彭文生：大家上午好，我想讲的三个方面问题，就是房地产和宏观经济的关系。第一个我想讲一讲怎么理解房地产变化对宏观经济短期和中长期的影响，这也是我们判断未来一些，比如房地产政策走向的一个重要考虑。因为，我们见到很多人都会讲房地产价格下跌以后，对宏观经济的冲击可能很大所以说，调控的政策不会坚决长久等等，这是一个方面。
    第二个方面我想讲一讲，接着刚才前面几位演讲嘉宾对中长期影响房地产因素看法，比如说人口结构，城市化等等，包括我们未来的整体货币环境。
    第三方面我想讲一讲在这么一个基础之下，怎么样看我们未来房地产调控政策走势。
    首先讲房地产与宏观经济的关系，我想用两个方面。第一房地产对经济需求，消费投资需求的拉动作用。这种影响主要体现在短期内，或者当期更多一些。但是我们比较小的讨论房地产价格上升对经济供给面临影响，就体现在什么呢？生产成本，土地价格上升以后资源的分配等等。这种供给面临影响，主要是中长期的，所以说一般我们在市场讨论的时候，谈的比较少一点。但是，其他对整个经济影响还是非常重要的。首先来讲，短期内的影响，在需求面的影响。
    我想大家都会同意房地产投资是我们中国经济整体投资的一个重要方面，我们现在房地产投资大概相当于整个固定资产投资的四分之一，相当于整个GDP的10%多一点的水平。所以说，房地产投资如果有比较大的下降，对整个经济负面影响应该是比较明显的，这是主要通过投资拉动影响的。但是，这种影响我觉得还是一个静态的分析，如果是比较动态的分析，应该说有一定的其他力量相互抵消的作用。怎么讲相互抵消的作用？房地产的发展，投资，实际上需要资源，需要建筑材料，钢筋，水泥这些东西。房地产投资如果有所放缓，意味着房地产这个行业，对资源的需求就会降低，这些资源的价格就会下降。这些资源价格下降，实际上是为其他行业的投资提供了一定的空间。
    所以，也不是说房地产投资下来以后，整个投资一定按照10%几这样一个比例往下走。这是从投资方面来讲，需要动态来看相互之间影响。
    另外从其他国家经验来看，房地产价格调整对消费影响很密切。对我们国家来讲，我们的观点就是对消费影响最起码是一个正面影响，房地产下降对我们整体消费可能是一个正面，最起码是一个中性影响。为什么这么讲？我们中国和发达市场很大差距，我们有一半人口还在农村，这些人是不受城市房价下跌所谓财富负面效应影响。相反城市房价下跌，是有利于降低他们转移城市的成本。美国房地产交易大部分都是二手市场交易，而中国大部分是一手市场交易，这本身就说明什么问题？说明在美国一个环境里，大部分在房价上升的时候是受益的，大部分人在房价下跌的时候是受害。因为大家都是二手交易，层面很大。但是中国大部分是一手交易，所以在我们这样一个情况下房价上升对大部分来讲可能是受害，而房价下跌对大部分情况人来讲是受益，成交比重也反映这一点。
    所以，我们在看房地产对宏观经济影响，我们中国和发达国家很大差别，在消费方面来讲。所以，我们一个基本观点，短期内不能太高的夸大，估计房地产调整对宏观经济的负面影响。
    另外一方面刚才也提到对经济供给面影响，其实不取决于短期投资消费需求，中长期给多少人生产，资本总量是多少，生产效率提高多大，有多快等等，从这些方面来考虑，我们看历史，看其他国家经验，房地产价格过快上升都是有非常负面的影响，体现在几个方面。第一土地价格过快上升，增加了所有生产成本，我们将房地产价格高跟土地有很大关系。
