制度越来越多的表现出来对我们城市化发展，经济发展的一个高速影响。工业化的发展指数远远高于了城镇化发展指数，现在我们大概相差14个点左右。工业化速度很快，当工业化速度很快的时候就需要劳动力，我们没有城镇化就只能靠农民工，因为我们户籍制度导致只能用农民工来满足工业化增长过程中的发展需求，劳动力需求。
    回到刘书记刚才谈到，当我们需要把工业化加强的时候，恰恰面临的问题是满足工业化需求不满足城镇化需求，如何解决劳动力就业问题。如果不能把农民工变成城市居民，就不能解决城镇化日益增长的需求问题，这是一个恶意循环，两者出现一个很大矛盾，我们到底要不要进行高速的城镇化。而没有城镇化以后，能不能把中国二元结构解决好，或者说能不能保持，我们未来工业化增长速度所需要的劳动力就业问题。
    从国际比较情况来看，在城镇化速度低于30%的时候，是一个非常慢的增长速度。但城镇化速度高于30%以后，就会发现会进入一个加速的发展过程，而这个发展过程一直到城镇化达到70以上的时候，才有可能继续减缓。大概全世界都走了这样一个变化过程，从中国来说也可以明显看到，1995年的时候，我们国家的城镇化率是29.9，接近30，突然发现从96年开始到2006年，这10年每年进入城市的人口达到2400万人，就是达到1.25点，1.85点，每年城镇化率。而到了06年以后，进城人口开始减速，从1800万降到1400万这样一个速度，为什么会出现这么一种现象呢？
    如果从统一的情况来看，单独讲城镇化率的话，大家会觉得刘书记讲的很清楚，秦主任刚才也讲到了，我们的城镇化率是在减速过程。我们不这么看，原因是，当我们把城市化率分为三类城市的时候，就会发现它出现一个很奇怪的现象。我们的一类城市城市化率已经接近59%，发展速度很快，它已经到了我们说的接近于70进入平稳增长的过程，减速开始降。
    那么，中等城市，或者说二线城市，现在城市化率只有48%，是什么概念？低于全国目前城镇化率的平均数了，等于平均数，主要是靠一线城市拉起来的。那么，到了3，4线城市，我们看到刚刚进入29%的城市化率，因为中国太大了，其他国家，比如欧洲都可以按国家级来算，每一个国家只相当于我们一个省，或者不到我们一个省的水平。但是，如果把中国只用一个数来平均很难算出来城市化率对中国整个经济影响，就像刘书记和秦书记所讲的，在城市化发展过程当中高成长不存在了，如果分成三类这是不对的。
    我们可以看看在城市化率逐步增长的同时，1980年只有1.39到2020年有36个城市，城市化率达到40%多。这个个数，恰恰说明在大量二三线城市，三四线城市中我们城市化率水平还非常低。很多人说今年我们房地产商会转型，因为限购政策导致大量房地产商向二三四线转型，没有限购开发商资金也会向这些城市转移。当我们城市化率接近60，70向商业地产发展加速，而持有商业地产转换会加速。但是，住宅市场会减速，因为容纳城市化率在增长过程会减缓，就是前面画的那条虚线。
    所以，当人们说，因为宏观政策限购导致大城市商业地产加速过程，如果从城市化率分析，恰恰说明在城市化率较低的过程中，居民进入城市，或者住房需求占主导地位。而城市化率较高的时候，商业地产占主导地位，为什么？因为第一产业和第二产业向第三产业劳动力转移的速度加速。而在城市化率较低的城市里头，是第一产业，第二产业，农业和加工业占的比例，劳动力比例很高，那时候不需要办公楼，也不需要大型商业，大型的流动。而到了城市化率比较高的时候，商业地产，商业流通的比例就加速，这么一个发展过程是一个必然结果，而不是说仅仅是因为出现了调控政策。
    而我们现在调控政策重点压制的是核心大城市，比如北京，上海，刚才说的广州，深圳等等。当我们过去发展机会很少的时候，更多劳动力一定会向大城市集中，因为大城市拥有最多公众资源，这种公众资源，包括医疗，包括教育，包括就业，包括获利机会，投资机会等等。而慢慢发展过程中，向二线城市和三线城市转移的时候就会发现房地产的投资会逐步向这些城市转移，正像我们秦虹主任刚才说到为什么我们出现销售结构上的变化，大城市销售结构是下降的。但是，二三线城市销售结构是上升的。
    所有，最后秦主任得出结论房价上涨外部因素已经不在了，她讲的是政策环境，并不存在市场环境，尤其在二线城市，三四线城市，他们正在城市化高速发展的加速期，必然会导致这部分市场中的房价还会持续上升。
    我们看到中山市和珠海市在最近年底的时候出台了相关限购政策，其中两个政策最大特点就是限制价格，就是最简单不给你登记，或者不允许你销售。为什么，其他城市在大部分限购的时候之前会提出，为了防止房价上涨而做限购问题。但是后期这几个出台都是限价政策，因为在年初的时候，中央政府曾经提出一个指标，要求地方政府自报，你的房价不得高于GDP增长速度，或者不得高于人均收入增长的速度。于是，我们有166个城市分别向建设部汇报了我们城市，每个城市控制的指标，最高大概是16，相当于GDP增长的速度，有的是8，有的是9，也有不同的要求。
    除了北京提出新建商品房是要低于，略微下降以外，其他城市都控制在，基本上和GDP增长速度相比。但是，珠海，和中山，由于前台没有出现相关措施，所以房价上涨速度已经很高了。他们已经接近顶点，再涨一点就完不成指标，所以干脆行政化一刀切，就不能卖，不能卖就不能涨，你卖就不能登记，不登记就没有统计结果。因为统计局都是从各城市交易网上的数字拿到，不让你上网统计就拿不到这个数字，最后到年底的时候也许就能较交差，完成任务，保住自己的乌纱帽。
