刘晓光：大家好，我简单说一下，因为时间有限。我想讲一下关于商业地产的契机与挑战。契机就不用说，无论是我们人口规模，和经济消费水平，经济增长都为商业地产提供了契机。第一就消费规模而言，我们过去10年我们发展的很快，现在GDP已经超过了日本成为世界第二，我们的人口也是第一，这样大的一个数字证明了我们的规模。就消费水平而言，我也讲一下特别的数字，2010年2月份，到2011年3月份，这一年中中国奢侈品消费已经到107亿美元，这里不含私人飞机，游艇和豪华汽车，大概占全球的20%多，也是一个很大的数字。
    第三，就政策而言，在“十二五”期间主要在我们进行结构性挑战，我们的增长从三架马车主要向拉动内需增长而转变。我们也有相比一二线城市我们庞大的小城镇在未来10年中也会进入大规模的建设期。这就意味着，将有1.3到1.8亿的人口将转移到城市里来。
    所以，我想2012年中国房地产市场，住宅市场我们会面临积极紧缩的政策。商业地产如此，而因为承担扩大内需，解决就业，实际税收的作用，而能够得到政府的支持和发展。过去15年来，我们地产还是以住宅为主了，但是我们看到特别是香港的一些地产商，长江，新日鸿基等等，他们商界地产收入大概占总的收入35%以上，特别是新日鸿基大概达到50%以上。在中国地产当中我们看到搜狐和万达，他们商业地产比重更大。
    我想讲完了契机，可能我也想讲讲我对商业地产的看法，因为我们在做商业地产，在进一步向商业地产发展。商业地产挑战也是非常大的，既要有经验的积累，又要有人才储备，包括规划，开发，招商，经营，运营管理等等，更重要资金还要跟的上。所以，我想大概有几个观点。第一个观点要做商业地产，首先要考虑政府规划，这里非常重要，特别是政府，一定要有很好的长远规划，未来10年，20年规划。
    我们看日本，日本做到了多少地区有多少人，应该有一个超市，应该有一个便利店，应该有一个区域的购物中心，都有非常清晰的相应规划。同时，从“十二五”期间看我们的城市人口，城市化率也要提高到50%多。我们看到这就意味着一个是大量农村人口要转移，这些人要到哪里去呢？首先我们的观点城市中心区基本上很难拆动了，成本也很高，在盖一些大型商业和住宅，交通，公众事业配套等等负荷很重。同时，随着高铁时代的到来，高速路的建设，汽车的普及，从某种情况上来看，将来城市发展的一个重要方向是新城，或者新区。
    第二个观点开发商要重新做好自己的定位，并调整开发的理念。商业地产开发商把自己定义为城市综合题的运营商，城市综合体运营最终目的，肯定要打造一个适合于居住，餐饮，娱乐，购物三位一体大型综合体，最重要有产业，有内容，有特色。比如我们现在在做八个一，一方面我们核心是让世界著名的商品进来，同时还配备了一些餐饮，娱乐，商业等等。这种商业模型，应该不再是传统的商业地产，而是真正把地产业跟产业，跟现代服务业，跟国际化的一些特色产业融合起来，形成一个新的中心城市的概念。
    另外，在开发方面如果因为住宅开发的思路去做地产，肯定是要失败的，这个我们有很深的体会。因为这二者有很大的不同，从住宅角度来讲只是一种交易行为，把房子盖出来卖给消费者。但商业地产关键不在于商品的属性了，更在于他的服务。首先，我们商业地产的投资者是大业主，你做出的商业地产能不能为投资者带来相应好的利润回报。另外来讲，商业地产又是经营者以及商家，你的选址，你的商业气氛和规划，如果不能带来相应的利润，那么可能就会失败。
    还有，我们的商业地产实际上最终是从老百姓的兜里掏钱，如果我们性价比，我们的购物环境，我们的商品档次和价格不能满足需要，消费者可能不来，商业地产可能就要失败。
    第三个商业规划工作非常重要，一个地产商曾经跟我说政府给了他一块地要做商业地产，问我们做什么？当时我就回答不了他，因为涉及到你那的人口有多少，城市规划的状态，他到底如何发展，有没有好的商业规划等等。所以，我想特别强调的是什么呢？前期的市场调研，对商业地产非常非常重要，涉及客户习惯，消费习惯，生活水平，偏好等等。
    前一段时间我在日本考察，我看到了他们每做一个商业设施之前，市场调查工作都至少要一年以上。他们商家之间的竞争并不是你做一个同样的，我做一个类似的，在你的旁边，而是进行业态差异化多样组合。在日本我考察了永旺商城，在东京郊外一个很大的购物中心，还有一个奥特赖斯，定位也好，把东京市中心的消费者引过去，经济不景气，很多人希望有更实惠的交易，一家人去那里吃喝玩乐买一些东西也非常便宜。据说，这个项目磨合论证5年时间。
    第四是人民币和商业地产，现在人才价格已经很高了。更重要的可能是做商业地产的老板理念要跟的上，要能够很专业的思想和意见，因为商业地产一般是开始要花钱的，短期内不可能见到效果。要进行培育，所以商业地产的话语权也应该是商业人才，在商业界的话语权，应该是非常重要的。不然的话，纯粹把商业地产当成一种地产，而没有当成一种商业来经营，将来肯定是要失败的。
    大家都知道做一个商业地产硬件部分是一块，软件部分投入也是非常大的，比如说我们投奥特赖斯，大概一个10万平米奥特赖斯可能需要几个亿，但是后期的品牌装修费，推广费，运营费，这种软的东西大概也得几个亿。所以说，代价也很大。另外来讲，商业地产商一定要做到很专业，比如在招商中我们企业要有我们很好的模式，我们要委托专业化的管理团队，如果从国际品牌来看，有专业化的国际品牌公司。我们在做的时候遇到这么一些问题，品牌掌握在国际化公司里头，价格也在他们手里头，管理软件也在他们手里头，我们可能跟他们合作中要做很大让步，一定要吸引国际品牌的运营商来跟我们共同合作，才能把生意做好。
    最后，我想作为商业地产开发最大挑战应该是资金。地产是分散投入，集中产出，盖完销售我们可以钱拿出来。但是作为商业地产则需要寻求一种长期的回报模式，是集中投资，分散产出。哪一点钱你花不到位，可能就开不了业，这就需要强大的企业实力和雄厚的资金支持。目前，我们从商业地产经营环境来看，也并没有想象中那么好。如果说我们只靠信贷资金，我们可能同样会遇到很大的问题。
    所以说，对银行和信贷过度依赖来进行商业地产操作是不现实的。我们现在在做商业地产的过程中，一方面我们是用住宅的一些收入来贴补商业进行建设。另外一方面来说，通过私募，信托，基金很多其他的手段来做商业地产，商业地产应该有一个多元化的融资渠道。总之，一个商业地产的成功，对众多科学资源利用整合是非常重要的。这里包括了政府，开发商，规划设计商，品牌商，运营管理商等等，环环相扣，才能做到珠联璧合。
    我想商业地产在现在来讲肯定是一个机会，也有很大的发展空间。但是，可能我们要注意这些问题。衍生一下，除了商业地产之外，我们现在还做了一些旅游地产，包含了一些教育地产。我想可能道理都差不多，商业地产理论比较大，在未来发展中我想商业地产可能还会有很大的发展空间。我的观点大概至少有10年的发展机遇，谢谢大家。