    第二是资源分配，在我们国家城乡二元结构体现非常明显，房价上升，加剧我们城乡二元分化，城乡财富分配，还有待机分配差距。房价上升是有利于现在，现在是在中年，中老年阶段。因为我们是在房价比较便宜的时候，处在人生收入最高的时候，这个年龄阶段。所以说，一个高房价一段时期以后，最终结果是什么？最终结果社会资源过度集中在老年人身上，这就是今天日本问题。我们中国这种形势发展下去，再到20年到我们这些人退休的时候，可能同样情况也会发生。社会资源过度集中在老年人手里，我们都知道老年人都是很照顾自己的子女，但是作为一个人群集体来讲，根本性还是比较自私。老年人占据社会资源太多，必然就引导资源朝对他有利方向发展。
    大家都知道日本经济过去20年很差，但是日本有一个行业增长很快，是什么？医疗保健，就是因为人口老龄化的影响。所以说，这些资源分配也是不利于整个经济中长期增长，不利于整个经济中长期增长影响，最后还是会回到影响你房地产价格，到某一个点最终还是支持不住的。所以，我们要看其他国家的一些发展经验，对房地产市场干预非常厉害的国家，或者说正确干预非常好的国家。刚才前面几位演讲嘉宾都提到德国例子，经济增长是比较好，中长期来讲比较容易持续。哪些所谓依靠市场，或者政府干预不当的，最终我们都可能日本的例子，看到美国的例子。
    我们要看如果亚洲，我自己的看法，当然不一定对。我认为亚洲这些政府里面房地产这一块，住房政策做的最好的是新加坡政府。新加坡有80%的居民是住在政府提供的住房里面。10年前香港人均收入还超过新加坡，今天新加坡人均收入已经显著超过香港。我自己在香港纽交所工作过10年，我个人看法新加坡和香港房地产政策差距是有比较大的关系，这是前面讲的宏观经济。
    第二讲一讲中长期房地产影响因素，其中最主要，前面我看到大家也都听到了，比较有争议的对中国城市化未来潜力发展。前面刘书记，秦书记一个基本观点，我们中国的城市化比例，比例的增长率会有所下降。任志强老总观点有点不一样，他认为未来还会是一个比较快速的增长。我自己是比较同意前面的观点，我觉得中国的城市化速度未来放缓是不可避免的。这里面有一个很大误区，很多人拿我们中国今天的城市化情况和当年日本，韩国等等比较，从经济发展阶段来讲是可比的，但是从人口结构来讲是不可比的。为什么？日本，韩国，这些国家，甚至其他更早的这些国家，他们在完成城市化的过程中间，是在一个非常年轻的，不断年轻的社会里面完成的。
    大家都知道城市化对一个年轻人来讲是比较容易的，年轻人的转移性，可转移程度比较高。但是，老年人让他从农村到城市，这是很困难的。而我们国家恰恰就处在这样一个阶段，我们是在一个城市化刚刚走到一半，已经逐渐进入老龄化的社会。
    我们最近看了一个数字，中国农村里面，现在从事农业生产青壮年人口还有多少？15-35岁这个人口里面，中国农村里面从事农业生产的只有3，4千万。2003年，2004年的时候还超过1亿，大家在往前就更多。也就是说，从农业这个行业里面，真正的青壮年可以转移的人口已经很少，总归还要有人生产。是不是中国城市化比例就不会继续提高呢？现在是50%左右，不会到60%，70%呢？那倒也不会，城市化比例还会提高，这里面还有一个比较内在原因。现在我们看城市和农村人口比例，实际上从事农业生产的青壮年人数，大大小于在城市，或者在城市从事工业，服务业，制造业方面人口。
    这意味着什么？人口资本增长也会导致城镇化比例提高。有一天在城镇里面青壮年超过从事农业生产。哪怕是资源规律不断提高，但是这种城镇化，这种提高和从农业部门转移到制造业，服务业是不一样的，对房地产需求影响也是不一样，只不过在城镇青壮年人口多过农村的青壮年人口。这是我们讲看未来，未来比较长一点时间，未来5-10年一个比较长的时间结构。