    由于，我们没有分析在城市中出现结构性变化，对房地产影响是非常大。越是城市化率低的城市，居民需求就越高。我说的这些都不代表房价高速增长过程，在三四线城市也许房价并不高，但是住宅需求量巨大，而且城镇化进展加速，这是两个不同情况。但是，总体而言，一定会对未来产生巨大影响。如果说我们未来10年，我们觉得第一就是我们增长速度，还有城镇化影响速度，当然我们还可以说出，城市住房成交率水平，也就是秦虹说超过10%，达到1.1%。现在官方统计是0.78，非官方统计是0.95，都不到1。所以，我们离1.1还有很长的距离。
    同时，可能也影响到我们的年龄结构。在我们人口结构上，年龄结构大概到2030年是我们绝对人口数，按现有人数是持续下降，那最高峰，大概14到15.8亿区间。但是，从人口结构上来说，2015年是我们23适婚年龄最高，如果23岁不结婚，如果到28岁结婚，持续时间会延长到2020年。再划分一下的话，我们从2015年23岁每年下降一个点，连续下降到7，8年以后，我们发现绝对人数数还是2400万降到1800万，仍然是一个很大需求。1800万应该是900万套房子，而我们现在为止，每年的生产量，商品房生产只有600万套，远远不能满足城市新增家庭需求，需要是1100万户，我们家庭属于加速，也在导致住房高速增长。未来10年过程中，我们认为从任何一个数据上看，都应该是一个高速发展过程。如果中国不利用这样一个机会去高速发展的话，也许我们的其他经济增长也就没有了基础。
    对短期四季度情况，我们有一个基本分析，从三季度经济最指标来看，大家都希望会出软着陆，可能会在9以上，但是信心指数已经降到最低，三季度已经跌破100。我们房地产经济指数是100多一点，10月份就会跌到100，大家在08年的时候跌到94左右。我们估计在明年1月份，或者2月份，可能会远远低于96的水平。物价会小幅回落，从10月份的情况看，物价上涨仍然环比增长了0.1，并没有出现下降。但是，翘尾因素出现下降，12月份翘尾因素是0，12月份大家可以欢欣鼓舞认为物价下降了，信心不足已经非常明显。
    另外一个问题就是我们说到的资金问题，媒体也在说资金问题，包括秦主任也说我们资金情况可能是有差别的，有人好，有人不好。我们把这么多年1-9月份的统计数据做了一个对比，最重要是一个资金来源和房地产开发完成投资比例。08年的时候比例数只有1.32是最低的，其他年份都比较高，今年虽然我们遇到一些问题，但还保持在1.40，大概有1700-1800亿的富余现金，还能保持一定的怎样。但是，到了10月份这个数字已经降到1.37，在继续下降。我想再有1，2个月的时间可能就接近于08年的资金变化水平。但是，从目前来看，还远远没有08年那么严重。
    从供给量来说，如果扣除保障性住房供给量，新开工增长率已经大幅度下降。我们预计在2013年的时候商品房实际供给量在现有的基础上，新增量会大幅下降。而目前从保障性住房的情况来看，今年说是1千万套能够开工，明年1千万套可能会减速，减速的概念，就意味着明年没有这么多保障性住房的投资增长。如果还是1千万套是打平的，那增幅在哪呢？找不到。今年我们商品房绝对供应量，开户供应量已经在大幅下降，同时土地购置量也在下降，这两个下降意味着明年纯商品房这块投资也会下降，两者相比，我们现在从年初36点几的增长有所降低，我们估计明年会减少投资增幅一半以上，从30多降到10%几，对整个经济影响是巨大的。
    其中一个重要原因，就是我们说的投资，这个投资也会影响到一部分企业的市场价格判断。也许在非限购城市里面占有数量比较大的企业，没有这个压力，因为非限购城市销售情况并不差，而且二三线城市销售，尽管有限购，也不是很差。如果一个企业所有目标，或者说你的项目全部都在限购城市，而且全是高端的话，就面临市场压力巨大了。
    从今年来看，9月份商品房新开工增幅，出房增幅是7，比8月份增幅下降50%。到10月份，11月份的时候，又在持续下降，到12月份，也许就会变成一个增幅很低，扣除保障性住房变成负增长的一个情况。而个人按揭，在实际发展中也出现了，在10月份是负的增长。如果没有银行的支持，经济指数会持续回落，新开工面积增幅会大幅度减弱，价格也会出现稳中有降的可能性很大，而这个降可能会在局部地区。如果大家认为我们去天安门的距离都是一样的，但忘掉一个圆规的作用，直径加长的时候，绝对面积增长是倍数。
    什么意思呢？如果以四环路为界，扩展到五环比四环增加了2倍，4倍，扩展到六环就增加更多倍。所以，过去可能只有通县有高铁，现在四面八方都有高铁，在比较的时候，当人的选择处于多样化的时候，由于面积增长的倍数关系。虽然，去天安门的距离没有发生大的变化，但是价格发生大的变化。因此我们可以看到，在这样的城市中因为这样的原因而造成价值变化，并不代表核心区，整体楼市的变化。但就单个项目来说，这种变化趋势是在不断加大，可选择的余地会导致一些城市的房价继续上升，而另外一些城市房价开始出现比较大的波动。谢谢，我想说的就这么多。