    另外一点，怎么看未来货币环境。我们看过去10年房价大幅上升，大家都讲不仅仅是人口结构，城市化人口，和整体货币环境比较宽松有关系，怎么看未来货币环境。我们过去10年这么宽松的货币环境，为什么能够持续呢？一个重要原因，我们整体价格消费通胀率比较温和。在经济增长放缓的时候，对货币政策放松，对通胀影响不是那么大。但是再往后看情况不一样了，过去10年中国整体CPI通胀比较温和，还是和我们人口结构有关系。过去10年处在生产阶段，人口增长比较快，小孩越来越少，消费负担比较轻，整个经济供给比较充分的经济。
    但是，现在这种情况慢慢有一些变化，我们看到口人口老龄化以后，到了2015年，我们生产年龄和消费年龄结构开始出现下降。如果考虑到刚才讲的农村富余劳动力转移空间已经非常有限。未来中国经济不是一个供给那么充分的经济，在这种情况下货币政策操作空间也会受到很大限制。所以说，整体货币环境不会在像过去10年那么宽松。
    最后我想讲一讲怎么看房地产政策，房地产是一个特殊的东西，是消费品和投资品的两重性。所以说，问题很复杂，很多社会，经济，包括政治问题。大家可能有一个回答刚才中国和美国的比较，有一个体会，我自己一个体会。在美国房地产泡沫的时候，大家讨论比较多的时候，房地产泡沫对金融体系的冲击，对经济的影响，对消费的影响，对投资的影响。
    但是，比较少的人讨论房地产价格上升，有多少人买不起房子，社会不公，贫富分化。反正我们是在房地产觉得社会公平讨论比较多，为什么这样？其实是跟经济基本因素是有关系的。回到我刚才讲的话题，美国大部分人都有房子了，自己没有房子，自己的父母亲都有房子，迟早是要继承的，房价上升的时候迟早会有受益的。中国社会不一样，中国社会还有一半人口在农村，城镇房价上升只会造成中国社会的一种分化越来越厉害。
    所以，这是它的一个特殊性，一个复杂性。另外一个就是差异性，大家都讲市场，但是实际上房地产产品是差异性非常大的。从某种意义上讲，贸易性程度是比较低的，和你对区域的偏好，你住在什么城市，是沿海，还是内地，都是有很大关系的，你不可能说我这个人，北京房子太贵了就搬到重庆去，不是那么简单。所以说，这个差异性也会导致所谓供给和需求市场力量发挥一种调节的作用。这一步要理解，当然我讲的不一定对。
    在一个土地垄断供给的地方上，很难讲房地产市场。任何商品如果有一个方面是垄断的，供给是垄断的，而垄断的一方，地方政府就是要靠这个赚钱的话，怎么能谈的上是一个竞争的市场呢？这也是为什么我们看几乎所有的国家政府对房地产的干预都是非常强的。方式不同，程度不一样，但是政府的干预都是不可避免的。美国的房地产泡沫破灭出现很多问题，大家都管两房机构，为什么有两房机构，也是为了为中低收入阶层提供一个比较合理的保护。
    所以说，政府的干预应该说我的看法是不可避免的，回到我刚才所讲的，哪些干预做的比较好的国家，对他的经济，对房地产这个行业本身可持续的发展也都是也所好转。新加坡就是一个明显例子，80%的人口住在政府提供的住房里面，而且住房的质量，大家如果去过新加坡都知道，新加坡政府公屋的  质量也是很不错的。新加坡的人口密度比香港要小很多，但是人均住房面积比香港要高很多。大家去过都知道，新加坡是一个花园城市，不是说住房建多了对当地整个环境增长很大影响。
    所以，我想讲的最后一点什么意思呢？最近经济增长有一些下降，房价有一些开始回落的迹象，我们也看到，听到一些呼声开始起来，说有一些行政性的措施是不能宽松，或者会宽松。我自己的看法是，中国我们现在的房地产市场要想再回到以前，这一轮行政式调控之前，所谓依靠市场，想回到那个年代，我自己的看法是一去不复还。现在限购，限价可能会更市场化一点，但是政府的干预不会消失，甚至说不会降低的，因为这就是房地产市场一个特性，尤其是土地供给的特性所决定的。以上就是我要讲的一些基本观点，不对之处请大家批评指正。